재테크
부동산 전망, 유망 단지 정보부터 예금·대출 전략까지
연초에 세웠던 재테크 연중 계획은 잘 추진하고 계신가요? 상반기 전략에 실패했다고 해도 낙담하지 마시고, 하반기에는 좀 더 철저한 계획을 세워보는 건 어떨까요. 옆집 엄마가 하고 있다는 재테크 노하우에 귀를 쫑긋 세우는 ‘팔랑귀’ 전략은 이제 그만! 재테크 전문기자가 꼼꼼하게 취재한 하반기 부동산 및 재테크 전망을 전합니다. (편집자 주)
Part 1 하반기 부동산시장 전망
지역은 ‘지방’, 규모는 ‘소형’,
상품으로는 ‘임대용 부동산’ 강세 여전할 듯
올 상반기 수도권 주택시장은 ‘집값 약세-전셋값 강세’로 요약할 수 있다. 정부가 △ 1·13 전·월세 안정화 방안 △ 2·11 전·월세 안정화 보완 방안 △ 3·22 주택거래 활성화 방안 △ 5·1 건설 경기 연착륙 및 주택 공급 활성화 방안 등 상반기에만 네 차례의 대책을 내놨지만 효과가 없었다. 집값 전망이 불투명한데다 주변 시세보다 싼 보금자리주택을 기다리는 대기수요가 늘면서 매매 거래가 꽉 막혔다. 대신 전셋집에 눌러앉으려는 재계약 수요, 새 전셋집을 찾는 신규 수요가 급증해 곳곳에서 전세난이 나타났다.
국민은행 통계에 따르면 연초 이후 6월 말까지 서울 아파트값은 0.3%, 수도권은 0.8% 오르는 데 그쳤다. 물가상승률에도 훨씬 못 미치는 상승률이다. 반면 같은 기간 전셋값 상승률은 서울 6.3%, 수도권 8.5%로 급등세를 보였다.
올 하반기에도 상반기와 비슷한 ‘집값 하락·전셋값 상승’ 국면이 이어질 것으로 보인다. 주택 매매 거래가 늘고 집값이 상승할 만한 모멘텀(상승 혹은 하락 등 시장 흐름을 예상할 수 있는 지표)이 없는 만큼 변화를 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다. 반면 올해 신규 입주 아파트 물량이 지난해에 비해 급감하는 만큼 수요자들의 전셋집 찾기 경쟁은 더 치열할 전망이다.
집값 하락세 지속… 전셋값은 더 오를 듯
전문 연구기관들의 하반기 집값 전망은 밝지 않다. 주택산업연구원은 올 하반기에는 서울·수도권 아파트값이 1% 안팎 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 한국건설산업연구원도 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “과거에는 전셋값과 집값이 다소 시차를 두고 함께 오르거나 내리는 것이 일반적이었지만 최근에는 이 같은 흐름이 사라졌다”라며 “주택을 매입하는 것보다 전셋집을 구하는 것이 경제적으로 더 유리하다는 인식이 확산되면서 매매 수요가 감소했기 때문”이라고 전했다.
수도권 아파트 전셋값은 강세를 이어갈 전망이다. 주택산업연구원과 한국건설산업연구원 모두 올 하반기 수도권 아파트값이 평균 5% 상승할 것으로 예상했다. 다만 지난 2009년 하반기 전셋값이 급등한 만큼 올 하반기에는 기저 효과가 반영돼 전셋값 상승 폭이 올 상반기(6.4%)보다는 다소 낮을 것이라고 분석했다.
하지만 강남, 목동 등 학군 수요가 몰리는 일부 지역은 올 가을 이후 전셋값이 급등할 수도 있다. 서울 강남구 대치동 A중개업소 대표는 “올해는 가을과 겨울에 집을 옮겨야 하는 수요자들이 예년보다 3, 4개월 이른 5, 6월부터 전셋집을 찾아 나서고 있지만 기존 세입자들이 재계약을 통해 전세계약을 연장하는 경우가 많아 전셋집 구하기가 쉽지 않다”라고 말했다.
한국부동산연구원이 감정평가사, 공무원, 교수, 연구원 등 부동산 전문가 1백65명을 대상으로 2011년 하반기 부동산시장 전망 설문조사를 실시한 결과도 비슷하다. 전체 설문 대상자의 72.7%가 “하반기에도 전세난이 지속될 것”이라고 답했다. 2008년 이후 줄곧 6개월 평균 15만 가구 이상 공급되던 전국의 아파트 입주 물량이 올 하반기 10만 가구 정도로 감소하는데다 재개발·재건축 사업으로 이주를 앞둔 사업장이 20여 곳(2만5천여 가구)에 달해 하반기 전세난을 우려하는 목소리가 높다.
지방-중소형-임대용 ‘강세’ vs
수도권-대형-시세차익형 ‘약세’
올 상반기 부동산시장을 정리하면 지역별로는 ‘지방’, 규모별로는 ‘소형’, 상품별로는 ‘임대용 부동산(오피스텔·도시형생활주택 등)’이 강세를 보였다. 반면 ‘수도권 아파트’와 ‘대형 아파트’, 재개발·재건축 등 ‘시세차익형 부동산’은 약세를 면치 못했다.
이 같은 상황은 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 입주 물량이 감소하면서 전세시장을 압박하고 있지만 수도권의 미분양 아파트 물량은 약 2만 가구로 전국 최대치다. 보금자리주택 등 수도권 택지개발지구에서 대기 중인 분양 물량도 상당수다. 대형 아파트는 미분양뿐 아니라 미입주 물량, 매도 희망 물량 등이 쌓여 장기 침체될 가능성이 크다. 연내 금리가 한두 차례 더 인상될 것으로 예고돼 대출 부담이 큰 고가 대형 아파트를 찾는 수요가 많지 않은 것도 대형 아파트 약세 요인으로 꼽힌다.
서울 강남 부동산시장의 바로미터인 재건축 아파트도 가격 약세가 지속될 전망이다. 함영진 부동산써브 실장은 “현재 강남 재건축 아파트 실거래가는 지난 2006년 최고점의 80% 수준이지만 시장 분위기가 전반적으로 침체돼 투자자들이 선뜻 뛰어들기 어렵다”라며 “시장 전망이 불투명한데다 DTI 규제 강화, 금리 인상 등의 조치까지 맞물려 가격 하락세가 이어지고 있다”라고 말했다. 함 실장은 이어 “현재는 거래량이 늘고 가격이 뛸 만한 모멘텀이 없다”라며 “내년 초 주거지종합관리계획 도입, 수직 증축 리모델링 허용 등 제도 변화가 이뤄지기 전까지는 지금 같은 시장 침체가 이어질 가능성이 크다”라고 덧붙였다.
반면 지방 아파트는 강세를 이어갈 전망이다. 지난 2, 3년간 신규 공급이 전무해 올해 입주 물량이 10만 가구 이하로 대폭 감소하기 때문이다. 특히 소형 아파트 공급 감소 현상이 두드러져 신규 입주 물량이 증가하는 2, 3년 뒤까지 상승장이 될 것으로 보인다. 중소형 아파트는 지방뿐 아니라 수도권에서도 ‘귀한 몸’이다. 중소형 주택을 원하는 수요는 많은데 물량이 부족해 전셋값 상승, 매물 품귀 등 악순환이 지속될 가능성이 크다. 오피스텔, 도시형생활주택 등 임대수익형 상품의 인기는 여전할 것으로 예상된다. 1, 2인가구 등 소형주택 수요가 꾸준히 늘고 있는데다 최근 심화된 전세난으로 대체 주거 상품을 찾는 수요가 늘면서 주거용 임대사업시장에 대한 관심이 높아서다. 고령화 사회로 접어들면서 노후의 소득원으로 임대수익용 부동산에 대한 관심 증가와 상대적으로 임차인 유치 및 관리가 용이한 주거용 임대 상품이라는 장점 때문에 오피스텔 및 도시형생활주택 청약시장의 인기는 유지될 것으로 보인다. 다만 분양가가 상승하고 있어 투자자들의 수익성은 떨어질 가능성이 높다.
부동산시장의 변수도 꼼꼼히 체크해야
올 하반기 부동산시장을 움직일 주요 변수로는 △ 물가와 금리 △ 입주물량 △ 부동산정책 등을 꼽을 수 있다. 대부분 부동산 경기 활황보다는 침체를 유도할 변수다.
우선 지난해부터 이어지고 있는 물가 상승세와 올 들어 본격화된 금리인상 움직임은 주택경기 회복을 지연시키는 요인이다. 물가 상승기에는 대출이자를 감당할 여력이 떨어지는 만큼 주택 매수세가 줄고 집값도 내림세를 보이는 것이 일반적이기 때문이다. 한국은행이 올 상반기에만 기준금리를 세 차례 인상한데다 연내 한두 차례 추가 인상을 시사한 점도 시장 악재로 통한다.
아파트 입주물량이 급감하는 것도 시장 불안 요인이다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 아파트 입주물량은 지난해보다 33.3% 감소한 20만 가구 수준이다. 서울은 지난해보다 다소 증가하지만 수도권 전체로는 33.4% 줄어든다. 지방은 입주물량이 45.6% 감소해 수도권보다 수급 상황이 더 좋지 않다. 대전·제주를 제외한 모든 지역의 입주물량이 예년보다 두 자릿수 이상 감소한다.
설상가상으로 주택 신규 공급 상황도 녹록지 않을 것으로 보인다. 올해 인허가 실적은 45만 가구로 전망되지만 실제 착공으로 이어지는 물량은 많지 않을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 건설사들이 매입한 토지 금융 비용을 제대로 조달하지 못하고 있는데다 LH공사의 자금난으로 공공아파트 역시 제때 착공하기 어려운 상황이기 때문이다.
부동산정책도 시장 변수가 될 수 있다. 거래시장에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 세금 감면이다. 올 연말까지 9억원 이하 주택을 매입하는 1주택자는 취득세율이 종전 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택을 매입하거나 다주택자가 주택을 매입할 경우는 종전 4%에서 2%로 각각 50%씩 세금이 인하된다.
정부는 또 현재 수도권에서 149㎡ 이하 주택을 3채 이상 임대하는 경우 부여하는 양도세 중과면제 혜택을 하반기 중 추가 완화하는 방안을 검토 중이다. 다주택자들이 느끼는 전세보증금에 대한 소득세 부담이 곧바로 세입자의 전셋값으로 전가될 가능성이 높다고 보고 소형주택 전세보증금을 소득세 과세대상에서 한시적으로 배제하는 방안도 추진할 계획이다.
이 밖에 국회에 계류돼 있는 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 개선, 수직증축 리모델링 허용 등 부동산 관련 법안도 눈여겨볼 필요가 있다. 이들 법안은 수년간 논의돼 온 굵직한 이슈로 시장 파급력이 클 것으로 보인다.
Part 2 하반기 놓치지 말아야 할 유망 분양 단지
올 하반기 전국에서 유망 아파트 분양이 잇따른다. 부산을 중심으로 분양시장 열기가 살아나면서 건설사들이 그동안 미뤄왔던 분양물량을 대거 쏟아낼 예정이기 때문이다. 내집마련을 하려는 실수요자들이 놓치지 말아야 할 전국의 유망 분양 단지를 소개한다. 관심 단지의 분양 일정을 체크해뒀다가 청약에 나서보자.
서울
롯데건설이 서초구 방배동 427-1 일대 단독주택을 재건축해 ‘방배 롯데캐슬’ 아파트를 내놓는다. 총 683가구 가운데 82∼251㎡ 372가구가 오는 10월쯤 일반분양될 예정이다. 지하철 4·7호선 환승역인 이수역이 걸어서 5분 거리다. 방배초등학교, 서문여고 등이 단지와 가깝다.
현대산업개발이 강남구 역삼동 성보아파트를 헐고 새로 짓는 ‘성보 아이파크(총 411가구)’도 수요자들의 관심이 집중되는 단지다. 일반분양분이 83∼108㎡ 30가구로 적은 것이 흠이다. 지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역이 걸어서 5분 거리다. 도성초등학교, 진선여중·고 등의 통학이 가능하다. 롯데백화점, 이마트, 강남세브란스병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다.
삼성물산, GS건설, 대림산업, 현대산업개발 등이 공동 시공하는 성동구 왕십리뉴타운2구역도 눈여겨볼 만하다. 총 1,148가구 가운데 80∼195㎡ 510가구가 오는 10월 일반분양된다. 단지 북쪽으로 청계천이 흐르며 단지 주변에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트가 들어서 있다.
GS건설은 올 연말 마포구 공덕동 아현4구역을 재개발해 ‘공덕자이’ 1,164가구를 선보인다. 이 중 일반분양분은 134가구. 지하철 5호선 애오개역과 2호선 아현역이 단지 가까이 있다. 단지 주변 학교로는 소의초, 환일고 등이 있다.
경기·인천
대우건설은 경기 성남시 수정구 단대동 108-6 일대를 재개발해 오는 9월 ‘단대푸르지오’ 85∼164㎡ 1,140가구를 내놓는다. 이 중 일반분양분은 252가구. 지하철 8호선 남한산성입구역이 가깝다. 세이브존, 단대공원, 성남중앙병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 교육시설로는 단대초등학교, 상원초등학교, 성남서중, 상원여중 등이 있다.
호반건설은 경기 광교신도시 C1블록에 145㎡ 508가구로 이뤄진 주상복합아파트를 11월쯤 공급한다. 경기도 신청사 부지, 광교테크노밸리가 가까워 주택 수요가 탄탄하다.
포스코건설은 인천 연수구 송도국제도시 D11, 16, 17블록 및 F21~23블록에 짓는 ‘더샵’ 아파트 3,148가구를 공급한다. 84~187㎡로 이뤄져 있다. 송도 중앙공원을 비롯해 송도국제도시 주요 인프라를 쉽게 이용할 수 있다.
지방
쌍용건설이 부산 남구 용호동 539-22 일대에 짓는 ‘쌍용예가’ 773가구를 오는 9월 분양할 예정이다. 용호5지구 주거환경개선지구 사업으로 이기대공원, 운산초등학교, 예문여고 등이 가깝다.
삼성물산은 부산 해운대구 중동 689-2 중동3구역을 재개발해 9월 ‘해운대래미안’ 745가구를 공급한다. 이 중 465가구가 일반분양된다. 부산지하철 2호선 중동역, 장산역이 걸어서 10분 거리다.
현대건설이 경남 창원에 내놓는 ‘힐스테이트’ 1032가구, 대림산업 계열사인 삼호가 경남 김해 율하지구에 짓는 ‘e편한세상’ 999가구 등도 하반기 주요 분양 단지다.
Part 3 하반기 예금·대출 전략
2011년의 반환점을 돌아 벌써 하반기다. 여름휴가로 들뜨고 설레는 시즌이지만 연초 세운 계획대로 대출은 제대로 관리하고 있는지, 저축은 잘하고 있는지 짚고 넘어갈 시점이기도하다. 한국은행이 하반기 기준금리를 추가로 인상할 가능성이 큰데다 정부가 고정금리, 비거치식 분할상환 대출을 늘리려는 가계부채 대책을 내놨기 때문이다.
대출, 갚거나 혹은 갈아타거나
올 들어 한국은행 기준금리가 세 차례나 오르면서 대출자들의 부담이 늘고 있다. 여기에 금융당국이 은행 대출을 억제하는 대책을 내놔 신규 대출을 받기가 어려워지고 기존 대출이자도 점점 늘어날 판이다.
정부가 지난 6월 29일 발표한 가계부채 종합대책에는 연소득의 5배가 넘는 빚을 지고 있거나 3건 이상 대출을 받은 사람에게 은행이 추가로 대출을 하면 불이익을 준다는 내용이 들어 있다. 은행이 주택담보대출을 할 때도 대출자의 소득증빙자료를 확인하도록 했다.
정부는 또 오는 2016년까지 전체 주택담보대출 가운데 5%의 고정금리·비거치식 분할상환대출 비중을 30%로 늘릴 방침이다. 이 방침이 시행되면 이자만 내는 거치기간 연장이 어려워질 가능성이 크다. 정부는 원금과 이자를 함께 갚으면 소득공제를 많이 해준다는 당근책도 내놨지만 경기침체로 자금 여유가 없는 서민들이 원금 상환에 나서기는 쉽지가 않다.
시중 은행 프라이빗뱅크(PB) 관계자 등 재테크 전문가들은 일단 코픽스금리나 고정금리대출로 갈아타는 것이 유리한지 여부를 은행에 알아보라고 조언한다. 변동금리 대출을 받아 앞으로 3년 이상 갚아나갈 계획인 사람은 대출을 코픽스나 고정금리 대출로 갈아탈 때 중도상환수수료, 대출설정비용 등을 따져보고 대출을 갈아탈지 여부를 판단하는 것이 좋다는 것이다.
신규로 부동산담보대출을 받을 사람은 3년 이내에 돈을 갚을지, 장기로 돈을 빌릴지에 따라 맞춤형 전략을 세워야 한다. 전문가들은 3년 이내 단기 대출이라면 변동성예금증서(CD)나 코픽스연동 변동금리가 유리하다고 내다봤다. 하지만 중장기 대출을 받을 계획이라면 주택금융공사나 시중 은행의 고정금리 상품을 활용하는 것이 낫다고 분석했다.
대출이자를 줄이려는 노력도 필요하다. 보험 등 제2금융권에서 고금리 주택담보대출을 받았다면 은행권의 환승론 서비스를 이용해 이자 부담을 줄일 수 있다. 마이너스통장대출, 카드현금서비스 등을 이용하는 사람은 1년 단위 일반자금대출을 이용해 이자비용을 줄여야 한다. 소득이 늘었거나 신용등급이 높아졌다면 대출받은 은행에 신용평가를 재요청해 금리를 낮춰달라고 요구하는 것도 이자를 줄이는 한 방법이다.
예금, 만기 늘리거나 혹은 주가지수 연동하거나
올 상반기 시중 은행의 정기예금 금리는 연 4%대였다. 기준금리가 오르면 대출금리에는 즉각 반영되지만 예금금리에는 제대로 반영되지 않는다. 시중 유동자금이 많아 돈을 굴릴 곳이 없는 만큼 은행들이 예금을 끌어들일 필요를 느끼지 못해서다. 때문에 대부분 자산가들은 3개월, 6개월 등 만기가 짧은 회전식예금을 선호했다. 물가상승률이 4%대를 넘어 실질금리가 마이너스라는 판단이 작용한 것이다.
하지만 추가 금리 인상이 이어질 올 하반기에는 예금 전략을 바꿔야 한다는 견해가 지배적이다. 주요 은행 PB들은 만기를 1년 이상 길게 가져가거나 주가지수에 연동한 예금 상품을 골라야 수익률을 높일 수 있다고 조언한다.
3개월, 6개월 만기 정기예금 금리와 1년 만기 은행 적금 금리 차이가 0.6%포인트 안팎인데 이는 한국은행이 두 차례 금리를 올려도 따라잡을 수 없는 수준이라는 것이다. 정부 판단대로라면 하반기 물가상승 폭이 3%로 내려가고 한국의 경제성장률을 고려할 때 연 4% 중반의 정기예금 금리는 낮은 수준이 아니라는 분석도 있다.
주가지수에 연동해 고금리를 챙길 수 있는 예금 상품도 PB들의 공통 추천 상품이다. 지수연계상품(ELS) 등은 원금 손실 가능성이 없거나 적으면서도 최고 10% 이상의 연 수익을 거둘 수 있는 상품이다. 물가상승률을 고려한 실질 금리가 반 년째 마이너스여서 예금 상품의 매력이 없는 것은 사실이지만 자산 포트폴리오에 예금을 넣지 않을 수 없는 만큼 주가지수 연계상품을 적극 활용할 필요가 있다.
<■기획 / 장회정 기자 ■글 / 송지유(머니투데이 건설부동산부 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크>
2011.08.05 17:59
