경향신문

정치

감사원 “문재인 정부, 부동산 통계 102차례 왜곡 지시”…민주당 “전 정권 탄압”

... 2021년 10월까지 총 102차례에 걸쳐 부동산원에 주택가격 변동률을 하향 조정하도록 하거나, 부동산 대책이 효과가 있는 것처럼 보이도록 통계 수치 조정을 지시했다고 밝혔다. 감사원은 청와대와...

박하얀 , 허진무 2025.04.17 21:17

경제

올해는 안전하게···부자들 “올해는 주식·부동산보다 금”

... 63.8%가 부동산 경기가 악화할 것이라 전망하면서 부동산에 대한 투심도 꺾인 것으로 나타났다. 부동산에 투자의향이 있다는 응답은 20.4%로 주식 등 금융상품에 비해 선호도가 낮았다. 부자의 부동산...

김경민 기자 2025.04.16 15:00

경제

초대형 증권사 ‘부동산PF’ 자금 줄이고 ‘벤처 투자’ 의무화한다

... 종투사의 수익 중 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련된 채무보증의 비중이 48.4%에 달하는 등 부동산 영업 쏠림이 컸다. 반면, 종투사 총자산 중 벤처캐피털(VC)과 국내 중소·중견기업에 자금을...

김경민 기자 2025.04.09 21:08

경제

금융당국, 초대형 증권사 부동산PF 자금 줄이고, 벤처 투자 의무화한다

... 종투사의 수익 중 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)와 관련된 채무보증의 비중이 48.4%에 달하는 등 부동산 영업 쏠림이 컸다. 반면, 종투사 총자산 중 벤처캐피털(VC)과 국내 중소·중견기업에 자금을...

김경민 기자 2025.04.09 16:54

생활

부동산플래닛 “2월 전국 부동산 시장, 4개월 만에 상승 전환”

부동산플래닛 2월 전국 부동산 시장이 지난해 11월부터 이어지던 하락세를 딛고 상승 전환했다. 9개의 부동산 유형 모두 거래량과 거래금액이 전월 대비 동반 상승했으며 일부 유형의 거래금액은 세 자릿수대 상승률을 보였다. 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 2025년 2월 전국 부동산 유형별 매매시장 동향 보고서를 15일 발표했다. ▶2월 전국 부동산 거래량 전월比 35.1%, 거래금액은 58.3%↑.. 9개 유형 모두 두 자릿수 이상 증가 2025년 2월 전국 부동산 거래량은 8만6033건, 거래금액은 33조28억원으로 전월 거래량(6만3682건)과 거래금액(20조8531억원) 대비 각각 35.1%, 58.3% 증가했다. 전년 동월과 비교하면 거래량(7만8384건)은 9.8%, 거래금액(23조1516억원)은 42.6% 늘었다. 유형별로 살펴보면 9개의 부동산 유형 모두 거래량과 거래금액이 상승한 것으로 나타났다. 거래량은 단독·다가구주택과 아파트가 전월보다 각각 46.2% 늘며 가장 크게 증가했고 연립·다세대는 36.8% 상승해 주택 유형의 거래 강세가 돋보였다. 다음으로는 공장·창고 등(집합) 38.8%, 오피스텔 29.7%, 공장·창고 등(일반) 29.4%, 토지 24.7%, 상업·업무용빌딩 20.6%, 상가·사무실 17.5% 순이었다. 거래금액 기준으로는 상가·사무실이 전월 대비 104.5%, 공장·창고 등(집합)이 101.7% 오르며 세 자릿수대 증가율을 기록했고 단독·다가구 72.4%, 아파트 66.6%, 상업·업무용빌딩 66.4%, 공장·창고 등(일반) 58.3%, 연립·다세대 34.7%. 오피스텔 28.3%. 토지 24.0% 순으로 이어졌다. 부동산플래닛 ▶전국 17개 시도 아파트 거래량·거래금액 동반 상승… 서울, 전월 및 전년 동월比 증가폭 1위 = 지난 2월 전국에서 발생한 아파트 거래량은 3만8127건으로 직전월(2만6081건) 대비 46.2% 상승했다. 거래금액은 11조8875억원에서 66.6% 오른 19조8078억원으로 집계됐다. 2024년 2월(2만9791건, 11조4708억원)과 비교하면 각각 28.0%, 72.7% 증가한 수치다. 시도별로 살펴보면 17개 시도 모두 거래량과 거래금액이 전월보다 상승한 것으로 확인됐다. 거래량이 가장 큰 폭으로 증가한 지역은 서울로 1월 3205건에서 2월 5870건으로 83.2% 늘었으며 경기(9738건, 55.2%), 인천(2120건, 49.0%), 울산(1177건, 40.5%), 대전(1058건, 39.6%) 등이 뒤를 이었다. 거래금액에서도 서울이 전월(4조1037억원) 대비 104.0% 증가한 8조3699억원을 기록하며 압도적인 1위를 차지했다. 이어서 경기(5조3147억원, 64.9%), 인천(8068억원, 48.8%), 전북(3636억원, 40.4%), 대전(3476억원, 39.9%) 등의 순이었다. 작년 동월과 비교하면 대구를 제외한 전국 16개 시도에서 거래량 및 거래금액이 함께 증가했다. 서울은 지난해 2월(2478건, 2조7268억원) 대비 거래량이 136.9%, 거래금액은 206.9% 늘어 가장 큰 상승폭을 보였다. 동기간 유일하게 감소 추이를 나타낸 대구의 아파트 거래량은 1.6%, 거래금액은 1.1% 하락한 것으로 조사됐다. 부동산플래닛 ▶2월 상가·사무실 거래금액 직전월 대비 2배 ‘쑥’.. 상승률 1, 2위는 ‘서울’과 ‘제주’ = 2월 전국에서 거래된 상가·사무실은 1월(2125건) 대비 17.5% 증가한 2497건, 거래금액은 6614억원에서 104.5% 상승한 1조3526억원으로 집계됐다. 전년도 2월(3211건, 9805억원)과 비교하면 거래금액은 38.0% 늘었으나 거래량은 22.2% 감소한 수준이다. 지역별로는 온도차가 드러났다. 2월 상가·사무실 거래량은 17개 시도 중 12곳에서 전월 대비 상승세를 보였다. 제주가 1월 36건에서 2월 76건으로 111.1% 증가한 데 이어 전남(36건, 80.0%), 충북(64건, 68.4%), 광주(30건, 66.7%), 부산(161건, 54.8%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 반면 전북(39건, -70.7%), 세종(10건, -28.6%), 울산(20건, -13.0%), 경북(45건, -11.8%), 강원(141건, -9.6%) 등 5개 시도의 거래량은 직전월보다 감소했다. 같은 기간 거래금액은 11개 시도에서 상승 흐름이 포착됐다. 서울이 1907억원에서 8523억원으로 346.9%, 제주가 80억원에서 269억원으로 236.3% 증가하며 두각을 나타냈고 다른 9개 시도는 1.6%(경남)에서 57.4%(부산) 사이의 상승률을 보였다. 이에 반해 전북(81억원, -72.5%), 경북(48억원, -47.8%), 대전(94억원, -9.6%), 세종(19억원, -9.5%), 강원(173억원, -8.0%), 인천(521억원, -5.8%) 등 6개 지역에서는 거래금액 하락세가 확인됐다. 부동산플래닛 ▶전국 오피스텔 거래량 29.7%, 거래금액 28.3%↑.. 지역별 증감 교차 속 충북·충남 약진 눈길 = 오피스텔 시장도 호조세를 보였다. 2월 전국 오피스텔 거래량은 3341건으로 1월(2575건)에 비해 29.7% 늘었으며 거래금액은 5534억원에서 7101억원으로 28.3% 증가했다. 전년 동월(2460건, 5886억원) 대비로는 각각 35.8%, 20.6% 올랐다. 시도별로는 강원(35건, -27.1%)과 전남(38건, -19.1%), 울산(55건, -1.8%)을 제외한 14개 지역의 거래량이 전월보다 증가했다. 충북의 거래량은 1월 22건에서 2월 44건으로 2배(100.0%) 늘었고 충남(82건, 95.2%), 광주(45건, 73.1%), 대전(63건, 65.8%), 서울(1254건, 56.9%) 등이 뒤따랐다. 거래금액의 경우 강원이 89억원에서 37억원으로 58.4% 감소해 가장 큰 낙폭을 기록한 가운데 울산(82억원, -3.5%), 경기(1855억원, -2.1%), 대구(58억원, -1.7%) 등 3곳은 소폭 하락한 것으로 파악됐다. 이외 거래금액이 증가한 13개 시도 중에서는 충북(41억원, 115.8%)과 충남(143억원, 113.4%)의 상승폭이 두드러졌다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “2월 전국 부동산 시장은 상업용·수익형 부동산과 주거형 부동산 모두 전월 대비 활발한 거래가 이뤄지며 모든 유형의 거래 지표가 두 자릿수 이상 증가하는 양상을 보였다”며 “다만 아파트를 제외한 유형은 지역별로 거래량 증감 추이가 갈리는 데다 부동산 정책 기조 및 금리 변동 등 다양한 변수가 개입될 수 있어 시장의 움직임을 신중하게 지켜볼 필요가 있다”고 전했다. 부동산플래닛

손봉석 기자 2025.04.16 00:07

생활

부동산플래닛 “2월 서울 오피스빌딩 시장, 6000억원대 대형 거래로 거래금액 급등···거래량은 낮은 수준에 머물러”

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 2월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 10일 공개했다. 2025년 2월 서울 오피스빌딩 시장에서는 총 4건, 7782억의 거래가 발생하며 전월 대비 거래량과 거래금액이 각각 100%, 755.1% 급증했다. 중구에서 6620억원 규모의 단일 빌딩(대신파이낸스센터) 매각이 이루어지면서 전체 거래금액 상승을 이끈 것으로 풀이된다. 같은 기간 사무실 시장도 거래량 96건, 거래금액 4507억원을 기록해 1월 대비 각각 10.3%, 942.8% 증가했다. ▶2월 서울시 오피스빌딩 4건 거래로 전월比 100%↑, 거래금액 755.1% 오른 7782억원 = 2월 서울시 오피스빌딩은 전월(2건, 910억원) 대비 거래량은 100% 증가한 4건, 거래금액은 755.1% 증가한 7782억원으로 집계됐다. 전년 동월(9건, 1935억원)과 비교하면 거래량은 55.6% 감소하고 거래금액은 302.1% 상승한 수준이다. 주요 권역별로는 GBD(강남구·서초구)에서 1건의 거래가 이뤄져 전월과 동일했고 거래금액은 746억원으로 0.5% 소폭 하락했다. 전월 거래가 전무했던 CBD(종로구·중구)에서는 대신파이낸스 센터가 6620억원에 거래되며 2월의 유일한 거래로 집계됐다. YBD(영등포구·마포구) 역시 전월과 동일하게 1건의 거래가 발생했고 거래금액은 160억원에서 330억원으로 106.2% 증가했다. 그 외 지역(ETC)에서는 거래량 1건, 거래금액 85억원으로 확인됐다. 부동산플래닛 ▶2월 사무실 거래량 전월 대비 10.3% 오른 96건, 거래금액 4507억원으로 942.8% 대폭 상승 = 서울시 사무실(집합) 시장은 2월 들어 반등세를 보였다. 거래량은 전월(87건) 대비 10.3% 상승한 96건을 기록했으며 거래금액은 432억원에서 4507억원으로 942.8%의 상승폭을 보였다. 전년 동월(88건, 439억원)과 비교하면 거래량은 9.1%, 거래금액은 926.2% 증가한 것으로 나타났다. 권역별로는 그 외 지역(ETC)을 제외한 전 권역에서 거래량이 증가했다. 그 외 지역은 전월 61건에서 35건으로 42.6% 줄어든 반면, CBD는 4건에서 27건으로 575% 상승했다. YBD는 100% 증가한 18건, GBD는 23.1% 증가한 16건으로 집계됐다. 거래금액 기준으로도 CBD가 전월 28억원에서 4245억원으로 15060.7% 증가하며 가장 큰 상승폭을 보였다. YBD는 전월 대비 200% 상승한 75억원을 기록했고 그 외 지역은 136억원으로 52.3% 감소했다. GBD도 95억원에서 46.3% 줄어든 51억원으로 하락세를 보였다. ▶2월 오피스빌딩 거래 4건 모두 법인 매수.. 사무실 시장은 개인 매수 비중 43.7%로 최다 = 2월에 거래가 성사된 오피스빌딩 4건은 모두 법인이 매수한 것으로 나타났다. 이 중 3건(7697억원)은 법인이 매도한 거래였으며 나머지 1건(85억원)은 개인이 매도한 것으로 확인됐다. 사무실 시장에서는 2월 한달 간 총 96건의 거래 중 개인이 매수한 거래가 42건(43.7%)으로 높은 비중을 차지했다. 매도자와 매수자 순으로 살펴보면 개인 간 거래가 39건(40.6%)으로 가장 많았고 법인 간 거래 33건(34.4%), 개인과 법인 간 거래 19건(19.8%), 법인과 개인 간 거래 3건(3.1%), 개인과 기타 유형 간 거래 2건(2.1%) 순이었다. 거래금액 기준으로는 전체 4507억원 중 법인 간 거래가 4327억원으로 96%를 차지했다. 이어 개인 간 거래가 87억원(1.9%), 개인과 법인 간 거래가 63억원(1.4%), 법인과 개인 간 거래가 23억원(0.5%), 개인과 기타 유형 간 거래가 7억원(0.2%)으로 뒤를 이었다. 부동산플래닛 ▶서울시 오피스빌딩 공실률 3.06%로 22년 4월 이후 첫 3%대..NOC 19만9628원으로 소폭 상승 = 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화 및 방문조사, 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 2월 서울시 오피스빌딩 공실률은 3.06%로 전월(2.83%) 대비 0.23%p 상승했다. 공실률이 3%대를 넘어선 것은 2022년 4월(3.06%) 이후 2년 10개월 만이다. 3대 주요 권역에서도 전월 대비 공실률이 모두 상승했다. GBD는 0.44%p 오른 3.40%, CBD는 0.12%p 오른 3.04%이었다. YBD는 2.41%로 0.10%p 증가했다. 동기간 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 19만9628원으로 전월(19만9492원)보다 136원 상승했다. 권역별로는 GBD가 369원 오른 20만9108원, YBD가 128원 오른 18만9507원으로 확인됐다. 반면 CBD는 19만5938원으로 전월(19만5987원) 대비 49원 소폭 하락했다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “2월 서울 오피스빌딩 매매 시장은 대형 거래 한 건으로 거래금액이 급증했지만, 거래 건수는 여전히 평년 수준을 밑돌아 투자 수요가 회복됐다고 보긴 어렵다”며 “임대 시장에서도 마곡 등 일부 지역의 신규 공급 영향으로 공실률이 소폭 상승했으며, 임차 수요의 뚜렷한 개선은 확인되지 않고 있다”고 밝혔다.

손봉석 기자 2025.04.11 00:08

생활

부동산플래닛, 2월 전국 상업업무용 빌딩 거래 분석···전월 대비 거래량 21.1%, 거래금액 67.8%↑

연초 부진한 흐름을 보였던 전국 상업업무용 빌딩 시장이 2월 들어 거래량과 거래금액 모두 뚜렷한 상승세를 기록했다. 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자 대표 정수민, 엄현포)이 2025년 2월 전국 상업업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과를 1일 발표했다. ▶2월 전국 상업업무용 빌딩 거래량 네 자릿수대 회복.. 거래금액은 전월 대비 67.8%↑ = 2월 전국 상업업무용 빌딩 거래량은 총 1035건으로 전월(855건) 대비 21.1% 증가하며 2개월 만에 네 자릿수대를 회복했다. 같은 기간 거래금액은 1조6446억원에서 2조7597억원으로 67.8% 늘었다. 전년 동월(2024년 2월)과 비교하면 거래량은 1044건에서 0.9% 감소했으나 거래금액은 1조8159억원에서 52.0% 증가한 수치다. ▶거래량은 12개 시도, 거래금액은 11개 시도서 증가.. 5개 지역은 거래량·거래금액 향방 엇갈려 = 전국 17개 시도별 거래량 비중을 보면 경기(224건)가 21.6%로 가장 높았고, 거래금액 비중은 서울(1조7895억원)이 64.8%로 압도적 1위를 차지했다. 전월에 비해 거래량이 증가한 지역은 17개 시도 중 12곳으로 확인됐다. 가장 큰 상승폭을 보인 제주는 1월 8건에서 187.5% 증가한 23건을 기록했으며 이어서 강원(65건) 132.1%, 울산(20건) 81.8%, 대전 24건(71.4%) 등의 순이었다. 거래금액은 세종이 1월 17억원에서 2월 102억원으로 500.0% 증가한 데 이어 강원(431억원) 302.8%, 제주(141억원) 206.5%, 서울(1조7895억원) 172.3%, 부산(1391억원) 111.7% 등 11개 시도에서 상승 추이를 보였다. 한편, 5개 시도에서는 거래량과 거래금액의 흐름이 엇갈렸다. 대구의 거래량은 1월 27건에서 2월 37건으로 37.0% 증가했으나 거래금액은 353억원에서 342억원으로 3.1% 감소했다. 충남은 전월(52건) 대비 25.0% 늘어난 65건의 거래량을 기록한 반면, 거래금액은 1268억원에서 935억원으로 26.3% 줄었다. 거래금액 상승폭 1위를 기록한 세종(3건, 102억원)의 거래량은 전월과 동일했으며 충북(38건, 285억원)과 전북(58건, 242억원)의 거래량도 전월과 같았으나 거래금액은 각각 12.0%, 48.9% 하락했다. ▶시군구별 거래량 1위는 경기 화성시, 거래금액은 서울 중구가 9636억원으로 가장 높아 = 시군구 단위로 살펴보면 지난 2월 상업업무용빌딩이 가장 많이 거래된 지역은 경기도 화성시(34건)로 조사됐다. 다음으로는 서울특별시 강남구(26건), 전북특별자치도 전주시(22건), 서울특별시 중구(18건), 제주특별자치도 제주시(18건) 등이 뒤를 이었다. 거래금액의 경우 서울시 중구가 9636억원으로 전국에서 가장 높았고 서울시 강남구(4530억원), 경기도 수원시(551억원), 부산시 남구(507억원), 서울시 강동구(506억원) 등의 순으로 집계됐다. ▶10억 미만 빌딩 거래가 64.9%, 300억 이상 빌딩 3분의 2는 서울서 거래 = 2월 전국에서 거래된 상업업무용 빌딩을 거래금액대별로 살펴보면 10억 미만 빌딩이 672건으로 전체(1035건)의 64.9%를 차지했다. 10억 이상 50억 미만 빌딩은 287건(27.7%), 50억 이상 100억 미만은 39건(3.8%), 100억 이상 300억 미만은 28건(2.7%), 300억 이상은 9건(0.9%)으로 파악됐다. 구간별 거래량은 50억 이상 100억 미만 빌딩을 제외한 모든 구간에서 전월 대비 늘어난 것으로 나타났다. 17개 시도별로 보면 10억 미만 빌딩은 경기(128건)에서 가장 많이 거래됐으며 경북(68건), 강원(54건), 전북(53건), 전남(51건) 등이 뒤따랐다. 10억 이상 50억 미만 빌딩도 경기(85건)에서 거래된 비중이 특히 높았고 이어서 서울(60건), 부산(22건), 인천(18건), 충남(16건) 등의 순이었다. 300억 이상 빌딩 거래는 서울(6건)에 집중됐으며 부산과 경기, 충남에서 각 1건씩 발생했다. ▶ 단일 거래금액 기준 TOP5 빌딩은? 1~4위는 서울, 5위는 충남 소재 = 2월 한 달 동안 거래된 상업업무용 빌딩 중 단일 거래금액 TOP5 건물은 서울과 충남에 위치한 빌딩으로 확인됐다. 최고가에 매매된 빌딩은 서울특별시 중구 저동1가에 자리한 대신파이낸스센터로 6620억원에 거래가 이뤄졌다. 뒤이어 서울 중구 수표동 크리스탈스퀘어가 2068억원, 서울 강남구 삼성동 소재 빌딩이 747억원, 서울 강남구 논현동 명성빌딩이 640억원, 충청남도 태안군 소재 솔라고CC가 485억원을 기록했다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “2월에는 전국 대부분 지역에서 상업업무용 빌딩 거래가 증가하며, 거래량과 금액 모두 반등했다”며, “대내외 불확실성이 지속되는 가운데 우량 자산에 대한 수요는 유지되고 있지만, 거래 흐름이 유동적인 만큼 신중한 판단이 필요하다”고 전했다.

손봉석 기자 2025.04.02 03:56

생활

부동산플래닛 “2024년 서울 연립·다세대주택 시장 재편, 월세 거래 비중이 전세 앞질러”

부동산플래닛 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2024년 연간 서울시 연립·다세대주택 매매 및 전·월세시장 동향 보고서를 발표했다고 27일 밝혔다. 지난해 서울시 연립·다세대주택 매매시장의 거래량과 거래금액은 전년 대비 모두 증가하며 각각 4년, 3년 만에 상승 전환했다. 전·월세시장에서는 전세 시장 위축과 월세 거래 증가가 엇갈리면서 거래 비중 변화가 두드러졌다. ▶2024년 서울시 연립·다세대주택 매매거래량·거래금액 동반 반등.. 상승률 1위는 ‘광진구’ = 부동산플래닛에 따르면 서울시 연립·다세대주택 매매거래량은 2023년 2만1736건에서 2024년 2만6214건으로 20.6% 늘어나며 4년 만에 반등했다. 같은 기간 거래금액은 7조7154억원에서 9조4711억원으로 22.8% 증가하며 3년 만에 상승세로 돌아섰다. 자치구별로 보면 서울 25개 구 중 영등포구(-17.8%), 구로구(-8.0%)를 제외한 23개 구의 거래량이 전년 대비 증가한 것으로 나타났다. 거래량 상승폭이 가장 큰 곳은 광진구로 2023년 1000건에서 53.7% 증가한 1537건을 기록했다. 이어서 서초구(45.6%), 중랑구(45.2%), 서대문구(41.7%) 등의 순이었다. 부동산플래닛 거래금액의 경우 영등포구(-28.5%), 구로구(-9.2%), 강남구(-3.3%)를 제외한 22개 자치구에서 증가세가 확인됐다. 상승률이 가장 높은 광진구의 거래금액은 6563억원으로 전년(3897억원)에 비해 68.4% 늘어났으며 중랑구(55.0%), 송파구(51.2%), 서대문구(49.7%) 등이 뒤를 이었다. 매매시장의 활성화를 나타내는 지표인 거래회전율 역시 광진구(3.50%)가 가장 높았고 다음으로는 중랑구(3.43%), 강서구(3.26%), 동작구(3.17%), 은평구(3.12%) 등이 이름을 올렸다. ▶”전세의 월세화 가속” 연립·다세대 임대차 거래 54.4%가 ‘월세’.. 준전세 거래 급증 = 2024년 서울시 연립·다세대주택 전·월세 거래량은 13만7315건으로 전년(13만7980건)과 비교해 0.5% 감소했다. 이 중 전세 거래는 6만2657건으로 전년(7만1566건) 대비 12.4% 줄어든 반면 월세 거래는 같은 기간 6만6414건에서 7만4658건으로 12.4% 증가했다. 3년째 감소세를 보이고 있는 전세 거래량과 달리 월세 거래량은 6년 연속 증가하며 비중을 늘려가는 모양새다. 지난해 전·월세 거래 중 월세 비중은 54.4%로 절반을 넘어섰다. 유형별로는 ‘준월세(보증금이 월세의 12~240개월치)’가 전체 월세 거래의 53.4%를 차지했으며 ‘준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과)’가 37.9%, ‘순수월세(보증금이 월세의 12개월치 미만)’가 8.7%로 파악됐다. 거래량이 가장 많이 늘어난 월세 유형은 준전세로 2023년 1만9503건에서 2024년 2만8309건으로 45.2% 증가했다. 동기간 순수월세는 5999건에서 6481건으로 8.0% 늘었고 준월세는 4만912건에서 3만9868건으로 2.6% 감소했다. 부동산플래닛 ▶자치구별 월세 거래 ‘성동구’ 제외 24개 구서 증가.. 전세 거래는 ‘성북구’만 소폭 늘어 = 자치구별로도 월세 거래 증가세가 이어졌다. 지난해 서울시 연립·다세대 월세 거래량은 전년보다 7.9% 하락한 성동구를 제외하고 24개 구에서 증가했다. 가장 많은 월세 거래가 이뤄진 지역은 송파구(1만1142건)였으며 강서구(5307건), 강남구(4392건), 강동구(4320건) 등의 순이었다. 특히 강서구의 거래량은 전년과 비교해 35.3% 늘어 가장 큰 상승폭을 기록했고 관악구(29.0%), 양천구(25.7%), 도봉구(20.6%) 등도 높은 증가율을 보였다. 이에 반해 전세 거래는 대부분의 지역에서 감소했다. 지난해 서울 25개 구 중 연립·다세대주택 전세 거래량이 전년 대비 증가한 곳은 성북구(0.8%)가 유일했다. 감소폭은 도봉구(-24.7%)가 가장 컸으며 이어서 동대문구(-23.5%), 은평구(-20.7%), 관악구(-19.6%) 등이었다. 전세 거래가 가장 활발했던 지역은 송파구(6426건)로 강서구(4777건), 은평구(4092건), 마포구(3732건) 등이 뒤따랐다. ▶평균 전세가율 65.4%, ‘강서구’ 가장 높아.. 전월세전환율 1위는 ‘노원구’ = 서울시 연립·다세대주택 매매가격에 대한 전세가의 비율을 나타내는 전세가율은 지난해 12월 기준 평균 65.4%로 집계됐다. 자치구별로는 강서구(74.3%)와 영등포구(73.7%), 송파구(73.0%) 등의 전세가율이 특히 높았고 60% 이하인 곳은 용산구(46.1%), 중구(57.0%), 노원구(59.8%) 등 3개 지역에 그쳤다. 2024년 4분기 기준 서울 연립·다세대주택의 전월세전환율은 평균 5.6%로 확인됐다. 전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 수치가 높을수록 월세 부담이 크다는 의미다. 서울시 25개 구 가운데 전월세전환율이 가장 높은 지역은 노원구(6.5%)로 나타났으며 광진구, 서초구, 강동구가 각 5.3%로 최저치를 기록했다. 부동산플래닛 부동산플래닛 정수민 대표는 “비아파트 시장의 월세 선호 현상이 지속되고 있는 가운데, 지난해 서울시 연립·다세대주택 시장에서는 월세 거래 비중이 전세를 뛰어넘는 등 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷하게 나타났다”며, “초기 보증금 부담과 전세사기 우려, 보증금 회수에 대한 불안이 주요 요인으로 작용한 것으로 보인다”고 분석했다.

손봉석 기자 2025.03.28 02:52

경제 김유찬의 실용재정

[김유찬의 실용재정](34)부동산과 정책 책임

2021년 5월 10일 문재인 대통령이 청와대 춘추관에서 열린 취임 4주년 특별연설에서 ‘지난 4년간 어떤 점이 아쉬움으로 남느냐’는 출입기자 질문에 “가장 아쉬웠던 점은 역시 부동산 문제”라고 답했다. 대통령실(청와대) 사진기자단 문재인 정부의 부동산 정책은 좋은 평가를 받지 못했다. 그 결과 대선에서 패했다. 문재인 정부에서 정책을 책임졌던 고위 인사는 세제의 정책효과를 부인하고 대출 규제 실패를 시인하는 견해를 표명하기도 했다. 금융 분야 정책 실패는 정책 실행 과정에서 대출 규제의 유효성을 확보하지 못한 점, 그리고 전세금 대출 정책효과의 최종 귀결점을 충분하게 고려하지 못한 점을 들 수 있다. 대출 규제, 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 문재인 정부 초기부터 필요성이 논의됐으나 임기 말까지도, 부동산시장에서 가격 급등이 커다란 사회적 이슈로 등장한 이후에도 제대로 실천되지 못했다. 금융기관들은 시장에 유효하게 작용할 수준의 DSR 규제를 문재인 정부 임기 말까지 피했다. 본래적 의미의 DSR, 즉 차주별 DSR 규제까지는 근처에 접근해보지도 못했다. 문재인 정부의 정책 책임자는 부동산을 금융 현상으로, 부동산 가격은 전적으로 유동성에 의해 결정되는 것으로 파악했다고 한다. 그렇게 파악했다면 대출 규제의 중요성은 더더욱 부각된다. 때문에 왜 유효한 대출 규제가 부동산시장의 가격 폭등에도 불구하고 제대로 실현되지 못했는가 하는 의문은 여전히 남는다. 이에 대한 설명은 아직 채워지지 않고 있다. 전세자금 대출은 임대인들에게 전세가격을 높일 수 있는 기회를 제공했고, 이는 가격상승을 부추겨 갭투자자들에게 기회를 제공했다. 결과적으로 전세자금 대출은 부동산 가격 상승의 사다리 역할을 했다. 어려움을 겪는 임차인들에게 전세대출을 안 해주기 어려운 측면이 있었던 건 분명하다. 하지만 정책효과의 귀결을 마지막까지 생각했다면 선택해선 안 될 정책 대안이었다. 실패한 금융과 세제 정책 문재인 정부는 세제 영역에서도 임대사업자에 대한 세제 특혜와 보유세·양도세 강화의 실기로 시장에 잘못된 유인을 제공했다. 다주택자들한테 임대사업자 역할을 맡긴 건 기능적인 한계가 있다. 기존에 존재하는 주택을 임대사업자가 보유하면서 임대주택으로 제공하는 것은 임대시장에서는 공급을 확대하는 효과를 보겠지만, 매매시장에서는 공급이 축소된다. 주택매매시장과 주택임대시장은 서로 연동된 시장이기 때문에 그렇다. 임대시장에서 공급 확대가 임대시장의 가격안정에 기여하더라도, 매매시장에서 공급 축소가 매매가격의 상승을 야기하면 이는 다시 연동된 임대시장에서 가격상승 기제로 작용한다. 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북지역 도심의 아파트단지 /성동훈 기자 더 중요한 건, 임대사업자에 대한 세제지원 수준이 지나쳤다는 점이다. 임대주택은 임대사업자에겐 사업자산이므로, 종합부동산세와 취득세를 과세 제외하는 조치는 적절하다. 그러나 양도소득세의 과세 제외는 분명하게 지나친 것이다. 양도소득세 특혜는 민간임대주택을 늘리는 수준에 머물지 않고 임대사업자가 임대사업을 비과세 양도소득의 획득이 가능한 갭투자의 방편으로 삼기에 매우 유리하게 만들어준다. 임대소득세에 대한 과세도 특혜적 성격이었지만 양도소득세 관련 특혜가 특히 결정적이었다. 부동산을 금융상품으로 보는 시각에 동의한다. 아파트라는 이름의 공동주택 비율이 높은 한국의 부동산시장은 상품의 비교 가능성 측면에서 다른 나라들의 부동산시장보다 금융상품으로서의 성격이 더 강하다. 금융상품으로서의 성격이 강하다는 건 수익을 보고 투자한다는 뜻이다. 부동산이라는 상품을 그 본질적 용도인 주거 측면에서 판단하지 않는다는 얘기다. 그런데 금융상품에 있어서 그 수익성을 최종적으로 결정하는 것은 일반적으로 세제다. 투자자에게는 세후수익률이 관건이기 때문이다. 부동산 투자는 결국 시세차익, 즉 양도차익을 노리고 하는 투자이므로 (세후)양도소득에 영향을 주는 양도소득세는 한국의 부동산 투자자에게 매우 잘 작동하는 정책수단이다. 다만 양도소득세는 양도소득이 실현돼야 과세할 수 있기에 납세자들은 양도세율이 완화될 때까지 기다리며 매각을 미룰 수도 있다. 종합부동산세는 그 부담이 보유기간에 비례하는 속성 때문에 양도세의 취약점을 보완해준다. 양도세의 동결 효과를 (보유세로) 기능적으로 보완해주는 셈이다. 양도세와 보유세가 보완적으로 작동하면 부동산시장에 유효한 정책수단으로 작용할 수 있다. 양도세와 보유세로 다주택자들의 갭투기 기회를 차단했다면 내 집 마련을 원하는 많은 이에게 문재인 정부 시기의 저금리 상황은 어느 정도 높아진 부동산 가격에도 불구하고 대출비용을 낮게 만들어 좋은 기회가 될 수 있었다. 그러나 현실은 그렇게 하지 못했기 때문에 부동산시장의 가격이 앙등했다. 고가 1주택자에 대한 종부세와 양도소득세의 과도한 공제 혜택도 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상을 심화시켜 가격 인상을 주변지역으로 확산시켰다. 그러기에 문재인 정부의 마지막 정책 실패 영역으로 종부세를 꼽지 않을 수 없다. 그리고 정책 실패의 시기는 세제 영역에서는 문재인 정부 전반부, 금융 영역에서는 문재인 정부 후반부였던 것으로 보인다. 금융이 세제보다 즉각적으로 부동산 가격에 영향을 준다고 해서 세제가 부동산 가격에 영향이 없다고 보는 것도 난센스다. 종부세는 우리나라에서 일정기간 일관성 있게 시행해본 적이 없다. 보유과세의 효과성을 계량적으로 분석할 데이터가 우리나라에는 없는 셈이다. 세제의 영향력을 과대평가해서는 안 되겠지만 부인해서도 곤란하다. 선출 권력의 국정 철학과 관료 집단 문재인 정부는 선거 과정에서 불평등과 차별을 없애는 정치를 약속했다. 편향적 여론지형 속에서도 어렵게 노력한 결과, 일정 부분 성과를 거두었다. 재정을 통해 복지와 노동 분야에서 사회안전망을 확충했다. 조세재정 영역에서의 성과는 그러나 부동산 영역에서의 실패로 상쇄되고 말았다. 관료집단과의 의사소통에 문제가 있었던 것으로 보인다. 문재인 정부가 추구하는 포용과 균형적 성장의 기조는 선출된 정치권력으로서 충분한 정치적·경제적 명분을 가진 내용이었지만, 재정보수주의와 시장자유주의 입장을 견지한 기재부나 금융관료들을 두 발자국 이상 벗어나게 하지 못했다. 문재인 정부에서 한 발자국 옮긴 이들은 정부가 바뀌자 즉시 세 발자국 반대 방향으로 이동했다.

김유찬 포용재정포럼 회장 2024.01.25 05:30

문화/과학 신간

[신간]부동산 양극화의 해법

땅에서 온 기본소득, 토지배당 남기업 외 지음·이상북스·2만원 부동산 가격이 급등하면서 빈부격차와 양극화 문제는 악화 일로를 걷고 있다. 2022년 기준 대한민국의 전체 땅값은 1경489조원으로 국내총생산(GDP) 대비 4.9배에 달한다. 국토면적이 100배 가까이 큰 캐나다를 두 번 살 수 있는 금액이다. 같은해 기준 국내 토지 소유 지니계수는 0.818(1에 가까울수록 불평등도가 높다는 의미)로 세계 최고 수준이다. 2030 세대는 높은 거주비 부담을 호소하며 결혼과 출산을 포기하고 있다. 저자들은 GDP 대비 높은 땅값과 극소수의 사람과 기업들이 땅을 대부분 소유하고 있는 것이 왜 문제가 되는지, ‘생산’ 주체라는 기업들은 왜 그렇게 많은 땅을 소유하고 있는지, 부동산 가격 급등으로 형성된 ‘사회적 불로소득’이 사회에 끼치는 악영향이 무엇인지 조목조목 짚는다. 자본주의 시장경제에서 불평등과 투기, 때로는 경제위기의 진원지가 된 토지문제를 해결하지 않으면 사회의 지속가능성이 없다는 관점 아래 해법을 제시한다. 제시되는 해법은 ‘토지배당제’다. 토지에 보유세를 부과해 세수 전액을 국민 모두에게 똑같이 분배하는 방법이다. 토지를 나누는 개념이 아니라 토지의 가치를 공유하는 개념이다. 그래서 토지보유세와 기본소득이 결합한 형태다. 저자들은 토지배당제가 실행될 경우 각 가정에 배달될 ‘배당고지서’의 사례를 촘촘히 제시한다. 이를 통해 90% 이상의 국민이 토지에 기반한 기본소득의 혜택을 얻을 수 있음을 증명한다. 토지배당제의 과세 체계까지 제시한다. 아울러 토지배당제를 포함한 ‘새로운 분배정의론’을 제안한다. 향후 인공지능(AI)이 인간을 대신해 더 많은 일을 담당하는 시대가 된다. 토지를 인류 전체의 ‘공유부(富)’로 간주하고 분배의 근간으로 삼으면 AI 시대의 인간적인 삶을 담보할 수 있게 된다고 저자들은 주장한다. 유정천 가족 1·2 모리미 도미히코 지음·권일영, 권영주 옮김·작가정신·각권 1만8000원 2009년 국내에서 첫 출간됐던 가족 판타지 소설이다. 총 3부작 중 1·2권이 개정판으로 출간됐다. 위대한 가장의 갑작스러운 죽음 뒤에 남겨진 가족이 똘똘 뭉쳐 역경을 헤쳐나가는 과정을 통해 가족 간의 사랑을 그린다. 5000년의 부 조지 사무엘 클레이슨 지음·서진 편저·스노우폭스북스·1만6800원 출판사의 ‘천년의 지혜 시리즈’ 중 ‘경제 경영편’ 4권이 먼저 선보였다. 4권 중 한 권인 이 책은 고대 바빌론의 유물 석판에서 발견된 ‘부를 만드는 지혜’를 기반으로 저자가 집필한 책이다. 부유해지고 싶다면 수입의 10%를 저축하라고 권한다. 젊은 여성 과학자의 초상 린디 엘킨스탠턴 지음·김아림 옮김·흐름출판·2만3000원 2023년 10월 미국 항공우주국이 소행성 ‘16 프시케’로 무인 탐사선을 쏘아 올렸다. 이 프로젝트를 주도하는 여성 과학자 린디 엘킨스탠턴이 출간한 자전적 에세이다. 그는 “질문은 세계를 이해하는 방식”이라고 조언한다.

송진식 기자 2024.01.03 06:00

국제 가깝고도 먼 아세안

[가깝고도 먼 아세안](23)베트남 부동산의 매력

공사가 중단된 호찌민 5성급 호텔 건설 현장/VNA 지난 11월 24일 베트남 언론은 304조베트남동(약 16조4000억원)을 횡령한 베트남 최대 부동산 재벌 반 띤 팟(Van Thinh Phat) 그룹 회장의 기소 소식을 일제히 보도했다. 2022년 10월 불법 채권 발행으로 전격 체포된 반 띤 팟 그룹의 쯩 미 란(Truong My Lan) 회장은 자신과 특수관계자들이 최대주주로 있는 사이공상업은행 (SCB)에서 유령 회사 1000개를 통해 불법 허위 대출을 받아 가로챈 혐의를 받는다. 304조베트남동은 베트남 전체 GDP의 5%에 해당하는 천문학적인 금액이다. 당시 이 사건으로 인해 베트남 금융당국은 고강도의 기업 부실 대출을 수사해 추가로 몇몇 건설사와 식품 대기업 회장 일가를 구속했다. 불법을 엄단하는 중앙정부의 단호한 조치는 명쾌했으나 이로 인해 부동산 개발업체와 건설사에 대한 대출이 중단되면서 신용 경색 위기를 불러왔다는 평가도 나온다. 대출이 어려워지며 베트남 4위 규모 건설사이자 호찌민 최대 건설사인 노바랜드(Nova Land)를 비롯한 수많은 건설사와 부동산 개발사들의 주가가 70% 이상 폭락하고 부도 직전 상태에 몰렸다. 2023년 상반기 베트남 전국에서 사업이 중단된 부동산 개발 프로젝트는 1200여 건으로 모두 800조동(약 43조억원)에 달했다. 화들짝 놀란 베트남 당국은 3월 15일 1% 금리 인하를 단행했지만, 효과가 없자 15일 만에 추가로 0.5%를 추가로 인하했다. 그러고도 5월과 6월 한 달 간격으로 각각 0.5% 금리를 다시 인하했다. 3개월 만에 금리를 2.5%나 인하하는 초강수를 둔 셈이다. 위기에 몰린 부동산 개발업체들은 미분양 물량을 30%에서 최대 50%까지 할인하며 최대한 물량을 털어내려고 애썼다. 일부 건설사는 할인 금액 중 일부를 회사 주식으로 내주기도 하고 갚지 못한 채권을 개발이 중단된 부동산으로 맞바꾸자고 협상하기까지 했다. 베트남 일간지 뚜오이 쩨(Tuoi Tre)의 8월 보도에 따르면 2022년 말 기준 베트남 은행들의 전체 대출 중 21%가 부동산 관련으로 각 은행도 부실채권 정리를 위해 담보자산 매각에 나섰다. 베트남 정부는 얼어붙은 건설업계를 살리기 위해 비농업 토지 취득세와 다주택 소유에 대한 과세 및 양도세 인상 계획을 모두 폐지했다. 케펠랜드가 소유한 베트남 호찌민의 랜드마크 사이공센터/케펠랜드 홈페이지 베트남 건설업계의 위기로 매력적이고 값싼 물량이 넘쳐나자 외국 투자자들은 베트남 부동산을 대거 사들이고 있다. 베트남 일간 뚜오이 쩨는 싱가포르 부동산 투자 개발 업체 케펠랜드(Keppel Land), 프레이저스 프로퍼티(Frasers Property)와 태국의 최대 부동산 개발 업체 와(WHA) 그룹, 태국의 최대 유통기업 센트럴 리테일(Central Retail) 그룹 등이 적극적으로 주거지, 상업용, 산업용 부동산 등의 프로젝트 M&A를 끝내거나 계속해서 진행 중이라고 보도했다. 특히 1992년 베트남에 진출한 케펠랜드는 지분 20%를 보유한 싱가포르 국부펀드인 테마섹이 최대주주로, 연례보고서에 따르면 2022년 말 기준 전체 투자 포트폴리오가 약 123억달러 중 베트남 비중은 12.4%로 모두 15억달러(약 2조억원)를 베트남에 투자하고 있다. 케펠랜드는 베트남의 부동산 가격이 매력적으로 하락하자 올 3월 토지를 포함한 총 개발 비용 4억4300만달러짜리 프로젝트의 지분 49%를 1억3800만달러(약 1800억원)에 인수하고 7월에는 2025년 완공 예정인 쇼핑몰 지분 투자에 5120만달러(약 670억원)를 투입했다. 케펠랜드는 현재에도 다양한 프로젝트 인수를 위해 협상 중인 것으로 알려졌다. 케펠랜드의 CEO인 로친화(Loh Chin Hua)는 지난 3월과 11월 두 차례에 걸친 닛케이 아시아(Nikkei Asia)와 인터뷰에서 “2017년부터 중국 자산은 매각하고 있으며 베트남은 차이나 플러스 원 전략으로 부동산뿐만 아니라 데이터센터와 폐기물 에너지 사업 가능성을 검토하고 있다”고 밝혔다. 베트남에 진출한 지 10년이 넘은 한국계 건설사와 투자자문사에 근무하는 복수의 전문가들은 “홍콩에서 빠져나간 자본이 싱가포르를 통해 베트남에 대거 투자되고 있는 것으로 안다”며 “화교 자본들이 연말까지 최대한 유리한 조건에서 부동산을 매입하기 위해 끈질긴 협상을 하고 있다”고 상황을 분석했다. 세계적인 신용평가회사 피치는 지난 7월 18일 홈페이지에 게시한 보고서에서 “베트남 부동산 문제는 심각한 단계는 넘겼다”며 “부동산 부문의 금융 거품을 억제하려는 베트남 정부가 시장을 안정시켰다”고 평가했다. 또한 “부분적으로 향상된 투명성과 문제에 대하는 정책이 향후 (국가) 등급을 상향시킬 수도 있다”며 베트남 정부의 대응을 긍정적으로 평가했다. 지난 5월에 긍정적인 전망과 함께 부여한 베트남 신용등급 BB는 견고하다며 부동산 문제가 베트남 신용등급에 영향을 끼치지 않는다고 평가했다. 지난 10월 27일 로이터 보도를 보면 또 다른 글로벌 신용평가사 S&P 글로벌의 동남아시아 기업 평가 책임자인 장 자비에르(Jean Xavier) 역시 “베트남 부동산 문제가 더 이상 대규모로 확산할 위험은 없다”라고 밝혔다. 자비에르는 베트남의 부동산 관련 대출은 약 25%에 달하며 주로 모기지를 통해 이루어졌지만, 베트남 고용이 견고해 부실 위험은 없다고 분석했다. 2022년부터 불거진 중국의 초대형 부동산 개발업체인 헝다, 완다, 비구이위안의 연쇄 부도 위기로 베트남이 또 다른 중국이 되지 않을까 하는 우려에 대해 자비에르는 “베트남은 중국만큼 부동산 공급 과잉 상태가 아니다”라고 잘라 말했다. 하지만 한국 기업들이 베트남 부동산에 투자할 때는 차분하게 끈질긴 협상을 통해 유리한 조건으로 계약을 맺기보다는 오너나 경영진이 즉흥적으로 판단해 손해를 보는 사례가 많다. 10여 년 전 국내 굴지의 한 대기업은 하노이에 100억원이 넘는 고급 아파트를 짓겠다고 1000억원이 넘는 돈을 투자했다가 대부분 손해를 봤다. 또 다른 모 대기업은 상업 시설로 지은 건물을 호텔로 변경 허가를 받을 수 있다는 브로커의 말에 속아 낭패를 보기도 했다. 베트남 부동산 개발에 투자하려는 기업들은 서두르지 말고, 법적인 문제가 모두 해결된 프로젝트 중심으로 살펴보는 화교들의 꼼꼼한 투자 방식을 잘 연구해야 한다.

호찌민 | 유영국 <베트남 라이징>·<왜 베트남 시장인가> 저자 2023.12.07 07:00

경제 전성인의 난세직필

[전성인의 난세직필](20)부동산 정책의 정치경제학

서울 도심 상공에서 바라본 성동구 지역 모습. 한수빈 기자 가계부채 문제는 자타가 공인하는 우리 경제의 가장 중요한 현안이다. 그리고 그 핵심에는 주택담보대출이나 전세자금대출 등 부동산 관련 대출이 있다. 따라서 가계부채 문제를 근본적으로 해소하기 위해서는 부동산 대출의 근저에 있는 부동산 정책을 정상화하지 않으면 안 된다. 그러나 이것은 쉬운 문제가 아니다. 많은 국민의 생활과 직결되고, 모두가 한 마디씩 거들고 싶은 ‘전문가’이며, 무엇보다 부동산 정책은 단순한 경제 문제가 아니라 이해관계가 첨예하게 대립하는 정치적 갈등의 문제이기도 하기 때문이다. 오늘은 이 문제를 살펴보기로 한다. IMF “한국의 가계부채는 우려 수준” 가계부채가 문제라는 지적이 제기될 때마다 주무 부처인 금융위원회가 내놓는 답변은 ‘가계부채가 관리 가능한 수준’이라는 것이다. 그런데 왜 국제통화기금(IMF)은 최근 “한국의 가계부채는 우려스러운 수준”이라고 평가하고, IMF의 세계 부채 데이터베이스에 따르면 우리나라 가계부채 증가율이 비교 가능한 26개국 중 최고를 기록한다고 나오는 것일까? 가계부채가 관리 가능한 수준이라는 표현의 정확한 뜻은 알기 어렵다. 다만 개인적 추측으로는 아마도 ‘(채권자인) 금융기관은 그래도 안전하다’는 뜻이 아닐까 한다. 예를 들어 만기 일시 상환형을 원리금 분할 상환형으로 바꾸는 것은 금융기관이 이자만 받지 않고 원금도 일부 받기 때문에 장삿속은 조금 떨어지지만, 대출 상환 가능성 측면에서는 더욱 안정적이라고 볼 수도 있다. 주택담보대출의 경우도 마찬가지다. 담보비율이 충분하고 채권의 우선순위도 대개 선순위이기 때문에 채권 회수에 문제가 없다는 것이다. 철저하게 채권자 입장을 반영한 시각이다. 그렇다면 IMF의 시각은 어디서 연유한 것인가? 우려 표명이 들어간 문장의 앞부분을 보면 어렴풋이 해답이 있다. 가계부채의 수준이 “가처분 소득 대비 평균 160%”라는 점이다. 즉 민간의 상환 능력 자체가 한계 상황 가까이 내몰렸다는 뜻이다. 여기서 일부 독자는 다음과 같은 반론을 제기할 수 있다. ‘아니, 소득 대비 부채가 많아서 빚을 못 갚을 가능성이 큰 게 뭐가 문제냐? 가계부채 대부분은 엄연히 담보가 있는 주택담보대출이고, 은행들은 선순위 저당권 설정해 두었으니 그냥 집을 경매 처분해서 채권 회수하면 되지 않느냐? IMF가 우리나라 부채가 모두 무담보 신용 부채인 줄 착각한 것 아니냐?’ 이런 반론이 완전히 터무니없는 것은 아니다. 실제로 개별 금융기관의 입장에서 보면 주택담보대출은 ‘땅 짚고 헤엄치면서 돈 버는 장사’다. 가계가 원리금을 이상 없이 상환하면 돈장사해서 좋고, 설사 못 갚더라도 주택을 경매로 넘겨 원리금을 회수하면 되기 때문이다. 그러나 여기에는 중요한 전제조건이 있다. ‘모든 주택이 동시에 경매 시장에 나오는 일은 없어야 한다’는 것이다. 담보 물건이 경매를 통해 정상적으로 환가 처분되지 않는다면 금융기관이 담보권 실행으로 확보한 주택은 순식간에 복덩어리가 아니라 골칫덩어리로 변하는 것이다. 바로 여기서 우리 경제의 진정한 위험의 진면목이 드러난다. 그것은 ‘우리 경제가 부동산 때문에 이자율을 정상적으로 올리지 못하는 족쇄를 차고 있다’는 점이다. 그 족쇄가 우리 경제 정책을 관리 가능하지 않은 방향으로 몰고 가고 있는 것이다. 고금리는 부동산 가격을 뿌리째 뒤흔드는 핵폭탄 같은 것이다. 우리는 그 위력의 일단을 작년 말부터 올 초까지 생생하게 경험했다. 그런데 금융기관의 안위가 오로지 부동산 가격에 매달려 있는 경우, 금리정책을 관장하는 한국은행이 정상적으로 금리 수준을 조절할 수 없게 된다. 그 결과 한국은행은 미국 연준이 공격적으로 금리를 인상하고 한·미 간 금리 격차가 사상 최대로 벌어지는 것을 보면서도 기준 금리를 제대로 올리지 못했다. 그런 정책은 겉으로는 무해한 것처럼 보여도 여러 부작용을 낳았다. 우선 원화 환율이 대폭 절하됐다. 지난 2월 초 1220원 수준이던 원화의 대미 달러화 환율은 몇 차례 등락을 거친 후 11월 초 1350원 수준까지 절하되었다. 약 10% 가까이 절하된 것이다. 이는 가뜩이나 등락이 심했던 수입재의 국내 물가를 끌어올려 궁극적으로 국내 물가 불안 요인으로 작용했다. 금융시장도 왜곡되기는 매한가지다. 금리 인상을 통해 정상적으로 대출 증가를 통제할 수 없게 되니, 금융위는 수량 통제를 하기 시작했다. 대출을 풀어주는 온탕 정책에는 가계부채가 급증하고, 대출을 억제하는 냉탕 정책에는 대출금리 인상에 따라 은행의 이자 수입이 증가했다. 그런 은행을 바라보는 국민적 시선이 곱지 않자 이번에는 대규모의 사회 공헌을 압박하고 있다. 정부는 왜 부동산을 애지중지하는 걸까? 그럼 왜 정부는 이렇게 부동산을 애지중지하는 것일까? 단순히 금융기관의 안위가 걱정되어서일까? 그것만으로 모든 것을 설명할 수는 없다. 예를 들어 최근에 고지서가 발부되기 시작한 종부세의 경우를 보자. 윤석열 정부는 공시지가 현실화율 로드맵을 포기하고 종부세 부담을 작년 수준으로 동결했다. 금융시장의 안정성과 직접적 연관이 적은 재정수입 측면에서도 ‘부동산 지키기’는 예외 없이 강조되고 있다. 이쯤 되면 부동산 지키기에 대한 다른 이유를 찾아보지 않을 수 없다. 그리고 그 이유는 비경제적일 수밖에 없다. 부동산은 가진 자와 못 가진 자를 구분하는 분수령이자, 노동 소득자와 자본 소득자를 구분하는 갈림길이다(물론 부자 중에 금융자산을 더 많이 가진 사람이 있을 수 있고, 노동 소득자 중에도 유주택자가 있을 수 있으나 크게 보면 이렇다는 말이다). 그런데 또 다른 단층이 있다. 연령별 단층이다. 청년들은 주로 무주택자고, 유주택자들은 대부분 장년이나 노년층이라는 점이다. 이 단층은 정치적 측면에서 중대한 함의를 갖는다. 한국 정치에서 55세 이상 유권자는 55세 미만 유권자보다 추세적으로 보수 성향이 강하다. 그렇다면 보수 정치권에서는 자신들의 지지층인 노년층의 경제적 기반과 결정적으로 연관된 부동산 문제에 대해 자유스러울 수 없는 것이다. 이런 정책적 선택의 그늘은 청년층의 좌절이다. 아무리 열심히 일해도 집을 마련하기 어려우면 결혼도, 출산도 계획하기 어렵다. 그것이 청년 문제의 핵심이다. 이런 청년층의 좌절은 한국 경제의 성장 동력과 활력을 좀먹고 있다. 흉악 범죄와 마약의 만연과도 무관하지 않다. 결국 부동산 문제는 현재 단순히 경제적 문제가 아니라 우리 사회가 직면하고 있는 많은 근본적 모순의 핵심이라고 봐야 한다. 이 문제를 개혁하지 않고서 우리 사회의 활력을 기대할 수는 없다. 마치 토지개혁이 그러했듯이.

전성인 홍익대 경제학부 교수 2023.11.27 07:00

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‘트럼프 당선’ 미국 부동산 어떻게 될까?

미국 워싱턴주 시애틀의 한 부동산 매물. 트럼프 당선 후 부동산 흐름에 이목이 쏠리고 있다. 은지연 제공 미국 대선이 끝났다. 이번 대선은 공화당 후보 도널드 트럼프의 압승이었다. 경합 주 7곳에서 모두 큰 투표차로 트럼프 후보가 승리했다. 바이든 행정부의 인플레이션 정책으로 인한 물가 상승과 경제적 어려움으로 인한 불만으로 인한 결과란 해석이 크다. 미국 부동산은 어떨까? 미국인들은 트럼프의 당선으로 인플레이션 해결, 러시아와 이스라엘 전쟁 종식, 그리고 어려운 경제 성황이 타개될 거라는 기대를 하고 있다. 시애틀의 한 펜트하우스 테라스 전경 미국 워싱턴주 시애틀 기반으로 활동 중인 은지연(영어명 Shanon Yop) 부동산 전문가는 “부동산 전문인으로 두 대통령 후보가 어떤 부동산 정책을 시행하고 있는지 가장 큰 관심사였다”라고 말한다. 트럼프와 해리스, 두 후보는 모두 최우선 과제로 미국 주택 공급을 늘리는 것이 중요하고 주택에 대한 부담을 줄인다는 공약을 내세웠다. “서울과 마찬가지로 미국 역시 주택 공급이 부족한 상태입니다. 여러모로 우려가 큰 트럼프 행정부지만 그들이 공약한 대로 기업 프렌들리 정책, 이자율 인하뿐 아니라 쓸데없는 행정 절차, 복잡하고 과도한 규제, 높은 행정 수수료 인하, 세금 공제가 원활히 이루어지길 바라고 있어요.” 외국인의 미국 부동산 투자는 어떨까? 트럼프 행정부는 미국 내 투자 환경을 개선하여 외국인 투자를 유치하는 데 중점을 둘 가능성이 있다는 것이 전문가의 의견이다. 외국인 투자자에게 유리한 세제 혜택이나 규제 완화를 통해 국외 자본의 미국 부동산 유입이 쉬워질 수 있다. 주택 공급 확대를 통해 재당선된 트럼프 대통령의 정책 일관성은 외국인 투자자들에게 긍정적인 신호가 될 수 있다는 분석이다.

이유진 기자 2024.11.12 11:30

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부동산전문 변호사 “역전세난? 전세금돌려받기 위해 3가지 체크해야”

계약 전 시세 확인해 보증보험 가입 고려해야 전입신고는 세입자가 해야 할 필수사항 어려운 상황에도 전세금반환소송 진행하는 게 유리 엄정숙 부동산 전문변호사는 “부동산 시장이 불안할 때 세입자는 계약 전후로 3가지 사항을 체크해 문제를 대비하는 것이 중요”하다고 조언했다. “결혼을 앞두고 전셋집을 알아보고 있습니다. 걱정스러운 점은 한동안 전세가가 치솟더니 현재는 급작스레 떨어진 역전세난에 전세금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 많다고 합니다. 혹시나 저에게도 그런 일이 벌어지지는 않을까 걱정입니다.” 최근 역전세난에 마음고생 하는 세입자들이 많다. 계약 초기 때 세입자에게 받은 전세금을 그대로 가지고 있는 집주인은 드물다. 이러한 상황에 역전세난까지 겹친다면 신규 세입자를 구하기도 쉽지 않아 집주인은 전세금반환에 애를 먹는다. 26일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “돈이 없는 집주인들은 계약 기간이 끝날 때 신규 세입자에게 받은 보증금을 기존 세입자에게 돌려주려는 경향이 있다”며 “하지만 부동산 시장이 침체된 경우 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 그대로 낼 세입자를 구하기가 쉽지 않기 때문에 피해가 생긴다”고 설명했다. 이어 “요즘같이 부동산 시장이 불안할 때 세입자는 계약 전후로 3가지 사항을 체크해 문제를 대비하는 것이 중요”하다고 조언했다. 첫 번째는 계약 전부터 주변 시세를 확인하는 것이다. 요즘같이 전세가가 하락일 때에는 당연히 평소보다 저렴한 매물을 찾기 마련이다. 하지만 단순히 최저가를 찾는 것만이 능사는 아니다. 전세가가 하락했다면 매매가도 하락하는 경우가 많아 혹여 전세가와 매매가 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가를 추월한 매물도 있기 때문. 전세보증금 피해를 예방하는 첫 번째는 계약 전 주변 시세를 꼼꼼히 확인하는 것이다. 만약 이 사실을 제대로 확인하지 않았다면 큰 문제가 생길 수 있다. 엄 변호사는 “이 경우 최근 세입자들에게 많은 관심을 받는 전세금보증보험에 가입이 어려울 수 있다”며 “추후 부동산 경매를 할 때도 매매가와 전세가 차이에 문제가 있다면 세입자의 보증금 변제에 애를 먹을 수 있다”고 주의를 당부했다. 전세보증금 피해를 예방하는 두 번째 방법은 전입신고를 하는 것이. 간단하고 상식적인 절차지만, 개인 사정이나 상황에 따라 전입신고를 건너뛰는 경우가 있기 때문. 하지만 전입신고를 하지 않았다면 추후 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인에게 문제가 생길 때 세입자의 지위를 인정받을 수 없다. 즉 전입신고는 세입자 본인이 해당 주택에 세입자라는 객관적 증거가 되는데 그것이 없다면 경매 진행 시 우선순위 확보가 어렵다. 엄 변호사는 “전입신고는 집주인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 1순위 채권자로 인정하는 역할을 한다”며 “따라서 전입신고는 단순히 편의나 기타 사정으로 피하는 것이 아닌 반드시 해야 하는 필수 절차로 여겨야 한다”고 조언했다. 마지막 세 번째 예방책은 길어질 것 같은 법정 싸움에 대비해야 한다는 것. 전세가가 올라 누구나 높아진 전세가로 계약을 해야 하는 상황이라면 모를까 전세가가 내려간 상황에서는 확실한 방법을 찾기가 쉽지 않다. 기존 세입자는 전세가가 내려가기 전 금액으로 계약했는데 그 금액으로 들어올 세입자 찾기가 어렵기 때문이다. 이 경우 신규 세입자가 구해질 때까지 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 세입자가 다른 곳에 이사할 기간이 다가올 수도 있다. 엄 변호사는 “이 상황에서는 임차권등기를 이용하면 된다”며 “임차권등기는 세입자가 이사해 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있어 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지된다”고 전했다. 한편 역전세난 속에 전세금을 돌려받기가 쉽지 않지만, 전세금반환소송을 포기하는 것은 좋지 않다. 실제로 ‘부동산 시장이 이렇게 좋지 않은데 소송을 해도 해결이 될까’라는 마음에 소송을 포기하는 경우가 많다는 것. 엄 변호사는 “전세금반환소송에서 승소 판결을 받는다면 집주인의 부동산뿐 아니라 거의 모든 재산을 압류해 처분할 수 있는 권한이 생기기에 소송을 진행하는 게 현명한 판단이 될 수 있다”며 “반대로 역전세난에 신규 세입자를 찾기 힘들다면 집주인에게 보증금 감액을 요구하여 일부를 반환받는 방식인 일명 ‘세입자의 역제안’도 현실에서 많이 일어나고 있다”고 말했다. 전세보증금 반환소송이란 계약 기간이 만료됐음에도 불구하고 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송 기간은 4개월인 것으로 나타났다.

#전세

이유진 기자 2022.12.26 10:19

재테크

[카툰공감]바뀌는 부동산 정책

손미현 작가 2022.05.23 09:55

문화/생활

부동산 미스터리물 ‘특수공인중개사 오덕훈’ OTT서 공개된다

오인천 감독의 OTT 시리즈 <특수공인중개사 오덕훈>의 공식 스페셜 티저포스터. 영화맞춤제작소 제공 ‘장르 스페셜리스트’ 오인천 감독의 신작 시리즈 <특수공인중개사 오덕훈>이 내달 4월 공개를 확정하고 강렬한 비주얼의 공식 스페셜 티저포스터를 공개했다. <특수공인중개사 오덕훈>은 극장이 아닌 OTT 플랫폼을 통해 드라마 시청자들과 만난다. 오인천 감독의 시그니처인 공포 스릴러 장르에 특별한 능력의 공인중개사라는 독특한 콘셉트로 기대를 모은다. <특수공인중개사 오덕훈>은 2020년과 2021년 한국콘텐츠진흥원의 OTT 기획개발 공모와 제작지원 사업에 연이어 선정되며 제작 전부터 화제가 되었던 작품이다. 또한 부산영상위원회의 로케이션 제작지원에 선정되어 모든 촬영을 부산에서 마쳤다. <특수공인중개사 오덕훈>은 온 국민의 관심이 쏠려있는 부동산을 소재로 하고 있다. 집과 사람에 얽힌 미스터리한 사건들을 특수한 장비와 초자연적인 능력으로 해결하는 주인공 공인중개사 오덕훈을 통해 진정한 집에 대한 의미를 다시 한번 생각하게 하는 시의성 있는 작품이다. 제작사 ‘영화맞춤제작소’는 강하늘 주연의 장편영화 <소녀괴담>(2014)의 오인천 감독을 중심으로 의기투합한 장르전문 영화·드라마 제작사이다. 2017년부터 공포 스릴러 장르 기반의 독특한 작품들을 끊임 없이 선보이고 있다. ‘영화맞춤제작소’와 오인천 감독의 작품들은 부산 국제영화제, 부천 국제판타스틱영화제 등 국내 영화제들은 물론 세계 8대 영화제인 몬트리올 국제영화제, 미국 휴스턴 국제영화제, 애리조나 국제영화제, 포틀랜드 국제영화제, 독일 베를린 웹페스트 국제영화제, 스페인 빌바오 시리즈랜드 국제영화제 등 영향력 있는 영화제에서 초청 및 수상을 기록했다. 오는 4월 공개되는 <특수공인중개사 오덕훈>은 IPTV VOD(KT Olleh tv, SK Btv, LG U+), 티빙, 웨이브, 카카오페이지, 네이버 등 국내 모든 OTT 스트리밍 플랫폼과 동영상 포털을 통해 만날 수 있다.

이유진 기자 2022.03.23 16:14