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[우정이야기]우체국과 공공임대주택의 만남(2022. 09. 16 14:50)

2022. 09. 16 14:50 경제 류인하 경제부 기자

수도권에 공공임대주택을 마련하는 건 쉬운 일이 아니다. 재건축·재개발 등 정비사업에 따른 공공임대물량이 나오지 않으면 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등은 기존 건물을 매입하는 방식으로 공공임대주택을 확보할 수밖에 없다. 대량확보는 당연히 어렵다. 경기도 의정부시 의정부3동우체국 전경. 현재는 운영을 중단한 상태다. / 우정사업본부 제공 과학기술정보통신부 우정사업본부(우본)가 부족한 공공임대주택을 확보할 새로운 아이디어를 내놓았다. 노후우체국의 용적률을 높여 재건축하는 방식으로 공공임대주택을 확보하겠다는 구상이다. 저층에는 우체국이, 상층부에는 공공임대주택이 들어서게 된다. 각종 생활편의시설 등 인프라를 갖추고 있는 입지일수록 공공임대주택이 들어설 여유 공간이 부족한 수도권에선 획기적인 방안인 셈이다. 우본과 GH는 경기도 내 교통여건이 우수한 노후우체국을 철거한 뒤 1~2층에는 우체국을, 상층부에는 공공임대주택을 신축하는 ‘노후우체국복합개발사업’ 업무협약을 최근 체결했다. 사업대상국은 개국한 지 30년 이상된 노후우체국이다. 우본은 경기도 서안양우체국(안양시 만안구)과 의정부3동우체국(의정부시 의정부동) 등 2곳을 선정했다. 1973년에 지은 의정부3동우체국은 48년간 운영해오다 지난해 11월 건물 재건축을 이유로 운영을 중단한 상태다. 우본은 우체국 부지를 장기간 임대하고, GH는 우체국과 공공임대주택이 함께 들어설 건물을 신축한 뒤 임대주택 공급 및 운영, 관리까지 맡는다는 계획이다. 2026년 상반기 입주가 목표다. 우본은 건물 노후화로 우체국 이용에 불편을 겪어온 시민들이 이번 복합개발사업으로 보다 쾌적한 우정서비스를 이용할 수 있고, 공공임대주택 입주를 원하는 경기도민의 주거안정에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대한다. 안양역 역세권의 서안양우체국은 안양IT밸리 등 다수의 산업시설과 안양대학교 등 4개 대학교가 인접해 있다. 의정부역 역세권의 의정부3동우체국은 주변에 신세계백화점, 로데오거리 등 중심상권이 형성돼 있어 공공임대주택 수요가 높을 것으로 GH는 전망했다. 한편 우본은 지난 7월에도 GH에 경기도 하남시 보유부지를 공공주택부지로 제공한 바 있다. GH는 대신 경기도 남양주 다산신도시에 우체국 신설부지를 제공하는 맞교환 방식으로 토지교환계약을 체결하는 등 상생협력모델을 만들어가는 중이다. 손승현 우본 본부장은 “노후우체국 복합개발사업은 저활용 국유재산인 노후우체국의 환경을 개선해 고객만족도를 높이고 주거복지도 동시에 제공할 수 있는 효과적인 사업모델로 판단된다”면서 “추가사업 대상지 발굴 등을 위한 기관 간 협력을 계속해서 강화할 계획”이라고 밝혔다.

우정이야기

[대선공약 언박싱, 어떤 미래를 선택하시겠습니까?]민주당편(2)‘양만큼 질’ 따진다! 공공임대주택 공급의 새로운 해법(2021. 08. 30 11:04)

2021. 08. 30 11:04 정치 경제연구소 공동소장·최승복 서울특별시교육청 기획조정실장

ㆍ노후 학교 활용한 마을공공주택… 사교육 필요 없는 ‘교육복지’ 제공 중요 현재 한국에서 가장 심각한 문제는 교육과 자산 양극화로 인한 계층 고착화다. 특히 부동산 양극화는 청년의 미래 불안정과 서민 주거불안의 주원인으로, 주거안정은 서민과 청년의 삶에서 가장 시급한 문제이다. 지난 8월 15일, 서울 노원구의 한 부동산에 전월세·매매·매물 안내문이 가득 붙어 있다. / 김기남 기자 대선주자들의 공급 공약 현실성은? 민주당 대선주자들은 한목소리로 서민의 주거안정과 부동산 시장 안정을 위한 주택공급 확대, 그리고 핵심전략으로 공공임대주택 확대를 주요 부동산 공약으로 발표했다. 이낙연 후보는 청년 반값 아파트 공급과 공공임대 비율 20% 확대, 박용진 후보는 서울 대규모 재개발을 통한 좋은 집 충분공급을 공약하고 있다. 가장 공격적으로 공급 공약을 한 정세균 후보는 공공임대주택 100만호와 반값·반반주택의 공공분양주택 30만호를 포함한 “280만호 주택공급폭탄”을 통해 집값을 2017년 수준으로 안정시키겠다고 공약했다. 이재명 후보도 기본주택 100만호를 포함해 250만호 주택공급으로 “집값을 안정시키고 집 없는 서민들이 고통받지 않게”하며 “투기수요와 공포수요”를 억제하겠다고 공약했다. “중산층을 포함한 무주택자 누구나, 건설원가 수준의 저렴한 임대료로, 30년 이상 평생 살 수 있는, 역세권 등 좋은 위치에 있는 고품질·충분한 면적의 공공주택”으로 기본주택을 정의하고 있다. 충분한 주택공급은 주거안정과 집값안정의 필수조건이다. 공급이 부족하면 집값이 상승할 수밖에 없고, 서민의 삶은 더욱 어려워진다. 공공임대주택 대량공급은 서민과 중산층의 요구와도 일치한다. 국토연구원이 2020년 7~12월 표본 5만1000가구를 대상으로 실시한 주거실태조사에 따르면, 전체 가구 중 내 집을 보유해야 한다고 응답한 비율은 87.7%로 나타났고, 내 집 보유의 “가장 중요한 이유”는 “주거안정”(86.7%)이었다. 공공임대주택 입주 의향 조사에서 월세 가구의 68.6%와 전세 가구의 54.3%가 “그렇다”라고 응답했다. 이 조사결과에서 한국의 높은 주택보유의식은 주거불안정에 기인하고 있으며, 공공임대주택이 주거안정에 매우 유용한 방안임을 알 수 있다. 그러나 현재까지 공공임대주택 공급은 매우 미미하다. 2019년 기준 다가구주택의 구분거처를 반영한 주택 수 2131만호 중 30년 이상을임대하는장기공공임대주택은 92만6000호(4.3%)에 불과하다. 따라서 주거안정과 집값안정을 위한 공공임대주택 대량공급 공약은 타당하다. 그러나 주택공급부지에 대한 대안이 모호하다. 이낙연 후보의 서울공항 7만호 공급 공약이나 박용진 후보의 김포공항 20만호 공급 공약은 실현 가능성이 희박하다. 정세균 후보는 학교와 주거공간 결합을 제안했지만, 교사들의 비난에 직면하고 있으며 이재명 후보는 ‘좋은 위치’라는 원칙은 밝혔으나 구체적인 내용은 없다. 문재인 정부가 지난해 8·4 부동산 대책에서 태릉CC, 과천청사 유휴부지 등을 활용한 공급 계획을 발표했지만, 지자체와 주민 이견 등으로 겪는 난항을 감안하면 실제 활용 가능한 부지를 찾는 것이 가장 큰 숙제이다. 주택공급 확대만으론 집값이 안정되지 않는다. 실례로 2008~2018년 사이 주택 489만호가 공급됐지만, 이중 51%인 248만호가 다주택자들에게 돌아갔고, 이중 83%인 208만호는 주택 보유 상위 10%의 사람들이 사들였다. 2018년 다주택자가 보유한 주택은 700만호로 전체 주택의 35%에 달한다. 아무리 주택공급을 확대해도 민간시장의 공정성과 안정이 확보되지 않으면 밑 빠진 독이 된다. 따라서 공공성 강화와 시장 공정성 공약은 중요하다. ‘주거와 행복한 삶’이라는 뉴패러다임 정세균 후보 부동산 공약은 시장 공정성보다는 시장친화적 주택공급을 늘려야 시장이 안정된다고 주장한다. 정 후보는 문재인 정부의 부동산 정책을 “투기수요를 억제하는 데만 집중했고, 시장의 원리를 전혀 존중하지 않았”기 때문에 공급확대는 실패하고 주택 가격을 잡지 못했다고 진단했다. 다른 후보들에 대해선 “세제, 금융 등 규제정책” 공약으로는 주택 가격을 잡을 수 없다고 비판한다. 그러나 부동산을 매개로 한 불공정과 양극화에 대한 진단이나 대안은 부족하다. 정세균 후보의 30만호 공공분양주택도 공공임대주택으로 공급하는 방안이 부동산 투기심리 억제와 주거안정 강화에 더 타당한 정책이다. 반면 다른 민주당 후보들은 시장 공정성 강화 정책을 제시했다. 이낙연 후보는 택지소유상한법, 개발이익환수법, 종합부동산세법 등 토지공개념 3법 강화를, 이재명 후보는 조세개혁에 초점을 맞춘 국토보유세를 기본주택과 연결한 하나의 공약을 제시하고 있다. 이는 토지정의와 경제정의를 목표로 지대개혁을 하고 거기에서 마련된 재원으로 사회배당과 공공복지를 확대하겠다는 추미애 후보의 공약과 궤를 같이한다. 부동산 시장 안정과 조세제도개혁을 종합적으로 접근하는 전략은 타당하다. 이낙연 후보 역시 공공성의 문제를 강조하고 있지만, 조세개혁과 같이 근본적인 개혁공약까지 나가지는 못했다. 그러나 이낙연 후보의 종부세 개혁 과정은 부동산과 주거에 대한 인식을 부의 증식에서 사회정의와 공공성으로 전환하는 사회적 합의 과정이 될 수 있으며, 이재명·추미애 후보가 제안한 본질적인 부동산 세법 개혁으로 이어져야 한다. 이재명 후보가 제안한 부동산백지신탁제, 비필수부동산 소유자의 고위직 임용과 승진 제한, 공직자 부동산 취득심사제 도입 등은 정책 신뢰를 높이는 데 유용하며 즉각 실행할 수 있다. 지금까지의 공공주택이 사실상 빈자의 게토로 고립됐거나 부자의 투기처가 됐던 ‘주거와 재산증식수단’ 패러다임이었다면, 향후에는 ‘주거와 행복한 삶’ 패러다임으로 전환해야 한다. 이런 측면에서 이재명 후보의 “집은 돈 벌기 위해 ‘사는 것(Buying)’이 아니라 행복을 위해 ‘사는 곳(Living)’”이라는 ‘주택 패러다임’ 제시는 평가할 만하다. 그러나 이재명 후보의 ‘Living 패러다임’은 “고품질의 안락한 주택”에 초점을 맞춘 생활(Living)은 있으나 행복한 삶(Life)을 제시하진 못한다. 그간의 공공임대주택은 시혜와 비하, 차별과 배제, 고립과 소외의 공간이었다. 그러한 공공임대주택의 위상을 아프게 함축한 단어가 바로 휴먼시아(공공임대주택 브랜드)에 사는 거지의 줄임말인 ‘휴거’라는 주홍글씨이다. 2020년 주거실태조사에서 공공임대주택 거주에 만족한다고 응답한 가구 중 “시설이나 주변여건이 좋아서” 만족한다는 응답은 8.6%, “가구상황에 적합한 주택 규모라서” 만족한다는 답은 3.9%밖에 없었다. 공공임대주택이 공급되는 위치와 건축물의 질, 규모 등에서는 낙제점을 받고 있는 것이다. 따라서 선진국이 된 오늘, 공공임대주택은 공공성 확대를 통해 부동산 시장 안정에 기여하고, 주거를 넘어 ‘좋은 교육과 역량강화 공간, 중산층의 삶이 있는 공간, 마을과 소통하는 허브 공간, 도심 속 문화가 있는 공간’이어야 한다. 이 목적을 달성하기에 ‘구도심 중심에 위치한 국공립초·중·고교와 연계한 마을형 공공임대주택’(이하 마을공공주택)을 제안한다. 8월 10일 오후 서울 여의도 국회 소통관에서 더불어민주당 정세균 예비후보가 부동산 관련 정책을 발표하고 있다. / 국회사진기자단 마을공공주택의 첫 번째 공간혁신은 대도시의 구도심 중심에 위치한 40년 이상된 노후한 국공립초·중·고교 개축 시 학교, 각종 복지행정 시설과 공공임대주택을 결합한 공공임대주택 공급이다. 서울과 대도시의 구도심은 기반 생활서비스와 도시 인프라가 미비해 중산층이 떠나면서 공동화되고, 그 속에 위치한 학교는 학생수 급감으로 폐교 위기에 몰리고 있다. 구도심은 교육, 문화와 복지의 사각지대로 점점 쇠락하고 있어 도로정비, 생활환경 개선, 안전시설 확충 등만으로는 도시재생이 어렵다. 구도심의 국공립학교 부지를 활용해 일대를 새로운 도심 혁신지구로 전환시켜 학교와 아이들이 돌아와 성장하는 선순환의 복합계획이 필요하다. 현재 서울시교육청이 통폐합 및 폐교와 이전 재배치를 검토 중인 학교가 10여개가 넘고, 향후 5년간 개축 및 증축, 리모델링 대상 학교가 213개교이며, 이중 93개교는 완전 개축을 추진 중이다. 서울 소재 1000여개의 국공립초·중·고교 중 절반인 500개 학교를 마을공공주택으로 개발해 학교당 400세대가 입주한다면, 약 20만가구를 공급할 수 있고, 수도권과 주요 광역시를 비슷한 수준으로 고려하면 50만호 이상 공급 가능하다. ‘마을공공주택’이라는 대안 이 방안은 재원에 있어서도 효율적이다. 학교부지는 국유지이기 때문에 토지보상비가 들지 않고, 상하수도와 전기, 도로 등 도심의 기존 인프라 활용을 통해 하기 때문에 기반시설 구축비가 낮다. 복합컴플렉스 건설비는 영구임대주택 운영과 입주 기관 운영비를 통해 충당하기 때문에 사실상 많은 국가재정이 필요하지 않다. 마을공공주택은 주거안정과 구도심 재생, 교육 및 학교 공간 혁신을 추구하는 사업이므로 정부가 일정한 재정을 부담한다. 이미 교육부는 그린스마트미래학교 정책 추진을 위해 서울시교육청에 향후 5년간 3조2000억원, 전국에 18조5000억원의 재정투입을 결정했다. 여기에 정부의 주거안정을 위한 정책자금도 함께 투입한다. 그리고 전체적인 설계-건설-운영을 맡을 공공기관을 새로 설치하거나, 국민연금이나 토지주택공사 등을 활용할 수도 있다. 두 번째 공간혁신은 원스톱 교육-문화-복지-행정서비스에 있다. 마을공공주택의 학교는 0세 아이 돌봄부터 유치원, 초·중·고교, 방과후학교와 돌봄 제공 등을 통합적으로 운영해 가족이 최장 18년 이상 안정적으로 생활하고 아이가 자랄 수 있도록 지원한다. 다자녀 가정은 주거기간 연장이 가능하다. 마을공공주택은 저소득층에서부터 중산층과 다양한 직업 종사자까지 학구 내 주민을 우선 입주시킨다. 주택 크기 분류는 자녀수 기준으로 하며, 임대료는 주변 시세의 70% 수준으로 책정한다. 마을공공주택은 학교, 도서관, 급식시설, 보건 및 아이와 노인 돌봄 시설, 주차장, 체육시설, 생활편의시설, 소극장, 각종 창작 공간 등 문화와 복지체계를 갖추고, 주민센터와 지구대, 고용과 창업 지원 서비스 등 각종 행정기관 집적으로 주민 편의를 제고하고, 공통비용 절감과 융합행정으로 새로운 행정혁신 사례를 창출한다. 부지가 넓으면 2~3개의 독립적인 건물을 기능별로 짓고 가까운 곳에 2~3개의 공립학교가 위치한 경우에는 역할 분담형 연계 설계도 가능하다. 주변에 공공도서관, 주민센터, 공공체육시설 등이 운영되는 경우 네트워킹 마을설계를 하고, 마을공공주택으로 통합된 공공시설부지를 활용해 청년임대주택을 공급하는 연계정책도 가능하다. 세 번째 공간혁신은 효과적인 구도심 도시재생이다. 마을공공주택은 반경 1㎞ 이내의 주거지역에 필요한 도시 인프라와 생활 기반서비스 허브로, 지역민에게 교육, 복지, 보건, 돌봄과 고용지원 등 공공 행정서비스를 체계적으로 제공해 편안하고 건강한 삶을 지원한다. 마을공공주택 내부에 상업시설을 두지 않음으로써 지역주민과 소통하고, 지역경제와 소상공인을 지원한다. 여러개의 마을공공주택의 협력은 새로운 스마트 도시와 자치모델로 발전할 수 있다. 각각의 마을공공주택을 혁신적인 디자인으로 설계한다면, 서울에만 500개 이상의 ‘연트럴파크’와 같은 문화자산이 생긴다. 마을공공주택은 부동산 가격 대신 마을의 삶의 질을 높일 것이다. 공공임대 성공 핵심 키는 교육 좋은 교육이 담보된 마을공공주택이어야 서민과 중산층이 살고 싶은 혁신공간이 되고, 청년들이 가정을 이루고 가족이 대를 이어가는 마을이 될 수 있다. 마을공공주택의 좋은 교육을 위해 사교육이 필요 없는 교육과정과 돌봄과 방과 후 등을 포함한 교육복지가 제공돼야 한다. 이를 위해서는 교사 지원과 예산 투자, 학생 개개인 맞춤형 지원 체제, 지역을 향한 학교의 열린 자세, 그리고 지자체와 교육청 간 행정의 융합과 혁신이 반드시 필요하다. 마을공공주택은 새로운 미래학교 모델을 제시한다. 학교는 고립과 단절의 모습에서 탈피해 지역 연대와 협력의 마을교육공동체 패러다임으로 전환해야 한다. 학교는 유·초·중·고교가 통합된 캠퍼스형 모델로 작동한다. 학교장은 학교 구성원들이 학교의 철학과 비전에 맞는 분을 초빙해 학교자치를 발전시키고, 교사들은 학생과 지역의 필요에 맞는 교육과정을 개발하고 운영하는 데 집중해야 한다. 사교육 없이 학교 내에서 학생의 성장을 촉진할 수 있는 교육과정과 프로그램이 진행돼야 하는데, 교원의 힘만으로 부족하기 때문에 마을교육공동체를 통해 학교는 플랫폼 역할을 한다. 각종 체육-보건-의료-복지-안전-문화 활동 서비스가 결합한 형태의 학교지원시스템을 갖춘 학교는 돌봄부터 방과후학교, 책임 교육, 다양한 체험교육과 혁신적 고교학점제를 통해 학부모들이 사교육에 의존하지 않고 자녀를 교육할 수 있는 공교육 환경을 제공한다. 또한 다양한 거주민 구성과 세대 간 유대, 마을 차원의 소통은 사회적 통합과 시민적 연대(social mix)를 이룸으로써 최고의 시민교육의 장이자 마을교육공동체를 구현한다. 하드웨어와 소프트웨어를 통합한 진정한 마을교육공동체를 꿈꿔보자.

공공임대 푼다고 전셋값 잡힐까(2020. 11. 27 15:52)

2020. 11. 27 15:52 경제 송진식 경제부 기자

ㆍ정부, 내년 상반기까지 공급할 3만9000가구는 기존 보유한 공가 상태 공공임대 올해 부동산 업계의 최대 유행어는 ‘영끌’이다. 20~30대뿐만 아니라 정부도 시장안정을 위해 가용한 모든 정책을 동원해 ‘영끌’하느라 애쓰는 중이다. 서울시장이 없는 가운데 그린벨트 지역인 태릉골프장을 공공택지로 조성키로 한 건 주택공급을 위한 ‘영끌’이었다. 그리고 계약갱신청구권 등을 포함한 ‘임대차 2법’ 시행 후 전셋값이 오르고 일부 공급 부족 현상이 나타나자 영끌하며 꺼내든 게 공공임대카드다. 3개월 이상 빈 상태로 남아 있는 공공임대주택을 전세시장에 공급해 공급난을 해소한다는 게 정부 계획의 골자다. 지난 11월 20일 오후 서울 마포구 한 부동산에 전·월세, 매매 안내문이 게시돼 있다. / 연합뉴스 공공임대주택의 법률적 정의는 ‘정부나 지자체가 세금, 혹은 기금 등으로 지은 뒤 임대나 임대 후 분양을 목적으로 공급하는 주택’을 의미한다. 기본 개념에선 입주자의 자격·재산요건 등을 제한하고 있지 않지만 공공임대주택 비율이 15~17%에 달하는 선진국에 비해 국내 공공임대 비율은 아직 10%도 못 미치는 탓에 하위법령을 통해 주거 취약계층을 중심으로 제한적으로 공공임대가 공급되는 게 현실이다. 이를 누구보다 잘 아는 정부가 공공임대를 전세시장에 풀겠다고 나선 건 영끌도 보통 영끌이 아니다. 전세대책의 영끌을 바라보는 부동산 업계에서는 기대와 우려의 시각이 공존한다. 영끌하다 ‘부풀리기’ 무리수 의혹도 일단 영끌을 하면 통 크게 하는 게 문재인 정부의 부동산 대책이다. 지난 8·4 공급대책의 경우 “최대 10만가구” 정도로 예상했던 부동산 업계의 관측을 훌쩍 뛰어넘어 서울에만 10만여가구, 인접한 경기지역을 포함한 ‘서울 권역’에 13만여가구라는 물량을 뽑아냈다. 그린벨트 제한, 용적률 제한 등 국토 및 도시규제 대부분을 화끈하게 푸는 동시에 이뤄낸 결과다. 전세대책에서도 정부는 2022년까지 전국 11만4000가구라는 물량을 내놓았다. 이미 진행 중인 공공임대주택 공급계획과는 별개로, 그것도 올해를 한달여 남긴 상황에서 사실상 2년 내 11만4000가구(서울 3만5000가구)를 임대로 공급한다는 속도전까지 선보였다. 더욱이 정부는 이중 내년 상반기까지 4만9000가구(42%)를 당장 공급하겠다고 공언했다. 공공임대 중 ‘건설임대’의 경우 건설과 매입 등에 상당 기간 시간이 걸린다는 점에서, ‘매입임대’의 경우 한국토지주택공사(LH)가 지난해 1년 내내 매입한 물량이 2만가구에 못 미친다는 점에서 실로 놀라운 속도전이다. 정부가 믿는 구석은 기존 보유한 공공임대주택이었다. 상반기까지 공급한다는 4만9000가구 중 80%에 달하는 3만9000가구가 3개월 이상 공가 상태에 있는 기존 공공임대주택 물량이다. 서울의 경우 내년 상반기까지 계획된 9000가구 중 절반이 넘는 4900여가구가 기존 임대물량이다. 그렇다면 정부가 상반기까지 당장 공급한다는 물량의 실제 효과는 어느 정도일까. 서울을 예로 들면 최근 1년간 서울에서 체결된 전세계약(아파트, 다가구, 다세대 포함)은 월 2만~2만4000여건 수준이다. 6개월을 합산하면 10만건이 훌쩍 넘는다. 산술적으로 내년 상반기까지 서울에 공급한다는 9000가구의 물량으로는 공급 부족을 해소할 것이라고 보기 어렵다. 그나마 9000가구를 뽑아내는 과정에서 정부는 물량을 은근슬쩍 부풀리는 무리수를 뒀다. 9000가구 중 공공임대 4900여가구 대부분이 이미 기존 수요자들에게 배정될 계획이 세워진 물량이다. 4900여가구 중 4000여가구가 서울주택도시공사(SH) 물량인데, SH는 “연말까지 4000여가구 대부분을 기존 저소득층, 신혼부부 등 수요자에게 배정할 계획”이라고 밝혔다. 이렇게 따지면 내년 상반기까지 서울 전세시장에 공급될 공공임대주택 물량은 많아야 900가구 수준으로 줄게 된다. 공공임대주택을 전세시장에 공급하는 것을 놓고도 갑론을박이 이어지고 있다. 한 시민단체 관계자는 “3개월 이상 비어 있는 임대주택의 경우 임대료가 너무 높아 기존 수요자들이 실입주가 불가능한 경우가 많다”며 “문턱을 낮춰 전세로 공급하는 방안도 나쁘진 않다”고 밝혔다. 반면 또 다른 시민단체의 관계자는 “공가 상태가 이어진다면 임대료를 낮추는 방안 등을 통해 최대한 수요자들에게 공급하려는 노력부터 해야 한다”고 밝혔다. 공공임대의 경우 현행 기준을 따르자면 영구임대의 경우 도시근로자 월 평균소득의 50% 이하, 국민임대의 경우 70% 이하, 행복주택의 경우 100% 이하, 매입임대의 경우 50% 이하 등으로 각각 소득기준이 정해져 있다. 정부는 관련 지침을 한시적으로 고쳐서라도 12월부터 공공임대물량을 전세시장에 공급한다는 계획이다. ‘호텔 공공임대’ 논란이 남긴 것 정부의 전세대책에서 정작 주목받은 건 기존 오피스나 숙박업소를 개조해 전세시장에 공급하는 방안이었다. 보수언론들이 집중 거론한 이른바 ‘호텔 공공임대’다. 호텔 역시 숙박업소가 맞고, 이미 올해 상반기부터 관련 규정이 개정돼 호텔을 개조해 임대주택 등으로 활용이 가능한 상태다. 서울시가 이미 호텔을 개조해 청년주택으로 제공 중인 사례도 있다. ‘호텔 공공임대’가 틀린 말은 아니다. 다만 ‘호텔 공공임대’라는 표현이 가져온 여러 사회적 논란에 대해선 안타깝다는 지적이 많다. 최은영 한국도시연구소장은 “이용가치가 없는 호텔을 1~2인실로 개조해 제공한다면 청년층 주거난 해소에 일정 부분 도움이 될 수 있다”며 “너무 ‘호텔’이라는 부분에만 관심이 집중되는 것 같다”고 밝혔다. 현행법상 호텔의 경우 용적률 등에서 일반 주택보다 완화된 규정을 적용받는다. 정부는 숙박시설을 공공임대주택으로 개조할 경우 특례를 신설해 용적률 규제에 발목이 잡히는 일이 없도록 한다는 방침이다. 하지만 호텔업계 등에서는 비용 대비 효율성을 감안할 때 숙박업소 리모델링이 임대주택 확충의 좋은 대안은 아니라는 우려를 내놓기도 한다. 한 관계자는 “애초에 장기간 사람이 거주하는 목적으로 지은 건물이 아니기 때문에 방재나 소방시설 등 안전시설이 미흡한 경우가 많다”며 “차라리 호텔을 허물고 그 땅에 새로 짓는 게 낫지 않나 싶다”고 밝혔다. LH 관계자는 “숙박업소 리모델링 사업의 경우 공공기관에서 아직까지 직접 시도해본 사례가 없다”면서도 “이번 전세대책을 계기로 숙박업소 리모델링의 좋은 선례를 만들 수도 있을 것”이라고 말했다.

공공임대주택 30년, 이젠 ‘관리’다(2018. 12. 10 15:38)

2018. 12. 10 15:38 경제 김원진 경향신문 경제부 기자

ㆍ행복주택·영구임대·국민임대로 분산… 소득수준·연령대·임대료 등 유형 통합 필요 1994년 10월 10일, 14대 국회 건설위원회의 국토연구원 국정감사. 도시빈민운동가로 널리 알려진 고 제정구 민주당 의원에게 질의시간이 주어졌다. 제 의원은 “공공임대주택 혹은 영구임대주택과 관련된 질의를 하겠다”며 운을 띄웠다. 그는 “1989년부터 영구임대주택 19만호를 건립하기 시작한 바 있고 현 정부에서는 공공임대주택이라는 이름으로 2만여호를 짓고 있다”며 “정부 수치에는 공공주택이나 공공임대주택을 몇만 호 건설하고 있다고 발표하고 있는데 이는 용어의 애매함을 이용한 말장난”이라고 말했다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 공사 중인 재건축 아파트 단지 / 연합뉴스 정권마다 부침 있는 공공임대주택 제 의원은 완공 5년 이후 분양전환되는 주택도 공공임대주택 통계에 포함하고 있다고 지적했다. 제 의원은 “수차례 지적했는데도 고치지 않는 것은 고의적으로 그렇게 한다고 볼 수밖에 없다”며 “제가 조사해본 바에 따르면 공공임대주택 관련 예산은 1993년, 1994년 각각 전년에 비해 23%, 17% 축소됐고 앞으로도 별달리 투자할 계획도 없다고 한다”고 말했다. 그는 김영삼 정부 들어서 ‘공공임대주택을 통한 저소득층 주거안정’이 유명무실해졌다는 비판도 빼놓지 않았다. 제 의원이 지적한 문제는 24년이 지난 오늘날에도 이어지고 있다. 분양전환 목적 임대주택은 여전히 공공임대주택으로 불린다. 공공주택특별법을 보면 공공임대주택의 법적 정의는 ‘임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 국가 등이 공급하는 주택’이다. 공공주택특별법 시행령을 보면 분양전환 임대주택은 5년 혹은 10년 임대 후 전환된다. 최근 판교에서 분양전환 임대주택(아파트)의 시세가 너무 올라 분양전환 시점의 분양가 산정이 논란이 되고 있기도 하다. 2016년 기준으로 공공임대주택 227만3000호 중 분양전환 임대주택 비중은 40만3000호로 17.7% 수준이다. 분양전환 임대주택은 낮은 장기 공공임대주택 비율에도 영향을 미쳤다. 한국의 20년 이상 장기 공공임대주택 비율은 2016년 기준 5.6%에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 평균은 8% 수준이다. 정부는 지난해 분양전환 임대주택을 2만2000호 공급했고, 올해는 공급물량을 1만4000호로 줄였다. 분양전환 임대주택은 공공성이 떨어진다는 지적에 따른 조치였다. 임대기간 5년이 보장되는 임대주택은 전두환 정부에서 처음 공급됐다. 주택취약계층 보호가 아닌 시장 안정이 임대주택 공급 목적이었다. 최소 30년 이상 임대기간이 보장된 장기 공공임대주택이 도입된 시점은 1989년이다. 내년이면 실질적 의미의 공공임대주택이 본격적으로 공급되기 시작한 지 30년째가 되는 셈이다. 당시 노태우 정부는 주택 200만호 건설을 추진했다. 동시에 임대기간이 50년 보장되는 영구임대주택을 25만호 공급하겠다고 밝혔다. 실제 영구임대주택 공급실적은 19만호였다. 제 의원의 지적처럼 김영삼 정부에서는 분양전환 임대주택(5년) 공급에 초점을 맞췄다. 김대중·노무현 정부에서는 임대기간 30년 이상인 국민임대주택 공급 목표를 각각 20만호, 100만호로 잡았다. 실제 국민임대주택 공급량은 김대중 정부 11만9000호, 노무현 정부 47만호였다. 이명박 정부 들어서는 보금자리주택이라는 통일된 명칭 아래 분양주택과 함께 영구임대주택, 국민임대주택, 임대기간 10년·20년 임대주택을 공급했다. 임대주택 물량만 보면 23만호 수준이었다. 박근혜 정부는 임대기간 20년이 보장되는 행복주택을 도입했다. 행복주택은 최대한 도심 인근 공급이 목표였다. 대상은 소득 6분위 이하 청년층으로 확대돼 이른바 ‘중소득층’도 입주가 가능했다. 문재인 정부는 매년 공공임대주택 13만호를 공급하겠다고 밝혔다. 5년간 65만호 규모다. 김현미 국토교통부 장관은 취임과 함께 “2022년까지 장기 공공임대주택 비율을 OECD 평균 이상인 9%를 달성하겠다”고 밝혔다. 잘 알려지지 않은 문재인 정부의 정책 목표 중 하나는 공공임대주택 유형 통합이다. 문 대통령은 후보자 시절 “공공임대주택 유형 통합 및 입주기준과 임대료 체계에 관한 개선 방향을 담은 단계적 로드맵을 제시하겠다”고 밝힌 바 있다. 현재 국민임대·영구임대·행복주택 등으로 분산돼 있는 임대주택 유형을 통합 관리하겠다는 취지다. 장기임대 비율 OECD 평균보다 낮아 임대주택 유형 통합이 30년 이상 영구임대주택의 일률적 공급을 의미하는 것은 아니다. 다양한 임대주택 유형은 그대로 가되, 임대주택 단지에 소득수준과 연령대가 각기 다른 행복주택·영구임대·국민임대 거주자들이 함께 살 수 있도록 제도를 설계하는 방안이 임대주택 유형 통합이다. 임대주택 유형 통합이 이뤄지면 행정절차를 간소화하기 위해 임대주택 신청 창구를 단일화한다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “영구임대주택에 주로 혼자 사는 고령층이 장기간 머물면서 주변 상권이 죽고 학교가 사라지는 등 인근지역이 죽는 현상이 나타나곤 한다”며 “공공임대주택 유형 통합은 임대주택 단지 안에도 다양성을 몰아넣는 방안 중 하나”라고 말했다. 변 교수는 전 서울주택공사(SH) 사장으로, 문재인 정부의 공공임대주택 유형 통합 아이디어를 설계한 학자 중 한 명이다 그는 “통합관리가 되면 임대료도 사업자 중심의 시세 기준이 아닌 세입자 중심의 소득 기준으로 일원화돼 임대료도 내려갈 것”이라고 덧붙였다. 임대주택 유형 통합 추진 배경에는 임대주택 공급만큼이나 세심한 관리가 중요하다는 인식이 깔려 있다. 하지만 현재 정부나 한국토지주택공사(LH)에서 임대주택 관리에 투입하는 재정과 비용은 거의 없다. 최은영 한국도시연구소장은 “공공임대주택 규모가 우리와 비슷한 미국만 해도 관리비용에만 수조원을 쓴다”며 “임대주택 품질관리와 거주자들의 비용부담을 줄이기 위해서 관리비용 확충이 시급한 시점”이라고 말했다. 현재 국토교통부는 LH에 3단계에 걸쳐 관련 연구용역을 맡겨 현재 연구가 진행 중이다. 당장 난관이 적지 않다. 임대료 조정 연구는 내년부터 시작하는데, 임대주택 유형 통합을 할 때 가장 까다로운 부분이 임대료 조정이다. 기존 공공임대주택 거주자들에게 유형 통합에 따른 임대료나 거주요건을 적용할지도 결정하기 쉽지 않은 부분이다. 진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 “여러 가지 변수가 너무 많기 때문에 임대주택 유형 통합에는 어느 정도 시일이 걸릴 것”이라며 “본격적인 효과가 나려면 제도가 정착되고 나서 40년 가까이 걸릴 가능성이 크다”고 말했다.