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‘깡통전세’ 경고 뜰 때 정부는 부자 감세했다(2023. 04. 28 10:56)

2023. 04. 28 10:56 경제 송진식 기자

전세사기 ‘뒷북’ 대책, 지원 대상 인정 폭 좁아 “사회적 재난 인식, 현실적 정책 필요” 4월 17일 오전 전세사기 피해 사망자가 거주한 인천시 미추홀구 한 아파트 현관문 앞에 추모 조화가 놓여 있다. / 연합뉴스 “그럼 내가 죽을까요? 또 죽어야 법이 바뀌나요?” 지난 4월 24일 더불어민주당이 개최한 전세사기 피해자 간담회장. 피해자 A씨가 발언을 이어가다 결국 울분을 토해냈다. 그는 인천 미추홀구에서 발생한 일명 ‘건축왕’ 전세사기 사건의 피해자 중 한명이다. 전세 살던 집이 경매에 넘어가면서 2억원이 넘는 대출금을 고스란히 날릴 위기에 놓였다고 했다. 임대업자와 실소유주인 건축업자, 그리고 이들로부터 수당을 받아챙긴 공인중개사와 컨설팅업체까지 동원된 이 대규모 사기극의 피해 규모는 현재까지 공식적으로 밝혀진 피해자만 480여명, 피해금액은 380억원대에 달한다. 피해자들이 추산하는 피해금액은 1400억원대로 이보다 훨씬 크다. A씨가 죽음까지 언급한 데는 이유가 있다. 지난 2월 28일부터 4월 17일까지 한 달여간 미추홀구 전세사기 피해자 3명이 연달아 스스로 목숨을 끊었다. 3명 모두 미추홀구 전세사기 피해대책위에서 함께 활동하던 사람들이다. 남은 피해자들에겐 더 이상 물러설 곳이 없다. 미추홀구 문제만이 아니다. 이보다 앞서 유사한 형태의 ‘빌라왕’ 사건으로만 1500여명의 피해자가 발생했다. 수도권에서는 화성과 구리 등으로 전세사기 피해가 확산되고 있고, 지방에선 부산에서도 전세사기 의심사례가 나왔다. 현재까지 얼마나 피해가 발생했는지, 앞으로 또 얼마나 피해가 발생할지 모른다는 게 더 큰 문제다. 전세사기를 특정지역에 국한된 문제가 아닌 ‘사회적 재난’으로 인식하고 현실적인 대책을 마련해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 사기꾼 다음엔 경매꾼, ‘미추홀의 비극’ 건축왕 사건의 또 다른 피해자인 B씨가 전세사기를 직감한 건 지난해 2월이었다. 은행에서 통지서가 날아왔다. 집이 곧 경매에 들어간다는 내용이었다. 임대인에게 전화했더니 “절대 경매에 넘어갈 일 없으니 걱정말라”는 답이 돌아왔다. 집을 소개해준 공인중개사도 같은 대답을 했다. 임대인이 명의만 빌려준 ‘바지 임대업자’라는 사실은 나중에 알았다. 실소유주인 건축업자를 알아내 전화를 하자 “왜 이런 일로 전화를 하냐”며 대뜸 화를 냈다. B씨의 집은 결국 경매로 넘어갔다. 집이 낙찰되자 퇴거 통보가 날아왔다. 보증금 5600만원을 한 푼도 못 받고 쫓겨나듯 집을 나왔다. B씨는 그나마 나중에 보증금 최우선변제를 받을 수 있어 형편이 나은 편이다. 최우선변제 대상이 아닌 그의 지인은 7000만원이 넘는 보증금을 떼이고 신용불량자가 돼 개인회생절차를 밟고 있다. “집이 경매에 넘어가는 순간 끝이라고 보면 됩니다. 앞이 안 보입니다”. B씨가 말했다. 자살을 택한 피해자들 역시 최우선변제를 받지 못하거나, 집이 경매에 넘어가 벼랑 끝에 몰린 사례였다. 피해자들을 더욱 힘들게 하는 건 세간의 시선이다. 피해자들을 향해 일부 온라인 커뮤니티나 댓글 등에서는 “신축을 선호하다 근저당이 잡힌 집에 들어간 것이 잘못”, “무지의 소치” 등의 조롱이 쏟아졌다. 미추홀구를 비롯해 전국의 전세사기 피해자들을 구제하는 문제에 대해선 “혈세 낭비”라는 비난이 이어졌다. 전세계약을 맺는 과정에서 피해자를 제외한 임대인, 공인중개사 등 관련자들 모두가 ‘작정하고’ 사기를 치는 것은 차원이 다른 문제다. 건축왕 사건의 경우 피해자들이 계약 전 근저당 문제를 염려하면 이들은 “실거래가가 훨씬 높아 문제없다”, “곧 전세보증보험에 가입할 거다”, “집주인이 재력가다” 등의 말로 안심시켰다. 피해자 C씨의 경우 근저당이 해소된 것을 확인한 뒤 계약했는데도 집이 경매에 넘어갔다. 주범인 건축업자가 거액의 국세를 체납 중인 사실을 까맣게 몰랐기 때문이다. 이들 일당은 지난해 초부터 집이 하나둘씩 경매에 넘어가고 있는 상황에서도 이를 감춘 채 세입자들에게 “전세금을 올려달라”고 요구해 추가로 돈을 뜯어낼 정도로 악랄하고 뻔뻔했다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “보통 임차인, 특히 사회경험이 적은 20~30대의 경우 임대차계약 체결 과정에서 공인중개사에게 상당부분 의존하는 게 현실”이라며 “공인중개사까지 작정하고 사기에 가담했다면 계약의 불법성이나 위험성을 임차인이 알기 어렵기 때문에 사태의 책임을 피해자 개인에게만 돌려선 안 된다”고 말했다. 미추홀구 사건보다 상대적으로 덜 알려진 ‘2400 조직’ 전세사기 사건도 수법은 비슷했다. 이들은 2018년부터 전국의 오피스텔과 빌라 등 3400가구를 보유한 채 전세사기를 벌이다 붙잡혔다. 사건의 피해자 중 한명은 “2020년 전세계약을 하면서 근저당도 확인했고, 국가에서 지원하는 전세대출도 무사히 나와 나라가 보기에도, 은행이 보기에도 전세금을 돌려받는 데는 문제가 없는가 보다 하고 기뻐했다”며 “나중에 알고 보니 공인중개사는 깡통전세 사실을 알려주지 않았고, 감정평가사는 감정가를 부풀려 대출을 받게끔 유도한 것이었다”고 말했다. ‘빌라왕’ 사건도 세입자들이 피해를 예상할 수 없었거나 알아도 대응하기 어려운 상황이었다. 최초 집주인(임대인)은 주택 가액에서 근저당 금액을 제외한 가격으로 전세를 내준 뒤 미리 포섭해둔 ‘바지 임대인’에게 소유권을 이전하는 방식으로 보증금 반환 의무를 벗어났다. 심상정 정의당 의원은 “이번 전세사기 사태의 근본적인 배경에는 정부의 ‘빚내서 집 사라 정책’, 무분별한 전세대출 확대 정책으로 인한 집값·전셋값의 폭등, 묻지마 보증 방치, 등록임대주택 관리 및 보증보험 관리 부실 등 정부의 책임이 분명하다”고 밝혔다. 전세사기단이 휩쓸고 지나간 미추홀구엔 경매꾼들이 몰려들었다. 경매로 나온 집을 저렴하게 낙찰받은 뒤 이를 되팔아 돈을 벌기 위한 목적이었다. B씨가 살던 집도 그가 퇴거를 마치자마자 집 창문에 “매매합니다” 안내문이 붙었다. 낙찰을 받게 되면 한 달 내 잔금을 치러야 한다. 경매꾼들은 감정가의 60~70%로 낙찰받은 집을 수천만원가량 비싸게 되팔아 잔금을 내고 이익도 챙겼다. 어떤 경매꾼은 낙찰받은 집을 담보로 돈을 대출받아 또 다른 경매에 나서기도 했다. 미추홀 사건으로 스스로 목숨을 끊은 3명의 피해자는 모두 20~30대다. 하나같이 젊고, 가난하고, 고단한 삶을 살았다. 전세사기로 사람이 죽고, 길거리로 내쫓기는 현장에서 누군가는 손쉽게 돈을 벌어갔다. 미추홀에서 벌어진 비극이다. 깡통전세 대란 예고됐는데 정부는 뭘 했나 전세금 미반환이든 전세사기든 주택가격이 임대보증금 수준에 못 미치는 ‘깡통전세’ 상황에서 주로 발생한다. 전세사기의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 주택가격이 유지되고 있으면 보증금을 일정부분 회수하는 게 가능하기 때문이다. 깡통전세는 특히 집값의 급등·급락이 이어진 시기에 위험성이 더 높아진다. 급등 시기에 높게 형성된 전세계약이 남아 있는 상태에서 집값이 급락하면 깡통전세로 이어진다. 이 같은 집값의 급등락이 대표적으로 나타난 곳이 인천이다. 인천 아파트의 경우 매매가 기준 2021년에 34.5% 상승해 전국 1위였지만, 2022년에는 21.9% 하락해 이 역시 전국 1위였다. 인천 미추홀, 계양 등지에서 대형 전세사기 사건이 터진 배경 중 하나다. 부동산시장에서 깡통전세의 경고음이 본격화된 건 2021년 하반기부터다. 전세가격이 높아질 대로 높아진 상황에서 주택가격 상승이 둔화되고, 금리 인상 등의 여파로 거래가 급감하기 시작했다. 2022년 3월 한국도시연구소와 주거권네트워크는 ‘2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제’ 보고서를 통해 전북·경북 등지의 아파트 전세가율이 평균 102.7%로 100%를 초과한 상태임을 분석한 뒤 “세입자 보호 대책 마련이 필요한 시점”이라고 밝혔다. 대선 후인 같은해 4월 인수위원회에서 “임대차 3법을 축소 내지는 폐지하겠다”고 밝혔을 때도 “임대차법 폐지와 같은 퇴행적 방법이 아니라 임차인 보호를 강화하는 방향으로 제도 개선에 나서야 한다”(참여연대), “세입자가 무법지대와 다름없는 임대차시장에 무방비 상태로 놓인 채 보증금을 떼이고 있다”(민달팽이유니온) 등 세입자 보호 대책 마련을 촉구하는 목소리가 이어졌다. 이 시기는 이미 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등의 대형 전세사기 사건의 피해가 구체화되던 시점이기도 하다. 지표상으로도 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 변제한 보증금 규모가 2020년 4682억원에서 2022년 1조원을 넘어섰지만, 윤석열 정부에 깡통전세 문제나 세입자 보호 대책 마련은 ‘뒷전’이었다. 윤 대통령 취임 직후부터 정부는 종합부동산세 완화 등 부동산 보유세를 감면하는 데 부동산 정책의 대부분을 할애했다. 여기에는 임대사업자 및 다주택자 규제 완화 등도 포함됐다. 보유세 완화 혜택은 부유층에 집중돼 ‘부자 감세’ 논란이 일었다. 이강훈 참여연대 부집행위원장(변호사)은 “기준 금리 인상 가능성에 따른 주택 수요 위축 가능성을 염두에 두고 과도한 주택공급 목표를 낮춰 민간 공급 위축을 감안한 공공주택의 공급 확대, 전세 피해 지원 대책 마련 등을 통한 주택시장 안정화를 추진했어야 한다”고 말했다. 정부가 전세사기 대책을 처음 마련한 건 지난해 9월이다. 정부는 “임차인 재산보호와 주거안정 지원을 위한 종합대책을 마련했다”고 밝혔지만, 대책 대부분이 피해 예방이나 전세사기 단속 강화 등에 집중돼 이미 피해를 입은 세입자들을 보호하거나 지원하지 못했다. 예컨대 당시 대책에서 나온 ‘최우선 변제금액 상향’의 경우 근저당권 설정일을 기준으로 최우선 변제대상 여부를 가리게 된다. 이에 따라 대책 이전에 전세계약을 한 피해자들 상당수가 변제대상에서 빠졌다. 11월에 나온 ‘전세사기 등 방지를 위한 임대차 제도개선’ 방안도 체납사실확인 청구권 신설 등 주로 예방책이었다. 야권의 한 관계자는 “정부가 전세사기범 소탕을 중심으로 보고 애초에 이 문제를 심각하게 인식하지 않았던 것으로 보인다”고 말했다. 인천 미추홀구 전세사기피해 대책위원회 회원들이 4월 20일 오후 인천지방법원 앞에서 가해자 일당에 대한 엄벌을 촉구하는 기자회견을 하고 있다. / 연합뉴스 죽어서야 주목받은 피해자들 정부 발등에 불이 떨어진 건 지난해 12월 ‘빌라왕’ 사건이 대대적으로 언론에 보도된 뒤였다. 원희룡 국토부 장관의 피해자 대면 간담회도 이때야 열렸다. 윤 정부 출범 후 국토부는 ‘전세사기’ 관련 대책 등이 담긴 보도자료를 모두 21건(국토부 홈페이지 기준) 배포했다. 이중 18건이 지난해 12월 이후 나왔다. 정부가 피해자들에 대한 구체적인 구제방안을 마련한 건 올해 2월 초다. 피해자들에 대한 대출완화 등 금융지원과 긴급거처 지원, 원스톱 법률서비스 지원 등이 주요 내용이다. 이 구제방안 역시 이미 집이 경매에 넘어간 피해자들에겐 무용지물이었다. 세상을 등진 미추홀구 전세사기 피해자 3명 모두 이 대책 발표 이후 나왔다. 첫 사망자인 D씨는 휴대전화에 남긴 유서에서 “정부 대책이 굉장히 실망스럽고 더는 버티기 힘들다. 저의 이런 결정으로 이 문제를 꼭 해결했으면 좋겠다”고 밝혔다. 기획재정부를 중심으로 범정부 차원의 대응팀이 생긴 것도, 2년 전부터 발의된 ‘나쁜 임대인 공개법’이 국회를 통과한 것도 피해자들이 극단적인 선택을 한 뒤였다. 피해자와 정의당 등이 지난해부터 요구해온 경매 중단, 경매 시 피해자에게 우선매수권 부여, 한국토지주택공사(LH)를 통한 공공매입지원 등의 방안도 최근 들어 구체화됐다. 야당 등 정치권서도 뒤늦게 전세사기를 ‘사회적 재난’으로 규정하고 피해자 구제를 위한 특별법 제정을 준비 중이다. 정부는 지난 4월 27일 특별법 제정 등을 포함한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다. 특별법을 만들어 ‘전세사기 피해자’로 인정된 임차인들에게 해당 주택 우선매입을 위한 특례를 지원하고, 계속 거주 희망 시 공공 매입 후 임대주택으로 공급하는 방안, 피해자에게 긴급 자금 및 복지지원을 하는 방안 등이 골자다. 특별법은 2년간 한시 적용된다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료된 피해자에 한해선 소급적용하는 방안도 포함됐다. 정부 방안은 그러나 국토부 내 설치될 ‘전세사기 피해지원위원회’가 인정한 피해자에 한해 특별법 적용을 받도록 하고 있다. 피해자로 인정받기 위해선 주택이 반드시 경·공매에 들어가야 하고, 다수의 피해자가 발생할 우려 등 6가지 조건을 모두 충족해야 한다. 이는 피해자들에 대한 폭넓은 지원을 바라는 야당과 시민단체 등의 요구에 미치지 못하는 내용이어서 논란이 예상된다. 예컨대 ‘빌라왕’ 사건의 경우 바지 임대인이 잇달아 사망하면서 경매에 들어가지도 못하는 사례가 많다. 공공기관의 보증금반환증권 인수를 통한 피해자 보증금 회수 지원 방안은 이번 대책에 포함되지 않았다. 정부는 “피해자의 개별 보증금을 정부가 지급할 순 없다”는 논리를 반복 중이다. 이원호 빈곤사회연대 집행위원장은 “은행권에서 부동산PF 부실 문제가 불거지자 정부가 나서서 매입해주겠다고 해놓곤 전세사기 피해자에겐 지원을 못 한다는 건 납득하기 어렵다”며 “향후 피해를 막기 위해 전세가율(주택가격 대비 전세가격 비율)을 일정수준 이하로 제한하는 등 보다 근본적인 대책을 추가로 마련해야 한다”고 말했다.

특집

[독자댓글]991호 “집값 하락 전세 상승 ‘깡통전세’ 주의보”外를 읽고(2012. 09. 04 18:20)

2012. 09. 04 18:20 오피니언

“집값 하락 전세 상승 ‘깡통전세’ 주의보”를 읽고 먹튀한 주인, 민사 아닌 형사처벌 좀 받게 해주면 좋겠어요. 남의 돈 받고 튀었으면 사기인데 왜 형사처벌이 안 되고 민사로 승소해도 한 푼 돌려받을 수 없는지. 요즘처럼 전세 구하기 힘들 땐 어쩔 수 없이 대출 있는 집을 선택해야 할 수도 있는데…. 민사로 재판 질질 끌고 법원에선 해주는 것도 없고 피해자만 이중고입니다. _네이버 sili**** 연못에 돌을 던질 때처럼 삽시간에 강남발 거품의 파장이 분당·용인·광교까지 퍼졌다. 역순으로 그 거품은 어떤 모습으로 사그라질까? 불황이 깊어갈수록 서울에서 먼 곳부터 곡소리가 더욱 요란해지진 않을까 걱정된다. _다음 참소리 “2012년 오늘 ‘의문사 망령’은 살아있다”를 읽고 그렇게 죽어간 사람이 어디 장준하씨뿐일까? 굳게 묻힌 진실이 어디 그뿐일까? 조국 근대화라는 미명 아래 개인의 인권, 소수의 주장을 짓밟고 묵살한 게 어디 한둘인가? _다음 해모 어느 나라든 그 정권에 방해가 되는 자는 불이익을 당한다는 것 다 알잖아. 우리나라뿐만 아니라 세계 많은 국가들이 다 똑같다. 그럼에도 민주주의, 자유를 외치다 죽은 분들이 수천 수만이 아닌가. 그분들 덕에 인간의 존엄과 인권이 신장되고 더 나은 인생을 사는 것이 아닌가 생각해본다. _다음 ejehfdl “수공 4대강 공사비 ‘아이구 골치야’”를 읽고 괜히 멀쩡한 강줄기를 파내며 물길을 다스리려고 수조원이 들었고 앞으로 또 천문학적인 유지비용이 들어갈 4대강 사업이 정말 과연 국민의 서민 복지정책보다 우선시되었어야 했을까? 가시적인 성과를 보여주기에 혈안이 된 듯한 모습은 나라를 운영하는 자질이 아니라 기업을 운영할 자질이라는 생각이 아직도 떠나지 않는다. 저 수많은 국민의 혈세를 말 그대로 물 쓰듯이 쓰다니…. 경제관념이 좀 없는 것 아닌가? _네이버 bean**** 전부 수공이 책임져야겠네. 처음부터 4대강 사업의 모든 것을 하나도 빠짐없이 평가해서 답이 안 나오면 정부에 제동을 걸어서라도 안 해야 되는데, 상명하복 관계에 매달려 대형 국책사업을 했던 것에 대해 당시 관계자들이 어떤 형식으로든 책임을 지는 것이 맞다. _다음 솔부엉이 국민을 무시하고 강행한 높으신 분들의 개인재산을 모두 압류해서 4대강 공사비로 처분하면 될 것이라고 국민들은 생각합니다. _다음 fhak123 “못 지킬 것 같은 선거공약은 시민들에게 솔직히 고백하려 합니다”를 읽고 시민에게 직접적인 혜택을 준 SH공사의 쉬프트 등 장기임대주택, 그리고 대학생 반값 등록금, 크고 작은 민생현안들을 동네 시장들을 방문해서 들으려는 노력. 이전 정치인 출신 시장들과는 다르게 실질적으로 시민에게 도움이 되는 쪽으로 행보를 하고 있다. _네이버 tams****

독자의 소리

[표지이야기]집값 하락 전세 상승 ‘깡통전세’ 주의보(2012. 08. 27 18:55)

2012. 08. 27 18:55 경제 최영진 기자

9월부터 가을 이사철이 시작된다. 가을 이사철에 이뤄질 전·월세 실거래 건수는 30만건에 육박할 것으로 예측된다. 하지만 지속되는 집값 하락과 전세가 상승이 맞물리면서 ‘깡통전세’를 조심해야 한다는 목소리가 높다. 깡통전세는 집주인이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈과 세입자의 전세금이 집값보다 많아 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 받을 길이 없는 전세다. 깡통전세는 수도권 일부 지역에서 나타나는 상황이지만, 집값이 지속적으로 하락하고 전세가가 계속 상승하면 더욱 넓게 퍼질 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 집은 있지만 가난한 사람들을 일컫는 ‘하우스푸어’(과도한 대출로 집을 마련한 후 이자부담으로 힘들게 생활하는 사람)에 이어 깡통주택(담보대출이 주택가격보다 더 많은 경우)과 깡통전세까지 이어지는 형국이다. 아파트단지 뒤로 광교산이 있고, 광교산에서 내려온 물이 흐르는 성복천이 있어 주거환경이 좋기로 소문난 경기도 용인시 수지구 성복동. 대형 평수 위주의 아파트가 많아 40%까지 가격이 하락했다. | 최영진 기자 8월 21일 인천시 남동구 논현동에 살고 있는 김진만씨(가명)가 우울한 얼굴로 경매전문회사를 방문했다. 2011년 8월에 입주한 주거용 오피스텔이 경매에 넘어가면서 전세보증금 6500만원을 받지 못할 위기에 처했기 때문이다. 김씨가 살고 있는 주거용 오피스텔은 전용면적 49.94㎡(전체면적 108.94㎡)로 현 시세는 1억6000만~1억7000만원. 한때 2억1000만원까지 거래가 됐지만, 지금은 가격이 많이 내려간 상황이다. 등기부등본을 보면 2010년 8월 집주인이 이 오피스텔을 매입할 당시 은행에서 1억1000만원 정도의 대출을 받았다. 김씨의 전세보증금과 집주인의 채무액을 합하면 오피스텔의 시세보다 높다. 김씨는 ‘깡통전세’에 살았던 셈이다.  집주인은 대출이자를 갚지 못했고, 지난 2월 이 오피스텔은 경매에 부쳐졌다. 경매 감정가는 2억원이지만, 두 번의 유찰로 9800만원까지 떨어진 상태다. 만일 이 오피스텔이 1억원에 낙찰된다면 김씨는 전세보증금을 한푼도 챙길 수 없게 된다. 등기권리상 은행의 근저당이 1순위이기 때문이다. 오피스텔이 낙찰된 후 가장 먼저 은행이 대출액 배당금을 받게 되고, 그 다음 순위가 김씨의 전세보증금이다. 1억원에 낙찰이 된다면 김씨는 보증금을 한푼도 받을 수 없게 되는 것이다. 대출금·전세금 합계가 집값보다 많아 김씨를 상담했던 와우옥션 김기영 이사는 “집주인이 이자를 내지 못해서 경매에 넘어간 것으로 안다. 이 오피스텔의 경우 낙찰가는 9800만원까지 떨어졌지만, 1억3000만~ 1억4000만원에 낙찰될 것으로 예상되는데 이 경우 김씨는 4000만원 정도의 보증금을 떼이게 되는 것”이라며 “김씨에게 직접 경매에 참여해서 낙찰을 받으라고 권유했다. 보증금을 떼이는 것보다 낙찰을 받아서 시세대로 파는 것이 이익이기 때문이다. 가만히 있으면 전세보증금만 날리게 된다”고 설명했다. 서울 서초동 행정법원 부동산경매 법정 모습. 집주인이 담보대출 이자를 갚지 못해 경매로 넘어간 부동산이 요즘 속출하고 있다. | 김창길 기자 집값 하락과 전세금의 상승이 맞물려 ‘깡통전세’의 위험성을 경고하는 목소리가 나오고 있다. 집주인이 대출이자를 갚지 못해 집이 경매물건으로 나오는 경우가 늘어나면서 전세보증금을 날리는 세입자가 생겨나기 때문이다. 대출이 끼어 있는 주택의 경우 은행의 근저당권이 1순위고, 세입자의 근저당권은 2순위가 되는 것이 보통이다. 집값이 떨어지지 않았을 때는 집이 경매에 나와도 2순위 세입자까지 보증금을 받을 확률이 높았다. 하지만 집값이 떨어졌고, 경매 낙찰가율도 하락한 상황에서 2순위 세입자들은 보증금을 날릴 가능성이 높아지고 있다. ‘집주인이 대출금이 있지만, 설마 보증금을 못받을까’라는 생각에 혹은 ‘전세금이 다른 곳보다 싸기 때문에’ 전세 계약을 했던 세입자들은 전세보증금을 받지 못할 수 있다는 생각에 좌불안석이 될 수밖에 없다. 인터넷 카페에서도 이런 상황을 걱정하는 글을 쉽게 찾아볼 수 있다. 네이버의 ‘성산시영아파트 사랑방 카페’ 한 회원은(ID lost***) “5월에 1억7000만원에 전세 재계약을 했는데, 등기부등본을 살펴보니 집주인이 2억1000만원의 대출을 받아놓은 것을 알았다. 현 시세로 따지면 2000만원 정도가 마이너스인 상태”라며 “만에 하나 뭔가 대비를 해둬야 하는 건가”라는 글을 올렸다. 이 글에 대해 자신도 비슷한 상황이라는 답변의 글이 많이 달렸다. 근저당권 후순위 세입자 전세금 위험 경매시장을 살펴보면 부동산시장이 얼어붙었다는 것을 금방 알 수 있다. 경매전문업체인 디지털태인의 자료에 따르면 2011년 1월부터 7월까지 서울 강남3구의 아파트 경매 낙찰가율은 83.11%였지만, 2012년 같은 기간의 경우 77.50%로 떨어졌다. 10억원 이상 아파트의 경우 2011년 1월부터 7월까지의 낙찰가율은 감정가의 80.46%였지만, 2012년 같은 기간에는 74.66%로 급락했다. 경매시장에서도 부동산에 대한 관심이 그만큼 낮아진 것이다. 디지털태인 정태홍 홍보팀장은 “낙찰가율이 내려간 것은 경매 감정가에 비해 낮게 거래가 되는 것이다. 부동산이 매력을 잃었다는 신호”라고 설명했다. 깡통전세가 늘어나느냐 마느냐는 집값 하락세가 언제까지 지속되느냐에 달려 있다. 현재 깡통전세는 서울보다 수도권 대형 평수 위주 지역에서 많이 일어나고 있다고 분석된다. 가격은 계속 떨어지고 대출금 이자부담 때문에 집을 내놓아도 대형 평수 아파트를 매입할 사람이 없는 것. 대형 평수 아파트 거래가 거의 끊어지면서 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 나오는 사례가 속출하고 있다. 대형 평수 아파트가 많이 들어선 경기도 용인, 파주, 일산, 진접 지역이 대표적이다. 경기도 용인시 수지구 성복동을 보면 깡통전세의 위험성이 커지고 있음을 알 수 있다. 성복동은 주거환경이 좋기로 소문난 곳이다. 용인~서울고속도로 개통으로 강남까지 이동하기가 편하고, 이곳 저곳에 들어선 아파트단지 인근에 광교산이 있다. 도로 옆에는 광교산에서 내려온 물이 흐르는 성복천이 있는데, 산책로도 잘 마련되어 있어 주민들의 사랑을 받고 있다. 서울 강남과 거리가 가깝기 때문에 서울지역 사람들도 많이 이주해왔다. 최근 이곳에 지어진 대다수의 아파트가 165㎡(50평형) 이상이다. 몇 년 전 분양을 할 당시에는 8억5000만원(52평형)까지 거래됐던 아파트의 현재 시세는 4억~5억원이다. 최고가였을 때보다 40% 이상 가격이 하락한 것. 50평형대 아파트의 전세는 2억4000만~2억5000만원 사이에 형성되어 있다. 최고가였을 때 최대 60%의 대출을 받아서 아파트를 사고 전세를 내놓은 상황이라면 깡통전세가 된 것이다. 이곳은 거래 자체도 거의 끊긴 상황이다. 재계약을 앞둔 세입자들은 다른 곳으로 나가려고 하지만, 비싼 전세금을 주고 입주할 세입자가 없는 상황이다. 성복동 성동마을에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있는 엄상문 대표는 “그나마 잘사는 동네라고 알려진 곳인데도 집주인이나 세입자들이 많이 힘들어 한다. 특히 세입자들은 죽을 지경일 것”이라며 “집주인이 적정가격으로 전세를 내놓아야 순환이 되는데, 집주인도 돈이 없어서 전세가격을 내리지 않는 경우가 많다. 전세나 매매 자체가 전혀 이뤄지지 않고 있다. 이달에도 전세계약 1건만 했다”고 하소연했다. 높은 대출이자 때문에 집을 내놓아도 사려는 사람이 없고, 재계약을 앞두고 이곳에서 나가고 싶은 세입자도 들어오려는 세입자가 없어 나가지 못하는 상황이다. 한마디로 계약 자체가 전혀 이뤄지지 않고 꽉 막혀 있다. 이런 상황에서 세입자는 집주인이 대출금 이자를 제때 내줘 아파트가 경매에 넘어가지 않기를 바라는 수밖에 없다. 8월 21일 통계청의 인구이동 통계에 따르면 올해 상반기(1~6월) 이사 인구가 391만6381명으로 지난해 상반기보다 7.3% 감소한 것으로 나타났다. 1979년(387만9763명) 이후로 가장 적은 수치로, 주택시장이 얼마나 얼어붙었는지 보여준다. 세입자들을 보호하는 대표적인 정책인 ‘주택임대차보호법’도 전세가가 상승한 상황에서는 유명무실하다. 2010년 7월 26일 시행된 주택임대차보호법 시행령은 소액보증금의 임차인이 부동산 경매, 공매 시 보증금 중 일정액을 선순위로 변제받을 수 있는 권리를 보장하고 있다. 개정된 시행령에 따르면 서울의 경우 7500만원 보증금 이내의 전세가구에 대해 2500만원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 수도권의 경우 6500만원 보증금 이내의 전세가구에 대해 2200만원까지 최우선 변제를 받게 된다. 부동산써브 부동산연구실 자료에 따르면 2012년 8월 둘째주까지 수도권에 있는 아파트는 총 330만 가구인데, 이 중 1억원 이하의 전세가구(아파트 기준)는 53만7901 가구에 불과하다. 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있는 전세가구는 극히 일부분에 불과하다. 경기도 용인시 수지구 성복동 아파트단지 입구 곳곳에 경매로 나온 물건이 있음을 알리는 전단지가 붙어 있다. | 최영진 기자 부동산써브 부동산연구실 함영진 실장은 “주택임대차보호법은 적은 보증금을 내고 사는 임차인의 주거불안을 해소하려는 특별법이다. 세입자를 보호하기 위해 보증금 규모와 최우선 변제금액을 높이는 것은 법률상으로도 문제가 생길 소지가 있다. 깡통전세가 늘어나는 상황에서 세입자의 주의가 더욱 필요한 때”라며 “전세 계약시 대출과 전세금액이 주택가의 60~70%를 넘지 않는지 살펴봐야 한다. 이런 경우 보증금을 돌려받는 데 큰 어려움이 생길 수 있다”고 설명했다. 집값 하락과 전세가 폭등의 여파가 세입자에게 큰 영향을 미치고 있지만, 정부의 세입자 보호정책은 후순위로 밀려 있다. 정부가 발표한 세입자 보호정책은 보금자리주택 공급 확대, 소형주택 공급 활성화, 전세자금 대출보증금 한도 상향, 전·월세 소득공제 대상 확대 등에 머물러 있다. 동덕여대 남기철 교수(사회복지학과)는 “기본적으로 정부의 정책은 집값 부양에 초점을 두고 있다. 세입자 보호는 구체적인 정책에서 후순위로 밀려 있다”면서 “오히려 자가 소유를 하도록 부추기기 때문에 세입자 보호가 어려운 구조”라고 지적했다. 대출 많이 받은 주택은 전세 피해야 깡통전세 해법은 쉽지 않다. 거품이 꺼지고 있는 주택가격의 상승을 무작정 기다리기도 어렵다. 세입자 스스로 조심해야 한다는 조언은 무의미하다. 전세 품귀현상 때문에 어쩔 수 없이 대출이 많은 집에 들어가야 했던 세입자들도 많기 때문이다. 주택 관련 시민사회단체는 꾸준하게 ‘공공임대’의 확대를 주장하고 있다. 현재 4.5%에 머물고 있는 공공임대 비율을 10% 이상으로 늘리면 전세가 상승은 어느 정도 안정될 것이라고 보고 있다. 이 또한 시간이 문제다. 현재 깡통전세에 대한 위험성을 경고하는 목소리가 곳곳에서 나오고 있는데, 공공임대주택 건설만 기다릴 수 없기 때문이다. 토지자유연구소 조성찬 전임연구위원은 “깡통전세 문제를 해결하는 것은 어렵다. 다만 주택이 경매에 넘어가기 전 단계에서 해결을 해야 한다”면서 “정부에서 담보권 신탁(담보대출을 못 갚아도 바로 경매에 넘기는 대신 주택 소유권은 그대로 인정해주면서 월세처럼 원리금을 갚게 하는 방안)이나 배드뱅크(부실 주택대출을 전문적으로 처리하는 은행) 등의 방안이 나오고 있다. 문제는 재원이 많이 필요하다는 것이지만, 깡통전세 문제가 더 심각해지기 전에 해결책을 내놓아야 할 것”이라고 지적했다.

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