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“산단 미분양 급증…특례법 폐지하고 원가 등 공개해야”(2023. 05. 19 11:25)

2023. 05. 19 11:25 경제 주영재 기자

ㆍ농본 사무국장 맡고 있는 ‘10년차 농부’ 장정우 활동가 사진/ 주영재 기자 ‘경축 내포신도시 미래신산업 국가산업단지 유치 확정!’ 지난 5월 16일 충청남도 홍성군 홍동면에 들어서자 면사무소 전면에 걸린 대형 현수막이 눈에 띄었다. 산업단지 유치는 누군가에겐 경축할 일이지만 누군가에겐 삶의 터전을 뺏길 수 있다는 불안감의 근원이 되기도 한다. 민간이 산업단지를 개발할 때 토지의 50% 이상을 확보하면 나머지 땅도 강제수용할 수 있기 때문이다. 마을 주민이 거의 모두 반대해도, 땅을 많이 가진 소수만 찬성하면, 반대하는 이들의 의사와 무관하게 개발이 진행된다. 주민들의 거센 반대에 직면하기도 하지만 거의 100% 땅과 자본을 가진 이들이 승리했다. 산업단지만이 아니라 폐기물 매립장, 축사를 비롯한 온갖 환경오염시설이 농촌에 난립하고 있다. 마을공동체를 지키고, 농업을 옹호하기 위해 비슷한 처지의 농민들이 힘을 모아야 할 때이다. 지난해 비영리 공익법률단체 농본이 출범한 이유이다. 정보공개 운동을 벌여온 하승수 변호사가 중심이 돼 꾸려진 농본은 법률 지원을 넘어서서, 농촌 공동체를 지키기 위한 전략을 함께 논의하고, 농민과 농사를 지키기 위한 법·제도적 해결책까지 모색 중이다. 농본의 사무국장을 맡고 있는 장정우 활동가를 이날 홍동면 사무실에서 만났다. 그는 사람이 적게 산다는 이유로, 법을 들이대며, 농촌 주민의 목소리를 무시하는 데 농민들이 좌절감을 느끼고 있다고 말했다. 그는 ‘산업단지 인허가 절차 간소화를 위한 특례법’을 폐지하고, 산업단지 추진 과정에서 정보의 투명성을 보장해야 한다고 강조했다. 대기업의 이윤 추구 수단이 된 산업폐기물 처리를 국가가 책임져야 한다고 말했다. 초중고를 이곳에서 나온 토박이이자, 귀촌 후 10년차 농부로 사는 그는 “농촌의 경관과 환경이 보존될 때 농촌다움을 유지할 수 있다”면서 “결국 시민이 가진 집단의 힘으로, 공론화로 기울어진 법·제도를 개선해야 한다”고 밝혔다. -어떻게 농본 활동에 참여하게 됐나. “산업단지나 산업폐기물 매립장이 홍성의 다른 지역에 많이 들어왔지만 홍동은 아직 안온한 편이라 농촌이 처한 현실에 무감한 부분이 있었다. 하지만 내 땅이 멀쩡해도 전체적으로 농촌과 농민이 축소되면 결국 내 문제가 된다. 코앞에 닥치기 전에 현실을 알고 싶었다. 농본 활동으로 농민으로서 다른 농민과 연대할 수 있겠다 싶었다. 농사와 농본 활동을 1 대 1의 비율로 하고 있다. 농민 당사자라는 점에서 농본의 활동에도 힘이 실린다고 생각한다.” -산업단지와 산업폐기물 매립장 문제에 주목하게 된 계기는. “골프장, 축사도 있지만 주민들이 대책위를 구성해 반대하는 사안은 대부분 산업단지와 폐기물 매립장이었다. 영향을 받는 주민들이 많아 마을 단위에서 공동대응을 모색할 수밖에 없는 사안이고 워낙 빈번하게 일어나기 때문이다.” -산업단지가 지방소멸을 앞당기고 있다고 했다. “산업단지를 추진할 때 인구 증가, 일자리 증가, 세수 증가로 지역이 발전한다는 논리를 편다. 각각 확인해보고 싶었다. 인구 증가의 경우 산업단지가 1개 들어왔을 때는 지역 평균과 큰 차이가 없지만 3개 이상 들어온 지역은 평균보다 확연한 감소를 보였다. 천안은 2008년부터 2022년까지 12만명이 늘었다. 반면 산업단지가 늘어선 직산읍, 풍세면, 성환읍, 성남면 등은 인구가 줄었다. 산업단지가 많을수록 지자체 평균보다 인구가 감소하는 현상을 볼 수 있었다. 예산군도 지난 14년간 12% 정도 인구가 줄었다. 삽교읍만 인구가 늘었는데 산업단지가 아닌 외적 요인이라 할 내포신도시 덕분으로 보인다. 산업단지 관리 비용 등으로 세수 증가의 효과는 명확하지 않고, 일자리 증가 효과 역시 미미했다.” -산업단지가 들어오면 매립장, 소각장 등 폐기물 처리시설이 뒤따르는 경우가 많다. 여기에 최근 대기업들이 뛰어들고 있다. “산업폐기물 매립장이 황금알을 낳는 거위가 됐다. 2019년을 전후로 태영그룹과 SK그룹 같은 대기업만이 아니라 사모펀드도 뛰어들고 있다. SK건설은 아예 SK에코플랜트로 이름을 바꿨다. 평균 순이익률이 매립장은 30%, 소각장은 15% 정도로 추정된다. 매출액 대비 순이익률이 50% 넘는 곳도 여럿이다. 일례로 충북 충주에 있는 에코비트그린충주는 2017~2022년까지 1650억원의 매출을 올렸는데, 그중 973억원 이상이 당기순이익(순이익률 58% 이상)이다. 20억원을 자본금으로 출자한 주주들은 배당금으로만 2022년까지 822억원을 챙겼다. 폐기물 처리업의 영업이익률이 높은 건 독과점 때문이다. 폐기물 처리는 수집과 운반, 중간처리, 최종처리로 나뉘는데, 폐기물 최종처리 업자 수는 아주 적다. 조성비용이 크게 들고, 관리 기준이 강화되니 가능한 업체가 몇 개 안 된다. 인허가만 받으면 높은 순이익을 보장받게 된다.” 최근 산업단지 바깥에 독자적인 산업폐기물 매립장을 건설하는 것이 어려워지자, 산업단지 내 폐기물 매립장을 활용하는 편법이 늘고 있다. 폐촉법(폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역 지원에 관한 법률) 시행령에 따르면 연간 폐기물 발생량이 2만t 이상이고, 조성면적이 50만㎡ 이상인 산업단지를 개발할 때는 폐기물 처리시설을 의무적으로 설치해야 한다. 이 조항을 악용해 폐기물 발생량을 부풀려서 산업단지 내에 폐기물 매립장 인허가를 받는 사례가 발생하고 있다. 장정우 공익법률센터 농본 사무국장이 5월 16일 충청남도 홍성군 홍동면 사무실 앞에서 산업단지 개발 과정의 문제점에 대해 설명하고 있다. / 주영재 기자 -산업단지와 산업폐기물 매립장을 패키지로 추진하는 사례가 많다. “최근 산업단지 계획서를 보면 폐기물 발생량이 수만t씩 굉장히 높게 잡힌다. 예상 발생량인데, 산출근거가 불명확하다. 계획서상의 발생량과 실제 발생량을 보면 현저하게 실제 발생량이 적다. 사실 주민들은 산업단지보다 폐기물 매립장을 더 반대한다. 그래서 폐기물 처리시설을 산단 개발에 끼워넣어 진행하면 훨씬 더 진입장벽이 낮아진다. 산업단지 자체가 폐기물 매립시설을 만들기 위한 수단이 되는 게 아닌가 하는 의심이 든다. 산업단지 분양이 잘 안 될 경우 이를 이유로 들어 변경고시를 해 폐기물 매립과 재활용업을 대폭 늘리는 쪽으로 바뀌기도 한다. 경남 사천의 대진산업단지는 애초에 승인받은 것과 달리 산업단지를 통째로 산업폐기물매립장과 소각장으로 바꾸려 한다. 이곳 매립장은 SK에코플랜트가 추진하는데 이 회사가 기존 산단 내의 매립장 부지를 사들이거나 산업단지와 묶음으로 매립장을 추진하는 게, 우리가 파악한 곳만 5곳이다. 사실 폐기물 매립장에는 별도의 큰 비용 없이 수익률을 더 높일 수 있는 방안이 많다. 예를 들어 부지는 일정해도 깊이 파기만 하면 폐기물 처리 용량을 크게 늘릴 수 있다. 전북 김제 지평선 산업단지 매립장의 경우 기존에 승인받은 것보다 깊이를 40ｍ 더 파는 것만으로 용량이 6배 증가했다.” -산업폐기물을 공공에서 처리해야 한다고 했다. “폐기물 매립장이 이익을 많이 보는 또 하나의 이유는 사후관리 비용이 제대로 포함되지 않기 때문이다. 산업폐기물 매립장의 경우 매립이 끝나면 법적으로 30년 동안 사후관리를 하게 돼 있지만 업체가 부도나면 지자체가 그 뒤처리를 맡아야 한다. 실제 충북 제천 왕암동 매립장의 에어돔이 붕괴하자 지자체가 98억원의 예산을 들여 복구했다. 결국 업체가 이익은 이익대로 보고 환경오염 피해는 지역주민이 보고, 사후관리 부담은 지자체가 떠안는 부정의한 일이 발생한다. 우선 산업폐기물 매립장 업체의 초과이익을 환수하고 여기서 사후관리 재원을 충분히 마련해야 한다. 산업폐기물처리와 관련해 공공의 책임도 강화해야 한다. 생활폐기물(전체 폐기물의 11.7%)은 국가가 책임지는데, 그것보다 더 위험하고, 양도 많은 산업폐기물을 왜 기업에 맡기나. 지자체는 이익이 안 난다고 하는데 사실 가장 이익이 나는 사업이 폐기물 매립사업이다. 생활폐기물 매립장엔 주민 감시요원을 둘 수 있는데, 산업폐기물 매립장과 소각장은 민간사업장이어서 주민감시가 불가능하다. 최소한 지자체가 출자한 공공기관에서 운영하기만 해도 좋겠다. 공공기관이라는 이유로 주민이 정보공개청구를 하고 책임을 물을 수 있는 것과 어떤 정보도 주민이 얻을 수 없는 것은 굉장한 차이가 있다.” -현행법은 산업폐기물 매립장, 소각장에 대해 영업구역을 제한할 수 없도록 했다. “영업구역을 제한하면 불법 폐기물이 늘어날 것이라는 논리를 든다. 실제로는 업계의 이익을 보장하기 위해서다. 땅값이 싼 농촌지역에 매립장을 지어 원가를 줄이고, 그곳으로 전국의 폐기물을 받아 수익을 높일 수 있다. 그러나 산업폐기물도 권역 간 이동을 제한해야 한다. 그리고 권역별로 공공성을 확보한 주체가 산업폐기물 매립장 소각장을 설치 운영하도록 해야 한다.” -산업단지 인허가 특례법을 폐지해야 한다고 제안했다. “2008년 산업단지 인허가 절차를 간소화하는 특례법 제정 후 산업단지 미분양면적은 꾸준히 늘고 있다. 2022년 말을 기준으로 산단 내 미분양면적(2152만㎡)과 분양미공고면적(8639만㎡)은 올해 신규 지정된 산업단지 면적의 약 2배에 달한다. 그만큼 무분별하게 산업단지가 추진되고 있다. 수도권 인근 지역은 보상가와 분양가 사이의 시세차익을 노리고 개발되는 경우가 많다. 산업단지 개발로 시행사가 어느 정도의 이익을 얻는지, 보상가와 분양가, 조성원가 등을 공개할 필요가 있다. 그래야 어쩔 수 없이 동의할 수밖에 없는 상황에 몰리더라도 주민들이 정당한 보상을 받을 수 있다. 산업단지가 과다공급됐다는 점에서 특례법을 폐지하고 기존 산업단지 활용에 초점을 맞출 필요도 있다.” -주민들의 반대 운동이 처한 어려움은. “권한이 없다는 점이다. 산업단지는 토지 소유자들의 동의만 얻으면 되는데, 우리 농지의 50% 정도가 임차농이다. 이 비율은 시간이 지날수록 높아진다. 한두 세대 이전에 도시로 간 이들이 땅을 상속받는데 이들은 농촌을 고향으로 보지 않는다. 반면 주민은 땅을 적게 갖고 있거나 빌려 농사를 짓는다. 이들은 산업단지 승인이 다 나온 후 환경영향평가 단계에서 주민 설명회를 열 때야 비로소 아는 경우가 많다. 적법 절차만 거치면 그 이후 단계는 주민 여론과 무관하게 그대로 흘러간다. 알기도 늦게 알고 권한 자체가 주어지지 않다 보니 반대가 어렵다. 실제로 주민이 사태를 파악도 하기 전에 설명회가 끝난다. 제도 자체가 기울어져 있다. 이런 점에서 단위가 굉장히 중요하다. 산업단지 승인 결정권이 읍면 단위까지 내려와야 한다.” -산단으로 농촌 경관이 훼손되면 인구가 줄어드는 악순환이 되풀이되고 있다. “도시적 삶의 기준만을 좋은 삶이라고 생각하는 것 자체가 농촌을 잘못된 방향으로 개발하게 만든다. 농촌은 농사와 관련한 경제활동이 중심이어야 하고, 농사에 대한 존중이 깔려 있어야 한다. 지역의 경관과 환경이 보존될 때 농촌다움을 잃지 않는다. 그러기 위해선 지역에 사는 분들이 스스로의 삶을 긍정할 수 있어야 한다. 하지만 지금 농민들은 ‘자기 부정’을 할 수밖에 없는 환경에 놓여 있다. 애써 생산한 농산물을 폐기하거나 가치를 인정받지 못하는 과정이 매달 매년 반복되면서 스스로를 긍정할 수 없는 조건에서 살고 있어서다. 쌀값도 그렇고, 양파도 조금 비싸지면 바로 수입한다. 가격이 오른 건 생산단가가 높아졌거나 공급이 적기 때문인데, 정부는 가격이 오를 땐 너무 빨리 시장에 개입한다. 그러면서도 가격이 떨어질 땐 정부가 시장에 개입해선 안 된다고 하니까 농민 입장에선 속이 터질 수밖에 없다.”

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정부 미분양 주택 매입, 건설사들 배만 불릴라(2023. 01. 27 14:44)

2023. 01. 27 14:44 경제 주영재 기자

ㆍ공공임대 예산으로 고가 매입 땐 공급량 감소…“건설사 책임 물어야” 지적 부동산 경기가 차갑게 식으면서 미분양 주택이 빠르게 늘고 있다. 미국발 금리 인상의 여파로 주택 구입 부담이 커진 데다 집값 하락으로 분양가가 비싸게 느껴지면서 아파트 청약의 매력이 떨어지고 있다. 미분양이 늘면 자금력이 약한 건설사는 유동성 위기에 빠질 가능성이 커진다. 정부는 지난 1월 2일 준공 전 미분양 주택에 대해 5조원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증상품을 신설해 업계 지원에 나섰다. 추가로 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택 매입도 검토 중이다. 윤석열 대통령이 지난 1월 3일 국토부 업무보고에서 시장에 나온 미분양 주택을 정부와 공공기관이 매입하거나 임차해 취약계층에 다시 임대하는 방안을 검토하라고 밝힌 뒤의 움직임이다. 지난 1월 8일 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트단지. 연합뉴스 부동산 경기 조절을 위해 미분양 주택을 매입하고, 이를 취약계층에 임대한다는 방안은 나름 필요해 보인다. 하지만 건설사를 살리기 위해 세금을 투입한다는 비판도 거세다. 더군다나 지난해 대비 약 5조원이나 삭감한 공공임대주택 예산을 상대적으로 비싼 미분양 아파트 매입에 사용하면 전체 매입임대주택 공급량이 줄어들 수 있다는 우려도 나온다. 결국 공적자금 투입에 준해 미분양 건설사의 책임을 명확히 물어야 한다. 매입임대주택 목적에 맞는 아파트를 선별해 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기준과 원칙을 먼저 세워야 한다는 지적이 나오는 배경이다. 분양가보다 15% 낮아도 특혜 논란 전국 미분양 주택 수는 지난해 11월 말 기준 5만8027호다. 전월 대비 22.89% 증가했다. 미분양은 대구·경북지역이 가장 심각하다. 수도권도 적지 않다. 대구가 1만1700호로 가장 많고, 경북 7667호, 경기 7037호, 인천 2471호다. 지금 추세라면 전국 미분양 주택은 7년 만에 6만 호를 넘어설 것으로 보인다. 정부는 미분양 위험선을 6만2000호로 보고 있다. 부동산 경기가 침체기에 접어들면, 건물이 완성된 후에도 계약자가 나타나지 않아 준공 후 미분양이 발생한다. 전국의 준공 후 미분양 주택은 11월 말 기준 7110호다. 서울의 민간 미분양 주택은 지난해 12월 31일 기준 994호로 이중 준공 후 미분양은 340호에 이른다. 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’가 서울에서 준공 후 미분양을 기록한 대표 단지다. 한국토지주택공사(LH)는 지난해 12월 21일 이 아파트의 전용면적 19~24㎡ 36채를 79억5000만원(1호당 평균 약 2억2000만원)에 매입했다. 1호당 평균 분양가인 2억5000만원보다 약 15% 낮아진 금액이다. 이 아파트는 4호선 수유역 8번 출구에서 직선거리로 400m 떨어진 역세권에 속한다. 분양가가 지나치게 비싸다는 평가를 받으며 지난해 2월 분양 이후 9월까지 무려 7차례나 무순위 공고를 냈는데도 전체 216가구 중 절반 가까이가 미분양으로 남았다. LH는 이 주택을 청년용 매입임대주택으로 활용할 계획이다. 다만 LH는 이번 주택 매입은 최근 정부가 검토에 들어간 미분양 주택 매입과는 관련이 없으며, 지난해 책정된 매입목표 물량에 따라 매입했다고 밝혔다. LH 관계자는 “청년 매입임대는 시세의 40~50% 수준으로 저렴하게 공급하고 있다”며 “주 수요층인 청년들을 고려해 직주(학주)근접한 곳으로 교통과 생활편의시설을 이용하기 편한 역세권 중심으로 매입하려고 노력하고 있다”고 말했다. LH 측은 “매입임대주택을 매입할 때 주택의 미분양 여부는 중요한 판단 기준이 아니며, 임대수요와 교통·생활편의, 주택의 품질 등이 매입 의사결정에 있어 중요한 판단 기준이 된다”고 덧붙였다. 참여연대는 지난 1월 18일 발표한 논평에서 “최초 분양가보다 15% 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인없이 매입하는 것은 사업을 잘못한 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치”라고 밝혔다. 이에 대해 LH 측은 “매입임대사업은 객관적 가치판정을 위해 관련 규정에 따라 공인된 감정평가기관에서 평가한 감정평가금액으로 매입하고 있다”면서 “미분양 여부나 부동산 경기는 감정평가기관이 평가 시 고려해야 하는 사안이지 LH가 이를 근거로 감정평가금액을 조정해줄 것을 임의로 요구할 수는 없다”고 밝혔다. 안 하는 게 최선, 매입해도 준공 후 미분양만 참여연대·경실련 등 시민단체나 전문가들은 경기 조절을 위해 미분양 아파트 매입은 필요할 수 있다고 본다. 미분양 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하는 것은 건설 분야 기업의 도산 방지에 효과가 있고 공공임대 재고도 늘릴 수 있기 때문이다. 다만 고가 매입을 해선 안 되고, 미분양 건설사의 자구 노력이 선행돼야 한다는 게 중론이다. 참여연대 부집행위원인 이강훈 변호사는 “과거 은행이 부실해졌을 때 공적자금을 투입하면, 항상 책임을 물었다”면서 “최근에 미분양된 곳의 건축비를 계산해보면 상당히 비싸게 책정했다. 이런 걸 그대로 인정해 고가로 사줘선 곤란하다”고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수도 “정상적인 상황에서는 말도 안 되는 지원이지만 지금처럼 미분양 사태로 인한 위기가 금융시장으로 전이되면 국가경제 전반에 주름살이 생길 수 있으니 조금은 예외적인 선택이 필요하긴 하다”면서도 “사업자로서의 선택에 대한 리스크는 건설사가 책임지도록 하는 구도는 유지해야 한다”고 말했다. 미분양 아파트를 매입해도 수요가 있는 곳을 골라 해야 한다는 견해도 많다. 매입임대주택은 20년 이상 임대를 해야 하는데, 매입하고도 공실이 계속되면 LH의 손해가 커지기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 서울의 대단지 아파트를 ‘우량주’로 꼽았다. “시장 상황이 좋지 않을 때 저평가된 우량주식을 사는 것처럼 정부가 미분양 주택을 싸게 사서 사회적 약자에게 임대로 전환하면 서로에게 득이 될 수 있다. 하지만 제값을 주고 사면 건설업계만 이익을 보게 된다. 미분양이 났다는 건 그 값으로는 시장에서 사지 않겠다는 것이니 당연히 그 값에 사면 안 되는 게 상식이다.” 정부 당국은 미분양 주택 매입을 시간을 두고 검토하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “일단 제일 좋은 건 미분양 주택 매입을 하지 않는 것이다. 부동산시장이 정상화되는 환경을 만드는 게 정책의 우선순위에 있다”고 말했다. 이 관계자는 “미분양 주택을 매입해도 업계의 자구 노력이 반드시 전제돼야 한다. 고분양가로 미분양이 난 건, 어떻게 보면 건설사가 수요 예측에 실패했기 때문이다. 우리가 이걸 분양가대로 다 주고 살 순 없다. 건설사가 본인들의 책임을 일정 정도 함께 져야 한다”고 말했다. 매입 대상도 준공 후 미분양으로 좁힌 것으로 보인다. 이 관계자는 “준공 전 미분양으로 건설사의 유동성 위기가 올 수 있으니 PF보증상품으로 자금 조달에 도움을 주고 있다. 이렇게 일단 준공 전 미분양은 유동성 공급으로 접근하고, 직접 매입은 준공 후 미분양만 보고 있다. 이것도 모든 걸 다 사준다는 게 아니라 수요가 충분한 양질의 주택이어야 한다”고 말했다. 지난해 대비 대폭 삭감된 공공임대 예산을 미분양 아파트 매입에 사용할 경우 전체 임대주택 공급량이 줄어들 수 있다는 우려도 나온다. 국토부 측은 충분히 예산 범위에서 맞출 수 있다는 입장이다. 국토부 관계자는 “현재의 준공 후 미분양 물량에서도 옥석을 가려 산다. 업계 자구 노력을 전제로 한다는 건 분양가 할인이 대폭 있어야 한다는 걸 의미한다. 현재 있는 예산을 최대한 활용하는 게 가장 합리적이라고 본다”고 말했다. 이 관계자는 “둔촌주공도 (나중에 준공 후 미분양이 될 경우) 검토 대상에서 제외할 필요가 있나 생각은 있지만, 우리가 제시한 조건을 건설사가 수용하기란 쉽지 않아 보인다. 다만 우린 오히려 지방의 중대형 평형에서 미분양이 많이 날 것으로 보고 주목하고 있다”고 말했다. “토지주택비축은행 통한 공적 매입” 업계에선 2009~2010년 부동산 침체기 때 이명박 정부가 활용했던 구조조정리츠를 사용할 가능성도 제기된다. LH가 분양가의 60% 부근에서 매입을 약속하면 이를 바탕으로 분양가의 70% 수준에서 민간투자자가 사들이는 방식이다. 이렇게 9개 리츠가 3343세대의 미분양 아파트를 매입했고, 모두 LH의 매입 확약 가격보다 높은 분양가의 81% 수준에서 매각했다. 다만 이런 방식을 지금처럼 매입임대주택(공공단체나 지방자치단체에서 기존의 주택을 건물주로부터 매입해 저소득층에게 저렴하게 임대를 하는 주택)용으로 도입하긴 어려워 보인다. 이강훈 변호사는 “민간자본을 투입하면 수익률을 맞춰줘야 해서 저렴한 가격에 임대주택을 내는 건 쉽지 않다”면서 “매입임대주택은 법적으로 20년간 임대용으로 묶여 있어야 하는데, 어떤 민간자본도 그럴 의향은 없을 것”이라고 말했다. 대안으로 주택도시기금으로 ‘토지주택비축은행’을 설립해, 매입하는 방식을 마련하자고 그는 제안했다. 이 변호사는 “경기조절 측면에서 공공임대주택이나 매각 용도로 공공이 주택을 갖고 공적으로 활용할 수 있는 방안이 있어야 한다”면서 “그런 제도가 없으면 LH나 SH(서울주택도시공사)에서 공공임대사업을 하면 할수록 부채가 늘어나 감당하기 쉽지 않다”고 말했다. 토지주택비축은행 같은 공공펀드가 주택을 매입해주면 LH나 SH가 돈이 묶이지 않고, 다음 사업을 빠르게 진행할 수 있다는 설명이다. 이 변호사는 공공임대 건설에 따른 부채를 사업손실에 따른 부채와 별도로 처리할 수 있도록 공공임대 회계제도도 개선해야 한다고 말했다. 공공임대주택은 의무임대기간이 끝나면 원칙적으로 매각도 가능한 자산인데, 현재 상태의 임대수익으로만 자산을 평가하니, 적자가 큰 것처럼 표시된다. 이 변호사는 “지금은 이런 기관들이 공공임대를 늘리려고 해도 채권발행 한도 때문에 매번 정부의 승인을 받아야 해서 사업에 굉장히 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 분양 시장을 선분양에서 후분양 위주로 근본적으로 바꿔야 한다는 의견도 있다. 정택수 경실련 부동산팀장은 “선분양제하에서는 소비자가 모델하우스만 보고 주택을 사기 때문에 중간에 부실공사가 있어도 따질 수 없고 무조건 들어가야 하는, 건설사에 절대적으로 유리한 구조”라면서 “그래서 건설 경기가 좋으면 한탕주의로 우후죽순 건설하면서 지금 같은 미분양 사태가 난다. 선분양의 문제점을 해소하고 70~80% 이상 건물을 지은 후 분양하도록 하면 건설사도 함부로 지을 수 없고 자기자본으로 지어야 하기 때문에 단기 이익을 노린 건설을 미연에 방지할 수 있다”고 말했다.

[머니]지방 알짜 미분양 지역 어디냐(2008. 06. 26)

2008. 06. 26 경제

정부 규제완화 잇따라… 해운대 아이파크 등 인기몰이 경기도 판교 신도시 아파트 공사가 올 12월 입주를 앞두고 공사가 한창 중이던 지난해 12월의 모습. 규제 완화되는 지방 알짜 미분양 노려볼까? 지방 미분양 아파트에 대한 정부의 규제 완화가 잇따르면서 지방 알짜 미분양 아파트로 수요자의 관심이 모아지고 있다. 지난 1월 지방 전체 투기과열지구가 해제됐고, 6월 말부터 지방 공공택지지구 전매기간이 1년으로 축소되는 등 규제 완화가 이어져 알짜 미분양 아파트를 찾는 수요자가 늘어나고 있다. 그럼 지방 알짜 미분양 아파트 어디일까. 1월 투기과열지구 해제 효과도 서서히 시장에 나타나면서 부산 해운대 아이파크의 인기몰이를 비롯해 부산 해운대 좌동 KCC도 최고 54 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 시장 상황이 호전되고 있다. 지방 분양 시장은 수요자들의 선호도가 높거나 개발 호재가 많은 지역과 그렇지 못한 지역과 대비되는 게 특징이다. 경제자유구역이 개발 중인 부산·진해와 광양만, 황해 경제자유구역(경기 화성·평택, 충남 아산·서산·당진) 주변, 새만금 사업 수혜지, 해안 엑스포가 예정된 전남 여수, 공급물량 기근에 시달리는 경남 창원 등은 지방이지만 인기가 꽤 높다. 지방 미분양 아파트를 고를 때 유의할 점은 되도록 미분양 규모를 참고해야 한다. 미분양으로 인한 마이너스 프리미엄을 기록하는 곳이 많아서다. 인구가 늘고 있는지, 개발 호재는 있는지 여부도 잘 살펴야 한다. 전남 여수지역은 해안 엑스포 이후 미분양이 급격히 소진됐을 뿐 아니라 분양 아파트도 높은 청약률을 기록했다. 충남 당진지역은 공급 과잉으로 시장이 침체하다 최근 황해 경제자유구역 지정으로 되살아날 조짐을 보이고 있다. 이밖에 단지 내에 상가나 편의시설이 함께 들어서는 대단지 아파트도 노려볼 만하다. 입주민이 많아 거래가 활발해 환금성이 높기 때문에 비교적 안전한 투자처로 꼽힌다. 대단지 아파트 대단지 아파트는 인구가 많이 모이는 만큼 그 곳을 중심으로 생활편의시설이나 각종 기반시설이 들어서는 경우가 많다. 또 수많은 입주민을 위해 단지 내에는 일반 아파트에 비해 더욱 풍부하고 다양한 입주민 편의시설이 설치되는 편이다. 현대산업개발은 부산 해운대 우동에서 복합용도개발단지 ‘해운대 우동 IPARK’의 잔여가구를 분양하고 있다. 이 아파트는 최고 지상 72층의 초고층 주상복합아파트 3개 동 1631가구(120~420㎡)로 구성된다. 특히 해운대 바다의 조망이 가능한 게 장점이다. 삼성물산과 대림산업이 대구 성당동에 ‘성당 래미안’과 ‘e-편한세상’을 분양하고 있다. 총 3466가구 중 1038가구를 일반 분양하며 이 중 일부를 분양 중이다. 사업지 인근으로 대구 지하철 1·2호선 죽전역, 성당못역이 있다. 신영은 충북 청주시 복대동의 복합단지 ‘지웰시티’ 1차 2164가구 중 잔여가구를 분양 중이다. 사업지는 중부고속도로 서청주 IC와 경부고속도로 청주 IC와 인접해 있으며, 청주국제공항도 차량으로 약 15분 거리다. 서해종합건설은 충남 아산시 권곡동에 1043가구 대단지 아파트를 분양 중이다. 공급 면적은 95~143㎡이다. 단지 주변에 아산시청, 온양고속버스터미널, 중앙시장 등이 인접하고 아산신도시와도 가깝다. KTX천안 아산역이 차량 10분 거리다. 개발호재지역 인천 검단지구 내 아파트를 분양했던 한 건설업체가 ‘100% 분양감사’라는 플래카드를 내걸었다. 도로 조성, 신도시 개발, 산업단지조성 등 개발 호재를 안고 있는 곳이나 그 배후지에 분양받는 것이 유리하다. 이 지역들은 개발로 인한 기대심리로 가격상승률이 높은 편이며 향후 인구의 유입으로 거래도 원활하게 이뤄질 수 있기 때문이다. 신도종합건설이 충남 아산 용화지구에 940가구 규모로 최고 31층의 타워형 초고층 대단지 아파트의 일부를 분양 중이다. 아산은 황해경제자유구역지정과 국제화교육특구지정 등 개발 호재를 갖고 있다. 신창건설은 대구율하1지구에서 ‘율하역 신창 비바패밀리’ 902가구 중 일부를 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2~지상 15층, 20개 동 규모로 건립되며 115㎡ 단일형으로 구성된다. 주변에는 이마트 반야월점, 홈에버 동촌점이 있으며 율하1지구 내에 롯데마트가 들어선다. 율하1지구는 지하철 1호선 율하역도 가깝다. 대림산업은 올해 충남 당진군 송악면에서 ‘당진송악e-편한세상’을 분양하고 있다. 이 아파트는 총 811가구가 분양되며 주택형은 111~157㎡로 구성된다. 향후 당진에는 석문산업단지가 조성되며 경제자유구역으로 개발된다. 당진~상주 고속국도 가운데 청원~상주 구간이 올해 12월 개통되며 당진~대전 구간은 2009년 준공된다. GS건설은 충남 천안시 성거읍 송남리 일대에 ‘천안파크자이’ 1348가구의 잔여 가구를 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 35층 10개 동 규모로 건립된다. 북천안IC가 사업지와 차량 5분 거리로 향후 개통되면 서울 접근성이 더욱 우수해진다. 단지 내에는 ‘영어마을’이 형성되며 향후 2년간 영어를 무상으로 교육해준다. 택지지구 택지지구나 신도시는 체계적이고 계획적으로 도시가 꾸며진다. 이 지역들은 구획별로 정리가 잘 되어 쾌적하고 편리한 생활을 영위할 수 있다. 기반시설과 생활편의시설도 풍부하게 갖출 것이다. 또 유동 인구의 증가를 대비해 지하철, 도로 등이 연결되는 것이 대부분이므로 교통여건도 한결 좋아진다. 삼호는 경남 김해시 장유면 율하지구 11블록에 ‘김해 율하 e-편한세상’ 585가구를 선착순 분양 중이다. 율하지구는 부산과 창원을 잇는 경남의 허브 신도시로 발전될 전망이다. 이 아파트는 추진 중인 율하2지구와 경계에 위치한다. 경남기업은 전남 무안군 삼향면 남악신도시에서 488가구의 일부 가구를 분양 중이다. 사업지는 전남도청과 생태학습공원, 수변생태공원 등이 가깝고 오룡산도 인근에 있다. 호남선, 서해안고속도로를 이용하기 쉽다. 목포~광양 고속도로는 지난해 개통했으며, 올해 5월 28일 무안~광주 고속도로(41.3km) 미개통 구간인 나주~광주 구간(10.95km)이 개통됐다. 엘드건설은 대전 서구 도안동 서남부 신도시에서 1253가구의 대단지 아파트를 분양하고 있다. 이 아파트는 23층 20개 동 규모로 건립되며, 공급 면적은 112㎡ 단일 주택형으로 구성된다. 사업지에서 초·중·고교 부지가 가깝다. 도안공원과 갑천도 인접해 여가활동을 즐기기 좋다. 김은경

[머니]미분양, 잘만 고르면 ‘진흙 속 진주’(2008. 06. 26)

2008. 06. 26 경제

6·11 정부대책, 지방 중심 내년 6월까지 한시적 규제완화 한 건설회사의 임대·분양 아파트 청약 접수장에 인파들이 붐비고 있다. 정부가 공식적으로 밝힌 미분양 주택 통계는 13만 호다. 업계는 이보다 두 배나 많은 25만 호에 육박할 것으로 추산한다. 어떤 것이든 아파트 미분양 사태는 내수경제에 짐으로 작용하고 있다. 더욱이 미분양 적체 현상은 지방에서 수도권으로 확산되고 있다. 실제 올해 일반 분양된 아파트 사업장을 대상으로 총 930개 주택형 중에서 72%에 달하는 670개 주택형이 3순위까지 최종 미달된 채 청약 접수를 마쳤다. 광역시와 지방에서 369개 주택형 중 276개(74.8%) 주택형이 미달됐고 수도권은 미달된 주택형이 70.2%(561개 주택형 중 394개)였다. “미분양 문제 해결엔 미흡” 평가 이처럼 미분양 아파트가 계속 늘어나는 이유는 무엇일까. 시장 상황과 맞지 않는 주택 공급이 가장 큰 요인이라는 게 일반적 분석이다. 지난해 하반기 이후 아파트 시장은 대형, 고가 아파트가 주도에서 중소형 아파트 중심으로 급속히 이동하고 있다. 대형 아파트는 각종 세금 부담 증가와 대출 규제로 인해 수요가 급감한 반면 중소형 아파트는 수요가 크게 는 때문이다. 공급 부족과 각종 개발로 인한 이주 수요 증가, 상대적으로 낮은 투자금 부담 등이 결합되면서 가격도 급등하고 있다. 하지만 분양 시장은 수요 시장의 트렌드와는 일치하지 않고 있다. 올해 수도권에서 분양 시장에 나온 총 350개 주택형 아파트 중 20.5%인 115개 주택형이 10억 원을 초과하는 고가 아파트였다. 6억~10억 원대도 144개 주택형으로 25.7%에 달했다. 반면 5억 원 이하 아파트는 전체의 39.9%로 절반에도 미치지 못했다. 규모 면에서도 132㎡(40평) 이상의 대형 아파트가 전국적으로 552개 주택형, 59.4%로 절반을 훌쩍 넘었다. 분양 가격도 주변 기존 아파트 시세보다 높았다. 주택 부동산 시장이 위축되는 상황에서 고액 분양가는 투자 메리트 저하로 이어졌고 청약 경쟁률도 떨어트렸다. 올해 서울에서 선보인 10억 원 초과 주택형 중 91.3%가 최종 미달했고, 경기·인천에서도 78.3%가 미분양으로 남았다. 반면 서울 강북권을 중심으로 중소형 아파트는 청약 경쟁도 치열했다. 올해 공급된 아파트 중 1순위 청약경쟁률이 높았던 상위 10개 주택형은 서울 은평구 불광동 북한산 래미안, 성북구 종암동 래미안종암3차, 용산구 용문동 브라운스톤용산, 영등포구 신길동 신길자이, 용인시 영덕동 힐스테이트, 부천시 중동 중동주공 등으로 모두 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트였다. 대구 수성구에 분양된 롯데캐슬은 ‘고급 아파트’를 지향하고 있다. 미분양 사태가 장기화되면서 주택 공급시장에도 불안한 기운이 감돌고 있다. 부동산 시장 침체와 함께 유가·건축자재 가격 급등까지 겹치면서 중소 건설회사들의 줄도산이 우려되고 있기 때문이다. 건설업체들이 분양가 상한제 부담과 원자재 비용 급등의 이중고를 겪으면서 투자도 미루고 있어 중·장기적인 공급 부족도 우려되는 상황이다. 신규 분양 시장의 자금 문제도 심각하다. 미분양 아파트에 묶인 자금만 25조 원에 달하고 있어 중소 건설업계의 타격은 더욱 크다. 부동산 PF대출의 부실화를 초래할 우려도 커서 금융권 역시 현재 비상이 걸렸다. 정부는 지난 6월 11일 ‘지방 미분양 주택 해소 대책’을 발표했다. 투기 우려가 적은 지방을 중심으로 세제와 금융 규제를 내년 6월 말까지 한시적으로 완화한다는게 핵심이다. 좀 더 구체적으로 소개하면 ▲분양가 10% 인하 시 주택담보인정비율(LTV) 10% 포인트 상향 ▲취득세·등록세 50% 감면 ▲일시적 1가구 2주택 인정기간 1년에서 2년으로 확대 등이 주요 내용이다. 그러나 적체된 미분양 문제를 시원하게 해결하기엔 미흡한 점이 많다는게 일반적 분석이다. 개인 투자자를 활성화하는 해결 방안에 초점이 맞춰져 있다는 게 한계라는 지적이다. 정부 대책은 지역 내에 거주하는 실수요를 겨냥한 해소책인 데 반해 현재 지방 수요의 구매 여력이 부족하기 때문이다. 다만 빠른 시일에 개인 수요를 통해 해결하려는 처방보다는 중·장기 시장 관리 방안이 필요하다는 주장인 셈이다. 이번 미분양 사태가 지방 공급 자체가 수요를 초과해서 발생한 문제이니만큼 구조 조정과 경기 회복, 세제와 대출규제 완화를 통한 실질 구매력 증가 정책이 병행되어야 함은 두말할 필요도 없다. 건설업체 다양한 혜택 쏟아져 또한 건설업계의 시장 대응 능력도 개선되어야 한다. 물론 사업 계획에서 공사까지 최대 3~4년 이상 소요되는 현실 속에서 불가피한 부분이 있지만 시장 변화를 예측하고 수요 니즈를 만족시킬 수 있는 노하우와 시스템을 갖춰나가야 한다. 정보 통신의 발달과 부동산에 대한 인식 변화로 인해 앞으로 부동산 시장은 더욱 빠르게 변할 것이다. 수요자들의 니즈도 마찬가지다. 이 같은 미분양 사태는 내집 마련 실수요자에게는 투자의 적기다. 또한 청약통장을 아끼는 것은 기본이고 미분양을 타개하기 위해 건설업체들이 다양한 혜택을 쏟아내고 있어 잘만 고른다면 ‘진흙 속의 진주’를 찾을 수 있다. 최근에는 계약금 낮춰주기, 중도금 무이자 융자, 발코니 무료 확장, 옵션 품목 제공 등의 분양 혜택에 이어 아예 분양가를 낮추는 파격 조건까지 제시하고 있다. 특히 최근 발생하는 미분양의 경우 공급 물량의 증가와 분양 시장 침체, 비수기 등에 영향을 받은 경우도 많다. 따라서 무작정 인기 지역, 분양가 상한제 등 저렴하게 공급되는 아파트만 고집하기보다 청약통장을 사용하지 않으면서 선택의 폭도 넓은 미분양 투자 전략을 이용하는 것도 현명한 내 집 마련 방법 중 하나다. 다만 기본적으로 미분양 아파트라고 하면 입지나 분양가 등에서 단점이 있을 수도 있기 때문에 철저한 현장 조사와 가격 비교를 한 후 매입해야 한다. 또한 교통·편의시설 등의 개발 호재가 있거나 주거환경이 잘 구축된 대단지를 중심으로 고르는 게 좋다. 이번 6·11 미분양 대책에 따라 수혜가 기대되는 지방 미분양 아파트에 투자할 경우에는 적용 기간과 미분양 주택 신고 여부를 따져야 한다. 이번 대책은 내년 6월까지 1년간 한시적으로 적용되고, 6월 11일 현재 미분양 상태인 주택을 구입할 때만 해당된다. 향후 발생하는 신규 미분양은 배제되기 때문에 주의해야 한다. 지방 미분양 아파트 구입에 따른 세금 혜택을 받기 위해서는 건설사가 지자체에 미분양 주택으로 신고한 동호수에 해당하는 미분양 아파트를 구입해야 하는 것도 잊어서는 안 된다. 김규정 kyujung@r114.co.kr

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다운사이징·소형 아파트 인기·중대형 미분양…2010 부동산시장의 현주소

2010. 04. 06 15:42 재테크

오른다? 내린다? 이젠 더 이상 단순한 논리로는 내집마련이나 투자에 성공할 수 없는 시대다. 부동산시장의 현 상황을 정확하게 진단하고, 시장의 트렌드를 잡는 것이 중요하다. 부동산 전문 기자가 짚어주는 현 부동산시장에 관한 생생한 분석을 살펴본다. 지난해 상반기까지 부동산시장은 2008년 미국발 금융위기 여파로 침체기였다. 그러나 집값이 4, 5월부터 회복세로 돌아서더니 7, 8월에는 전고점에 근접할 정도로 뛰었다. 이에 규제완화를 추진하던 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하는 조치를 내놓았고, 그 후 시장은 안정세를 되찾았다. 이후 체감 실물경기가 여전히 회복되지 않으면서 지금은 거래가 끊기고 신규분양도 꽁꽁 언 상태다. 그나마 위례신도시 보금자리주택 청약에 사람들이 몰리고 있지만 이는 집값이 싸서 시세차익이 생긴다는 기대 때문이다. 결국 부동산시장이 상승과 하락을 반복하는 롤러코스터가 되어가고 있는 것이다. 이에 따라 부동산은 이제 절대적인 ‘불패 신화’ 타이틀을 잃었다. 부동산시장은 국내·외 경제상황, 정책방향 등에 따라 흐름이 수시로 바뀐다. 실제로 집값이 최고점을 기록하며 급등세를 보이던 지난 2008년 많은 중산·서민층은 “더 이상 내집마련을 미뤘다가는 평생 집을 구입하지 못할 것 같다”는 불안감에 은행 빚을 내어 무리하게 부동산을 매입했다가 낭패를 본 사람이 많다. 기존 주택을 산 사람들은 높은 집값을 마련하기 위해 덜컥 은행 빚을 얻었다가 이자 부담에 시달렸고, 당시 고분양가에 분양됐던 아파트들은 이제 입주율이 떨어져 ‘불 꺼진 아파트’ 신세가 됐다. 그렇다고 이러한 하락세가 계속된다고 장담하기에도 뭔가 불안하다. “그동안 부동산 가격이 등락을 거듭했어도 결국은 오르지 않았는가”라는 분석과 주장도 만만치 않기 때문이다. 즉 ‘올해 집값이 얼마나 오른다’, ‘집값이 하락한다’ 등의 단순한 논리로는 내집마련이나 투자에 성공할 수 없다는 것이다. 부동산시장의 현 상황을 정확하게 진단하고, 시장의 트렌드를 잡는 것이 중요하다. 또 시장을 움직이는 변수들을 차분히 꼽아보는 게 현명한 자세다. 특히 시장을 보는 눈과 부동산에 대한 자신만의 가치나 철학을 세우는 것이 중요하다. ‘얇은 귀’를 가지고는 사도 후회, 안 사도 후회할 뿐이다. 부동산 다운사이징이 나타난다 지난해 경기침체의 영향으로 자동차시장에서는 준중형 및 경차의 인기가 높았다. 이러한 현상은 점차 부동산시장에도 나타나고 있다. 노령화와 인구감소로 대형 주택에 대한 수요에는 한계가 있기 때문이다. 소형 평형 아파트는 1, 2인 가구의 증가로 인해 실수요자들에게 꾸준한 인기를 받았으나 대형 평형보다 투자가치가 떨어져 투자자들에게는 외면을 받아왔다. 하지만 최근 소형 아파트의 가격상승률이 대형 평형보다 높게 형성되자 실수요자뿐만 아니라 투자자들 사이에서도 소형 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 통계청에 따르면 지난해 말 1, 2인 가구는 전체 가구의 43.06%로 2000년의 34.65%보다 8.41%포인트 증가했다. 2030년에는 1, 2인 가구 비중이 51.81%로 증가할 것으로 전망된다. 또 6·25 전쟁 이후 태어난 베이비붐 세대의 퇴직이 올해부터 본격화되면서 이들이 대거 1, 2인 노인 가구에 편입될 가능성이 높다. 이러한 경향은 소형 아파트의 수요 증가와 가격 상승으로 나타나고 있다. 실제로 부동산 정보업체 부동산1번지의 조사 결과, 2006년 1월 1일 가격을 기준으로 2009년 11월 말 현재 66m² 이하 아파트의 평균 가격은 41.9%, 67∼99㎡는 33.3%, 100∼132㎡ 26.9%, 133∼165㎡ 20.9%, 166m² 이상은 17.5% 상승했다. 면적이 작을수록 가격이 많이 뛴 것이다. 위례신도시 청약 접수 현장.지난해 대전에서 분양된 파렌하이트 아파트의 분양 결과를 보면 이 같은 추세를 확인할 수 있다. 이곳에서는 전체 885가구 중 방의 개수를 3개에서 2개로 줄여 40평형대 같은 30평형대로만 구성된 아파트 한 동을 시험 삼아 분양해봤다. 자녀가 1명이거나 이미 출가시켜 굳이 넓은 집이 필요 없는 사람들에게 기존 대형 평수의 느낌을 주면서도 실용성을 높이기 위해서였다. 결과는 다른 평형의 아파트는 초기 상당한 미분양이 발생했지만 이 실험 주택은 높은 경쟁률을 보였다. 소형 아파트 인기는 부동산 경기와 관련 이처럼 소형 아파트의 인기가 다시 늘고 있는 것은 부동산 경기 침체가 가장 큰 원인이다. 투자금액이 적어 경기 변동 위험도 적고, 수요가 풍부하기 때문이다. 부동산 경기 침체는 가격보다는 우선 거래량에서 나타난다. 국토해양부가 매월 집계하는 ‘아파트 실거래가 분석’ 자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 거래량은 6만1974건으로 지난해 12월 8만1961건에 비해 크게 줄어들었다. 서울·경기 등 수도권의 사정도 마찬가지다. 같은 기간 수도권 거래 건수는 3만1064건에서 2만2527건으로 떨어졌다. 외환위기 이후 주택 거래 건수가 가장 많았던 지난해 9월의 4만3494건과 비교하면 절반 수준이다. 거래 감소는 입주율을 낮춰 지방에 이어 수도권에도 ‘불 꺼진 아파트’가 늘게 하고 있다. 입주 예정자들이 기존 아파트를 처분하지 못해 입주를 늦추고 있기 때문이다. 2007년 분양가 상한제를 앞두고 건설사들이 ‘밀어내기’ 분양을 했던 아파트들이 올해 하반기부터 입주를 시작할 예정이어서 ‘빈 집 아파트’는 더 늘어날 것으로 보인다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난해 2월부터 올해 1월 사이 입주가 시작된 단지의 입주율을 조사한 결과 경기 지역 25곳을 비롯해 80여 개 단지의 입주율이 70% 미만이었다. 이들 대부분은 고분양가에 분양된 단지들이다. 서울 합정동 중개업소 관계자는 “시세차익을 노리고 무리하게 투자했던 사람들이 가격을 많이 낮춰 팔려고 하지만 매수자를 찾기 어려운 상황”이라면서 “결국 매매가가 분양가보다 떨어지는 마이너스 프리미엄 아파트도 등장했다”고 말했다. 한때는 집값 폭등의 진원지로 지목됐던 재건축 아파트 역시 마찬가지다. 예전 같으면 추진위원회 결성만 되어도 집값이 뛰었지만 현재는 강남의 대표적 재건축 추진 아파트인 대치동 은마아파트가 안전진단에 통과했는데도 가격에는 변화가 없다. 지난 1월 전용면적 77㎡는 최고 10억3000만원, 85㎡는 12억2000만원까지 거래됐지만 현재 4000만~5000만원 낮은 가격에 매물이 나와 있다. 정비계획 가이드라인이 발표된 개포동 개포주공도 별반 다르지 않다. 용적률 240%, 최고 35층으로 재건축을 추진하는 개포주공 1단지 36㎡는 올 초 7억5000만원에 거래됐지만 현재 7억2000만~7억3000만원으로 떨어졌다. 거래가 되지 않으니 그동안 우후죽순처럼 늘던 부동산 중개업소도 10년 만에 처음으로 줄었다는 조사 결과도 나왔다. 수도권 지역 중개업자는 5만6241명(공인중개사 5만108명, 중개인 5835명, 중개법인 298곳)으로 전년 대비 0.29% 줄면서 2000년 이후 처음으로 감소세를 나타냈다. 수도권 중개업자 수는 2000년 이후 연평균 7% 이상 증가해왔고 2006~2008년에도 4~5%의 증가율을 기록해왔다. 주택업계의 고민인 미분양도 대형 아파트가 대부분 국토해양부의 집계에 따르면 지난 1월 전국에는 11만9039가구의 미분양 아파트가 있다. 이중 전용면적 60㎡ 이하는 6384가구에 불과하다. 60~85㎡는 4만4255가구, 85㎡ 초과 대형 아파트는 6만8400가구다. 크고 비싼 아파트일수록 미분양이 많은 것이다. 결국 미분양 속출의 원인은 중대형 아파트 위주의 공급과 높은 분양가격에 있다. 건설사들이 이익을 극대화하기 위해 중대형 위주로 고급 아파트를 짓다 보니 실수요가 많거나 수요자가 구입할 수 있는 낮은 가격대의 소형 아파트는 턱없이 부족하게 된 것이다. 미분양은 해당 건설사에 지속적인 부담으로 남고, 인근 부동산시장에도 가격 하락 요인으로 작용한다. 뿐만 아니라 건설사들의 신규자금 유입을 막아 유동성 위기의 직접적 원인이 된다. 미분양 증가에 따라 건설업계 유동성 위기가 현실화되고 있다. 중견 건설업체인 성원건설이 사실상 ‘퇴출판정’을 받았고, 중견건설사 4, 5곳이 부도설에 휩싸이는 등 건설업계의 긴장감은 극도로 높아져 있다. 미분양 증가는 프로젝트파이낸싱(PF: 신용상태가 아니라 어떠한 사업의 성공 가능성을 보고 은행들이 자금을 대출하는 금융기법) 위기도 부추기고 있다. 금융권에 따르면 분양사업을 위해 36개 건설사가 금융권에서 빌린 PF 자금 중 올해 만기가 돌아오는 자금은 24조원에 달한다. 전체 조달자금 46조원 중 53%를 올해 안에 상환해야 하는 것이다. PF는 직접적인 채무는 아니지만 시행사 PF 대출에 지급보증을 서는 방식이어서 부도가 나면 건설사가 이를 갚아야 하는 우발채무에 속한다. 건설사뿐 아니라 금융권도 PF발 위기에서 자유로울 수만은 없는 상태다. 실제로 금융당국이 지난 2008년에 이어 또다시 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 전면적인 실태조사에 들어간다. 금융당국은 저축은행에 대한 전수조사 결과를 검토한 후 다른 금융권역의 부동산 PF 조사에 착수할 예정이다. 또 금융당국과 채권은행들은 신용공여액 500억원 이상 기업에 대한 정기 신용위험평가가 시작되는 4월부터 건설업종 구조조정을 본격화할 예정이다. 문제는 여기서 그치지 않는다. 금융권의 위기는 주택소유자의 위기로 전가될 수 있다. 경기가 계속 악화되면서 금융권은 부동산 관련 대출 규모를 줄이거나 금리를 높일 가능성이 높기 때문이다. 결국 ‘부동산 경기 침체→미분양 증가→건설사 위기→금융권 위기→금리인상→집값 폭락’의 시나리오가 실현될 가능성도 배제할 수 없다. 임대사업용 소형 주택이 틈새상품으로 부각 사정이 이렇다 보니 건설사들은 대형 아파트 공급을 줄이고 다시 소형 아파트 공급을 늘리고 있다. 실제로 지난해 전용면적 120㎡ 초과 대형 아파트 공급은 총 1만3310가구로 전체 공급물량의 16.3%에 불과했다. 이는 120㎡ 초과 아파트가 3만4335가구로 전체의 31.4%에 달했던 2007년보다 절반 이상 비중이 줄어든 것이다. 특히 135㎡ 이상 아파트는 2007년 1만6541가구에서 지난해 4010가구로 물량이 4분의 1 수준으로 급감했다. 여기에 정부는 소형 주택뿐 아니라 원룸, 기숙사형 주택, 소형 오피스텔 등의 공급을 늘릴 방침이다. 출산 감소, 인구 노령화 등으로 1, 2인 가구가 증가하기 때문에 이에 맞는 주택을 개발·공급하겠다는 것이다. 국토해양부는 올해 업무보고에서 직주근접이 가능한 도심 내 주택 공급 활성화를 위해 준주택 제도를 도입한다고 밝혔다. 주거환경이 열악한 고시원과 기숙사 혹은 주거용 오피스텔과 노인복지시설 등 주거시설로서 기능을 하면서도 실제로는 근린생활시설이나 업무용으로 구분돼 있는 건축물들을 ‘준주택’으로 분류하겠다는 것이다. 정부가 지난해 5월부터 도입한 도시형생활주택 역시 준주택과 비슷한 개념으로 독신가구 등을 위한 소형 주택을 말한다. 정부는 이를 통해 지난해 하반기부터 시작된 전셋값 상승을 막는 역할도 기대하고 있다. 지난 1년간 전셋값이 크게 오르면서 수도권에서 1억원 이하 전세 아파트가 10만 가구나 줄어든 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 닥터아파트는 3월 말 현재 수도권 지역의 1억원 이하 전세 아파트는 총 109만199가구로 지난해 같은 시기 119만436가구보다 10만237가구(8.42%)가 감소했다고 밝혔다. 지역별로는 서울이 15만466가구에서 12만7028가구로 2만3258가구(15.4%)가 줄었다. 경기도는 70만6932가구에서 65만9701가구로 4만7231가구(6.6%)가 감소한 것으로 집계됐다. 보금자리주택 청약 대기 등 주택 매입 수요가 줄고 전세 수요는 증가한 대신 중소형 아파트 공급이 줄어들고 재개발·재건축으로 싼 전세 아파트가 사라졌기 때문이다. 연말 연초보다 상승폭이 둔화되기는 했지만 여전히 수도권에서는 전셋값 상승이 이어지고 있다. 전세 수요가 월세로 전환되면서 월셋값도 덩달아 뛰고 있다. 주택 소유자들의 월세 선호도도 높아지고 있다. 최근 소형 오피스텔이나 아파트의 경우 전셋값이 많이 올랐지만 그에 따른 금리인상 등은 크지 않기 때문에 보증금을 2000만~3000만원 올려 받기보다는 월세로 전환하는 게 유리해진 것이다. 이에 따라 매매차익보다는 고정적인 현금을 기대할 수 있는 임대사업용 소형 아파트를 비롯해 오피스텔·원룸 등 도시형생활주택이 부동산 경기 침체기의 ‘틈새상품’이 될 수 있다고 많은 부동산 전문가들이 분석하고 있다. 생존을 위한 건설업계도 이러한 움직임에 반응하고 있다. 도시형생활주택 제도가 도입된 지난해 5월 후 올 1월 말까지 전국에서 사업승인을 받았거나 신청된 도시형생활주택은 61건에 총 3864가구다. 가운데 89%인 1821가구가 지난해 12월 초 이후 사업이 신청·승인됐다. 내곡동 2차 보금자리주택 예정 부지.부동산시장 변수는 무엇일까 그렇다고 경제 전반이 하락세인데 부동산 투자나 내집마련이 모두 성공할 수는 없다. 향후 경기가 주요 변수란 얘기다. 세계 부동산 경기와 우리나라 부동산 경기 분위기가 동조화하는 현상이 커지고 있다. 경기 침체 후 잠시 회복기를 보이다 다시 침체에 빠지는 ‘더블딥’ 우려가 완전히 사라지지 않은 만큼 이를 유심히 살펴봐야 한다. 부동산시장에 있어 전통적인 변수가 정부 정책이다. 이명박 정부는 집권 초기부터 재건축·재개발, 종합부동산세를 포함한 세제 등 각종 규제를 완화하다 다시 규제의 고삐를 죄고 있는 상황이다. 신규 취득 아파트에 대한 양도세 5년간 감면 조치는 이미 종료됐고, 2주택 이상 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 완화 조치도 올 연말이면 종료된다. 연내 주택을 처분하면 양도세를 중과하지 않고 일반과세하는 만큼 다주택자들이 보유한 물량이 쏟아질 가능성이 크다. 금리 변동 역시 부동산시장을 가늠할 주요 변수다. 가계 대출의 대부분이 부동산 관련이기 때문에 금리가 오르면 주택소유자의 부담이 늘고 집값 상승도 기대하기 어려워 집을 내놓게 된다. 특히 6월 2일 지방선거 이후 본격적인 출구전략이 시행될 가능성도 있어 금리인상 가능성도 여전히 배제할 수 없다. 부동산시장에서 금리만큼이나 예민한 이슈는 세금이다. 올해는 양도소득세 감면 등 지난해부터 실시된 각종 세제 혜택이 잇따라 종료된다. 신규 분양 아파트와 미분양 아파트의 양도세 5년간 감면 조치는 이미 끝났다. 이에 따라 주택 여러 채를 보유한 사람이 연내에 주택을 팔 경우 일반세율(6∼33%)을 적용받을 수 있다. 내년부터는 양도세가 중과된다. 결국 다주택자는 올해 안에 집을 처분하는 것이 유리할 가능성이 높다. 올해 주택 분양시장에서는 정부의 보금자리주택이 최대 변수다. 정부는 위례신도시 보금자리주택을 공급한 데 이어 2차 보금자리지구(서울 내곡동과 세곡동, 경기도 구리 갈매, 남양주 진건, 부천 옥길, 시흥 은계 등 6곳)에 대한 사전예약을 4월에 받고 3차 보금자리주택에 대한 입지선정도 조만간 마무리할 방침이다. 보금자리주택이란 서울 주변의 훼손된 그린벨트에 정부가 주변 시세의 최대 절반 가격으로 아파트를 공급하는 것이다. 정부는 그린벨트뿐 아니라 신도시 등에도 보금자리주택을 보급할 방침이다. 보금자리주택 32만 가구를 2012년까지 전부 공급키로 했다. 분당신도시에 8만 가구가 들어선 것을 감안하면 대형 신도시 4개가 도심에서 15km 이내에 만들어지는 것이다. 분당·일산 등 1기 신도시 이후 조성된 신도시 위치가 서울 반경 20~40km인 것을 감안하면 입지나 주변 환경이 우수하다. 게다가 시세도 최대 절반까지 싸 사람들이 몰릴 수밖에 없다. 보금자리주택의 성공은 어쩔 수 없이 민간 건설업체들의 건설한 아파트 공급을 위축시키게 되지만, 굳이 수요자는 내집을 서둘러 장만할 필요가 없기 때문에 주택 수요 안정에 기여할 것으로 예상된다. <■기획 / 장회정 기자 ■글 / 박재현(경향신문 산업부 기자) ■사진 / 이주석, 경향신문 포토뱅크>

[이것이 부동산이다]미분양 아파트 잘만 고르면 대박

2009. 04. 12 재테크

미분양 주택의 취·등록세 감면 확대 등을 담은 정부의 2·12대책 이후 수도권 미분양시장이 꿈틀대고 있다. 신도시 등 대규모 택지개발지구를 중심으로 개발 호재가 뚜렷한 지역을 보면 미분양시장에 ‘봄날’이 온 듯하다. 하지만 이럴 때일수록 분위기에 편승하지 않도록 냉정해져야 한다. ‘새집’이 뜨고 있다. 건설업체와 시행사 등 공급 주체가 각자 계약자 찾기에 혈안이 돼 있기도 하지만, 정부도 막강한 힘을 실어주고 있기 때문이다. 실제 MB정부 들어 부동산 관련 정책 가운데 상당수는 새롭게 지어지는 주택 해소에 포커스가 맞춰져 있다. 정치적 색깔이 다른 참여정부가 만들어놓은 대부분의 정책이 ‘불편’하기도 하지만, 그 속내를 들여다보면 꺾어진 경기를 부양해야 하는 절실한 이유도 상당하다. 새집 해소를 위해 정부가 전방위적으로 단행한 규제 완화 덕분에 지금까지 주택시장에서 절대적인 인기를 누려온 기존 주택시장이 다소 소외되고 있다는 불평도 나올 만하다. 그만큼 공급 주체와 함께 정부는 이미 지어져 누군가 들어가 살고 있는 기존 주택 대신 새집 털어내기에 분주한 모습이다. 이유야 어찌됐든 주택시장에서는 바야흐로 ‘새집 강세 시대’가 도래했다. ‘눈 크게 뜨고 찾아보자’ 알짜 입주단지, 알짜 분양권 새롭게 바뀐 ‘주택법’ 시행령에 따르면 지난 3월 20일부터 적용되고 있는 전매제한 기간은 종전보다 2년씩 줄어든다. 우선 85㎡ 이하 공공주택은 종전 7년(과밀억제권역), 5년(이외 지역)이던 전매제한 기간이 각각 5년, 3년으로 줄었다. 85㎡ 초과 공공주택은 5년(과밀억제권역), 3년(이외 지역)에서 각각 3년, 1년으로 축소됐다. 민간주택도 마찬가지다. 과밀억제권역에서 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)이던 전매제한 기간은 각각 3년, 1년으로 축소됐다. 다만 과밀억제권역이 아닌 경우에는 종전 규정(1년, 투기과열지구인 경우 3년)이 그대로 적용된다. 눈에 띄는 대목은 기존에 분양을 마치고 입주를 앞둔 주택까지 소급 적용한다는 점이다. 즉 과밀억제권역으로 분류되는 판교신도시도 이 같은 전매제한 기간 완화의 수혜를 입게 된 것이다. 알아둬야 할 점은 3년을 기준으로 등기 여부에 따라 전매제한 기간이 결정된다는 점이다. 전매제한 기간이 3년인 경우 이 기간을 채우지 않았더라도 소유권 이전등기를 하면 나머지 기간의 전매제한 규정이 소멸된다. 예를 들어 오는 5월 29일부터 입주를 시작하는 판교신도시 ‘현대 힐스테이트(A13-1블록)’ 중대형(전용 면적 85㎡ 초과)의 경우 최초 분양시점이 지난 2006년 8월이어서 만 3년이 지나는 올 8월 이후에나 전매가 가능하다. 하지만 해당 아파트 계약자가 소유권 이전등기를 마치면 거주 목적이 있는 것으로 간주, 3년이 경과된 것으로 인정해 전매가 허용된다. 이는 전매제한 기간이 5년으로 줄어든 과밀억제권역 내 85㎡ 이하 주택도 마찬가지다. 일단 해당 주택의 경우 3년까지는 등기 여부에 따라 전매 허용 시점을 인정해준다. 다만 나머지 2년간의 전매제한 기간은 마저 채워야 한다. 다시 말해 3년이 지나지 않았어도 소유권 이전등기를 마치면 3년으로 인정하고 이후 2년 동안만 전매를 제한한다. 위 경기 악화에 따른 미분양 사태로 시공사들이 자금난을 겪으면서 몇 년째 아파트 완공이 미뤄지고 있다. 광주광역시의 한 아파트 건설 현장. 아래 지난 3월 초 서울중앙지방법원 입찰 법정의 전경. 경매 부동산을 낙찰받으려는 투자자들로 가득하다. 부동산은 아직도 매력적인 투자처다. 이에 따라 85㎡ 이하 주택은 입주 후 2년간 전매가 제한되지만 85㎡ 초과 주택은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다. 이 밖에 과밀억제권역에 속하지 않는 중소형 주택은 공공이든 민간이든 입주 직후, 중대형 주택은 지역 구분 없이 입주 전이라도 전매가 가능해진다. 또 하나 알아둬야 할 점은 이번 전매제한 기간 완화는 과밀억제권역을 기준으로 차별을 뒀다는 것이다. 그만큼 지역마다 차이가 있는 것이다. 현재 과밀억제권역은 서울과 인천(강화군·옹진군 제외)을 비롯해 경기 14개 시(의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥)이다. 성남시에 속한 판교신도시는 85㎡ 이하는 전매제한 기간이 종전 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄었다. 이에 반해 광교신도시는 다소 복잡해서 주의가 필요하다. 1128만2521㎡ 규모의 광교신도시 사업부지는 행정구역상 수원(이의·원천·우만동)과 용인(상현·영덕동)으로 구성돼 있다. 이는 서울 송파구(거여·장지동) 외에 경기 하남(학암동 일대)과 성남(창곡동 일대)을 끼고 있는 위례신도시(송파신도시)와 마찬가지다. 이 때문에 광교신도시의 경우 행정구역상 수원에서 선보이는 물량은 판교신도시와 같은 기준이 적용되지만, 과밀억제권역이 아닌 용인 쪽 물량은 전매제한 기간이 다르다. 즉 수원 쪽 분양 물량은 85㎡ 이하인 경우 전매제한 기간이 5년이고 85㎡ 초과는 3년이지만, 행정구역상 용인에서 공급되는 물량은 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년으로 각각 2년씩 짧다. 이는 광교신도시 청약시 수요자들이 반드시 알아둬야 할 대목이다. 성장권역인 파주신도시와 김포 한강신도시도 광교신도시 용인 쪽 물량과 같은 전매제한 기간(85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년)이 각각 적용된다. 반면 전 사업지가 과밀억제권역인 위례신도시는 이들 지역보다 전매제한 기간이 2년 길다. 이와 함께 또 하나 주목할 만한 조치는 전매제한 기간 중에도 부부들은 주택 지분 가운데 일부를 배우자에게 증여해 공동 소유할 수 있게 된다는 점이다. 현재 미분양주택을 살 경우 공동명의는 가능하지만 분양받은 경우 전매제한 기간 내에는 입주자 지위의 일부를 증여할 수 없다. 다만 부부간 증여시 입주자 지위 ‘전부’의 증여는 안 된다. 남편 명의를 아내 명의로, 혹은 그 반대로 바꾸지는 못하도록 한 것이다.미분양 아파트도 대형 수혜 잘만 고르면 ‘대박’ 주목받고 있는 ‘새집’ 군락에는 미분양도 포함된다. 전매제한 기간 완화에다 신축은 물론 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 감면 혜택까지 주어져 톡톡히 수혜를 누릴 수 있어서다. 더구나 양도세의 경우 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 감면 폭이 당초 정부 안에선 50%였으나 국회 기획재정위원회를 통과하는 과정에서 60%로 확대, 수요자들로서는 쾌재를 부르게 됐다. 여기에 양도세 감면 기간이 당초 올 연말까지에서 내년 2월 11일까지로 한 달 이상 늘어남에 따라 주택 수요자들로서는 한층 더 여유가 생겼다. 실제 양도세 한시적 면제 및 감면과 미분양주택의 취·등록세 감면 확대 등을 담은 정부의 2·12대책 이후 수도권 미분양시장에서는 ‘이삭 줍기’가 한창이다. 특히 신도시 등 대규모 택지개발지구를 중심으로 개발 호재가 뚜렷한 지역의 경우 이 같은 현상이 두드러지고 있다. 인천 청라지구 A24블록에 들어설 원건설의 ‘힐데스하임’(1284가구)은 지난해 10월 정규분양 이후 미계약분에 대한 수요자들의 입질이 거의 없었으나 2·12대책 이후 상황이 완전히 바뀌었다. 직전까지만 해도 하루 평균 30명 안팎이던 모델하우스 방문객이 2월과 3월 중 주말에는 최고 300~400명까지 늘었다. 물론 계약 건수도 눈에 띄게 증가했다. 김포 한강신도시 ‘우남퍼스트빌’(1202가구) 모델하우스에도 주말 방문객만 최대 500명까지 늘었다는 게 우남건설의 설명이다. 이 과정에서 종전에 30% 가량 남은 미계약분이 날개 돋친 듯 팔려나갔다. 이 같은 상황만을 놓고 볼 때 미분양시장에는 분명 ‘봄날’이 찾아왔다. 하지만 이럴 때일수록 보다 더 냉정해져야 한다. 자칫 분위기에 편승, 실수를 저지를 수 있어서다. 통상 건설사를 비롯한 공급 주체는 빠른 미분양 소화를 위해 갖가지 유인책을 꺼내든다. 대표적인 게 분양가 인하다. 수요자 입장에서는 가장 솔깃한 유혹이기도 하다. 심지어 분양가 인하에 계약금 인하, 중도금 무이자, 옵션 품목 무료 제공 등의 조건을 함께 내거는 사업장도 있다. 이때 주의해야 할 점은 이 같은 혜택을 좀 더 꼼꼼히 살펴야 한다는 것이다. 같은 아파트라 해도 내건 조건이 다를 수 있고 일부이긴 하지만 계약 조건에 이자후불제나 무이자 등의 조건을 현금 납부와 함께 꼬아놓은 곳도 있다. 때로는 이들 조건을 구별해내기도 어렵다. 이따금 계약 후 중도금 등을 내는 과정에서 공급자와 수요자 간 계약 분쟁이 생기는 것도 이 때문이다. 따라서 계약 전 최종 납부금액이 얼마인지를 따져보는 것이 필수다. 최초 분양가가 얼마였고 이후 공급 주체가 내건 조건대로 했을 경우 얼마나 싸진 것인지 등을 반드시 계산해봐야 한다. 자신의 자금 여력을 따져보는 것도 기본이다. 한국은행의 잇단 기준금리 인하 조치로 시중은행의 주택담보 대출금리가 크게 낮아졌지만, 경기 상황을 살펴야 한다. 자칫 무리한 대출로 아파트를 구입할 경우 이중고를 겪을 수 있다. 특히 상황이 나빠져 가격마저 떨어진다면 고통은 더욱 커진다. 입지나 단지 규모를 살피는 것도 필수 항목 중 하나다. 주변 상권이 형성돼 생활편의 시설이 잘 갖춰진 곳이라면 일단 안심할 수 있다. 여기에 대단지 아파트라면 금상첨화다. 특히 지하철이나 도로 개통 등의 계획이 있다면 매입을 고려해도 좋다. 주변 시세를 감안한 선택도 중요하다. 통상 미분양의 경우 인접 단지보다 분양 가격이 비싼 이유도 상당하다. 따라서 주변 아파트 시세는 매우 중요한 체크 포인트다. 분양 당시에는 가격이 비쌌지만, 이후 인접 단지들의 시세가 올랐다면 고려 대상이 될 수 있다. 형편없이 낮은 계약률을 보이고 있는 미분양 단지는 가급적 피하는 것이 좋다. 반대로 계약률이 적어도 70~80% 이상 진행된 단지는 관심을 가져볼 만하다. 상대적으로 안전하기 때문이다. 이 때 중요한 것은 통상 공급 주체들이 계약률을 부풀린다는 점이다. 따라서 분양 단지 인근의 부동산 중개업소는 물론 해당 지역 상가 등을 돌며 계약 상황을 살펴보는 것이 좋다. 이 같은 점들을 고려한 후 거래가 이뤄질 단지인지를 따져보는 것도 필요하다.‘그렇다면 타이밍은?’ 반등 신호 때 움직여라 이처럼 ‘새집’에 대한 관심이 커지고 있음에도 불구하고 전체적으로 부동산시장이 되살아났다고 보기에는 여전히 미흡한 상황이다. 그만큼 수요자들을 시장에 본격적으로 끌어들이기에는 뭔가 부족하다. 그렇다면 주택시장에서 반등이 시작되고 있음을 알려주는 신호는 무엇일까? 우선 시장의 수급 불안을 야기하는 문제부터 점검해볼 필요가 있다. 수요가 발생하고 있는데도 시장에 매물이 없거나, 특히 입주물량이 적을 경우 당장 나타나는 현상은 소형주택 전세가격 상승이다. 과거 IMF 외환위기 당시 분양가 자율화 등을 틈타 건설업체들이 중대형 중심의 공급에 치중하면서 소형주택 수급불균형 현상이 두드러졌다. 이는 결국 가격 앙등을 촉발하는 계기가 되기도 했다. 이어 분양시장을 살펴볼 필요가 있다. 분양시장은 수요 유입 정도를 알려주는 척도가 된다. 수요에 비해 공급이 적다면 분양시장은 호황을 누리게 되며, 반대로 수요가 적다면 불황을 맞게 된다. 현재 사상 최대 규모의 미분양이 쌓여 있는 것도 결국 수요가 그만큼 적다는 사실을 입증해준다. 이러한 단순한 사실 외에 분양시장을 주목해야 할 이유는 정부가 단행한 양도세 한시적 감면 및 면제 조치 때문이다. 수요자 입장에서 이 같은 조치는 엄청난 수혜일 수밖에 없다. 물론 감면이나 면제 기간 중 많은 차익을 실현할 수 있는 여건이 조성돼야 함은 기본이다. 이는 그만큼 분양 가격이 싸야 한다는 전제도 필요하다. 즉 입지에 따른 장점과 함께 나름의 차익 실현이 어느 정도 가능하다는 점이 확고해져야 수요도 움직일 수 있다. 이들 현상과 함께 지켜봐야 할 것이 분양권과 재건축시장이다. 분양권은 시장이 어느 정도 활기를 띨 때 동반 상승 현상을 보인다. 기존 주택이 몰려 있는 곳이라면 더욱 그렇다. 올 초 기존 아파트 가격이 다소 회복 조짐을 보이기도 했던 경기 용인의 경우 정작 분양권시장은 바닥을 기었던 이유도 궁극적으로는 전체적인 시장 상황이 그리 좋지 않았기 때문이다. ‘반짝’ 상승세를 보인 이후 분양권시장은 오히려 찬바람이 거세졌다. 규제 완화와 같은 호재가 맞물려야 하는 재건축시장 역시 이미 규제 대부분이 풀려 기본적으로는 탄력을 받을 준비는 마친 상태다. 하지만 호가만 널뛰기할 뿐 정작 수요자들은 달려들지 않고 있다. 아직도 불안하기 때문이다. 그만큼 상승 기류를 타기에는 역부족이란 의견이 상당하다. 이런 경우 자칫 불황기에 ‘상투’를 잡는 우를 범할 수도 있다. 만약 이 같은 대내적 현상이 단계별로 발생해 시장 전체가 움직인다면 특별한 상황이 아닌 경우 사실상 시장이 회복됐거나 본격 반등이 시작됐다고 봐도 무방하다. 다만 이 때도 주의해야 할 점이 있다. 현재 경기 불황을 몰고 온 금융시장의 움직임이다. 주식시장도 여기에 포함된다. 주식시장은 주택시장보다 분명 선행한다. 각각의 기능적 차이는 있지만, 주식시장이 되살아난다는 것은 주택시장에도 상당한 호재다. “부동산 재테크에 있어 가장 중요한 것은 ‘타이밍’이다. 얼마나 적절한 타이밍을 맞추느냐가 투자의 성패를 좌우한다. 단순한 소문과 분위기보다는 전체적인 시그널을 간파해 보다 정확한 타이밍을 맞추는 것이 중요하다”■글 / 문성일(머니투데이 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크

이것이 부동산이다