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[김유찬의 실용재정](34)부동산과 정책 책임(2024. 01. 25 05:30)

2024. 01. 25 05:30 경제 김유찬 포용재정포럼 회장

2021년 5월 10일 문재인 대통령이 청와대 춘추관에서 열린 취임 4주년 특별연설에서 ‘지난 4년간 어떤 점이 아쉬움으로 남느냐’는 출입기자 질문에 “가장 아쉬웠던 점은 역시 부동산 문제”라고 답했다. 대통령실(청와대) 사진기자단 문재인 정부의 부동산 정책은 좋은 평가를 받지 못했다. 그 결과 대선에서 패했다. 문재인 정부에서 정책을 책임졌던 고위 인사는 세제의 정책효과를 부인하고 대출 규제 실패를 시인하는 견해를 표명하기도 했다. 금융 분야 정책 실패는 정책 실행 과정에서 대출 규제의 유효성을 확보하지 못한 점, 그리고 전세금 대출 정책효과의 최종 귀결점을 충분하게 고려하지 못한 점을 들 수 있다. 대출 규제, 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 문재인 정부 초기부터 필요성이 논의됐으나 임기 말까지도, 부동산시장에서 가격 급등이 커다란 사회적 이슈로 등장한 이후에도 제대로 실천되지 못했다. 금융기관들은 시장에 유효하게 작용할 수준의 DSR 규제를 문재인 정부 임기 말까지 피했다. 본래적 의미의 DSR, 즉 차주별 DSR 규제까지는 근처에 접근해보지도 못했다. 문재인 정부의 정책 책임자는 부동산을 금융 현상으로, 부동산 가격은 전적으로 유동성에 의해 결정되는 것으로 파악했다고 한다. 그렇게 파악했다면 대출 규제의 중요성은 더더욱 부각된다. 때문에 왜 유효한 대출 규제가 부동산시장의 가격 폭등에도 불구하고 제대로 실현되지 못했는가 하는 의문은 여전히 남는다. 이에 대한 설명은 아직 채워지지 않고 있다. 전세자금 대출은 임대인들에게 전세가격을 높일 수 있는 기회를 제공했고, 이는 가격상승을 부추겨 갭투자자들에게 기회를 제공했다. 결과적으로 전세자금 대출은 부동산 가격 상승의 사다리 역할을 했다. 어려움을 겪는 임차인들에게 전세대출을 안 해주기 어려운 측면이 있었던 건 분명하다. 하지만 정책효과의 귀결을 마지막까지 생각했다면 선택해선 안 될 정책 대안이었다. 실패한 금융과 세제 정책 문재인 정부는 세제 영역에서도 임대사업자에 대한 세제 특혜와 보유세·양도세 강화의 실기로 시장에 잘못된 유인을 제공했다. 다주택자들한테 임대사업자 역할을 맡긴 건 기능적인 한계가 있다. 기존에 존재하는 주택을 임대사업자가 보유하면서 임대주택으로 제공하는 것은 임대시장에서는 공급을 확대하는 효과를 보겠지만, 매매시장에서는 공급이 축소된다. 주택매매시장과 주택임대시장은 서로 연동된 시장이기 때문에 그렇다. 임대시장에서 공급 확대가 임대시장의 가격안정에 기여하더라도, 매매시장에서 공급 축소가 매매가격의 상승을 야기하면 이는 다시 연동된 임대시장에서 가격상승 기제로 작용한다. 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북지역 도심의 아파트단지 /성동훈 기자 더 중요한 건, 임대사업자에 대한 세제지원 수준이 지나쳤다는 점이다. 임대주택은 임대사업자에겐 사업자산이므로, 종합부동산세와 취득세를 과세 제외하는 조치는 적절하다. 그러나 양도소득세의 과세 제외는 분명하게 지나친 것이다. 양도소득세 특혜는 민간임대주택을 늘리는 수준에 머물지 않고 임대사업자가 임대사업을 비과세 양도소득의 획득이 가능한 갭투자의 방편으로 삼기에 매우 유리하게 만들어준다. 임대소득세에 대한 과세도 특혜적 성격이었지만 양도소득세 관련 특혜가 특히 결정적이었다. 부동산을 금융상품으로 보는 시각에 동의한다. 아파트라는 이름의 공동주택 비율이 높은 한국의 부동산시장은 상품의 비교 가능성 측면에서 다른 나라들의 부동산시장보다 금융상품으로서의 성격이 더 강하다. 금융상품으로서의 성격이 강하다는 건 수익을 보고 투자한다는 뜻이다. 부동산이라는 상품을 그 본질적 용도인 주거 측면에서 판단하지 않는다는 얘기다. 그런데 금융상품에 있어서 그 수익성을 최종적으로 결정하는 것은 일반적으로 세제다. 투자자에게는 세후수익률이 관건이기 때문이다. 부동산 투자는 결국 시세차익, 즉 양도차익을 노리고 하는 투자이므로 (세후)양도소득에 영향을 주는 양도소득세는 한국의 부동산 투자자에게 매우 잘 작동하는 정책수단이다. 다만 양도소득세는 양도소득이 실현돼야 과세할 수 있기에 납세자들은 양도세율이 완화될 때까지 기다리며 매각을 미룰 수도 있다. 종합부동산세는 그 부담이 보유기간에 비례하는 속성 때문에 양도세의 취약점을 보완해준다. 양도세의 동결 효과를 (보유세로) 기능적으로 보완해주는 셈이다. 양도세와 보유세가 보완적으로 작동하면 부동산시장에 유효한 정책수단으로 작용할 수 있다. 양도세와 보유세로 다주택자들의 갭투기 기회를 차단했다면 내 집 마련을 원하는 많은 이에게 문재인 정부 시기의 저금리 상황은 어느 정도 높아진 부동산 가격에도 불구하고 대출비용을 낮게 만들어 좋은 기회가 될 수 있었다. 그러나 현실은 그렇게 하지 못했기 때문에 부동산시장의 가격이 앙등했다. 고가 1주택자에 대한 종부세와 양도소득세의 과도한 공제 혜택도 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상을 심화시켜 가격 인상을 주변지역으로 확산시켰다. 그러기에 문재인 정부의 마지막 정책 실패 영역으로 종부세를 꼽지 않을 수 없다. 그리고 정책 실패의 시기는 세제 영역에서는 문재인 정부 전반부, 금융 영역에서는 문재인 정부 후반부였던 것으로 보인다. 금융이 세제보다 즉각적으로 부동산 가격에 영향을 준다고 해서 세제가 부동산 가격에 영향이 없다고 보는 것도 난센스다. 종부세는 우리나라에서 일정기간 일관성 있게 시행해본 적이 없다. 보유과세의 효과성을 계량적으로 분석할 데이터가 우리나라에는 없는 셈이다. 세제의 영향력을 과대평가해서는 안 되겠지만 부인해서도 곤란하다. 선출 권력의 국정 철학과 관료 집단 문재인 정부는 선거 과정에서 불평등과 차별을 없애는 정치를 약속했다. 편향적 여론지형 속에서도 어렵게 노력한 결과, 일정 부분 성과를 거두었다. 재정을 통해 복지와 노동 분야에서 사회안전망을 확충했다. 조세재정 영역에서의 성과는 그러나 부동산 영역에서의 실패로 상쇄되고 말았다. 관료집단과의 의사소통에 문제가 있었던 것으로 보인다. 문재인 정부가 추구하는 포용과 균형적 성장의 기조는 선출된 정치권력으로서 충분한 정치적·경제적 명분을 가진 내용이었지만, 재정보수주의와 시장자유주의 입장을 견지한 기재부나 금융관료들을 두 발자국 이상 벗어나게 하지 못했다. 문재인 정부에서 한 발자국 옮긴 이들은 정부가 바뀌자 즉시 세 발자국 반대 방향으로 이동했다.

김유찬의 실용재정

[전성인의 난세직필](20)부동산 정책의 정치경제학(2023. 11. 27 07:00)

2023. 11. 27 07:00 경제 전성인 홍익대 경제학부 교수

서울 도심 상공에서 바라본 성동구 지역 모습. 한수빈 기자 가계부채 문제는 자타가 공인하는 우리 경제의 가장 중요한 현안이다. 그리고 그 핵심에는 주택담보대출이나 전세자금대출 등 부동산 관련 대출이 있다. 따라서 가계부채 문제를 근본적으로 해소하기 위해서는 부동산 대출의 근저에 있는 부동산 정책을 정상화하지 않으면 안 된다. 그러나 이것은 쉬운 문제가 아니다. 많은 국민의 생활과 직결되고, 모두가 한 마디씩 거들고 싶은 ‘전문가’이며, 무엇보다 부동산 정책은 단순한 경제 문제가 아니라 이해관계가 첨예하게 대립하는 정치적 갈등의 문제이기도 하기 때문이다. 오늘은 이 문제를 살펴보기로 한다. IMF “한국의 가계부채는 우려 수준” 가계부채가 문제라는 지적이 제기될 때마다 주무 부처인 금융위원회가 내놓는 답변은 ‘가계부채가 관리 가능한 수준’이라는 것이다. 그런데 왜 국제통화기금(IMF)은 최근 “한국의 가계부채는 우려스러운 수준”이라고 평가하고, IMF의 세계 부채 데이터베이스에 따르면 우리나라 가계부채 증가율이 비교 가능한 26개국 중 최고를 기록한다고 나오는 것일까? 가계부채가 관리 가능한 수준이라는 표현의 정확한 뜻은 알기 어렵다. 다만 개인적 추측으로는 아마도 ‘(채권자인) 금융기관은 그래도 안전하다’는 뜻이 아닐까 한다. 예를 들어 만기 일시 상환형을 원리금 분할 상환형으로 바꾸는 것은 금융기관이 이자만 받지 않고 원금도 일부 받기 때문에 장삿속은 조금 떨어지지만, 대출 상환 가능성 측면에서는 더욱 안정적이라고 볼 수도 있다. 주택담보대출의 경우도 마찬가지다. 담보비율이 충분하고 채권의 우선순위도 대개 선순위이기 때문에 채권 회수에 문제가 없다는 것이다. 철저하게 채권자 입장을 반영한 시각이다. 그렇다면 IMF의 시각은 어디서 연유한 것인가? 우려 표명이 들어간 문장의 앞부분을 보면 어렴풋이 해답이 있다. 가계부채의 수준이 “가처분 소득 대비 평균 160%”라는 점이다. 즉 민간의 상환 능력 자체가 한계 상황 가까이 내몰렸다는 뜻이다. 여기서 일부 독자는 다음과 같은 반론을 제기할 수 있다. ‘아니, 소득 대비 부채가 많아서 빚을 못 갚을 가능성이 큰 게 뭐가 문제냐? 가계부채 대부분은 엄연히 담보가 있는 주택담보대출이고, 은행들은 선순위 저당권 설정해 두었으니 그냥 집을 경매 처분해서 채권 회수하면 되지 않느냐? IMF가 우리나라 부채가 모두 무담보 신용 부채인 줄 착각한 것 아니냐?’ 이런 반론이 완전히 터무니없는 것은 아니다. 실제로 개별 금융기관의 입장에서 보면 주택담보대출은 ‘땅 짚고 헤엄치면서 돈 버는 장사’다. 가계가 원리금을 이상 없이 상환하면 돈장사해서 좋고, 설사 못 갚더라도 주택을 경매로 넘겨 원리금을 회수하면 되기 때문이다. 그러나 여기에는 중요한 전제조건이 있다. ‘모든 주택이 동시에 경매 시장에 나오는 일은 없어야 한다’는 것이다. 담보 물건이 경매를 통해 정상적으로 환가 처분되지 않는다면 금융기관이 담보권 실행으로 확보한 주택은 순식간에 복덩어리가 아니라 골칫덩어리로 변하는 것이다. 바로 여기서 우리 경제의 진정한 위험의 진면목이 드러난다. 그것은 ‘우리 경제가 부동산 때문에 이자율을 정상적으로 올리지 못하는 족쇄를 차고 있다’는 점이다. 그 족쇄가 우리 경제 정책을 관리 가능하지 않은 방향으로 몰고 가고 있는 것이다. 고금리는 부동산 가격을 뿌리째 뒤흔드는 핵폭탄 같은 것이다. 우리는 그 위력의 일단을 작년 말부터 올 초까지 생생하게 경험했다. 그런데 금융기관의 안위가 오로지 부동산 가격에 매달려 있는 경우, 금리정책을 관장하는 한국은행이 정상적으로 금리 수준을 조절할 수 없게 된다. 그 결과 한국은행은 미국 연준이 공격적으로 금리를 인상하고 한·미 간 금리 격차가 사상 최대로 벌어지는 것을 보면서도 기준 금리를 제대로 올리지 못했다. 그런 정책은 겉으로는 무해한 것처럼 보여도 여러 부작용을 낳았다. 우선 원화 환율이 대폭 절하됐다. 지난 2월 초 1220원 수준이던 원화의 대미 달러화 환율은 몇 차례 등락을 거친 후 11월 초 1350원 수준까지 절하되었다. 약 10% 가까이 절하된 것이다. 이는 가뜩이나 등락이 심했던 수입재의 국내 물가를 끌어올려 궁극적으로 국내 물가 불안 요인으로 작용했다. 금융시장도 왜곡되기는 매한가지다. 금리 인상을 통해 정상적으로 대출 증가를 통제할 수 없게 되니, 금융위는 수량 통제를 하기 시작했다. 대출을 풀어주는 온탕 정책에는 가계부채가 급증하고, 대출을 억제하는 냉탕 정책에는 대출금리 인상에 따라 은행의 이자 수입이 증가했다. 그런 은행을 바라보는 국민적 시선이 곱지 않자 이번에는 대규모의 사회 공헌을 압박하고 있다. 정부는 왜 부동산을 애지중지하는 걸까? 그럼 왜 정부는 이렇게 부동산을 애지중지하는 것일까? 단순히 금융기관의 안위가 걱정되어서일까? 그것만으로 모든 것을 설명할 수는 없다. 예를 들어 최근에 고지서가 발부되기 시작한 종부세의 경우를 보자. 윤석열 정부는 공시지가 현실화율 로드맵을 포기하고 종부세 부담을 작년 수준으로 동결했다. 금융시장의 안정성과 직접적 연관이 적은 재정수입 측면에서도 ‘부동산 지키기’는 예외 없이 강조되고 있다. 이쯤 되면 부동산 지키기에 대한 다른 이유를 찾아보지 않을 수 없다. 그리고 그 이유는 비경제적일 수밖에 없다. 부동산은 가진 자와 못 가진 자를 구분하는 분수령이자, 노동 소득자와 자본 소득자를 구분하는 갈림길이다(물론 부자 중에 금융자산을 더 많이 가진 사람이 있을 수 있고, 노동 소득자 중에도 유주택자가 있을 수 있으나 크게 보면 이렇다는 말이다). 그런데 또 다른 단층이 있다. 연령별 단층이다. 청년들은 주로 무주택자고, 유주택자들은 대부분 장년이나 노년층이라는 점이다. 이 단층은 정치적 측면에서 중대한 함의를 갖는다. 한국 정치에서 55세 이상 유권자는 55세 미만 유권자보다 추세적으로 보수 성향이 강하다. 그렇다면 보수 정치권에서는 자신들의 지지층인 노년층의 경제적 기반과 결정적으로 연관된 부동산 문제에 대해 자유스러울 수 없는 것이다. 이런 정책적 선택의 그늘은 청년층의 좌절이다. 아무리 열심히 일해도 집을 마련하기 어려우면 결혼도, 출산도 계획하기 어렵다. 그것이 청년 문제의 핵심이다. 이런 청년층의 좌절은 한국 경제의 성장 동력과 활력을 좀먹고 있다. 흉악 범죄와 마약의 만연과도 무관하지 않다. 결국 부동산 문제는 현재 단순히 경제적 문제가 아니라 우리 사회가 직면하고 있는 많은 근본적 모순의 핵심이라고 봐야 한다. 이 문제를 개혁하지 않고서 우리 사회의 활력을 기대할 수는 없다. 마치 토지개혁이 그러했듯이.

전성인의 난세직필

[윤형중의 정책과 딜레마](26)지금은 맞고, 그때는 틀린 부동산 정책(2023. 10. 20 10:44)

2023. 10. 20 10:44 경제 윤형중 LAB2050 대표

ㆍ(2)를 출간한 김수현 전 실장께 보내는 편지 김수현 전 청와대 정책실장(왼쪽)이 2018년 11월 열린 국무조정실장 임명장 전달식에 참석해 대화를 하고 있다. / 연합뉴스 안녕하세요. 지난주에 이어 서한을 띄우는 윤형중입니다. 지난번엔 주로 당신께서 주도한 임대주택 등록 활성화 대책의 문제점을 다뤘고, 이번엔 예고한 대로 보유세와 전세대출 정책에 대해 말씀드리려 합니다. 그 전에 의미 있는 발견을 하나 공유하고자 합니다. 당신의 책을 통해 복기한 문재인 정부의 부동산 정책에서 한 가지 키워드를 발견했습니다. 그것은 바로 ‘타이밍’입니다. 지난 글에서도 타이밍의 중요성을 강조한 바 있지만, 이번엔 좀 다른 맥락입니다. 부동산을 다루는 세 가지 정책 수단인 ①대출규제 ②세금 ③주택공급 부문에서 공통적으로 타이밍의 실패가 발견된다는 점이고, 그것들이 전반적인 정책실패와도 직결된다는 점입니다. 이런 발견은 당신의 인식과도 일부 일치합니다. 우선 대출규제와 관련해 당신께선 “억제하기 곤란했던 전세대출은 곧바로 집값 상승의 장작이 되기도 했다”며 “전세대출도 DSR(Debt Service Ratio: 총부채원리금상환비율)에 포함시킬 것인가 하는 점이 고민이었는데, 이는 우리 주택시장에 지각변동을 가져올 만큼 큰 문제여서 장기 과제로 미뤄두기로 했다. 그러나 DSR은 애초 계획했던 전면 도입 시기인 2019년 12월보다 훨씬 늦어진 2021년 이후로 미뤄졌다”(62쪽)고 후회했습니다. 참여정부 때의 교훈을 얻어 LTV(Loan to Value: 담보인정비율), DTI(Debt to Income: 총부채상환비율)를 선제적으로 강화했고, 그 효과는 즉각적이었지만 본인이 후회했듯 “전세대출, 신용대출, 부동산 기업에 대한 사업자 대출 등이 커지는 풍선 효과를 막지는 못”(62쪽)했습니다. 종합하면 필요한 대출규제가 적시에 이뤄지지 못했습니다. 주택공급에 있어서도 당신께서는 “3기 신도시 결정과 1·2기 신도시의 광역교통망 확충계획을 좀더 빨리 입안하고 실행했더라면 하는 아쉬움이 있다. 3기 신도시는 2018년 말, 광역교통 강화는 2020년 초에야 계획을 발표했다”며 “이를 1년씩만 앞당겼다면 공급 불안 심리를 좀더 일찍 진정시키는 데 도움이 됐을 것으로 본다”(65쪽)고 밝혔습니다. 도심 주택공급에서도 개발이익 환수와 재개발 활성화 사이에서 조기에 추진하지 못한 것을 후회했습니다. 주택공급이란 원래 단기간에 이뤄지기 어렵지만, 공급 정책이라도 빨리 나왔어야 했는데 그러지 못한 점을 되짚은 것이었죠. 세금도 마찬가지입니다. 당신께선 2019년 말부터 2021년 상반기까지 보유세를 강화하다가 후퇴한 사례를 언급하며 “이런 과정을 거치면서 부동산 세제는 신뢰를 잃어버렸다. 부동산 세금을 시끄럽게 만듦으로써 세금 불복 심리만 높이고, 버티면 된다는 믿음을 주고 말았다”(153~154쪽)고 평가했습니다. 이 부분에 대해선 당신의 평가가 의아합니다. 이미 부동산 시장에 불이 붙은 뒤에 세금을 강화하면 조세저항이 심할 수밖에 없습니다. 선거가 맞물리면 올린 세금을 다시 내릴 수밖에 없고요. 오히려 부동산 시장이 상대적으로 안정적이었던 임기 초에 부동산 세제 로드맵을 만들고 이행하지 않은 점이 패착이었습니다. 정리하면 세금 역시 시점이 문제였습니다. 이렇게 문재인 정부가 부동산 정책에 실패한 핵심 원인을 ‘타이밍’으로 정리할 수 있다면 두 가지 질문이 뒤따릅니다. 첫째는 왜 타이밍에서 실기했는가이고, 둘째는 앞으로 타이밍에 실기하지 않으려면 어떤 원칙을 세워야 하는가입니다. 이를 정책별로 살펴보겠습니다. 김수현 전 청와대 정책실장이 최근 출간한 표지 / 오월의봄 전세대출의 증가를 왜 방관했을까 우선 공급 정책의 타이밍을 왜 놓쳤을까요. 당신은 책에서 과도한 공급 불안론의 문제점을 여러 차례 지적합니다. 통계적으로 문재인 정부 초기에 주택 공급량이 적지 않았는데도 보수 언론을 중심으로 공급 부족론을 제기하며 국민 사이에 불안감을 증폭시킨 것은 사실입니다. 그렇지만 정책과 정치는 야당이나 보수 언론을 바라보고 하는 것이 아니라 먼저 국민의 마음과 어려움을 바라봐야 하는 것입니다. 국민이 주택공급에 불안을 느끼고 있다면 그에 상응하는 대책을 제시해야 했습니다. 물론 문재인 정부가 잘한 것도 있습니다. 당신은 “문재인 정부는 모두 3600만 평의 공공택지를 지정했는데, 이는 이전 두 정부가 지정한 물량의 1.6배에 이르는 규모”(122쪽)라고 평가했습니다. 적정한 규모의 주택을 일관되게 공급하기 위해서도 공공택지를 미리 확보할 필요가 있습니다. 특히 윤석열 정부가 이명박·박근혜 정부 때처럼 공공택지를 민간에 마구 매각할 수도 있으니, 앞으로도 꾸준한 관심과 견제가 필요한 대목입니다. 재개발·재건축을 통한 도심 주택공급은 여러 이해관계를 조정해야 하고 경기의 영향도 받으므로 원래 쉽지 않은 일입니다. 당신은 이런 조정에 더 일찍 적극적으로 나서지 않았음을 후회했습니다. 다만 초과이익환수제를 유연하게 적용해 재건축을 억지로 막지 않고, 사업성이 부족한 노후 주택 밀집 지역엔 공공지원을 늘려 재개발을 촉진하자고 제시한 ‘원칙’은 앞으로도 중요한 지침이 되리라 기대합니다. 대출규제에 있어선 정책실패가 미친 영향이 컸습니다. 특히 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 막지 못한 점이 뼈아픈 패착입니다. 강준현 더불어민주당 의원이 2021년 국토교통부로부터 받은 자료를 보면 서울의 갭투자가 전체 거래에서 차지하는 비중은 2020년 35.6%에서 2021년 43.5%로 증가했습니다. 갭투자의 규모가 충격적인 수준이었죠. 문제는 이런 갭투자를 정책적으로 지원했다는 점입니다. 금융권의 전세자금대출 잔액이 2017년을 기점으로 급증했습니다. 진선미 더불어민주당 의원이 금융감독원으로부터 받은 자료에 따르면 2012년엔 20조원 정도에 불과했던 전세자금대출 잔액이 2017년 48조6000억원, 2018년 71조7000억원, 2019년 98조7000억원, 2020년 132조3000억원, 2021년 162조원으로 급증했습니다. 2022년 말엔 170조5000억원에 이르렀죠. 집 살 돈이 없더라도 전세 끼고 집을 안 사면 ‘벼락거지’가 된다는 말이 세간에 파다하게 퍼질 때까지 당시 청와대와 국토교통부는 어떤 경고음도 내지 않았습니다. 사실 많은 전문가도 서민 주거 지원으로 여겼던 ‘전세대출’과 ‘전세보증’이 집값 폭등의 중요한 원인이고, 이후 전세사기의 중요한 요인이란 점을 뒤늦게 알았습니다. 당신만을 탓할 순 없다고 봅니다. 그럼에도 당신의 책임을 묻는 이유는 당신은 그 어떤 전문가보다 많은 정보를 가지고 있었기 때문입니다. 특히 2017년부터 투기과열지구의 3억원 이상의 주택을 사는 사람들은 의무적으로 ‘자금조달계획서’(2020년엔 대상 확대됨)를 정부에 제출했습니다. 이 통계를 분석하면 전세대출이 가진 위험성을 충분히 인지할 수 있지 않았을까요? 적시에 전세대출을 줄이고, 월세 보증금 대출을 늘리는 방향으로 정책을 전환했다면 서민의 주거 지원을 유지하면서도 저금리 시기에도 집값 상승폭을 줄이고, 고금리 시대에 전세사기도 막을 수 있었습니다. 보유세에 대한 평면적인 시각 당신께서는 보유세를 주로 포퓰리즘과 함께 언급했습니다. “집값이 올라 민심이 흉흉해질 때면 어김없이 등장하는 얘기들이 있다. ‘이것만 하면 될 텐데 그걸 안 해서 집값을 못 잡는다’는 얘기다. 대표적으로 ‘시장에 그냥 맡겨두면’ ‘보유세만 제대로 올리면’ ‘반값 아파트만 많이 공급하면’ 하는 식이다. 원가 공개만 해도 집값을 낮출 거라는 얘기도 있다.”(256쪽) ‘종합부동산세의 설계자’인 당신의 보유세에 대한 시각은 너무 평면적이어서 당황스럽습니다. 보유세만으로 부동산 가격을 안정화시킬 수 없다고 사뭇 진지하게 꾸짖지만, 저는 국내에서 보유세를 진지하게 검토하는 이들 중에서 ‘보유세 만능주의자’를 한명도 보지 못했습니다. 보유세만으로 부동산 시장을 안정화할 순 없지만, 포기할 수 없는 중요한 수단입니다. 이미 국내 재산세, 종합부동산세 체계가 누진적이라 보유세 인상론자들의 주장이 현실적이지 않다는 논리는 당신의 ‘공시가격 인상’ 주장과 상충합니다. 일부 고가주택, 다주택자에게만 핀셋으로 증세하는 것은 당신의 표현대로 “국민을 정치적으로 달래는 제스처”(152쪽)에 불과하고, 진정 부동산의 장기 투자수익률을 낮추려면 주택시장 전반의 보유세를 점진적으로 부담 가능한 범위 내에서 올려야 합니다. 그건 공시가격 인상과 같은 효과가 있습니다. 그렇다면 당신은 왜 이렇게까지 보유세에 비판적일까요. 솔직한 이유는 나오지 않으나, 종부세로 인해 정권을 잃었다는 기억이 중요하게 작동하지 않았을까 추측해 봅니다. 그래서 보유세를 강화할 수 있는 좋은 타이밍이었던 임기 초를 그냥 흘려보내지 않았을까요. 보유세 강화는 상대적으로 부동산 시장이 안정됐던 임기 초에 추진했어야 했는데, 오히려 가격이 급등한 이후에 시작했습니다. 비유하자면 보유세는 ‘백신(예방주사)’인데, 참여정부에 이어 문재인 정부도 ‘치료제’로 인식한 오류를 범한 셈입니다. 저는 문재인 정부 시기에 보유세라는 중요한 정책 수단을 하나 잃었다는 안타까운 마음을 가지고 있습니다. 누진적인 국내 보유세 체계를 감안하면 지금처럼 집값이 오른 뒤에 보유세를 인상하면 개인들에게 감당하기 어려운 세 부담 증가와 강력한 조세저항을 부를 수 있기 때문입니다. 다시 보유세라는 정책 수단을 활용하려면 훨씬 세심한 접근이 필요해졌습니다. 상당한 분량을 비판에 할애했지만, 여전히 당신께서 꼼꼼한 복기를 해줘 감사한 마음입니다. 덕분에 저도 문재인 정부의 부동산 정책을 돌아볼 수 있었습니다. 이런 논의가 다음에 정책을 펼 사람들에게 참고가 됐으면 하는 바람입니다. 이만 줄이겠습니다.

윤형중의 정책과 딜레마

[윤형중의 정책과 딜레마](25)‘부동산과 정치’ 출간한 김수현 전 실장께(2023. 10. 13 11:07)

2023. 10. 13 11:07 경제 박용하 기자

김수현 전 청와대 정책실장이 춘추관에서 열린 기자간담회에서 기자들의 질문에 답하고 있다. / 청와대 사진기자단 안녕하세요. 저는 정책연구를 하는 윤형중이라고 합니다. 최근 무척 반가운 책을 만났습니다. 바로 참여정부와 문재인 정부 부동산 정책의 총 설계자로 불리는 당신께서 최근에 출간한 <부동산과 정치>입니다. 저는 문재인 정부의 정책 복기가 무척 중요하다고 생각하며 부동산 정책과 소득주도성장을 주도한 분들이 회고록을 꼭 써야 한다는 얘기를 기회가 있을 때마다 하곤 했습니다. 촛불 민심으로 집권하고, 집권당에 사상 최대의 국회 의석수를 몰아줄 만큼 국민이 기대를 걸고 힘도 실어줬던 문재인 정부가 왜 우리 사회의 중요 문제들을 다루는 정책에서 기대만큼의 성과를 거두지 못했는가를 처절하게 복기해야 한다고 보기 때문입니다. 물론 이런 의문을 다룬 여러 보고서와 논문, 저서 등이 적지 않지만, 당시 정책 컨트롤타워에 있던 핵심 책임자의 기록은 다른 가치를 지니고 있다고 봅니다. 정책결정자들의 복기는 정확한 진단을 위한 재료입니다. 저는 모든 실패가 성공의 기반이 되진 않는다고 봅니다. 정확한 복기가 있어야 제대로 된 진단이 가능하고, 그래야 비로소 과거의 실패와 성과가 온전히 미래를 비추는 거울이 될 수 있다고 생각합니다. 그래서 당신의 책이 반가웠습니다. 물론 다른 분들보다 집중적으로 공격을 받은 당신께서 회고록을 내기가 참 어렵겠다는 예상을 하곤 있었으나, 참여정부의 부동산 정책을 복기하는 <부동산은 끝났다>(2011)를 펴낸 당신이기에 한편으로 기대하고 있었습니다. 당신은 <부동산과 정치> 서문에서 “문재인 정부 부동산 정책이 왜 좌절했는가를 진지하게 돌아보는 것은 한국사회의 발전을 위해 꼭 필요하다. 모두에게 비난을 받고 있는 나 같은 사람이 먼저 말문을 열 필요가 있다. ‘반성’, ‘고백’, ‘성찰’ 그 어떤 표현을 써도 좋지만, 당시 깊게 관여하고 고민했던 사람의 생각을 밝혀두는 것은 우리 사회에 도움이 되리라고 본다”고 했습니다. 맞습니다. 책을 읽으며 모든 내용에 공감하진 않았습니다. 여전히 풀리지 않는 의문도 적지 않고, 항변처럼 느껴지는 부분도 있었습니다. 그럼에도 정책 결정 과정에서의 고민을 자세히 적은, 한국사회에 꼭 필요한 ‘정책 복기’의 모범이라고 생각합니다. 아울러 소득주도성장 정책을 주도한 홍장표 부경대 교수(전 청와대 경제수석), 장하성 고려대 교수(전 청와대 정책실장)께서도 회고록을 내주길 요청합니다. 임대주택 활성화 대책이 왜 나왔을까 당신의 표현을 빌리면 문재인 정부는 5년간 모두 28번의 부동산 대책을 발표했습니다. 세간에는 그렇게 자주 대책을 발표했으면서 집값을 잡지 못하고 도대체 무얼 했느냐는 비판이 파다하지만, 과열된 시장을 진정시키는 노력을 자주 할 수밖에 없었던 상황도 이해합니다. 2017년 8·2 대책과 12월의 임대주택 등록 활성화 방안, 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책, 2020년 6·17 대책 등 굵직한 발표도 많았죠. 대책마다 나온 내용이 워낙 방대하고 복잡해 부동산 정책은 점점 전문가와 이해관계자들만의 영역이 됐고, 심지어 세무사들도 부동산 세금 이해를 포기했다는 말이 나왔습니다. 저는 국민이 정책을 이해하는 것을 넘어 논의에 참여한 만큼, 다시 말해 정책이 국민 사이에서 숙의된 만큼 효과를 발휘한다는 소신을 갖고 있습니다. 그 점에서 28번의 부동산 대책은 얼마나 친절했는가를 되묻게 됩니다. 특히 문재인 정부 시절에 참여정부 때처럼 부동산 대책의 발표 일자가 정책의 제목이 됐는데요. 이젠 너무 많은 날짜 제목의 정책이 난무해 각 정책의 특징을 기억하기조차 쉽지 않습니다. 차라리 박근혜 정부 시절 최경환 전 경제부총리가 주도한 9·1 대책처럼 ‘빚내서 집 사라’는 명확한 제목이라도 있어야 하는 게 아닐지요. 아무튼 부동산 대책이 복잡다단하고 혼란스러워 보이지만, 결국 정책 수단은 세 가지 정도라는 것을 잘 아실 것입니다. 그 세 가지는 대출 규제, 세금, 주택 공급입니다. 이 세 가지 분야의 세부 정책을 잘 조합해야 시장 상황에 대응할 수 있고, 장기적인 정책 방향도 일관되게 가져갈 수 있죠. 집권 초기인 2017년 8·2 대책을 통해 대출 규제를 강화해 집값 상승세를 차단했을 때만 해도 문재인 정부는 참여정부랑 다를 것이란 기대가 있었습니다. 그런데 아무리 이해해보려 해도 2017년 12월에 발표된 임대주택 등록 활성화 방안은 이해가 가지 않습니다. 이 정책은 임대사업자들에게 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 대폭 감면하거나 면제하면서 다주택자를 양산했습니다. 다주택자들의 주택 매수 수요도 자극했죠. 등록 임대주택의 숫자가 2017년 말 98만 호에서 2018년 말 136만 호로 늘었습니다. 원래 신규 등록한 임대주택의 숫자가 한 달에 평균 1만 건 남짓이었으나, 2018년 1월 2만7000호, 2월 1만9000호, 3월 8만 호로 급격히 늘었죠. 저는 임대주택을 등록해 양성화하는 것이 당신의 소신이라는 것을 잘 압니다. 전작인 <부동산은 끝났다>에서도 “등록된 임대주택에 혜택을 주고 대신 임대료를 통제하고 임대소득세를 제대로 걷는 대타협을 하자”고 여러 차례 강조한 것을 알고 있습니다. 다만 제가 궁금한 것은 왜 그 타이밍이었는가, 그 결정을 할 당시에 어떤 정보를 가지고 있었고, 부동산시장에 대해 어떤 판단을 했는가입니다. 각각의 세제 혜택을 어떻게 결정했는지도 궁금합니다. 특히 8년 장기보유하면 특별한 공제 혜택을 주는 파격적인 정책이 어떻게 포함됐는지 의문입니다. 김수현 전 청와대 정책실장이 최근 출간한 의 표지 / 오월의봄 저는 임대주택 등록 활성화가 아예 잘못된 정책이라고 생각하진 않습니다. 그러나 정책은 때론 내용보다 타이밍이 더 중요합니다. 필요한 정책이어도 타이밍이 나쁘면 오히려 역효과가 나옵니다. 임대주택 등록 활성화 정책은 역효과가 극대화된 경우였습니다. 그런데도 당신께서는 책에 “임대시장 투명화를 위해 등록제를 확대해야 한다는 입장이 옳았다 하더라도 급등기라면 미뤘어야 할 일이었다. 당시 시장 상황과 정책적 관리 능력에 대해 지나치게 낙관했던 것으로밖에 볼 수 없다. 내 책임이 무엇보다 크다”는 정도로 적었습니다. 이 정도로는 가장 큰 교훈을 얻을 수 있는 상황에 대한 기록이 부실하다고밖에 볼 수 없습니다. 이 타이밍에 대한 보다 자세한 복기가 절실합니다. 정책을 도입한 이후도 마찬가지입니다. 도입 초기에 임대주택 등록이 급증하고 부동산 거래 추이의 변화를 실시간으로 파악하고 있었는지, 그랬다면 그때 정책을 바로 조정하고 보완할 생각을 하셨는지도 궁금합니다. 이후 대응은 너무 늦었고 미진했습니다. 그 과정이 무척 궁금합니다. 책 175쪽을 보면 당신의 장탄식이 나옵니다. 주로 당신이 청와대를 떠난 2019년 하반기 이후 금융 부문의 미진한 대처를 지적하는 말입니다. 다 의미 있는 내용이니 옮겨봅니다. “DSR(총부채원리금상환비율)을 원래 계획대로 좀더 일찍, 좀더 과감하게 도입했더라면, 전세대출도 인상분만 적용하고, 주택 구입 시에는 즉시 회수하고, 더 적극적으로 고가주택 구입 시에는 대출을 금지하거나 비율을 대폭 낮췄더라면, 개인사업자 등의 변칙 주택 투기와 매집을 막았더라면, 더 나아가 금융기관의 일일 대출 상황을 모니터링하면서 총량 관리 차원에서 관리했더라면, 욕먹더라도 청년층들의 ‘영끌’을 더 강하게 억제했더라면, 정치권의 돈줄을 막지 말라는 압박에 더 강하게 대처했더라면, 금융기관의 안전보다 가계의 안전과 집값 안정에 좀더 경각심을 가졌더라면. 안타깝고 또 안타깝다.” 저는 이 부분에 대한 지적은 2020년 이전 상황에도 어느 정도는 적용된다고 봅니다. 특히 DSR의 도입을 주저한 부분과 전세대출의 확대를 방조한 시기는 당신의 청와대 재임기간과도 겹칩니다. 무엇보다 임대주택 등록 활성화 대책에 대한 뼈아픈 탄식이 나오지 않은 점은 아쉽습니다. 하나 더 지적하자면 임대주택 등록의 취지 가운데 하나는 임대주택에 대한 예외 없는 과세입니다. 과연 등록 활성화를 통해 임대주택 과세가 제대로 되고 있을까요. 잘 아시겠지만, 등록되지 않은 임대주택의 과세는 여전히 대부분 사각지대로 남아 있습니다. 당신이 기존에 가지고 있던 문제의식을 집요하게 챙기셨다면 이 부분에 대한 문제 제기가 문재인 정부에서 미진하지 않았나 하는 아쉬움도 있습니다. 정책 딜레마에서 벗어나는 네 가지 방법 당신께 드리고 싶은 질문도, 하고 싶은 말도 많아 두 번에 나눠 서한을 보내려 합니다. 다음 서한에선 주로 보유세와 전세대출에 대해 여쭈려 합니다. 이번 글은 이 연재를 시작하면서 제시한 ‘정책 딜레마에서 벗어나는 네 가지 방법’을 소개하며 마치려 합니다. 정책은 대부분 딜레마의 상황 속에 있고, 그 딜레마에서 벗어나려면 네 가지가 필요한데요. 첫째는 정책은 단건이기보다는 조합이어야 하는 것입니다. 특히 서로 어울리는 조합이어야 합니다. 대출 규제를 강화한 2017년 8·2 대책과 같은해 12월 임대주택 등록 활성화 대책은 서로 엇박자였습니다. 둘째는 정책 커뮤니케이션이 중요하다는 것입니다. 저는 당신께서 김현미 전 국토부 장관의 “아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다”는 발언을 책에 “주택 공급의 현실적 어려움을 가장 정확히 담아낸 표현”이라고 평가한 것에 깜짝 놀랐습니다. 주택 공급의 현실적 어려움을 감안하더라도 당시 김현미 전 장관의 발언은 국민에게 확실한 믿음을 드려도 모자란 상황에 나온 실언이었습니다. 셋째는 타이밍입니다. 임대주택 등록 활성화뿐 아니라 당신께서 청와대를 떠난 이후에 나온 공시가격 현실화 정책도 타이밍이 잘못된 정책이었죠. 넷째는 중간 점검과 보완입니다. 이처럼 정책이 효과를 내려면 세심한 접근이 필요한데도 문재인 정부의 부동산 정책에선 아쉬운 부분이 많았습니다. 당신께선 어떻게 생각하는지 궁금합니다.

윤형중의 정책과 딜레마

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[카툰공감]바뀌는 부동산 정책

2022. 05. 23 09:55 재테크 손미현 작가

[이것이 부동산이다]올 하반기에 시행되는 새 부동산 정책을 주목하라!

2006. 07. 01 재테크

서민의 꿈 1순위는 여전히 ‘내집 마련’이다. 정부의 부동산 정책이 바뀔 때마다 서민들은 내집 마련의 꿈이 저만치 멀어질까 노심초사하며 눈치를 살핀다. 문민정부 출범 후 여러 차례 변화를 겪은 부동산 시장이 올 하반기에 또 한 번 변화를 겪을 전망이다. PART 1 올 하반기 부동산 시장 전망&대처법 지난 5월 중순 청와대와 정부의 잇단 ‘버블(거품) 경고’ 후 부동산 시장 전체가 혼란스럽다. 부동산 가격을 안정시키려는 정부와 이를 인정하지 않으려는 시장 간의 힘 겨루기가 한창인 가운데 ‘버블 붕괴’를 우려해 일찌감치 차익 실현에 나서려는 움직임이 있는 반면 ‘그대로 오를 것’이란 기대감에 ‘버티기’로 일관하는 이들도 적지 않다. 이 와중에 여전히 “내 재산은 내가 지킨다”며 아파트 값을 올리려는 부녀회 담합은 끊이지 않고 있다. 또 이를 ‘시장 교란’ 행위로 간주, “행정 조치 등 제어 장치를 마련하겠다”는 정부의 의지도 만만치 않다. 부동산 시장 분위기도 어수선하다. 가격 담합 등으로 인해 표면적인 가격만 오를 뿐 수요자들의 냉담 속에 거래는 없고 분양 시장에서도 미계약분이 쌓여만 간다. 여기에 여당의 참패로 막을 내린 지난 5.31 지방선거 이후 당청 간 갈등이 표면화되면서 수요자들이 향후 시장 전망에 대해 갈피를 잡지 못한 채 우왕좌왕하는 형국이다. 지방 시장 이미 불황 시작 지방 부동산 시장의 불황은 가시권을 넘어 이미 진척 상황이 최고점에 다다랐다는 분석이다. 참여정부 출범 후 잇단 개발 호재로 호황을 누리던 충청권과 함께 지방 부동산 시장을 선도하던 부산·대구 등 영남권은 초토화 양상마저 보이고 있다. 많게는 1억~2억원 이상 프리미엄이 붙어 한때 수도권 원정대는 물론 아줌마 부대의 집중 매집 대상으로까지 분류되던 주상복합 아파트의 중대형 평형은 웃돈이 10분의 1 수준까지 빠졌다. 그마저도 수요자들의 입질이 없어 해약 요구도 줄을 잇고 있다. 대구 지역 황금 요지로 꼽히는 수성구 일대 주상복합 아파트들을 공급해온 건설업체들은 계약자들의 잇단 해약 요구로 골머리를 앓고 있다. 이 지역에서 초고층 주상복합 아파트를 공급한 L건설 분양소장은 “하루에 해약 문의만 10~20통씩 받고 있다”며 “아예 휴대전화를 꺼놓고 다닐 정도”라고 푸념했다. 상황은 부산도 마찬가지로 분양률이 20%를 넘지 못하는 단지가 수두룩하다. 입주 단지도 예외가 아니어서 불 꺼진 집이 더 많을 정도. 최근 입주를 시작한 부산 당감동 B아파트는 계약자들의 거친 해약 요구에 시달리고 있다. 분양 당시 ‘중도금 이자 후불제’를 실시했던 이 아파트는 웃돈은커녕 입주시 내야 하는 이자만 1천8백여 만원에 달하자, 아예 1천만원의 계약금을 포기하고 해약하려는 계약자가 몰리는 사태가 발생하고 있다. 호재 지역은 물론 수도권까지 악영향 각종 지역 개발 호재가 있는 지역도 예외가 아니다. 지난해 기업도시에 이어 혁신도시까지 거머쥐며 시기와 동시에 부러움을 산 강원도 원주에서도 초기 불황 조짐이 일고 있다. 원주 혁신도시로 선정된 반곡동에서 분양에 나선 I아파트의 경우 60%를 넘는 계약률에 이 지역에서는 보기 드물게 1천만원가량의 웃돈이 붙었다고 했으나 속사정을 들여다보면 그렇지만도 않다. 원주시청이 과열 방지를 위해 지역 거주를 제한하자, ‘떴다방’까지 가세해 통장을 매집하는 과정에서 7백만~1천만원가량의 ‘통장 프리미엄’이 오갔다. 결국 현재 형성된 프리미엄은 통장 구입에 따른 금액으로 실제 웃돈은 거의 없는 셈이다. 상황이 이렇자 수도권 지역도 바짝 긴장하는 모습이다. 이미 수도권 곳곳에서 불황 초기 조짐이 일고 있다. 부동산업계에 따르면 용인 동백지구와 남양주 호평지구 등 올 초부터 입주가 시작된 대규모 택지개발지구마저도 입주율이 절반을 밑돌고 있다. 일부 입주 아파트의 경우 잔금 납부율이 60~70%를 넘지 못하는 등 고전하는 양상이다. 빈집도 속출하고 있다. 경기 광주의 한 아파트는 입주 시작 7개월이 넘도록 전체의 40%가 빈 채로 남아 있다. 저층 등 일부는 아직도 계약이 안 돼 장기 미분양 상태다. 지난 2월 입주가 시작된 동백지구 한라비발디와 계룡리슈빌, 모아미래도 등의 경우 최근까지도 입주율이 절반을 조금 넘긴 정도다. 지난 1월부터 입주한 용인 죽전 자이도 30%가량이 비었다. 인천시 서구 당하동 ‘대주파크빌’도 지난 2월 입주를 시작한 이래 입주율이 50%에도 못 미치고 있다. 평택, 오산, 양평, 안성 등 수도권 외곽 지역은 상황이 더욱 좋지 않다. 내집 마련 어떻게 해야 하나 상황이 이렇자 수요자들의 관심은 자연스럽게 언제 사야 할지, 무엇을 구입해야 할지 등 대처 요령에 쏠리고 있다. 이와 같은 관심을 풀기 위해서는 무엇보다 전망을 살펴봐야 한다. 전문가들 사이에서도 ‘올 하반기 시장 전망’에 대해서는 의견이 다소 엇갈리고 있지만, 대체로 하향 안정세에 무게가 실리고 있다. 그동안 가격이 높았던 곳을 중심으로 호가 조정이 불가피하다는 것이다. 다만 급락 가능성에 대해서는 회의적인 시각이다. 이런 전망처럼 횡보 조정장이 지속될 경우 인기 지역이나 역세권, 대단지 등의 조건을 갖춘 아파트와 그렇지 못한 아파트 간 차별화가 심화될 수밖에 없다. 정부 규제의 중심축에 놓여 있지만 자체 의지와 여력이 큰 강남권이나 유망 지역의 경우 호가를 그대로 유지할 가능성도 있다. 반대로 특별한 재료 없이 오른 곳들은 가격 하락을 면하기 어렵고 정부 규제의 직격탄을 맞은 초기 단계 재건축단지의 경우 약세가 불가피하다. 내집 마련을 원하는 수요자라면 당연히 이런 분위기를 잘 잡아야 한다. 특히 올 7월과 9월에는 지난해보다 대폭 많아진 재산세가 부과되고 12월에는 종합부동산세까지 과세되기 때문에 그동안 버텨오던 2주택 이상 소유자들의 경우 매물을 추가로 내놓을 공산이 크다. 그만큼 수요자 입장에선 선택의 폭이 넓어질 수도 있다. 물론 매수자 입장에서는 종부세까지 납부한 주택을 노려야 세금을 조금이라도 줄일 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 다만 집값이 급락할 가능성이 높지 않은 만큼 무작정 가격이 떨어지기만을 기다리는 것은 옳지 않은 방법이다. 자칫 원하는 매물을 놓칠 수 있기 때문이다. 일각에서는 서두르지 말고 아예 주택 구입 시기를 내년 이후로 잡는 것도 바람직하다는 견해를 내놓고 있다. 어떤 곳에 투자할까 아파트 등 주택 외에 관심을 가질 만한 부동산 투자 상품으로 ‘상가’를 꼽는 전문가들이 적지 않다. 경기 침체와 수요 위축으로 시장 분위기는 침체돼 있지만, 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 낫다는 것이다. 이 경우 아직 상권이 형성되지 않은 신규 분양 상가보다는 임대료 상승과 시세 차익을 기대할 수 있는 종전 상권의 상가 건물이 투자 상품으로 적합하다. 즉, 배후 수요가 충분해 안정적인 수익률이 예상되는 상가에 투자하는 게 바람직하다는 의견이다. 또 지분형 분양 상가는 공급 과잉, 경기 침체 등으로 실제 투자 수익률이 기대에 못 미치는 경우가 많아 주의가 필요하다. 반면 단독 상가 건물은 투자 규모가 크지만 입지 선택을 잘한다면 적정 임대 수익은 물론 되팔 때도 시세 차익을 얻을 수 있다. 서울에서는 다음달 취임할 오세훈 서울시장 당선자의 공약에 따라 최근 주목받고 있는 세운상가 부근과 중구 황확동 일대 노후 상가도 관심을 끈다. 다만 이미 단기간 내 가격이 크게 올라 있어 투자 규모나 그에 따른 수익 규모는 반드시 따져봐야 한다. 토지 시장은 이미 꼭지점을 통과해 하향세가 뚜렷하다. 일부 호재 지역을 제외하곤 거래도 많지 않고 가격도 단기 급락한 상태다. 직접 호재 없이 덩달아 오르던 땅값은 말 그대로 바닥세다. 제주 지역에서는 종부세 등 보유세 부담을 느낀 땅주인들의 팔자 주문이 잇따르면서 감귤농장 등 대규모 토지가 매물로 나와 있지만, 그나마 거래가 안돼 정확한 시세도 알 수 없는 상황이다. 때문에 전문가들이 추천하는 종목은 땅주인들이 구성하는 토지조합이나 이를 바탕으로 시행사가 구성하는 개발조합 펀드 형태다. 개인 투자자 입장에서 규모가 큰 사모 펀드보다는 2천만~3천만원대의 공모 펀드가 그나마 관심 대상이다. 뉴타운이나 재개발 지역도 투자처로는 눈여겨볼 만하다. 하지만 이 역시 최근 가격이 급등해왔다는 점을 감안할 때 신중한 접근이 요구된다. 이 밖에 공급 과잉으로 프리미엄은 고사하고 분양 원가도 건지기 어렵다는 지적이 잇따르고 있는 오피스텔은 강남이나 마포, 종로 등 업무시설 밀집 지역 정도가 추천 대상이다. PART 2 올 하반기에 시행되는 부동산 새 정책 올 하반기에는 새롭게 시행되는 정부의 부동산 정책이 유난히 많다. 그만큼 이들 정책은 부동산 시장의 변수로 작용할 공산이 크다. 우선 부동산 거래 당사자나 중개업자는 당장 6월부터 실거래가를 등기부등본에 기재해야 한다. 7월부터는 주택거래신고지역에서 집을 살 때 자금 조달 계획과 입주 계획 등의 신고가 필수 사항이 된다. 집주인들은 오는 7월과 9월 대폭 늘어난 재산세를 납부해야 하고 고가 주택 소유자들은 12월 부과되는 종합부동산세를 걱정해야 할 판이다. 재건축 아파트는 종전의 각종 규제 외에도 기반시설부담금과 함께 개발 부담금이 기다리고 있다. 다만 ‘가감점제’를 중심으로 한 청약 관련 제도 개편은 시행 시기가 다소 늦춰질 전망이다. 올 하반기 시행되는 굵직한 규제책은 부동산 시장에도 상당한 영향을 준다는 점에서 주목된다. 사실상 ‘주택거래허가제’ 시행 이미 지난 6월 1일부터 주택 등 부동산 거래 당사자나 중개업자는 실거래가를 등기부등본에 기재해야 하는 ‘실거래가 신고제’가 시행 중에 있다. 계약 체결 후 30일(주택거래신고지역 공동주택 15일) 이내에 해당 시·군·구에 실거래 가격을 신고해야 하는 것이다. 해당 시·군·구는 이들 신고자에게 ‘거래신고필증’을 교부한다. 거래 당사자는 이 신고필증과 부동산 매매 목록 등 필요 서류를 구비해 소유권 이전등기 신청 때 등기소에 제출해야 한다. 이때 허위로 신고된 것이 적발되면 취득세의 3배 이하(주택거래신고지역 공동주택 5배 이하)의 과태료가 부과된다. 오는 7월부터는 서울 강남을 비롯한 전국 22개 주택거래신고지역에서 집을 사고 팔때 주택구입자금 조달 계획과 입주 계획을 신고해야 한다. 거래자는 시·군·구에 비치된 주택취득자금 조달 계획서와 주택 내용, 실거래가, 입주 계획 등을 담고 있는 ‘주택거래계약 신고서’를 작성해 15일 이내에 이를 제출해야 한다. 이때 주택취득자금 조달 계획서에는 금융회사 예금액, 부동산 매도액, 주택·채권 매각 대금, 현금 등의 항목을 꼼꼼히 기재하도록 돼 있다. 금융회사 대출과 사채 등 차입금도 적어야 한다. 자금 조달 계획은 허위로 기재해도 과태료는 부과되지 않지만 입주 계획은 본인인지, 직계존속을 포함한 가족인지, 전세인지 등을 정확히 표기해야 한다. 올 하반기 각종 부담금 부과 예정 오는 7월 12일부터는 건축 허가나 사업 승인시 연면적 200㎡(60.5평)를 초과해 신축 혹은 증축하는 건축물에 대해 기반시설 부담금을 물린다. 아파트 등 공동주택은 물론 상가, 주상복합 등이 모두 포함된다. 물론 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 부담금이 많다. 이는 건축허가 후 2개월 내에 부과된다. 재건축단지의 경우 후에 개발부담금(재건축 초과 이익 환수에 관한 법률)에서 기반시설 부담금을 공제해준다. 도시와 주거환경정비법 개정안이 시행되는 8월 25일부터는 재건축 안전진단과 시공사 선정 절차가 크게 강화된다. 여기에 6월 초 국회 건설교통위 소속 일부 의원들이 의원입법 발의한 주택법 일정 개정에 따라 조기 재건축을 위해 아파트 보수를 소홀히 하는 단지에 대해 과태료를 물리는 새 법안을 시행할 전망이다. 이 경우 아파트 입주자대표회의가 의무적으로 장기 수선 계획을 짜고 수선 주기에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수 관리해야 하기 때문에 입주민들이 재건축을 겨냥, 고의적으로 수선을 회피해 건물의 수명을 단축하는 종전 관행이 차단될 것으로 보인다. 9월에는 개발 부담금이 시행된다. 이에 따라 이 제도 시행일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하는 재건축단지는 개발 이익의 최고 50%까지 가구당 수천만~수억원가량 개발 부담금을 물어야 한다. 건설교통부는 서울 강남권에서만 7만2천여 가구가 개발 부담금 대상이 될 것으로 내다보고 있다. 보유세 부담 대폭 커질 듯 올해 부과되는 재산세와 종부세 등 보유세는 공시가격이 전년 대비 17.5%가량 크게 오른데다 과표 적용률 상향 조정 등 강화된 세제책으로 인해 상당한 부담으로 작용할 전망이다. 특히 서울 강남을 비롯한 수도권 주요 지역 아파트의 경우 평균치보다 훨씬 높은 인상률과 함께 올해부터 종부세 부과 대상이 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화됨에 따라 해당 아파트의 보유세가 최고 2배 이상 오를 것으로 보인다. 주택분에 대한 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과된다. 토지분 재산세는 9월에 나오며 12월에는 세대별 합산과세로 바뀐 종부세가 고지된다. 이와 함께 내년부터는 1가구 2주택자에 대한 양도소득세가 커진다. 올해의 경우 기본 세율인 9~36%가 적용되지만 내년에는 50% 단일 세율로 상향 조정되기 때문이다. 보유 기간 등에 따른 10~45%의 장기 보유 특별 공제도 없어진다. 주택청약제도도 확 바뀐다 공공택지와 함께 투기 과열지구 내 민간이 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트도 가구주 연령이나 무주택 여부 등을 반영한 ‘청약가점제’ 방식을 주로 한 주택청약제도도 개편된다. 가점제 항목은 △가구주 연령 △부양가족수 △가구 소득 △청약 가입 기간 등을 기본으로 하고 시스템상 확인이 쉽지 않은 무주택 기간보다는 주택 소유 여부를 따질 예정이다. 당첨자는 이들 항목을 점수화해 정하게 된다. 따라서 가구주의 나이와 가족수가 많고 청약 가입 기간이 긴 무주택자의 경우 당첨 확률이 높아질 전망이다. 반면 가구주의 나이가 어린 핵가족이나 집을 소유한 경우 당첨 가능성이 크게 떨어질 것으로 보인다. 다만 관련 프로그램 개발과 데이터베이스(DB) 구축 등이 필요한 만큼 빨라야 오는 2008년 이후가 될 것으로 예상된다. 때문에 바뀌는 청약제도 가운데 3자녀 이상 가구에 대한 특별 공급 대상 추가만이 올 하반기부터 시행될 전망이며, 이 경우 오는 8월 말 공급할 계획인 판교 신도시 2차 공급부터 적용될 것이란 게 건교부의 설명이다. 6월 이후 부동산 관련 주요 일정(일부 예정) 월 별 내 용 6월 ●부동산 실거래가 등기부등본 기재(기시행) ●콜금리 0.25%p인상(4.25%) ●청약제도 개편(청약가감제 등-미확정) 7월 ●주택거래신고지역 내 거래시 자금조달·입주계획서 제출 ●기반시설 부담금 부과 ●서울 강북 등 도심지 광역재개발 추진 ●주택분 재산세 50% 부과 8월 ●판교신도시 2차 공급 ●재건축 안전진단·시공사 선정절차 강화 ●입주자대표회의 장기 수선계획 의무화 9월 ●재건축 개발 부담금(초과 이익 환수)부과 ●주택분 재산세 50% 부과 ●토지분 재산세 부과 12월 ●종합부동산세 부과(주택 6억원 이상, 토지 3억원 이상-세대별 합산과세) 글 / 문성일(머니투데이 기자) 문성일 프로필 1995년2월 부동산경제신문 입사. 2002년 2월 제일경제신문 재직. 2002년 5월부터 현재까지 머니투데이 건설부동산부 차장대우로 재직 중. 저서로는 2002년에 쓴 「부동산으로 대박나는 99가지 쪽박차는 32가지」가 있으며 KBS 경제프로그램과 평화방송, 교통방송 등에 출연한 경력이 있다.

이것이 부동산이다