경향신문(총 385 건 검색)
- 아파트 세입자, 월세가 전세보다 유리하다
- 2024. 12. 24 20:47경제
- ... 증가 반대로 비수도권·빌라·단독주택은 전세가 평균 13만7000원 절약 아파트에 거주하는 월세 세입자가 전세로 바꿀 경우 전세자금대출 이자 등 비용 증가로 주거비가 오히려 늘어난다는 연구 결과가...
- 전세월세아파트부동산 시장은 지금
- ‘빌라는 위험’ 인식에…1억원 싸게 내놔도 세입자 없어
- 2024. 12. 11 20:25경제
- ... 집주인 동의가 필수다. 집주인이 선순위 보증금 규모를 속인다 해도 세입자는 대책이 없다. 정부는 세입자가 집주인 동의 없이도 선순위 보증금 현황을 확인할 수 있게 하는 주택임대차보호법 개정안을...
- 부동산 시장은 지금
- “잔금 미확보” “세입자 못 구해”···전세대출 규제 ‘연쇄 후폭풍’
- 2024. 11. 12 11:00경제
- .... 미입주 원인으로는 잔금대출 미확보가 30.9%로 가장 많았으며, 기존 주택매각 지연 29.1%, 세입자 미확보 27.3%, 분양권 매도 지연 1.8% 등이 있었다. 특히 세입자 미확보에 따른 미입주는 전월(18...
- 부동산 시장은 지금
- 수개월 연락 끊긴 세입자…집 열어보니 파충류 사체 수십여 구가
- 2024. 11. 04 12:07사회
- ... 집주인으로부터 “세입자가 수개월간 연락을 받지 않고 있다”고 신고했다. 현장에 출동해 경찰은 세입자 집 안에서 수백 마리의 애완용 파충류를 발견했다. 경찰은 청주시 동물보호센터에 공조 요청 했다....
스포츠경향(총 29 건 검색)
- ‘세입자’ 12월 4일 개봉···“월세 탈출 계획은 완벽했다”
- 2024. 11. 11 23:10 연예
- 제작: 올로미디어 | 배급: ㈜인디스토리 | 러닝타임: 89분 지난해 싱가포르국제영화제 감독상을 시작으로 부천국제판타스틱영화제 배우상, 대만금마장영화제 등 해외에서 먼저 주목받은 하이브리드 블랙 호러 ‘세입자’(The Tenants)가 12월 4일 개봉을 확정하며 2차 포스터와 메인 예고편을 전격 공개했다. (감독/각본: 윤은경 | 출연: 김대건, 허동원, 박소현 | 제작: 올로미디어 | 배급: ㈜인디스토리 | 러닝타임: 89분 | 관람등급: 15세이상관람가 | 원작: 장은호 단편 소설 [천장세] | 극장개봉: 2024년 12월 4일) 하늘 같은 건물주도 어쩌지 못하는 안-착한 세입자들의 하이브리드 반격을 통해 현대 사회의 문제적 현실을 환기시키는 영화 ‘세입자’가 12월 4일 개봉을 확정하며 2차 포스터와 메인 예고편을 공개해 화제다. ‘세입자’는 방구석 디스토피아에서 벗어나기 위한 세입자들의 분투를 통해 환경오염, 양극화, 주거난 등 작금의 문제적 현실을 풍자하는 작품으로 탄탄한 원작([천장세], 장은호)에 불어넣은 장르적 상상력과 블랙 유머가 조화를 이룬 하이브리드 블랙 호러 작품이다. ‘호텔 레이크’(2020), ‘괴담만찬’(2023) 등 호러 장르물에 대한 새로운 상상력을 선보여온 윤은경 감독의 두 번째 장편영화로 한층 더 세련된 장르성에 현실 비판의 메시지를 결합시켜 “한국 장르 영화의 새로운 목소리”라는 평과 함께 제34회 싱가포르국제영화제 아시아장편감독상과 국제영화평론가협회상 수상 등 해외 유수 영화제에 상찬받은 화제작이다. 제28회 부천국제판타스틱영화제 배우상을 수상한 배우 김대건과 개성 넘치는 캐릭터라이징을 선보인 배우 허동원과 박소현의 연기합이 빛나는 작품으로 현대 사회의 문제들을 예리하게 비추는 통렬한 풍자적 메시지, 강렬한 연출과 세련된 미장센이 기대감을 자아내는 수작이다. 제작: 올로미디어 | 배급: ㈜인디스토리 | 러닝타임: 89분 공개된 ‘세입자’의 2차 포스터는 1차 포스터의 세련된 검정색 톤과 대비되는 새하얀 문들이 겹겹이 중첩된 모습으로 시선을 사로잡는다. 문 뒤로 보이는 ‘월월세’ 세입자 신혼부부의 모습에 놀란 듯한 주인공 ‘신동’의 표정이 세 사람 사이에 흐르는 묘한 긴장감을 드러내며 이들이 마주하게 될 사건에 대한 호기심을 더한다. “월세 탈출 계획은 완벽했다”는 카피는 ‘신동’의 ‘월월세’라는 대책이 어떻게 상황을 역전시킬지, 또 과연 어떠한 결말을 불러올지 호기심을 자극한다. 함께 공개된 ‘세입자’의 메인 예고편은 월셋집에서 쫓겨나지 않기 위해 ‘월월세’ 세입자를 들인 신동의 이야기로부터 출발한다. 평범함과는 거리가 먼 ‘요상한’ 세입자 신혼부부와 불편한 동거를 시작하게 된 ‘신동’은 자신의 공간을 침범하는 그들의 수상한 행동에 점점 신경이 날카로워지고 친구의 조언에 그들을 내쫓기로 한다. 그러나 ‘월월세남’의 의미심장한 미소와 “월월세 내기가 힘들어서요”라는 대사로 상황은 새로운 국면을 맞이하게 된다. “월세토피아 세입자들의 요상하고 하이드리브한 반격이 시작된다”라는 카피는 ‘신동’과 세입자들이 과연 방구석 월세토피아에서 탈출할 수 있을지 궁금증을 남기며, 일상적인 공간에서 펼쳐지는 예측불허의 스토리와 현실감 넘치는 악몽 같은 독특한 상상력으로 무장한 ‘세입자’가 어떤 ‘요상하고 섬뜩한’ 이야기로 관객들을 사로잡을지 기대를 모은다. 방구석 월세토피아에서 벗어나기 위한 세입자들의 분투를 담은 하이브리드 블랙 호러 ‘세입자’는 오는 12월 4일 극장에서 개봉한다.
- ‘세입자’, 강렬한 흑백 미장센
- 2024. 11. 08 15:57 연예
- ‘세입자’ 보도스틸. ㈜인디스토리 영화 ‘세입자’가 세련된 흑백 미장센으로 눈길을 끄는 보도스틸을 공개했다. ㈜인디스토리 측은 8일 세련된 흑백 미장센이 돋보이는 ‘세입자’ 스틸컷 14장을 공개했다. ‘세입자’는 방구석 디스토피아에서 벗어나기 위한 세입자들의 분투를 통해 환경오염, 양극화, 주거난 등 작금의 문제적 현실을 풍자하는 작품으로 원작 ‘천장세’에 불어넣은 장르적 상상력과 블랙 유머가 조화를 이룬 하이브리드 블랙 호러 작품이다. ‘호텔 레이크’(2020), ‘괴담만찬’(2023) 등 호러 장르물에 대한 새로운 상상력을 선보여온 윤은경 감독의 두 번째 장편영화로 한층 더 세련된 장르성에 현실 비판의 메시지를 결합시켜 “한국 장르 영화의 새로운 목소리”라는 평과 함께 제34회 싱가포르국제영화제 아시아장편감독상과 국제영화평론가협회상 수상 등 해외 유수 영화제에 상찬받은 화제작이다. 제28회 부천국제판타스틱영화제 배우상을 수상한 배우 김대건과 개성 넘치는 캐릭터라이징을 선보인 배우 허동원과 박소현의 연기합이 빛나는 작품으로 현대 사회의 문제들을 예리하게 비추는 통렬한 풍자적 메시지, 강렬한 연출과 세련된 미장센이 기대감을 자아낸다. ‘세입자’ 보도스틸. ㈜인디스토리 공개된 보도스틸에는 익숙하면서도 낯선 서울 도심의 모습부터 정체를 알 수 없는 의문의 캐릭터들까지 강렬한 흑백 미장센으로 구성되어 기대를 모은다. 익숙한 빌딩숲과 사무실 풍경, 그리고 평범한 회사원 ‘신동’의 모습은 2030 직장인들의 일상을 연상시켜 공감을 자아내는 동시에, 수상한 검정 정장 차림의 ‘월월세’ 신혼부부의 존재가 기묘한 긴장감을 더한다. 좁은 화장실에 자리 잡은 두 사람의 모습과 충격적인 광경을 마주하는 듯한 ‘신동’의 모습이 이 세 사람에게 일어날 사건에 대한 궁금증을 고조시키며, 여기에 신동의 친구, 그리고 ‘신동’의 집주인인 어린 소년, 의사와 공무원이 등장해 다채롭고 미스터리한 사건의 전개를 예고하며 관객들의 기대감을 한층 높인다. 강렬한 흑백 미장센과 독특한 캐릭터들로 기대를 모으는 하이브리드 블랙 호러 ‘세입자’는 오는 12월 극장에서 개봉한다.
- ‘세입자’ 윤은경 감독은 누구인가
- 2024. 11. 07 09:23 연예
- ‘세입자’ 윤은경 감독. 싱가포르국제영화제 감독상을 시작으로 부천국제판타스틱영화제 배우상, 대만금마장영화제 등 해외에서 먼저 주목받은 하이브리드 블랙 호러 ‘세입자’(The Tenants)가 호러 장르물에 대한 도전을 이어가고 있는 윤은경 감독의 필모그래피를 전격 공개했다. ‘세입자’는 방구석 디스토피아에서 벗어나기 위한 세입자들의 분투를 통해 환경오염, 양극화, 주거난 등 작금의 문제적 현실을 풍자하는 작품으로 탄탄한 원작([천장세], 장은호)에 불어넣은 장르적 상상력과 블랙 유머가 조화를 이룬 하이브리드 블랙 호러 작품이다. ‘호텔 레이크’(2020), ‘괴담만찬’(2023) 등 호러 장르물에 대한 새로운 상상력을 선보여온 윤은경 감독의 두 번째 장편영화로 한층 세련된 장르성에 현실 비판의 메시지를 결합시켜 “한국 장르 영화의 새로운 목소리”라는 평과 함께 제34회 싱가포르국제영화제 아시아장편감독상과 국제영화평론가협회상 수상 등 해외 유수 영화제에 상찬받은 화제작이다. 제28회 부천국제판타스틱영화제 배우상을 수상한 배우 김대건과 개성 넘치는 캐릭터라이징을 선보인 배우 허동원과 박소현의 연기합이 빛나는 작품으로 현대 사회의 문제들을 예리하게 비추는 통렬한 풍자적 메시지, 강렬한 연출과 세련된 미장센이 기대감을 자아내는 수작이다. 영화 ‘세입자’ 포스터. 윤은경 감독의 첫 장편 ‘호텔 레이크’(2020)는 어린 동생을 맡기기 위해 ‘호텔 레이크’를 찾은 언니와 그곳의 사장과 메이드가 얽히며 과거의 비밀이 드러나는 공포 스릴러 영화다. 배우 이세영과 박지연, 박효주, 박소이 등의 열연이 돋보이는 작품으로 윤은경 감독은 이 영화를 통해 새로운 호러 영화의 가능성을 검증받으며, 이후 초현실주의 공포 영화 ‘금니’(2021), 오싹한 괴담을 다룬 ‘로타리 여자’(2021) 등 단편영화를 통해 호러 장르의 틀 안에서 다양한 방식의 도전을 이어 나가고 있다. 그의 두 번째 장편 ‘세입자’는 한층 더 깊어진 심리 호러와 양극화된 현대 사회를 풍자하는 블랙 유머, 그리고 장르적 상상력이 결합된 작품이다. 싱가포르국제영화제, 홍콩국제영화제 등 해외 유수 영화제에 초청되며 그 작품성과 연출력을 인정받아 예비 관객들의 기대를 높이고 있다. 또한 지난 10월 8일 크랭크인한 그의 세 번째 장편 역시 미스터리 스릴러 장르물로 선보일 예정이다. ‘시스터 후드’는 베스트셀러를 둘러싼 작가와 그의 딸, 그리고 미스터리한 여성 세 명의 다층적인 면모를 그려낸 흥미롭고 참신한 작품으로 배우 김주령, 한지현, 최명빈의 출연으로 화제를 모으고 있다. 이렇듯 윤은경 감독은 끊임없는 장르물에 대한 도전을 이어 나가며 뉴웨이브 호러 마스터로서의 입지를 점점 더 넓혀가고 있다. 뉴웨이브 호러 마스터 윤은경 감독의 하이브리드 블랙 호러 ‘세입자’는 오는 12월 극장에서 개봉한다.
- 오오티비 ‘세입자’ 지효와 함께 여수에서 시즌2 시작
- 2024. 10. 08 13:45 연예
- 오오티비 오오티비(대표 이현숙)의 여행 예능 ‘세입자 : 세상 모든 게스트하우스에 입실하는 자’(이하 세입자)가 부캐 ‘입자’로 돌아온 트와이스 지효와 여수에서 대망의 시즌2를 시작한다. 멀티플랫폼 콘텐츠 제작사 오오티비(대표 이현숙)가 기획, 제작하는 ‘세입자’는 낯섦과 설렘이 공존하는 낭만 끝판왕 장소인 전국의 게스트하우스를 파헤치는 본격 ‘게하’ 탐방 여행 예능. ‘월클 아이돌’ 트와이스 지효가 메인 호스트로 출격해 국내뿐 아니라 전세계에 있는 다양한 콘셉트의 ‘게하’를 탐방하고, 개성 넘치는 여행자들과 교류에 나서 MZ세대들에게 큰 호응을 얻었다. 시즌1에서 제주, 부산, 속초는 물론 ‘한국인 0명의 도시’ 일본 후쿠이까지 국내외를 넘나들며 다양한 콘셉트의 게스트하우스를 소개한 바 있다. 8일(오늘) 오후 6시 첫 공개되는 ‘세입자’ 시즌2로 돌아온 지효는 “구독자들의 반응에 맞춰 게스트하우스가 위치한 지역의 여행 정보를 더 많이 담아내겠다”며, 단독 MC로서의 책임감을 드러내 기대를 모은다. 첫 회에서 지효가 찾은 곳은 전라남도 여수. 생애 처음으로 여수를 방문한다는 지효는, 택시 기사님으로부터 전라도 사투리 속성 과외를 받는가 하면 폭풍 친화력을 발휘하며 97년생 동갑내기 게스트하우스 사장님과 ‘찐친’ 바이브를 드러내는 등 훈훈한 웃음을 선사할 계획이다. 이날의 게스트하우스는 사장님의 나이만큼이나 ‘MZ력’이 충만한 곳으로, 특히 방문객들이 참여하는 파티에서 연애 프로그램식 진행이 펼쳐져 지효와 방문객들 모두 즐거운 시간을 보낸다고. 파티 참여자들이 즐겁게 대화를 나눌 수 있게끔, 게스트하우스 스태프들이 많은 이들의 관심사인 연애를 주제로 다양한 토크를 진행하며 분위기를 대몰입시키는 것. 특히 “환승이별 vs 잠수이별 중 뭐가 더 나은지?”라는 ‘밸런스 게임’ 질문 중, ‘환승이별’ 파 지효의 설명에 ’잠수이별’ 파도 즉각 반론을 제기해 의도치 않게 현장에서는 열띤 토론이 펼쳐지기도. 또한, 지효는 “만화책 ’식객’에 나온, 배를 타고 가는 갯장어 샤브샤브집이 있다”는 이야기를 듣고 즉석에서 ‘파티원’을 모집해 식당으로 출동한다. 이곳에서 폭풍 먹방을 선보인 지효는 또 한 번 즉흥적으로 낚시 투어에 돌입, ‘극 P’의 생동감 넘치는 여행을 이어간다. “여수에서 낚시를 하게 될 거라고는 상상도 못 했는데…”라며, 예측불가 여행 흐름에 하이 텐션을 드러낸 지효는 “우리의 오늘 목표는 돔이다!”라며 파티원들에게 낚시 내기까지 제안한다. 과연 지효가 돔 낚시에 성공할 수 있을지, 이들의 치열한 내기 결과에 궁금증이 쏠린다. 트와이스 지효가 부캐 ‘입자’로 컴백한 ‘세입자’는 8일(오늘) 오후 6시 오오티비 스튜디오(ootb STUDIO) 유튜브 채널에서 첫 공개되며, 이후로는 격주 화요일 오후 6시에 시청자들을 찾아간다.
주간경향(총 6 건 검색)
- [전세폐지 논란]전세사기 막는 대책에 왜 세입자 부담만 커질까(2023. 06. 09 11:24)
- 2023. 06. 09 11:24 경제
- 지난 6월 1일 인천시 미추홀구 한 아파트 내부에 전세사기 피해 수사 대상임을 알리는 안내문이 붙어 있다. / 성동훈 기자 한국 주택 임대차 제도의 상징인 ‘전세’가 무너지고 있다. 각종 전세 관련 지표가 경고음을 울리고, 시장 참여자들의 신뢰도 바닥으로 떨어졌다. 깡통전세, 역전세 등의 부정적 표현이 난무하고, 전세사기는 한국사회가 앓는 중병으로 자리 잡았다. 서민들이 써 내려간 ‘내 집 마련’ 신화의 핵심 도구가 어느새 부동산 시장을 왜곡하는 주범으로 손가락질받는 처지가 됐다. 그렇게 전세는 지금 존폐의 기로에 서 있다. 전세가 파생한 문제는 목숨을 앗아갈 정도로 심각하다. 그러나 본질은 허무할 만큼 단순하다. 계약 당사자 사이에 오가는 ‘보증금’. 이 목돈이 전세의 전부다. 상황을 복잡하게 만든 것은 돈을 둘러싼 행위자의 인식이다. 본인이 전세 거래를 체결하는 자리에 나온 임대인(집을 소유한 사람)이라고 상상해보자. 임차인(집을 빌리는 사람)에게 건네받은 그 돈은 ‘내 집을 빌려준 대가로 받은 돈’인가, 아니면 ‘임차인에게 무이자로 빌린 돈’인가. 반대로 이번에는 임차인이라고 상상해보자. 임대인에게 건네주는 그 돈은 ‘남의 집을 빌려 쓰는 대가로 지불한 돈’인가, ‘집을 담보로 임대인에게 빌려준 돈’인가. 일반적인 상황이라면 전세 보증금에 대한 임대인과 임차인의 생각이 달라야 한다. 하지만 주택에 대한 수요가 공급을 초과하는 상황이 장기화하면서 보증금에 대한 사회적 인식은 ‘집을 빌리고, 빌려주는 대가’로 사실상 합의됐다. 임대인이 갑의 위치로 자리매김한 것이다. 날이 갈수록 주택이 귀해지는 상황에서 이는 상식처럼 보였다. 그런데 이 합의에는 숨겨진 전제가 있다. 첫 번째는 집을 빌려 쓰는 대가로 지불한 보증금이 각종 수익활동에 쓰이는 것에 임차인도 동의한다는 점이다. 이 경우에도 보증금 원금만 보전되면 괜찮을 수 있다. 문제는 원금이 보전되고 있는지 확인할 방법이 전혀 없다는 사실이다. 그래서 두 번째 전제가 중요하다. 최소한 같은 규모의 보증금으로 다음 임차인이 확보돼야 한다. 이 전제가 충족되면 임대인에게 건넨 보증금이 어디에서 어떻게 쓰이는지, 수익은 내고 있는지 확인할 필요가 없다. 마치 폭탄 돌리기와도 같다. 그럼에도 보증금을 맡기고 전세계약을 체결하는 데 거리낌이 없었다. 부동산, 전셋값이 끊임없이 우상향했기 때문이다. 상황은 변했다. 부동산 가격이 내렸다. 전셋값도 덩달아 떨어지기 시작했다. 전세계약을 오로지 주택을 매개로 한 사용계약으로만 보는 관점에서는 더 나올 대책도 없다. 전셋값이 다시 올라서 새로운 임차인이 같은 규모의 보증금을 낼 수 있을 때까지 “그냥 그 집에서 더 살아라”고 하는 것이 사실상 유일한 대안이다. 전세를 ‘임대인에게 집을 담보로 빌려준 돈’이라고 관점을 바꾸려 해도 늦었다. 이미 그런 식의 계약은 은행이 임대인과의 금전 관계에서 선점했다. 집을 팔아도 은행이 먼저 상환받는다. 꼬일 대로 꼬인 문제를 풀 방법이 마땅치 않은 상황에서 “전세를 그냥 폐지해 버리자”는 말이 나왔다. 원희룡 국토교통부 장관이 지난 5월 16일 취임 1주년 기자회견에서 “전세제도는 수명을 다한 것 아닌가”라는 발언이 촉발한 전세소멸론의 시작이다. 논란이 일자 원 장관은 “전세를 제거하려는 접근은 하지 않겠다”고 수습했다. 그러나 시장은 믿지 않는 분위기다. 지난 4월 30일 오전 서울 시내 한 부동산 중개업소에 월세 100만원 이상 오피스텔 매물 정보가 붙어 있다. 전세사기 우려와 금리 인상으로 월세 선호도가 높아지는 가운데 1분기 월세 100만원 이상 서울 소형 오피스텔 거래가 역대 처음으로 1000건을 돌파했다. / 연합뉴스 이 의도가 맞나 “나라에서 전세 없애겠다는 거 아니에요? 지난달에 진짜 전세는 거의 못 했네.” 지난 6월 5일 서울 영등포구에서 만난 부동산 중개인 A씨의 말이다. 전세와 관련한 각종 논란 이후 그가 현장에서 체감한 변화는 두 가지다. 하나는 ‘전세계약이 줄어든다’는 것이고, 또 다른 하나는 ‘임대인들이 정말 빠르게 대응한다’는 것이다. 그의 체감에는 모두 근거가 있다. 전세계약이 줄어드는 것을 두고 정부의 책임을 지목한 이유는 주택도시보증공사(HUG·허그)의 전세보증금반환보증 가입 요건 강화 때문이다. 전세사기로 인한 문제가 심각해지자 정부는 대책을 내놨다. 그 핵심이 허그를 통한 반환보증 가입 요건 강화다. 이른바 ‘126% 룰’이라고 불리는 이 대책은 주택가격 산정 시 공시가 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어, 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)을 100% 이하에서 90% 이하로 하는 것을 골자로 한다. 이에 따라 반환보증에 가입하려면 공시가의 126% 이하여야만 가능하다. 쉽게 말해, 전셋값을 낮춰야 반환보증에 가입시켜주겠다는 의미다. 그런데 여기서 혼동하지 말아야 할 것이 전셋값이 내린다고 임차인이 집을 빌린 대가로 지급해야 할 돈이 줄어드는 것은 아니라는 점이다. 전세사기 피해를 예방하기 위해 나온 대책은 목적과 별개로 두 가지 부수효과를 만들었다. 하나는 공시가의 126%가 시장에서는 일종의 ‘가격상한제’가 됐다는 점이다. 전세 보증금 반환 문제에 대한 공포가 극심한 상황에서 반환보증에 가입할 수 없는 매물은 선택받기 어렵다. 이에 따라 좋든, 싫든 허그 반환보증에 가입할 수 있는 가격이 해당 주택 전셋값의 최상단이 된다. 그러자 여기서 또 다른 부수효과가 파생한다. 임대인이 새로운 임차인을 구해도 최대로 받을 수 있는 전셋값이 공시가의 126%로 설정되며 이보다 높은 가격에 들어온 기존 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생겼다. 상황이 이렇게 된 근본 원인은 임대인이 임차인으로부터 받은 보증금을 상환가능하도록 안전하게 보관하지 않았기 때문이다. 하지만 책임을 져야 하는 임대인과 별개로 126% 룰이 보증금을 돌려받아야 하는 애꿎은 임차인도 불안에 떨게 하는 것은 문제다. 허그 반환보증의 설립 취지가 ‘임차인이 보증금을 안정적으로 돌려받게 한다’는 것이기 때문이다. 허그 측 관계자는 “(반환보증 가입 요건 강화가) 시장에서 가격 상한제 비슷하게 갈지는 생각도 못 했다”며 “전세 시장이 몸통이면 보증은 꼬리인데, 꼬리가 몸통을 흔들어 버린 상황”이라고 말했다. 126% 룰이 전세보증금으로 받을 수 있는 가격을 지시한다는 점은 전세계약을 갱신할 때도 기묘한 상황을 만든다. 큰 변수가 없는 한 재계약을 하면 보증금은 126%를 반드시 초과한다. 이 경우는 어떻게 될까. 허그 측은 “반환보증 가입이 불가능하다”며 “임차인께서 이사를 한다고 하지 않을까”라고 말했다. 반환보증 가입이 필수라고 생각한다면 전세로 인한 주거 안정 기간은 최대 2년인 셈이다. A씨가 체감한 두 번째 변화 역시 반환보증 가입 강화에서 파생한다. 전세 거래가 눌린 상황에서 떠오르는 것은 ‘반전세’(보증금 낀 월세) 시장의 활황이다. A씨는 “전셋값을 올려받지 못하게 한다고 주거비가 떨어질 것이라고 생각하면 굉장한 착각”이라며 “똑똑한 집주인들은 반환보증에 가입할 수 있는 최대가격을 계산해 전셋값을 부르고 나머지 받고 싶었던 금액만큼은 월세로 계산해서 받는다”고 말했다. 주택임대차보호법은 월차임 전환비율이라고 해서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 경우 전환비율을 제한하고 있다. 그 기준은 대통령령으로 정한 비율인 연 10%, 한국은행 기준금리(3.5%)에 대통령령으로 정한 이율(연 2%)을 합한 비율 중 더 낮은 쪽을 선택하게 한다. 이에 따라 2023년 6월 기준, 월차임 전환비율은 5.5%다. 보증금 1억원을 월세로 환산하면 약 45만원 정도다. 이에 대해 A씨는 “그 비율이라는 게 별 의미가 없는 게 집주인이 ‘나는 원래 더 높은 가격에 전세를 주려고 했다’고 하면 월세로 더 받는 게 아무 문제도 안 된다”며 “참 재미있는 게 무슨 대책을 내놓을 때마다 임차인 부담이 는다”고 덧붙였다. 전세 관련 정책이 시장에서 예상치 못한 소용돌이를 만들고 있지만, 정부는 아직 본격적으로 손도 안 댔다는 입장이다. 깡통전세, 역전세 등에 대한 예방 조치뿐만 아니라 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례에 대한 해결방안도 검토 중이다. 문제는 이러한 해법을 두고 “이게 정말 선의의 임차인만 생각해서 내놓는 대책이 맞느냐”는 지적이 나온다는 점이다. 이 정책이 맞나 전세사기 폭풍이 휩쓸고 간 자리에는 그보다 더 광범위하고, 큰 문제가 남았다. 역전세 문제다. 한국은행이 발간하는 ‘6월 금융·경제 이슈 분석’에 따르면 지난 4월 기준 역전세 위험 가구는 102만6000가구다. 이는 전체 전세 가구의 52.4%에 달하는 수치다. 역전세 주택의 현재 전세금은 기존 보증금보다 7000만원 정도 낮은 것으로 조사됐다. 완벽히 일치하지는 않지만 허그 반환보증 가입 요건에 걸려 기존 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 유사하다. 역전세 문제의 핵심은 임차인이 제때 보증금을 돌려받을 수 있느냐다. 전세를 끼고 집을 샀거나 다른 소비, 투자를 진행한 집주인은 “여력이 없다”며 난색을 표하고 있다. 그러자 정부는 임대인에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 검토하고 있다. 복잡한 용어가 사용됐지만 핵심은 단순하다. 보증금을 돌려주지 못하는 집주인에게 상환에 필요한 돈을 빌려주겠다는 것이다. 이 경우 ‘재미있는’ 문제가 생긴다. 정부가 검토하는 대출에는 두 가지 경우가 있을 수 있다. 하나는 임차인이 받지 못한 보증금 전액에 대해 임대인이 신규 대출을 받게 하는 것이다. 이 경우 집주인은 사실상 자신의 전세 보증금만큼 신규 레버리지를 일으키게 된다. 만약 전세금을 끼고 집을 산 경우라면 은행 대출을 끼고 집을 산 것으로 전환되는 수순이다. 일반 국민은 집을 사고 싶어도 대출 제한에 걸려 엄두도 내지 못한다. ‘갭 투자’를 한 투기꾼만 엄청난 혜택을 받는다는 비판을 피하기 어렵다. 또 다른 하나는 기존 임차인의 보증금과 다음 임차인이 낼 보증금의 차액만큼만 대출을 해주는 방법이다. 이 경우 대출 형태가 중요해진다. 소득이 없는 임대인은 담보대출을 받게 된다. 해당 주택은 은행에 선순위 채권이 잡힌다. 전세사기를 방지하기 위해 정부가 주의를 당부한 바로 그 유형이다. 새 임차인을 받지 못한다면 애초에 실효성 없는 대책이다. 새 임차인을 받는다면 정부가 위험한 집을 만들고 세입자를 들인 셈이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “DSR을 완화하더라도 임대인에 대한 대출은 반드시 신용대출이어야 한다”며 “만약 세입자가 전세대출이 있는 경우라면 그것을 상계하는 조건으로 임대인이 신용대출을 받게 해야 한다”고 말했다. 그러면서 “임대인은 상대적 약자인 임차인의 보증금을 볼모로 자신들 이익을 정부에 관철시키고 있다”고 덧붙였다. ‘정부여당의 무늬만 전세사기·깡통전세 특별법 규탄 및 해결 촉구 기자회견’ 참가자들이 지난 5월 18일 서울 용산 대통령실 앞에서 피해자 인정 범위 확대 및 보증금 회수 방안을 촉구하며 퍼포먼스를 선보이고 있다. / 조태형 기자 이 방향이 맞나 인정하든, 그렇지 않든 정부 정책이 가리키고 실제 시장에서 작동하는 방향은 전세의 축소다. 그럼에도 전세계약은 여전히 전체 거래량의 50% 정도를 차지한다. 국토교통부가 지난 5월 30일 발표한 ‘23년 4월 주택 통계 발표’에 따르면 전체 21만9317건의 전·월세 거래량 중 10만2642건이 전세 거래였다. 다만 전세 거래량은 전월 대비 14.8%, 전년 동월 대비 19.8% 감소했다. 전세로 임대차 계약을 체결하는 비율은 줄고 있지만 여전히 50%에 달한다는 것이다. 그렇다면 ‘전세사기가 문제가 된 상황에서도 왜 이렇게 전세가 선택받는가’ 의문이 생긴다. 이를 뒤집으면, ‘왜 아직 월세가 대세가 되지 못했나’이다. 이에 대해서는 참고할 만한 지표가 있다. 과거 부동산 관련 기관에서는 ‘임차 형태별 주거비지출 부담률’이라는 것을 추적했다. 쉽게 말해 전세, 월세, 반전세 중 어느 임차 형태가 주거지 지출 부담이 높은가이다. 국토연구원이 주거실태조사를 가공해 2006년부터 2014년까지 2년 단위로 정리한 주거비지출 부담률 추이를 보면, 모두 5번의 조사에서 예외없이 월세 > 반전세 > 전세 순으로 주거비 지출 부담이 높았다. 인식 측면에 대한 결과도 있다. 국토연구원의 ‘주거비부담이 사회경제적 박탈에 미치는 영향’이라는 보고서다. 2020년 완료된 ‘제15차 한국복지패널조사’의 5681가구 사례를 활용했는데, 이에 따르면 전체 응답자의 41.4%가 현재 소득 대비 주거비 부담 수준이 높다고 인식했다. 이중 월세가구가 68.2%로 가장 높게 나타났다. 인식에 관해서는 주거형태가 사실상 지위재인 현실도 고려해야 한다. 쉽게 말해 월세보다는 전세, 전세보다는 자가에 사는 사람을 사회적으로 더욱 부유한 사람으로 인식한다는 뜻이다. 월세 전환의 의미만 놓고 보면, 성영애 인천대 교수의 논문 ‘월세가구의 월세 부담이 소비지출에 미치는 영향’(2015)을 참고할 만하다. “월세 규모가 커지면 소비지출이 증가한 만큼 가계저축은 감소하게 되는데, 이는 현재의 주거소비를 위하여 미래를 희생하는 것을 의미한다”고 분석했다. 실제로 월세로 전환한다고 하면 보증금 1억원당 45만원을 매달 추가 지출해야 한다. 전세자금은 시중은행 대출만이 아닌 사실상 무이자에 가까운 가족 지원까지 수반한다는 한국적 현실을 감안하면 전환에 따른 체감 비용은 더욱 올라간다. 전세 문제를 둘러싼 정부의 대응, 시장의 반응은 모두 전세에서 반전세, 월세로의 전환을 가리킨다. 문제는 이러한 변화가 부담이 적어서가 아닌 ‘불안해서’, ‘전세를 구하고 싶지만 없어서’가 되고 있다는 점이다. 특히 청년층의 월세 부담 증가는 미래를 담보로 한다는 점에서 더 큰 문제다. 정부가 정말 전세를 없애거나 개혁하려 한다면 최소한 월세에 대한 대대적인 지원책부터 내놓아야 한다는 의미다.
- 표지 이야기
- [꼬다리]이젠 세입자가 갑? 웃기지 마십쇼(2023. 03. 24 12:50)
- 2023. 03. 24 12:50 사회
- ‘귀하의 번영을 기원합니다.’ 난생처음 써보는 내용증명의 시작은 이랬다. 수신인은 거주 중인 오피스텔의 임대인, 즉 집주인이다. 지난 3월 8일 서울역 앞에서 열린 인천 미추홀구 전세사기 피해자를 위한 추모제에서 한 시민이 ‘전세사기는 사회적 재난이다’라는 문구가 쓰인 손팻말을 들고 있다. / 연합뉴스 24개월 전세 만료를 한 달 앞두고 있다. 집주인은 지금까지 수개월째 “돈을 돌려줄 수 있을지 확답을 할 수 없다”는 입장만 반복했다. 만기 3개월 전부터 계약 연장 의사가 없다는 사실을 문자와 전화로 여러 차례 알렸다. 대화는 평행선을 달렸다. 첫 통화에서 집주인은 자신의 처지를 한 시간 가까이 설명했다. “그럼 보증금을 시세로 낮춰달라”는 내 제안은 단칼에 거절했다. 개인 송사, 가족·친구 문제 등 집주인의 하소연은 끝이 없었다. 정작 임차인인 내 입장엔 관심도 없었다. 전세 계약 연장을 하지 않기로 한 건 두 배 가까이 오른 전세 대출 이자의 영향도 있지만, 다른 이유가 있었다. ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등 수사 관련 기사를 쓰며 바지사장들의 존재를 알게 됐다. 가진 돈도 없이 수십, 수백 채의 집을 소유하는 이들이 있었다. 혹시나 해서 현재 살고 있는 오피스텔의 부동산 등기부 등본을 조회하자 집주인이 소유한 부동산이 한 건물에 3채 이상이란 걸 알게 됐다. 갭투자였다. 내용증명을 보내기 전날, 집주인은 연락이 닿지 않았다. 내용증명을 보내겠다는 문자를 남겼다. 다음날 통화에서 그는 나를 ‘아가씨’라고 부르며 “어쩜 그렇게 이기적이냐”고 했다. 상의 없이 내용증명을 보냈다는 게 그 이유였다. 분노가 치밀었다. 언제나 읍소하는 쪽은 나였고, 대화를 청한 쪽도 나였다. 말문을 잇지 못하자 그는 선심을 쓰듯 “보증금을 조금 낮춰주려고 했다”고 말했다. 제시한 금액은 여전히 시세보다 높았다. 할 수 있는 답은 하나였다. “너무 늦었습니다.” 전셋값이 폭락하자 ‘집주인과 세입자 사이에 갑을 관계가 뒤바뀌었다’는 내용의 보도가 경제지를 중심으로 쏟아졌다. ‘집주인의 눈물’, ‘을이 된 집주인’과 같은 수식도 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 언론은 세입자의 처지를 전혀 공감하지 못하는 듯했다. 사모님과 아가씨. 내 경우엔 호칭부터 균형이 무너졌다. 보증보험을 통해 전세금을 돌려받으려면 2~3개월의 시간이 소요된다고 했다. 절차 진행부터 마음고생까지 세입자가 오롯이 감당해야 할 몫이었다. 집 없는 사람은 이 땅에서 결코 ‘갑’이 될 수 없다. 전세사기를 취재한 동료는 부동산 전문가로부터 “젊은 사람들이 눈이 높아져 사기를 당한다”는 말을 들었다고 했다. 신축에 현혹돼 알아보지도 않고 ‘깡통 전세’를 덥석 문다는 취지였다. 좋은 집에 살고자 하는 바람이 왜 사기 피해의 원인이 돼야 하나. ‘융자금 없음, 안심(전세 대출) 가능, 허위 매물 아님….’ 바지사장을 앞세운 업자들은 서류상으로 깨끗한 부동산을 미끼로 내건다. 작정하고 속이는데 당하지 않을 도리가 없다. “제대로 된 대책이 없다.” 이른바 ‘미추홀구 건축왕’에게 전세사기를 당한 30대 남성은 지난 2월 이 같은 내용이 담긴 유서를 남기고 세상을 등졌다. 전세사기 범죄마저 피해자 탓을 한다면 피해자의 다수를 차지하는 ‘2030세대’는 무얼 믿고 이 사회를 살아가야 할까.
- 꼬다리
- [표지이야기]‘100만호 공급’계획에 세입자 대책은 빠졌다(2017. 12. 05 10:10)
- 2017. 12. 05 10:10 사회
- ㆍ베일 벗은 ‘주거복지 로드맵’… 재원·부지 확보와 연속성이 관건 “취업에서 결혼과 출산으로, 저소득층에서 중산층으로 진입하는 ‘주거 사다리’가 될 수 있도록 하겠다.” 김현미 국토교통부 장관이 무주택 서민을 위한 공적주택 100만호 공급을 골자로 하는 ‘주거복지 로드맵’을 발표하며 밝힌 말이다. 수차례 발표가 지연됐다가 지난 11월 29일 마침내 베일을 벗은 주거복지 로드맵은 청년·신혼부부·노년층 등 무주택 서민의 주거안정을 위해 향후 5년간 공공임대·공공지원·공공분양 주택 총 100만호를 공급한다는 내용으로, 문재인 정부의 주거복지 ‘청사진’이자 첫 번째 ‘공급대책’이기도 하다. 다만 전월세 상한제 등 민간 임대주택시장에서의 세입자 보호대책은 이번에도 빠졌고, 과거 정부의 임대주택 공급정책에서 물량과 지원 범위만 대거 늘린 수준의 ‘반쪽 대책’에 그친다는 지적도 나온다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 11월 29일 서울 강남구 자곡동 더스마티움에서 주거복지 로드맵을 발표한 뒤 신혼부부 희망타운 견본주택을 둘러보고 있다. / 국토교통부 제공 100만호 공급계획, ‘공염불’ 안 되려면 문재인 정부는 출범 이후 세 차례 연이어 내놓은 부동산정책에서 공급 확대보다 ‘투기수요 억제’에 방점을 찍어 왔다. 김현미 장관 역시 지난 6월 취임 당시 “주택시장 과열의 원인을 아직도 공급 부족에서 찾는 사람이 있는 것 같다”며 이른바 주택시장 ‘공급 부족론’에 부정적인 견해를 피력하기도 했다. 그러나 이번 주거복지 로드맵에서는 공공분양 15만호, 공공택지 민간분양 42만5000호(연 8만5000호), 40여곳의 신규 공공택지 개발 등 대규모 공급 확대방안이 담겼다. 전체적으로 문재인 대통령의 대선공약이었던 공적임대주택 85만호 공급보다 15만가구 늘어난 물량으로, 임대 공급을 늘리면서 무주택자의 진입문턱은 낮추겠다는 기조다. 그러나 전월셋값이 오를대로 오른 상황에서 민간 임대시장을 안정화하는 것이 더 시급하다는 지적도 있다. 정부는 생애주기별로 맞춤형 주택 공급을 늘려 ‘촘촘한 주거복지’를 강화한다고 밝혔지만, 맞벌이 신혼부부나 40~50대 무주택자는 정책 혜택을 보기 어려운 데다, 이번 로드맵이 시간과 재원이 많이 투입되는 중장기 밑그림이라는 점에서 무주택자들의 체감도는 떨어질 것이라는 전망이 나온다. 일단 정부가 밝힌 100만호 공급계획에서 공공임대 65만호는 준공시점을 공급계획 기준으로 삼았지만, 공공지원(20만호)과 공공분양(15만호)은 각각 부지 확보와 분양시점이 기준이다. 재원과 부지 확보가 정책 성패를 좌우할 수밖에 없는데, 역대 정권보다 월등히 많은 목표물량을 임기 내 공급할 수 있을지가 관건이다. 정부는 100만호 주택 공급을 위해 연평균 23조9000억원, 총규모로는 119조4000억원에 달하는 재원을 투입할 계획이다. 이 중 예산은 13조4000억원, 주택도시기금은 106조원이 투입된다. 이번 로드맵으로 연평균 지출액은 올해 대비 4조9000억원 많아지는데, 국토부는 올해 10월 말 기준 주택도시기금의 여유자금이 42조2000억원에 달해 재원 확보에는 문제가 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 “앞으로 주택도시기금 총지출 규모를 지속적으로 확대하는 등 다양한 재원 확보방안을 마련할 예정”이라고 설명했다. 다만 연이은 부동산 대책으로 주택 거래가 줄어드는 상황에서 주택도시기금 재원인 국민주택채권 매입액과 청약저축 가입액이 줄어들면 기금의 여유자금도 감소할 수밖에 없다는 우려가 나온다. 여기에 주거복지 로드맵 외에도 ‘도시재생 뉴딜’에 주택도시기금이 투입된다. 부지 확보 역시 만만치 않은 난제다. 정부는 주택수요가 많은 수도권과 대도시권을 중심으로 일부 그린벨트를 풀고 도심지에서도 매입임대 등을 통해 접근성을 높이겠다는 계획이지만, 수도권 물량 확보가 쉽지 않은 데다 부동산값이 오르면 소요되는 비용이 크게 늘어날 수 있다. 박근혜 정부의 행복주택과 뉴스테이(기업형 임대주택), 이명박 정부의 보금자리주택, 김대중·노무현 정부의 국민임대주택 등 역대 정부에서도 임대주택 공급을 골자로 한 서민 주거대책을 내놨었다. 문제는 연속성을 갖고 장기적으로 추진되어야 할 임대주택 정책이 정권이 바뀔 때마다 함께 출렁이면서 수요자들의 정책 체감 효과가 떨어지고 있다는 점이다. 이번 주거복지 로드맵의 내용 못지 않게 연속성과 실행력이 관건이라는 지적이 나오는 이유다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “과거 정부에서도 택지와 재원에 차질이 생겨 수요가 없는 곳에 임대주택을 지어놓거나, 결국 흐지부지되는 경우가 많았다”면서 “임기 내 ‘이만큼 짓겠다’고 공급량만 제시하다가 매번 기약없이 끝나는 게 아니라 민간 임대시장의 전월셋값부터 잡는 게 더 시급한 과제”라고 지적했다. 지난 국정감사에서 한국토지주택공사(LH)가 국회 국토교통위원회 소속 강훈식 더불어민주당 의원실에 제출한 자료를 보면, 지난 6월 기준 박근혜 정부의 대표적인 주거복지정책이었던 행복주택의 공가율이 두 집 건너 한 집 꼴(31.5%)인 것으로 나타났다. 실제 수요를 반영하지 않고 목표 공급량 달성 위주로 사업을 추진해온 결과다. ‘알맹이’ 빠진 공급대책 지적도 국토부는 두 달가량 시간을 끈 후에야 발표한 이번 주거복지 로드맵에서 당초 관심을 모았던 임대주택시장 안정화 방안은 제외하고 또다시 ‘연내 추가 발표’로 일정을 미뤘다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 전월세 세입자 대책은 일단 제쳐둔 셈이다. 김현미 국토부 장관은 취임 이후 다주택자들의 임대사업자 등록을 통한 ‘임대차시장 투명화’를 줄곧 강조해 왔지만 “시장 상황을 보겠다”며 또다시 발표를 늦춘 것이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “관계부처 간 기본 방향과 세부 내용은 모두 합의에 이른 상황”이라며 “최근 서울 등 주택시장에 일부 불안요인이 나타나는 것에 대해 정확히 진단하고 그 결과를 토대로 세부 내용을 최종 조율할 필요가 있다”고 연기 배경을 설명했다. 그러나 민간이 대다수를 차지하는 임대주택시장에서 공급만 내세운 주거복지정책으로는 무주택 서민의 ‘주거 사다리’가 되기에 역부족이라는 지적이 나온다. 경제정의실천시민연합은 “역대 모든 정부도 공급을 늘려 집값을 잡고 주거안정을 달성하려 했지만, 단순한 공급 확대와 택지 개발로는 공기업과 건설사 등 개발업자만 이득을 볼 뿐 주거안정을 이룰 수 없다”며 “2차 로드맵에서는 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 임대차 의무등록제 및 임대소득세 부과 등 세입자 보호조치가 반드시 포함돼야 한다”고 지적했다. 참여연대도 논평을 통해 “임대차 안정화 및 세입자 보호대책이 연기된 것은 문재인 정부가 주거정책에 있어 민간에 적극 개입하는 것을 얼마나 주저하고 있는지를 보여주는 단적인 예”라고 꼬집었다. 다주택자들의 혼란도 계속되고 있다. 이미 다주택자 양도소득세 중과가 내년 4월부터 시행이 예정된 가운데 집을 팔아야 할지, 임대사업자로 등록해야 할지 갈피를 못 잡고 있는 것이다. 김은진 부동산 114 리서치센터 책임연구원은 “임대사업자 인센티브 대책이 로드맵에서 빠지면서 다주택자들의 의사결정이 차질을 빚게 됐다”며 “시장 불확실성이 해소되지 못한 만큼 이번 로드맵이 최근 다시 상승폭이 커지고 있는 서울 아파트값의 상승 흐름을 억제하기에는 파급력이 크지 않을 것”이라고 전망했다.
- 표지 이야기
![[주목! 이 사람]최창우 전국세입자협회 대표 “국회의원 45%는 세입자로 뽑아야”](https://img.khan.co.kr/newsmaker/c/100x74/1158/20160105_08.jpg)
- [주목! 이 사람]최창우 전국세입자협회 대표 “국회의원 45%는 세입자로 뽑아야”(2015. 12. 29 18:17)
- 2015. 12. 29 18:17 사회
- 최창우 전국세입자협회 대표 / 경향신문 자료사진 국회의원에도 세입자 할당제가 필요하다. 최창우 전국세입자협회 대표(58)의 생각이다. “서민들의 주거권을 위해서 국회의원들이 도대체 뭘 하는지 모르겠어요. 인구로 따지면 집 가진 사람이 55%, 세입자가 45%예요. 그럼 그 비례대로 국회의원을 뽑았으면 좋겠어요. 300명 중 135명은 세입자로 뽑고, 집 가진 사람 중 다주택자는 아주 적으니 5명 이내로 제한하고. 그렇게 할당을 해서 뽑았으면 좋겠어요.” 세입자 수는 전국 2300만명. 대다수의 세입자들이 주거문제로 고통받는다. 그러나 정부는 불난 데 기름 붓는 격으로 세입자들의 고통을 증가시키는 정책만 남발했다. 부동산시장 부양이라는 명목으로 통과시킨 ‘부동산 3법’이 대표적이다. 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이득금 환수 금지, 재건축 때 3주택까지 분양 허용. 집값과 전셋값이 올라갈 게 뻔한 정책이었다. “세입자를 투명인간 취급한 거죠. 정책의 대상이 아니라 정책의 희생양이니까. 정부는 우리들을 희생해서 부동산시장 부양의 불쏘시개로 쓴 거예요.” 부동산 3법이 전셋값 인상으로 이어져 서민들의 주거난을 심화시킬 것이라는 지적에 정부 측은 부동산시장이 활성화되면 전세물량도 늘어 전셋값이 떨어질 것이라고 말했다. 물론 결과는 정반대였다. “한마디로 거품 유지해서 임대인, 건설업자 이익을 보전하는 방안인데 사실 1970년대 사고죠. 부동산을 빼고 경제를 활성화시키는 방법을 모르는 거예요.” 야당인 새정치연합이 세입자들을 보호하겠다고 내놓은 대책은 계약갱신청구권. 임차인이 임대인에게 1회에 한해서 전월세 계약갱신을 청구할 수 있도록 권리를 부여하는 것이다. 전월세 계약기간 2년 후, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 집주인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다. 그러면 집주인이 4년 동안 전세나 월세를 올릴 수 없다는 것. 그러나 최 대표는 “4년 후에 큰 폭으로 또 올리면 그 때는 어떡하나요?”라고 반문한다. 최 대표 또한 세입자로 3년 전 임대인이 전셋값을 50% 올려달라고 해 겨우 대출을 받아 전셋값을 올려준 적이 있다. 그 빚을 아직도 갚고 있다. 최 대표는 무엇보다 전월세 상한제가 도입돼야 한다고 말했다. “전월세 상한제가 필요없다는 사람들이 대는 논리 중 하나가 전월세가 지난해 평균 3%밖에 안 올랐다는 건데요. 이건 케이스 바이 케이스에요. 안 올리는 임대인도 있고, 30%, 50%씩 올리는 임대인도 있어요. 물가상승률 이상으로 전월세를 올리지 못하게 하는 상한제가 당연히 도입되어야 합니다.” 전월세 상한제는 정의당 서기호 의원이 입법 발의했다. “서기호 의원이 전국세입자협회와 협의해 임차료 증액 한도를 연 3.3% 이하로 하고 임대차계약기간을 2년에서 3년으로 연장하면서 최초 1회에 한해 계약 갱신권을 보장하는 법안을 발의했지만, 19대 국회에서 전혀 논의가 안 되고 있습니다.” “주거는 기본권 중의 기본권이지요”라는 최 대표는 주거권은 ‘머물 권리’라고 말했다. 그러나 현행 주택임대차보호법은 세입자의 ‘강제 이주’를 합법화한 법일 뿐이다. 한국 사회는 주거권이 없는 사회이며, 주거권을 찾는 건 당사자들이 뭉쳐야만 가능하다는 게 최 대표의 생각이다. “주거로 고통받는 2300만 세입자들, 집 때문에 결혼하지 못하는 젊은 세대들, 옥탑방과 고시원의 열악한 주거환경에서 고통 받는 사람들, 이들이 함께 뭉치는 수밖에 없어요. 우리가 모여 본때를 보여주는 수밖에 없는 거지요.”
- 주목! 이 사람
![[주목! 이 사람]최창우 전국세입자협회 대표 “국회의원 45%는 세입자로 뽑아야”](https://img.khan.co.kr/newsmaker/c/100x74/1158/20160105_08.webp)
레이디경향(총 18 건 검색)
- 집주인 실거주 ‘증명’ 안 되면…세입자 나가라 못 한다
- 2024. 10. 18 08:00 재테크
- 엄정숙 변호사 “집주인 실거주 증명되지 않으면 계약갱신 거절 불가” 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절하기 위해서는 실거주 계획이 명확하게 증명되어야 한다. 픽사베이 계약 만료가 다가오자 집주인은 자신과 가족이 해당 아파트에 실제 거주할 계획이라며 세입자의 계약갱신 요구를 거절했다. 그러나 세입자들은 집주인의 실거주 의도가 진정성이 없다고 주장하며 갱신을 요구했으나 받아들여지지 않았다. 16일, 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 최근 대법원 판례(2022다279795 건물인도)를 해설하며, 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절하기 위해서는 실거주 계획이 명확하게 증명되어야 한다고 강조했다. 엄 변호사는 “집주인이 실거주 의사를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절하려면, 그 의사가 단순한 표명에 그쳐서는 안 되고 실제로 거주할 계획이 진정성 있게 증명되어야 한다”며 “대법원이 집주인의 실거주 의사를 철저하게 검토해야 한다는 판결을 내렸다”고 설명했다. 다시 말해 집주인은 자신과 가족이 해당 아파트에 실제로 거주할 계획이었으므로, 주택 임대차보호법에 따라 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 주장했다. 반면 세입자들은 집주인이 거주 의사를 진정성 있게 증명하지 못했고, 계약갱신을 거부할 정당한 사유가 없다고 맞섰다. 엄 변호사는 “집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 요건으로서 ‘실제 거주 의사’가 중요한 쟁점”이라고 설명했다. 이 사건에서 원심은 집주인의 거주 의사에 개연성이 있다고 보고 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 집주인의 손을 들어주었다. 집주인이 명백하게 모순되는 행동을 보이지 않았다는 점을 이유로 집주인의 갱신 거절을 적법하다고 판단했다고 설명했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 집주인의 실거주 의사를 더 면밀하게 검토해야 한다고 보았다. 단순히 집주인이 거주할 계획을 밝힌 것만으로는 충분하지 않고, 그 의사가 진정성 있는지를 입증할 책임이 집주인에게 있다고 판결했다. 이에 따라 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했다. 엄 변호사는 이번 대법원 판결의 근거가 된 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항과 제8호를 설명했다. “주택 임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자가 계약갱신을 요구할 권리를 보장하면서, 집주인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있다”며 “그러나 제8호는 집주인이 실제로 거주할 의사가 있을 때, 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외를 허용하고 있다”고 밝혔다. 이번 판례에서 가장 중요한 점은 집주인의 실거주 의사에 대한 증명 책임이다. 집주인이 단순히 거주할 계획을 언급하는 것만으로는 충분하지 않다. 실제로 거주하려는 의사가 진정성 있게 입증되지 않으면 계약갱신 거절은 불가하다. 이번 판례에 대한 보다 자세한 해설은 유튜브 채널 ‘법도TV’에서 엄정숙 변호사의 영상을 통해 확인할 수 있다.
- 계약 기간 중 세입자 사망?…‘이렇게 대처’
- 2024. 06. 27 06:00 재테크
- - 세입자 사망 시 임대차계약은 유지됨 - 상속인 확인과 보증금 반환 절차가 중요 - 상속인을 확인할 수 없을 때는 법원 공탁이 필요 세입자의 사망 시 임대차계약이 자동으로 종료되지 않는다. 상속인 확인과 보증금 반환 절차를 명확히 이해하고 대처해야 한다. 픽셀이미지 “세입자가 갑작스럽게 사망해 어떻게 대처해야 할지 막막한 상황입니다. 임대차계약이 자동으로 종료되는지, 보증금을 언제 반환해야 하는지 몰라 혼란스럽습니다. 특히 상속인을 확인하는 절차와 법적 책임이 복잡해 어려움을 겪고 있습니다.” 주택 임대차에서 세입자가 사망한다면 집주인은 법적 책임과 절차에 대해 혼란이 생길 수 있다. 전문가들은 세입자의 사망 시 임대차계약이 자동으로 종료되지 않는다는 점을 강조하며, 상속인 확인과 보증금 반환 절차를 명확히 이해하고 대처해야 한다고 조언했다. 26일 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “세입자가 사망하더라도 임대차계약은 그대로 유지되며, 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계받게 된다”며 “집주인은 상속인의 요청에 따라 중도해지를 허락하거나 거절할 수 있고 이 경우에도 계약 만료일까지 임대차계약을 유지해야 한다”고 설명했다. 이어 “상속인을 확인할 수 없거나 합의가 이루어지지 않을 경우 법원에 공탁하는 방법도 고려해야 한다”라고 조언했다. 상속인이란 세입자의 권리와 의무를 이어받는 법적 관계인을 의미한다. 마찬가지로 사망한 세입자의 상속인은 세입자가 남긴 재산과 함께 임대차계약도 승계받게 된다. 즉 세입자가 사망하더라도 임대차계약은 그대로 유지된다는 뜻. 이는 세입자의 상속인이 세입자의 권리와 의무를 승계받아 세입자가 되기 때문이다. 다만 상속인은 집주인에게 임대차계약의 중도해지와 보증금 반환을 요청할 수 있다. 이때 집주인은 중도해지를 허락하거나 거절할 수 있으며, 거절할 경우 계약 만료일에 맞춰 보증금을 반환하면 된다. 따라서 집주인은 상속인의 요청에 대한 법적 대응을 잘 이해하고 대처하는 것이 중요하다. 상속인에게 보증금을 반환할 때는 상속인임을 확인할 수 있는 서류를 받아야 한다. 주로 필요한 서류는 망인(사망한 세입자) 기준 기본증명서와 가족관계증명서로, 이를 통해 1순위 상속인을 확인할 수 있다. 또한, 상속인들의 협의된 요청서와 인감증명서를 함께 받아야 한다. 엄 변호사는 “간혹 상속인 중 한 명이 보증금 전부를 자신에게 지급해달라고 요청할 수 있지만, 나머지 상속인들의 동의 없이 보증금을 반환하면 법적 분쟁이 발생할 수 있다”며 “따라서 반드시 모든 상속인의 동의를 받아야 한다”고 강조했다. 만약 상속인을 확인할 수 없거나 상속인 간 합의가 이루어지지 않을 경우, 집주인은 법원에 보증금을 공탁할 수 있다. 공탁은 집주인의 전세금반환 의무에 대한 법적 책임을 다하고, 상속인 간의 분쟁을 피할 수 있는 안전하고 합리적인 방법이다. 공탁을 통해 집주인은 상속인이 나중에 나타나더라도 법적 분쟁을 피할 수 있다. 이는 법적 안정성을 확보하고, 상속인 간의 분쟁에 휘말리지 않기 위해 중요하다. 엄 변호사는 “세입자가 사망하더라도 임대차계약이 유지된다는 점을 명심해야 하며, 상속인에게 보증금을 반환할 때는 모든 상속인의 동의를 받아야 한다”며 “상속인을 확인할 수 없을 때는 법원에 공탁하는 것이 안전한 방법”이라고 조언했다. 이러한 절차를 통해 집주인은 법적 책임을 다하고, 세입자의 사망으로 인한 혼란을 최소화할 수 있다. 따라서 법적 절차와 대응 방안을 명확히 이해하고 실행하는 것이 중요하다.
- 세입자 ‘1년 계약’…2년 거주할 수 있다
- 2024. 06. 24 10:55 재테크
- - 주택임대차 계약이 2년 미만일 경우 명도소송 어려워 전문가들은 집주인과 세입자가 분쟁인 명도소송을 제기하기 전 반드시 계약 해지 요건을 충족해야 한다고 조언한다. “개인 사정이 생겨 세입자에게 집을 비워달라고 했는데, 그들이 나가지 않겠다고 합니다. 명도소송을 준비하고 있었는데, 소송이 불가하다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 임대차 기간이나 갱신 문제에 대해 제대로 알지 못해 큰 실수를 한 것 같습니다.” 명도소송을 준비하거나 이미 진행 중인 건물주들이 소송의 요건을 정확히 알지 못해 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생하고 있다. 전문가들은 명도소송을 제기하기 전 반드시 계약 해지 요건을 충족해야 한다고 조언한다. 24일 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “명도소송을 하려면 임대차 계약이 차임연체나 계약 기간종료 등의 사유로 해지되어야 한다”며 “건물주들이 이러한 요건을 정확히 알지 못해 불필요한 소송을 진행하는 경우가 많다”고 전했다. 이어 “법률 요건을 충족하지 않는 명도소송은 결국 성립되기가 어려워 사전에 철저한 확인이 필요하다”고 조언했다. 명도소송이란 건물주가 임차인을 상대로 건물의 명도를 요구하는 소송이다. 이를 위해서는 임대차 계약이 해지 또는 종료된 상황이어야 한다. 계약해지 요건 성립이 어려운 첫 번째 경우는 주택임대차 계약 기간이 2년 미만일 때다. 주택 임대차보호법 제4조 제1항은 ‘기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다. 이 법은 강행규정으로, 세입자는 1년 계약을 했더라도 2년을 거주할 수 있다. 엄 변호사는 “집주인이 1년 만료 시 세입자에게 퇴거를 통보해도, 세입자가 2년 거주를 주장하면 명도소송을 제기할 수 없다”면서도 “다만, 세입자가 1년 만료를 인정한다면 기간만료 시 퇴실하여야 하고, 이 경우 집주인은 명도소송을 할 수 있게 된다”고 말했다. 두 번째로 계약해지 여부를 착각할 수 있는 경우는 임대차 계약이 갱신된 경우다. 집주인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 세입자에게 해야 한다. 법률로 규정한 기간 내에 통지하지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신된다. 가령 집주인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절 통지를 한 경우에는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어, 법적 효력이 없는 갱신거절 통지는 명도소송을 어렵게 만든다. 다시 말해 묵시적 갱신이 된 이후에 뒤늦게 갱신거절 통지를 하여도 그 통지는 법적 효력이 없다는 의미다. 마지막으로 법적 요건을 충족하지 않는 임대료 연체가 있을 때다. 먼저 주택의 경우 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 상가의 경우 3기의 임대료를 연체했을 때만 계약 해지가 가능하다. 월세 또는 임대료를 며칠 늦게 지급한 것만으로는 연체 해지 사유가 되지 않는다. 가령 주택 임대차보호법에서 규정하고 있는 ‘세입자가 2기의 월세를 연체한 경우’의 법적 의미는 월세 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때를 의미하는 것이다. 월세를 며칠 늦게 지급한 것만으로는 횟수를 더해서 판단하지 않는다. 따라서 세입자가 월세를 며칠씩 늦게 지급한 횟수가 2회라고 해도 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달하지 않았다면 월세연체 해지를 할 수 없다. 엄 변호사는 “명도소송을 제기하려면 차임 연체액의 합산이 2기분 이상에 도달해야 한다”며 “며칠씩 늦게 지급한 횟수가 2회 이상이라고 해도, 차임 연체액이 총액수가 2기분 이상에 도달하지 않았다면 차임 연체로 인한 계약 해지를 할 수 없다”고 설명했다.
- “세입자가 버틴다”…건물주의 세 가지 대처
- 2024. 04. 09 07:25 재테크
- 명도소송 계약해지, 점유이전금지 가처분 그리고 승계집행문부여 절차 잊지 말아야 명도소송을 처음 제기하는 건물주라면? 전문가들은 명도소송은 소송을 제기하기 전부터 완료 후까지 지켜야 할 절차를 잘 숙지해야 한다고 말한다. 픽사베이 계약을 위반한 세입자, 내 집에서 나가지 않고 버틴다면? 집주인이나 건물주는 명도소송(건물을 비워달라고 청구하는 소송)을 할 수밖에 없다. 법적 절차에 익숙하지 않은 경우 작은 실수가 소송 전체를 망치는 경우도 생긴다. 집주인과 건물주가 주의해야 할 명도 소송 절차는? 명도소송을 처음 제기하는 건물주들은 소송 전부터 혼란을 겪기 쉽다. 전문가들은 명도소송은 소송을 제기하기 전부터 완료 후까지 지켜야 할 절차를 잘 숙지해야 한다고 당부했다. 8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “법적인 분쟁을 처음 겪는 사람들은 소송을 앞두고 두려운 마음과 부족한 정보 탓에 절차 진행에 미숙한 점이 많다”며 “마찬가지로 명도소송 역시 건물주가 지켜야 할 절차를 잘 숙지하지 못해 낭패로 이어지는 경우가 적지 않다”고 지적했다. 이어 “만약 건물주가 명도소송을 진행한다면 소송 전부터 집행단계까지 3가지 사항을 주의해야 한다”고 조언했다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 ‘법도 명도소송센터’의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다. 명도소송 시작 전 건물주들이 흔히 실수할 수 있는 부분 중 하나는 세입자와의 계약 해지를 잊는다는 점이다. 세입자가 잘못했으니 계약이 자동으로 해지됐다 착각하기 쉽다는 말. 하지만 계약 관계는 상대방에게 의사를 전달해야 효력이 발생하는 만큼 세입자가 잘못을 저지른 순간에도 해지 의사를 명확히 전달해야 법률상 효력이 인정된다. 엄 변호사는 “명도소송이 성립되는 전제조건은 반드시 계약이 해지된 후 제기할 수 있다”며 “세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 계약 관계가 해지된 것은 아니다”라고 강조했다. 해지 통보의 방법으로는 내용증명을 통한 의사전달이 가장 효과적이지만, 상황이 여의치 않을 때는 통화녹취, 문자 메시지, 카카오톡 메시지, 이메일 등 다양한 방법으로 의사를 전달할 수 있다. 다만 의사표시가 법률상 효력을 인정받으려면 상대방에게 도달되어야 하고 문자, 카카오톡, 이메일 등 메시지 형태의 의사표시는 상대방이 답변해야 의사표시 증거로 채택되기 때문에 어떤 통보 방법이라도 소송 전 상대방에게 의사표시가 확실히 전달됐는지 확인해야 한다. 소송 전 주의사항을 확실히 확인했더라도 건물주가 주의해야 할 점은 여전히 남아있다. 명도소송이 진행되는 과정에서 세입자가 한 악의적인 행동이 소송 진행을 어렵게 만들 수 있기 때문. 가령 명도소송 과정 중 세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘기는 사례가 적지 않다. 단순히 점유자가 달라진 것뿐 이라고 생각하기 쉽지만, 명도소송 후 제기할 강제집행에서 상당한 악영향을 끼칠 수 있다. 엄 변호사는 “강제집행은 판결문에 명시된 사람을 대상에게만 진행할 수 있는 절차”라며 “세입자 가운데는 이러한 점을 악용하는 사례가 있어 판결문이 무용지물이 되는 최악의 결과가 생기기도 한다”고 우려했다. 따라서 명도소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차도 함께 신청한다면 강제집행 시 점유권 변경으로 인한 피해를 예방할 수 있다. 점유이전금지 가처분이란 법원이 세입자에게 명도소송 중 점유자를 함부로 변경하지 말 것을 명령하는 가처분 절차다. 마지막으로 명도소송이 끝난 후 세입자가 고의로 점유자를 바꾸는 경우를 우려하는 건물주들이 적지 않다. 명도소송 판결을 위해 기다려온 시간과 비용이 상당했기에 혹여나 소송을 다시 제기해야 하는 건 아닌지 두려운 마음이 생기기 마련이다. 하지만 명도소송 중이 아닌 이미 판결이 나온 이후에 점유자가 변경된 경우라면 걱정할 필요는 없다. 엄 변호사는 “명도소송이 모두 끝난 후에 점유자가 달라진 경우에는 현 점유자를 특정해 법원에 승계집행문부여 신청 절차를 밟아야 한다”며 “법원으로부터 승계집행문이 발급된다면 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있는 상황에서도 문제없이 강제집행을 할 수 있다”고 덧붙였다.
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