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‘실거주 3년 유예’ 본회의 통과…‘전세사기특별법’은 부의 불발

2024. 02. 29 21:18경제 심윤지 기자

... 번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다. 여야는 앞서 지난 19일 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 데 잠정 합의했다. 야당은 ‘실거주 의무 폐지가 갭투기와 주택가격 상승을...

‘실거주 의무 3년 유예’ 본회의 통과…전세사기특별법 개정안은 부의 불발

2024. 02. 29 17:12경제 심윤지 기자

... 번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다. 여야는 앞서 지난 19일 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 데 잠정 합의했다. 야당은 ‘실거주 의무 폐지가 갭투기와 주택가격 상승을...

전세사기 피해

실거주 의무 3년 유예 법안, 국회 국토위 법안소위 통과

2024. 02. 21 19:33경제 이주영 기자

... 아파트 단지 전경. 조태형 기자 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 법안이 21일 국회 국토교통위원회 법안소위원회를 통과했다. 여야는 이날 국토위 국토법안소위원회를 열어 이...

실거주의무아파트

여야 합의 ‘실거주 의무 3년 유예’, 국회 국토위 소위 통과

2024. 02. 21 10:52정치 문광호 기자

... 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 데 잠정 합의한 바 있다. 여야가 합의 의결한 주택법 개정안은 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하는...

스포츠경향(총 3 건 검색)

임대인이 실거주 의사 구체적으로 입증해야…대법원 첫 판결

2023. 12. 26 21:15 생활 김문석 기자

정인숙 변호사 “임차인의 주거권의 안정을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 입법취지를 살렸다” 법무법인(유한) 한별 정인숙 변호사 임대인이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신 요청을 거절하려면 실거주 의사를 직접 증명해야 한다. 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 임대인(집주인) A씨가 임차인 B씨 부부를 상대로 낸 건물인도 소송에서 원고 승소로 판결한 원심판결을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 26일 밝혔다. 1·2심 재판부는 임대인의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 “A씨는 갱신거절 기간이 만료되기 전까진 본인 가족이 실거주할 것이라고 얘기하다가 소송을 제기한 후 노부모가 실거주할 것이라며 말을 바꾼 점, A씨와 자녀들이 제주 생활을 청산하였다거나 청산을 준비 중이라는 사실이 드러나지 않은 점 등을 고려하면 원고 측 실거주 계획이 과연 진실한 것인지 전혀 의문이 없는 것은 아니지만 원고가 주장하는 실거주 계획에는 개연성이 있고, 원고가 가족관계나 부동산 소유 현황에 관하여 거짓말을 하면서 실거주 요건 조항 해당사유를 억지로 꾸며냈다든가, 아파트를 임대하거나 매도하려 하는 등 실거주계획과 명백히 모순되는 행위를 한 사정도 찾을 수 없어 원고의 갱신거절은 적법하다”며 “실거주계획이 변경될 여지가 있고 사생활의 영역이므로 임대인의 입장에서는 구체적인 경위를 임차인에게 설명하기 어려운 사정이 있을 수 있다. 사후변동 가능성까지 고지하게 한다든지, 추후 실제 변동 사항을 임차인에게 납득시킬 정도로 구체적으로 설명하는 것은 사생활의 지나친 공개를 강요하는 것이 될 수 있다”고 판결했다. 하여 임대인의 손을 들어줬다. 대법원은 1·2심 재판부와는 다른 판단을 내렸다. 대법원은 앞으로 임대인이 세입자의 계약갱신권을 거절할 때 ‘실제 거주하려는 의사’가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증해야 한다고 하며 실거주 의사 유무 판단시 했다. 대법원은 “임대인의 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교를 비롯한 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부까지 종합적으로 판단해야 한다”고 판결하며 이 사건에서 임대인의 실거주 의사가 충분히 입증되지 않았다고 보아 임차인의 손을 들어줬다했다. 이번 판결은 실거주 의사를 임대인이 입증해야 한다면서 구체적 기준을 제시한 첫 판결이다. 집주인이 실거주를 이유로 마음대로 임차인의 계약갱신을 거절해서는 안 된다는 취지다. 이번 사건의 임차인 담당 변호사인 법무법인(유한) 한별의 정인숙 변호사는 “주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호에서는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 사유로 들고 있는데, 이 사건의 1심 판결에서는 임대인이 실거주 의사를 갖게 된 경위와 실거주 계획을 구체적으로 임차인에게 설명하게 하는 것은 사생활의 지나친 공개를 강요하는 것이 될 수 있다고 하며, 임대인이 해당 주택을 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 임대인의 실거주 의사와 명백히 모순되는 행위를 한 사정이 없다면 임대인의 실거주의 의사를 인정할 수 있다고 하여 임대인의 실거주 의사의 입증 정도를 매우 약하게 보았습니다. 그러나 대법원은 임대인의 실거주 의사의 입증 책임이 임대인에게 있다는 것을 인정하면서 그 입증 정도를 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 행위만으로 판단하는 것이 아니라 ‘임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정’을 종합하여 실거주의 의사를 판단할 수 있다고 하여 임대인의 실거주 의사의 입증 정도를 매우 높게 보아 임차인을 보호하고, 임차인의 주거권의 안정을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 입법취지를 살렸다는 점에서 이 판결은 큰 의미가 있습니다”라고 말했다.

국토장관 후보자 “실거주 의무는 여름에 썼던 약, 겨울엔 거둬야”

2023. 12. 22 13:05 생활 손재철 기자

국토장관 후보자 “실거주 의무는 여름에 썼던 약…겨울엔 거둬야” 근 부동산 시장 침체와 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 전국 곳곳에서 불거진 가운데 박상우 국토교통부 장관 후보자는 ‘옥석 가리기’가 필요하다는 입장을 20일 밝혔다. 또한 실거주 의무는 폐지돼야 한다는 입장도 거듭 밝혔다. 그는 “실거주 의무를 둔 것은 과열된 시장에서 투기를 막기 위한 것이었다”며 “지금은 시장 상황이 그렇지 않기 때문에 여름에 쓴 약은 겨울에는 거둬들여야 한다”고 말했다. 그러면서 “국회에서 합리적 대안을 포함해 여러 가능성을 모색해 주면 좋겠다”고 했다. 박 후보자는 “전세를 끼고 집을 사는 게 투기도 있겠지만, 주거 사다리의 중요한 한 부분”이라며 “내가 다 사서 들어갈 수 없을 때는 전세라도 끼고 뒀다가 돈을 모아서 들어가는 게 우리 사회에 있는 주거 사다리의 한 부분”이라고 말했다. 이에 대해 야당에선 “갭투자로 깡통전세와 전세사기가 발생했는데 장관 후보자의 발언은 무거울 필요가 있다”(민주당 조오섭 의원)는 비판도 나왔다. 양가 상한제 주택의 실거주 의무에 대해선 폐지 필요성을 밝히며, 갭투자(전세 낀 주택 매매)는 주거 사다리의 한 부분이기도 하다고 강조했다. 아울러 박 후보자는 이날 국회 국토교통위원회 인사청문회에서 “PF가 무리하게 이뤄진 사업장들이 경기가 가라앉으며 유동성 위기를 겪고, 잘못하면 연쇄 부도라든지 건설시장의 큰 타격이 우려된다는 지적이 많이 있다”며 “보고를 받아보니 정부도 그런 우려를 하는 것 같다”고 말했다. 이어 “국토부와 금융당국이 긴밀히 협의해 문제를 최소화하겠다”며 “기본 원칙은 옥석은 가려야 한다는 것”이라고 했다. 박 후보자는 “무조건 다 살리려 하면 안 되고, 악성이거나 밑 빠진 독에 물 붓는 사업장은 정리하되 충격이 적도록 제3자가 인수하는 방식을 쓰면 될 것 같다”고 말했다.

[로앤톡] “실거주한다던 임대인이 집을 다른 사람에게 임대했어요”

2023. 09. 01 05:45 생활 윤예림 외부기고자

법무법인 길도 윤예림 변호사 내 집 하나 마련하는 것이 서민의 평생 꿈이고, 이 꿈이 이루어지기 전까지는 임차인으로 집을 빌려 거주할 수밖에 없다. 보통 임대차기간은 2년으로 정하고, 이제 짐 좀 정리하고 살만하다, 싶을 때 임대차기간이 끝나는데, 이때부터는 임대인의 처분만을 바라보게 되고, 계약 연장이 되지 않으면 새집을 구하러 또 발품을 팔아야 한다. 임차인으로서는 이 상황이 서럽다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 규정하고 있다. “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”라고 정하고 있다. 단, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우와 같이 임차인이 임대인과의 신뢰 관계를 해할 행위를 하였다면 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있고, 임대인이나 임대인의 직계존속, 비속이 거주해야 할 경우에도 거절할 수 있다. 만약 임대인이 실거주하겠다고 하면서 임차인의 계약갱신청구를 거절하였는데, 알고 보니 다른 임차인에게 임대하였다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있는데, 손해배상액은 1) 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액 2) 임대인이 제삼자에게 임대해 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3) 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 한다. 계산 시 전세보증금만 있고, 월 차임이 따로 없다면, 전·월세 전환율에 따라 보증금을 월세로 전환해야 한다. 법정 전·월세 전환율은 대통령령으로 정하는 비율(10%)과 한국은행에서 공시한 기준금리(1.25%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율(3.25%) 중 더 낮은 비율에 따른다. 그렇다면 3.25%를 적용해 월세를 계산하게 되는 것이다. 전세보증금 × 3.25% × 1/12을 하면 월 차임을 산정할 수 있고, 위 3가지 금액을 모두 계산하여 그중에서 가장 큰 금원을 손해배상액을 구할 수 있는 것이다. 예를 들어 4억 원에 임차인 A가 임대인 B의 집에 임차하여 살고 있었는데, 임대인 B가 실거주를 이유로 임차인 A의 계약갱신청구를 거절하였고, 그 뒤 새로운 임차인에게 5억 원에 전세를 주었다면, 임차인 A의 월 차임은 약 108만 원(4억 원×3.25%×1/12), 새 임차인은 약 135만 원(5억 원×3.25%×1/12)이고, ① 324만 원(108만 원×3개월)과 ② 648만 원[(135만 원–108만 원) × 24개월]과 ③ 갱신 거절로 입은 손해(이사비용, 이자 납부 등) 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있는 것이다. 이러한 손해배상은 임차인이 명확하게 계약갱신청구를 하였는데, 이를 임대인이 실거주를 이유로 거절하였을 경우 이러한 손해배상이 가능한 것이지, 임차인의 계약갱신청구가 불명확하다거나, 임대인이 실거주가 아닌 다른 사유로 거절하였다면 이와 같은 손해배상은 성립되지 않는다. 주택임대차보호법 시행령에 따르면 임대인의 실거주 때문에 계약이 갱신 거절된 임차인은 해당 임대차 목적물의 임대차계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있다. 주민센터 등과 같이 확정일자 부여기관에 방문해 임대차 정보제공 요청서를 작성하여 임대인 또는 가족의 실거주 여부를 확인할 수 있는 것이다. 임대인으로서는 임차인이 계약갱신청구에 대해 정당한 사유 없이 거절하였다가 꽤 큰 손해를 입을 수 있다. 임대인이 피치 못할 사정이 발생하였을 때는 적당한 선에서 보상을 하고 계약갱신을 거절할 수도 있으니, 임차인을 속이면서까지 괜히 새로운 임대차계약을 맺는 우를 범하지 말아야겠다.