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경향신문(총 1,450 건 검색)

여의도 한양아파트 56층 주상복합으로 재건축: 2024. 12. 24 11:15경제 송진식 기자; ... 후 여의도 한양아파트 조감도. 서울시 제공 여의도 한양아파트가 신속통합기획을 통해 초고층(56층)으로 재건축된다. 서울시는 지난 23일 열린 제9차 정비사업 통합심의위원회에서 ‘여의도 한양아파트...

국토부 “1기 신도시 재건축 이주, 시장 자율에 맡겨도 충분”: 2024. 12. 19 16:35경제 심윤지 기자; ... 이러한 내용을 담은 1기 신도시 이주 대책을 19일 발표했다. 정부가 지난달 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구는 총 3만7266가구 규모다. 분당 1만948가구, 일산 8912가구, 평촌 5460가구, 중동...; 신도시재건축아파트분당국토교통부부동산 시장은 지금

우리 동네 재개발·재건축 현황 더 쉽게…서울도시공간포털 개편: 2024. 12. 18 11:15지역 윤승민 기자; ... 설명했다. 도시 메뉴에는 열람공고, 결정고시, 지구단위계획 등을, 건축·주택 메뉴에는 재개발·재건축 사업과 주택·건축 및 부동산 정보를 담았다. 도시계획 알림서비스 범위도 확대했다. 현재는 서비스...; 부동산 시장은 지금

서울 목동 8·12·13단지 재건축 ‘속도’: 2024. 12. 17 20:49지역 윤승민 기자; ... 서울시는 제13차 신속통합기획 정비사업 등 특별분과위원회에서 목동 8단지와 12·13단지의 아파트 재건축 관련 정비계획 결정·경관 심의안을 각각 수정 가결했다고 17일 밝혔다. 서울지하철 5호선 목동역과; 부동산 시장은 지금

스포츠경향(총 35 건 검색)

[스경X현장] “로제 이어 주목받길” 김다현, 재건축 ‘아파트’로 글로벌 도약: 2024. 12. 18 16:31 연예 김원희 기자; 가수 김다현이 18일 오후 서울 영등포구 롯데시네마 영등포점에서 열린 ‘아파트’ 리메이크곡 발표 쇼케이스에서 포즈를 취하고 있다. 연합뉴스 ‘트로트 신동’에서 성숙함으로, 가수 김다현이 새로운 매력을 예고했다. 김다현의 신곡 ‘아파트’ 발매 쇼케이스가 18일 서울 영등포구 롯데시네마에서 진행됐다. 이날 오후 6시에 김다현의 ‘아파트’는 원곡인 윤수일의 ‘아파트’를 Z세대 감성으로 재해석한 곡이다. 원곡 가사를 바탕으로 EDM 사운드와 일렉트릭 기타 사운드로 새로운 노래를 탄생시켰다. 한국어 버전과 영어 버전으로 발매되며, 이후 일본어와 중국어 버전으로도 공개될 예정이다. 다국어로 발매되는 만큼, 김다현은 이날 글로벌 진출에 욕심을 전했다. 쇼케이스장에는 수십 명의 팬클럽 회원이 자리해 박수와 함성으로 응원했다. 가수 김다현이 18일 오후 서울 영등포구 롯데시네마 영등포점에서 열린 ‘아파트’ 리메이크곡 발표 쇼케이스에서 포즈를 취하고 있다. 연합뉴스 김다현은 “재건축한 새 ‘아파트’를 들려드릴 수 있어서 너무 행복하고 감사하다. 새 아파트 집들이에 함께 해준 팬들도 감사하다. 오늘은 무거운 분위기보다 재밌고 밝고 즐거운 시간 되길 바란다”고 소감을 전했다. 이날 뮤직비디오를 통해 공개된 김다현의 ‘아파트’는 원곡을 전혀 떠올릴 수 없는, 김다현의 말대로 리모델링이 아닌 재건축한, 완전히 새로운 노래의 탄생을 알렸다. 원곡 멜로디 대신 EDM 장르의 빠른 비트를 바탕으로 한 새 멜로디에, 랩 피처링까지 곁들어졌다. 현장에서 무대 또한 공개, 김다현은 복고풍 안무를 소화해내며 신나는 무대를 꾸몄다. 가수 김다현이 18일 서울 영등포구 롯데시네마에서 진행된 신곡 ‘아파트’ 발매 쇼케이스에서 무대를 선보이고 있다. 그레인엔터테인먼트 제공 김다현은 “처음에 ‘아파트’ 곡을 리메이크해 보면 어떠냐고 연락을 받고 회사와 상의를 했는데, 지금 로제의 ‘아파트’도 사랑받고 있어 타이밍이 좋을 것 같았다고 생각했다. 윤수일 선배님과는 연락해보지는 못해 조언을 못 받아 봤지만, 워낙 유명한 곡이라 저도 좋아했고, 요즘 스타일로 만들 수 있다는 것이 좋다고 생각했다”고 리메이크 이유를 전했다. 이어 “제가 ‘도전의 아이콘’이라 새로운 모습을 보여주는 것에 중점을 뒀다. 180도 바뀐 모습을 새롭게 보여드리는 것에 초점을 맞췄다. 옛날 노래를 요즘 스타일로 바꿔서 새롭게 듣는 분들께 다가갈 수 있다는 걸 보여주고 싶다”고 기대를 당부했다. 성숙한 매력 또한 이번 ‘아파트’를 통해 보여줄 새로운 모습이다. 가수 김다현이 18일 오후 서울 영등포구 롯데시네마 영등포점에서 열린 ‘아파트’ 리메이크곡 발표 쇼케이스에서 포즈를 취하고 있다. 연합뉴스 김다현은 “지난 활동보다 성숙해진 모습을 담았다. 아직 어리지만, 한살 한살 나이를 먹고 있고 좀 더 성숙한 모습을 보여주고 싶다. 또 다른 매력을 보여줄 수 있을 것”이라며 “한국에서 트로트 가수로 활동을 계속하고 있지만, 일본을 시작으로 세계적으로 많이 사랑받는 가수가 될 수 있게 다양한 도전을 하고 있다. 다 잘되고 성공할 순 없겠지만, 실패하면서 겪는 것도 하나의 과정이라고 생각한다”고 밝혔다. 그러면서 “이번 ‘아파트’는 영어 버전도 준비했기 때문에, 로제의 ‘아파트’ 이어서 주목받길 바란다. 새로운 변화가 되지 않을까”라고 남다른 각오를 전했다. 마지막으로 김다현은 “어떤 반응이 올지 예상은 잘 안 된다. 그렇지만 신곡으로 ‘역시 도전의 아이콘이다’, ‘팔색조 매력을 가지고 있다’는 얘기를 듣고 싶다. 평소에도 노래할 때 다양한 스타일에 도전하고 있어서 그런 부분을 알아주셨으면 하는 바람”이라고 말했다.; 스경X현장

[인터뷰②] 곽범 “‘재건축 아파트’ 엄지윤, 볼뽀뽀 대신 침 뱉어”: 2024. 12. 11 17:32 연예 김원희 기자; ‘로젬 & 브루지 마 - 재건축 아파트’ 중 엄지윤이 곽범에게 볼뽀뽀 대신 침을 뱉는 장면. 유튜브 ‘빵송국’ 채널 코미디언 곽범이 ‘아파트’ 패러디 영상과 관련 비하인드를 전했다. 지난 10월 29일 유튜브 빵송국 채널을 통해 공개한 ‘로젬 & 브루지 마 - 재건축 아파트(낫 오피셜 뮤직비디오)(ROZÉM & Bruzi Mar - jaegunchuk APT. (not Official Music Video))’를 공개했다. 현재 세계적으로 인기를 얻고 있는 그룹 블랙핑크 멤버 로제의 ‘아파트’ 뮤직비디오를 패러디한 영상으로, 조회수 410만 회를 넘기며 화제를 모았다. 패러디 영상이지만 연출에서 높은 완성도를 자랑하며 시선을 끌었고, 이후 발견되는 코미디적 ‘B급’ 요소들이 ‘테무발 아파트’ ‘흐린 눈 하고 보면 오피셜 뮤직비디오와 똑같다’ ‘분양 사기다’ ‘자세히 볼수록 괘씸하다’ ‘온종일 아파트 뮤직비디오 보고 꾸는 꿈 같다’ 등 9000개가 넘는 댓글이 달릴 정도로 뜨거운 반응을 끌어내며 꾸준히 사랑받고 있다. 특히 많은 이가 댓글을 통해 엄지윤과의 볼뽀뽀 신에 대해 궁금증을 표했다. 원본 뮤직비디오에서는 로제가 브루노 마스에게 장난스럽게 볼뽀뽀를 하고 브루노 마스는 신난 표정으로 소리를 지른다. 브루노 마스가 아이디어를 낸 것으로 알려져 더 화제를 모으기도 했던 이 장면, 곽범과 엄지윤은 과감히 포기했다. 엄지윤이 볼뽀뽀를 하는 듯 곽범에 가까이 다가갔으나 닿지 않고 이내 뒤로 물러서는 것. 로제와 브루노 마스의 ‘아파트’(위)와 ‘로젬 & 브루지 마 - 재건축 아파트’ 영상. 각각 유튜브 채널 ‘로제’, ‘빵송국’ 곽범은 지난 3일 스포츠경향과 인터뷰를 통해 그 비화를 밝혔다. 그는 “자세히 보면 볼뽀뽀만 안 한 게 아니라 (엄지윤이)침을 뱉는다. 화면이 빨리 지나가 잘 안 보일 수도 있다”고 말해 웃음을 안겼다. 이유를 묻자 “저희가 볼뽀뽀를 한다고 누가 좋아할까 싶다”며 “목적이 코미디인 영상이지 않나. 그래서 어느 정도 (원본과 다른) 꺾임이 있어야 한다고 생각했다. 화살을 쏘는 장면도 CG로 연출한 원래 뮤비와는 달리 저희는 실제 활을 쐈다. 서로 감정이 좋지 않은 느낌이 묻어나는 웃음 포인트”라고 설명했다. 이어 이와 관련된 네티즌의 뜨거운 반응에 대해서는 “댓글들 다 봤다. ‘눈을 흐리게 하고 봤더니 누군지 모르겠다’ ‘실눈 뜨고 봤더니 로제랑 브루노 마스 같다’고 했던 반응이 가장 기억에 남는다”고 말했다. 그러면서 “동네 주민 중에 저희 유튜브를 구독했다고 하신 분이 있는데, 요즘 마주치면 ‘노래가 너무 좋다’고 ‘잘 듣고 있다’고 하시더라. ‘아파트’가 저희 노래인 줄 아시는 것 같다”며 “따로 아니라고는 하지 않았다. 그렇게 속아서 보신 분들의 조회 수가 250만은 되지 않을까”라고 웃으며 인기에 대한 겸손한 소감을 전했다.

다 부수고 재건축?…어느 세월에: 2024. 12. 03 12:38 야구 김은진 기자; 스토브리그 흔든 키움의 ‘리빌딩’ 올 시즌 키움에서 활약했던 헤이수스(왼쪽)와 후라도. 작은 사진은 키움에서 다시 뛰게 된 푸이그. 정지윤 선임기자·키움 제공 올 23승 합작 후라도·헤이수스 쿨하게 보류권 포기 2년 연속 꼴찌…밑바닥부터 다시 시작하겠단 의도로 해석 푸이그·카디네스 영입 ‘화제성’에만 무게…극단적 리빌딩에 기댈 구석은 영건뿐 올해 키움에서 뛴 아리엘 후라도와 엔마누엘 데 헤이수스는 23승을 합작했다. 후라도가 10승, 헤이수스가 13승을 거뒀다. 10개 구단 중 외국인 투수 둘이 모두 10승 이상을 거둔 구단은 키움을 제외하면 삼성밖에 없다. 후라도는 190.1이닝, 헤이수스는 171.1이닝을 던졌다. 외국인 원투펀치의 이닝 소화력도 키움이 리그 1위였다. 키움은 이 둘과 모두 작별했다. 그것도 아주 쿨하게 보류권을 포기했다. 스토브리그에는 키움발 태풍이 불었다. 에이스급 투수 둘이 한꺼번에 나오자 구단들의 눈이 휘둥그레졌다. 갑자기 등장한 ‘선발 대어’에 횡재하는 구단도 나왔다. 기존 소속 팀에서 재계약하지 않고 이적하는 선수는 신규 외국인선수로 취급돼 100만 달러의 몸값 상한선이 적용된다. 올해 키움에서 총액 130만 달러를 받았던 후라도보다 80만 달러를 받았던 헤이수스가 먼저 행선지를 정했다. 키움이 “풀어준다” 선언한 지 닷새 만인 지난 1일 KT로 갔다. 그 짧은 기간 동안 헤이수스에게만 3개 구단이 달려들었다. 이제 후라도 차례다. KT와 경쟁하고 헤이수스를 놓친 A구단도 현재 후라도에게 접근해 있다. 보류선수로 풀고 묶고는 구단의 자유지만 키움의 결정은 며칠이 지나도록 리그에서 미스터리로 받아들여지고 있다. 타 구단 한 관계자는 “일반적인 구단에서는 상상도 할 수 없는 방식”이라고 했다. 외국인 투수가 전력의 절반인 KBO리그에서 내가 붙잡진 못해도 경쟁 구단에는 줄 수 없다는 구단 심리를 지켜주는 수단이 보류권이기 때문이다. 키움은 최근 줄곧 ‘방향성’을 언급하고 있다. 전력이 급격히 약화된 참에 아예 리빌딩을 하겠다는 취지다. 헤이수스와 후라도가 모두 리그 최상급 활약을 했는데도 꼴찌를 한 이상, 둘 다 100만 달러를 훌쩍 뛰어넘는 금액으로 잡느니 포기하고 밑바닥부터 시작하겠다는 뜻으로 해석된다. 합리적이고 통 큰 결단으로 볼 수도 있지만, 당사자가 결코 손해보는 장사는 안하던 키움이기에 붙는 물음표도 있다. 마운드가 성치 않은 팀은 성적을 낼 수 없다. 밖에서 보는 키움 마운드는 내년 시즌을 제대로 치르기도 어려워 보인다. 외인 투수는 새로 온 로젠버그 한 명뿐이고 국내 선발도 올해 처음 풀타임을 뛴 하영민뿐이다. 마치 내년 순위싸움은 이미 포기한 듯한 움직임 속에 푸이그를 영입했다. 검증된 외인 투수는 둘 다 포기하고 푸이그에게는 100만 달러를 꽉 채웠다. 올해 삼성에서 조기 퇴출됐던 카데나스를 영입하고는 등록명을 카디네스로 바꿨다. 냉철한 계산으로 당장의 ‘경쟁력’을 포기하면서도 여전히 ‘화제성’에는 무게를 두는 모습이다. 많은 팀들이 리빌딩을 시도하고 시행착오를 겪는다. 작정하고 선수단을 전면개편 한 뒤 성공하는 사례도 찾기는 어렵다. 리빌딩은 자연스러워야 한다고 하는 이유다. 어린 선수들만 데리고, 꼴찌를 하면서 리빌딩까지 성공하기는 쉽지 않다. 키움이 강정호, 박병호를 포스팅으로 미국에 보내고도 저력을 유지했던 때와 지금은 매우 다르다. 불과 2년 전 한국시리즈까지 갔던 키움은 이정후가 미국에 가고 안우진이 군대에 가자 2년 연속 꼴찌를 했다. 투·타 1명이 빠지자 바로 추락한 키움은 올시즌 중에도 조상우를 트레이드 대상으로 내놨었다. 특유의 비즈니스를 펼쳐오던 키움은 갑자기 극단적인 리빌딩으로 돌아섰다. 그나마 시즌 살림을 지탱하던 외인 투수 둘을 한꺼번에 포기하고 타 팀에 줘버렸다. 열매가 다 떨어지자 아예 밭을 갈아엎고 씨부터 새로 뿌리는 모양새다. 히어로즈는 인수 뒤 재창단 과정에서 큰 굴곡을 겪었다. 모기업 없는 특이한 구단 운영 행태에도 고정 팬층이 두터운 구단이다. 현재 상태라면 내년 키움 팬들이 기대할 것은 젊은 선수들이 싹을 틔우는 것뿐이다. 내년 한 명이라도 수준급 젊은 선발 투수를 만들어내야 이 요상한 스토브리그의 결정이 명분을 얻을 수 있다.

사직구장 재건축, 2031년 개장 목표··· 대체구장은 아시아드주경기장: 2024. 11. 23 14:41 야구 심진용 기자; 사직야구장. 롯데 자이언츠 제공 부산시가 2032년 개장 목표로 현 사직야구장을 개방형 야구장으로 재건축하는 방안을 세웠다. 23일 부산시에 따르면 시는 내년 사직야구장 설계 공모를 시작하고 2028년부터 2030년까지 재건축 공사를 진행하는 계획을 세웠다. 새 야구장 개장 전가지는 아시아드주경기장을 임시 사용구장으로 활용한다. 부산시는 182억원을 들여 2027년 아시아드주경기장 리모델링 공사를 해서 2028년부터 3년간 사직야구장 대체 구장으로 사용하기로 했다. 임시 구장 좌석은 현 사직야구장 좌석 2만3000여석의 절반 수준인 1만2000여석을 확보할 계획이다. 아시아드주경기장 좌석은 5만3000석 규모지만, 부산시는 야구 응원문화와 관중 안전 등을 고려해 1·2층 좌석만 활용하고, 경사가 높은 3·4층은 출입을 제한한다는 계획이다. 부산시는 아시아드주경기장 트랙에 선수들을 가까이서 응원할 수 있는 ‘익사이팅존’을 추가하고 보호 펜스, 조명 등을 보강할 예정이다. 아시아드주경기장을 홈구장으로 사용하는 프로축구 아이파크 구단은 2027년부터 구덕운동장을 사용한다. 부산시 관계자는 “내년 부산에서 전국체전이 열리고 2026년 소년체전, 2027년 상반기 생활체육 대축전이 예정돼 있다”며 “국내 대형 체육행사를 마치는 대로 아시아드주경기장 리모델링 공사를 하면 2028년 프로야구 경기장 사용에 문제가 없다”고 말했다.

주간경향(총 12 건 검색)

기후위기 시대, 재건축 활성화 괜찮나(2022. 12. 16 11:30): 2022. 12. 16 11:30 경제 주영재 기자; ㆍ“전면철거, 그린 리모델링 비해 반환경적” 재생에너지 난방 의무 도입 필요성 지적 이르면 내년 1월 중에 재건축을 희망하는 아파트와 연립주택 등이 안전진단을 받을 때 적용되는 구조 안전성 점수 비중이 50%에서 30%로 낮아진다. 구조 안전성 점수 비중이 줄어든 대신 주거환경 비중을 15%에서 30%로 2배 높인다. 설비 노후 비중도 25%에서 30%로 상향했다. 국토교통부는 지난 12월 8일 이런 내용이 담긴 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 정부가 12월 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하면서 준공 후 30년이 넘어선 단지들의 재건축 추진이 빨라질 전망이다. 사진은 이날 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습 / 연합뉴스 재건축 안전진단은 재건축을 위한 첫 관문에 해당한다. 그간 안전진단은 일종의 재건축 규제수단으로 활용됐다. 구조 안전성 비중이 작아지면서 주차공간이 부족하거나, 배수·전기·소방시설이 취약한 경우에도 재건축을 추진할 수 있는 동력이 생겼다. 이번 규제 완화로 서울 노원구 상계주공, 양천구 목동신시가지를 비롯한 대단지 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 평가항목의 배점 비중이 바뀌고, 조건부 재건축 판정을 받는 점수가 기존 30~55점에서 45~55점으로 축소되면서 바로 재건축 추진이 가능한 범위가 기존 30점 이하에서 45점 이하로 넓어졌다. 조건부 개건축 판정을 받을 경우 의무적으로 해야 했던 공공기관의 적정성 검토도 선택사항으로 바뀌면서 기간(평균 7개월)과 비용 소모(통상 1억원)를 줄일 수 있게 됐다. 재건축이냐, 그린 리모델링이냐 개정 사항을 반영할 경우 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보인다. 국토부가 2018년 3월 이후 안전진단을 완료한 46개 단지를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 유지보수 판정(55점 초과)을 받는 곳이 25곳에서 11곳으로 크게 줄어든다. 재건축 판정은 0곳에서 12곳으로, 조건부 재건축은 21개에서 23개로 늘어난다. 국토부는 “그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단기준을 합리화하는 것”이라면서 “이번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 건물을 철거하고 새로 짓는 방식의 재건축이 탄소중립 시대에 맞는 방향인지에 대해서는 논란이 있다. 철거와 자재 투입, 건설 과정에서 많은 에너지와 자원을 소모하기 때문이다. 참여연대는 지난 12월 8일 발표한 논평에서 “기후위기 시대에 탄소 배출을 줄이려는 세계적 흐름과 정반대되는 전면철거 개발방식을 권장하는 반환경적인 정책이라고 평가하며 해당 재건축 안전진단 방안의 전면 철회를 촉구한다”고 밝혔다. 충분히 고쳐쓸 수 있는 건축물은 철거보다 수선 개량하는 게 탄소배출량을 줄이는 데 효과적이라는 입장이다. 건물 분야는 발전과 수송, 산업 부문과 함께 온실가스를 많이 배출하는 4대 분야의 하나다. 건물 부문에서 나오는 온실가스 배출량은 2018년 기준 1억8000만t으로 국내 전체 배출량의 24.7%를 차지한다. 지난 3월 국토부가 발표한 ‘전국 건축물 현황’에 따르면 지난해 기준 전국 건축물의 동수는 731만동으로, 전년에 비해 3만동 가까이 증가했다. 20년 이상 노후화된 건물은 전체 건물의 67%를 차지하고 있다. 건물 에너지 사용량이 계속 증가하고 있어서 신축 건물은 제로에너지화, 기축 건물은 그린 리모델링으로 에너지효율을 높이지 않으면 안 되는 상황이다. 다만 재건축과 그린 리모델링 사이에 어떤 선택을 해야 할지가 고민이다. 에너지효율이 높은 새 건물을 짓는 게 나을지, 에너지효율을 높인 그린 리모델링이 좋을지 선택이 쉽지 않다. 다만 영국의 권위 있는 건축상인 ‘스털링상’을 받은 건축가 14명을 포함한 영국의 일부 건축가들은 2020년 철거보다 리모델링이 바람직하다는 입장을 냈다. 신축 건물에 쓸 철강과 시멘트, 벽돌을 만드는 과정에서 너무 많은 탄소가 배출되기 때문이라고 이유를 들었다. 에너지 효율적인 신축 건물을 짓더라도 건설 과정에서 나온 배출량을 상쇄하려면 수십년이 걸린다는 것이다. 토지·부동산·건축 분야 전문가들의 모임인 영국 RICS는 당시 상업용 건물이 건설, 운영, 철거 등 수명주기 동안 배출하는 탄소의 35%가 건설 과정에서 나온다고 추정했다. 주거용 건물의 경우 이 수치가 51%였다. 지난 5월 영국 하원 환경감사위원회는 정부에 철거·재건축이 기후위기를 가중시키기 때문에 철거를 줄여야 한다는 의견을 표명했다. 우리와 비슷하게 정부가 철거 관련 규칙을 완화한 데 따른 우려를 표한 것이다. 건물 전 주기 탄소배출량 알아야 판단 가능 독일의 에너지정책 분야 싱크탱크인 아고라 에네르기벤데의 염광희 선임연구원은 “독일에서 200년 된 건물을 리모델링하는 모습을 보니 크레인으로 외벽을 붙잡고, 안을 현대적으로 고쳐 옛 외관에 안은 새로운 느낌이 나도록 한다”면서 “왜 부수지 않냐고 물어보면 부수고 새로 짓는 게 더 비용이 들기 때문이라고 답한다”고 말했다. 결국 유럽에서 우리와 같은 전면철거 방식을 보기 어려운 건 고밀도로 개발할 만한 경제적 유인이 없기 때문이라고 할 수 있다. 외국의 사정을 국내에 그대로 대입하긴 어렵다. 부동산 시장의 작동방식도, 건설 자재를 생산할 때의 에너지 소비 정도나 건물의 구조, 주거환경 등 많은 게 다르기 때문이다. 임현지 녹색에너지전략연구소 부연구위원은 “한국은 수도권의 밀집도가 높고, 아파트 같은 집합건물 비중이 높아 아파트 재건축을 통해 세대수를 늘리려는(투자 수익을 내려는) 목적이 강하다. 그래서 재건축을 많이 하는 것 같다”면서 “국내 통계를 보면 노후건물이 새로 지어질 때 재건축 비중이 91.3%, 재개발이 7.7%를 차지하고 있어 재건축이 대부분을 차지한다”고 말했다. 국내에서 노후건물의 단열, 성능을 개량해 에너지효율을 높이는 그린 리모델링은 0.4% 수준에 불과하다. 서울 노원구의 에너지제로주택 ‘노원이지하우스’에 태양광 패널이 붙어 있다. / 주영재 기자 그린 리모델링이 필요하지만, 불확실한 효과와 비용을 생각하면 노후건물을 재건축하는 것이 효과적일 수도 있다. 임현지 부연구위원은 “우리의 경우 철거하고, 더 높이 지을 경우 경제적 유인이 많으니 건물 분야의 에너지효율 개선을 빠르게 하려면 재건축도 나쁘지 않은 선택”이라고 말했다. 건물운영단계에서의 탄소배출량을 줄이고, 주거환경 개선 효과가 큰 것도 고려해야 한다. 이명주 명지대학교 건축학부 교수는 “30년 이상 된 공동주택의 경우에는 건물운영단계의 에너지를 줄이고 미래 폭염과 혹한을 대비하기 위해서라도 현 녹색건축물조성지원법에 준하는 수준의 재건축이 바람직해 보인다”고 말했다. 재건축을 통한 운영단계의 에너지소비량 감소가 건설 과정에서 사용하는 자재, 시공공법 그리고 건물 철거 때 발생하는 에너지와 상쇄할 수 있다고 판단 하기엔 데이터가 부족하다고 덧붙였다. 결국 건축물 운영단계 이전과 운영 이후 단계의 탄소배출량을 정량화하는 연구가 필요하다. 또한 이 교수는 구조 안전진단처럼 주거환경을 평가할 객관적이고 투명한 지표 마련도 필요하다고 했다. 이 또한 30년 미만의 공동주택이라도 기후변화로 잦아질 폭염과 혹한에 견딜 수 있는 주거 환경인지 평가할 수 있는 지표가 된다고 강조했다. 또한 재건축을 할 경우 건축물의 수명과 에너지 효율과 관련한 다양한 인증제도 간의 정합성도 높여야 한다고 밝혔다. 에너지 효율 기준에선 세대 내 기밀이 중요한데, 장수명 주택 인증 기준에선 정기적 정비를 위한 점검구 설치를 중요하게 보는 상반된 기준이 존재하기 때문이다. 향후 건물 생애주기를 고려한 탄소배출량을 줄이려면 공동주택 구조를 벽식구조에서 라멘구조로 바꾸는 방식이 필요하다. 벽식구조는 건물 꼭대기부터 1층, 지하벽까지 벽이 똑같은 자리에 있어야 구조적으로 하중을 지중까지 전달할 수 있다. 벽식구조는 오랜시간이 흘러 리모델링을 해야 할 시기에 시대의 요구에 맞춰 중간에 벽을 허물고 세대의 면적을 조절할 수 없다. 반면 건물의 하중이 기둥을 따라 지중으로 전달되는 라멘구조는 먼 미래 건물의 뼈대는 그대로 두고 세대 면적을 융통성 있게 넓힐 수 있고, 폐기물도 합판이나 방 사이의 단열재 정도만 나오기 때문에 콘크리트와 같은 구조적 폐기물을 최소화할 수 있다. 이 교수는 또한 “콘크리트 바깥에 단열재를 붙여 사용하면 태양 복사열에 의한 콘크리트 구조체의 수축팽창현상을 막을 수 있어 구조체의 수명을 크게 늘릴 수 있고, 실내 온도를 콘크리트가 머금고 있을 수 있어서 에어컨이나 보일러 사용도 상대적으로 줄일 수 있다”면서 “결국 콘크리트를 쓰냐 안 쓰냐가 중요한 게 아니라 설계와 시공방식의 변경을 통해 기후위기 시대에 실내 열적 쾌적감을 더해주는 콘크리트 구조체로 건물의 구조와 환경안전성까지 확보하도록 노력하는 것이 중요하다”고 말했다. 가스 난방 아닌 히트펌프 확대해야 건물 부문의 온실가스 배출량을 줄이려면 에너지 효율을 높이고, 건물에서 사용하는 에너지를 재생에너지로 자체 충당하는 노력이 필요하다. 2010년부터 건축물 단열기준이 강화되면서 30년 전 건축물에 비해 신축 건물의 난방에너지 사용량은 최대 43%까지 줄었다. 하지만 여전히 화석연료 사용의 비중이 높은 게 문제다. 주거 부문 에너지의 약 70%가 난방 용도로 쓰이는데, 화석연료 비중이 84%를 차지한다. 유럽과 미국은 난방 탈탄소화를 위해 강력한 조치를 시행하고 있다. 영국은 2035년부터 모든 신축 주택의 가스 연결을 금지하고, 저탄소 난방장치 설치를 의무화했다. 미국 뉴욕시도 2023년부터 7층 이하 신축 건물의 가스관 연결을 금지한다. 2013년부터 신축 건물의 석유·가스 보일러 설치를 금지한 덴마크는 2016년부터 이 정책을 기존 건물로 확대했다. 오스트리아도 비슷한 정책을 도입했다. 우리나라는 오히려 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에서 모든 주택에 가스공급 의무화를 규정하면서 정반대의 모습을 보이고 있다. 정부 예산 편성도 탄소중립에 역행한다. 유럽연합은 2027년부터 화석연료 보일러에 대한 재정지원을 전면 금지했는데 우리는 여전히 저소득 취약계층 지원으로 연탄과 등유 구입비를 지원하고 있다. 물론 당장은 필요한 정책이나 장기적으로 재생에너지로 전환하게 만들 로드맵이 없다는 게 문제다. 유럽의 경우 외부 공기에서 얻어지는 온도차를 활용하는 공기열 히트펌프도 재생에너지로 인정하면서 보급을 확대하고 있다. 공기열 히트펌프는 기체가 액체로 변할 때 열을 흡수하는 원리를 이용해 냉방을 하고, 액체가 기체로 변할 때 열을 방출하는 원리를 이용해 난방한다. 임현지 부연구위원은 “재생에너지 난방 의무 비중을 도입하고, 최소 효율 기준을 만족하는 경우 공기열 히트펌프도 재생에너지로 인정해야 한다”면서 “그린 리모델링 지원 예산도 공공건축물에 편중돼 있는데, 민간이 그린 리모델링을 할 수 있도록 취득세·재산세 감면 등 지원을 다각화해야 한다”고 제안했다.; 표지 이야기

반포 재건축, 분양가상한제 ‘무색’(2021. 01. 22 15:42): 2021. 01. 22 15:42 경제 주영재 기자; ㆍ서초구 ‘래미안 원베일리’ 평당 5668만원으로 역대 최고가 분양 “분양가상한제를 하면 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가보다 5~10% 낮아질 것이라는 발표를 믿고 기다렸는데 뒤통수를 맞은 것 같다.”(한 부동산 카페 게시글) 한국부동산원(옛 한국감정원)은 1월 21일 수도권 아파트값 주간 상승률이 통계를 작성한 2012년 5월 이후 8년 8개월 만에 최고로 올랐다고 밝혔다. / 연합뉴스 “HUG가 제시했던 분양가보다 높아져 조합원 분담금이 내려가니 아무래도 반길 수밖에 없다. 이곳 시세가 평당 1억원이라 그래도 불만인 조합원이 있지만, 이 정도면 서로 윈윈하는 것 같다.”(재건축 사업지 인근의 공인중개사) 서울 서초구 반포동 신반포3차·경남 재건축인 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가인 3.3㎡당 5668만원으로 결정된 후 시장의 반응이 엇갈리고 있다. 분양가상한제는 분양가가 너무 높지 않도록 가격을 제한하기 위해 도입됐다. 하지만 아무리 주변 시세를 고려했다지만, 분양가가 이렇게 높아서는 분양가상한제를 적용할 의미가 사라진다. 분양가상한제 무색하게 만든 원베일리 분양가상한제는 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형 건축비와 건축가산비다. 가산비용은 택지 개발을 할 때의 암반공사나 지능형 설비, 친환경 설비 등의 비용을 반영한다. 분양가상한제를 적용받으면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다. 서초구청은 지난해 12월 말 분양가심사위원회 심의를 거쳐 원베일리 분양가격을 결정해 조합에 통보했다. 분양가는 택지감정평가액 4204만원에 기본형 건축비 798만원, 택지·건축 가산비 666만원을 더한 값이다. 지난해 7월 HUG로부터 받은 4892만원(3.3㎡ 기준)보다 약 16% 올랐지만 1억원 내외인 주변 시세와 비교하면 60~70% 수준이다. 분양가상한제는 건설사와 조합의 폭리를 차단해 고분양가가 주변 시세를 자극하는 악순환을 막을 수 있다는 기대가 크다. 하지만 택지비 등 주변 시세가 크게 오른 상황에서는 분양가상한제도 큰 힘을 발휘하기 어렵다. 특히 지난해 7월 HUG의 심사는 인근 지역에서 2019년 분양된 아파트를 기준으로 했지만, 서초구는 분양가 심사 요청 시점의 택지비 등의 감정평가액을 기초로 한 만큼 1년간의 토지가치 상승분이 일부 반영될 수밖에 없다. 수요자의 기대와 달리 분양가상한제 하에서 HUG보다 분양가가 높아진 이유에 대해 기본형 건축비와 가산비가 과다하게 책정됐기 때문이라는 지적도 나온다. 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 “기본형 건축비로도 충분한 상황에서 가산비가 터무니없이 높다”면서 “건축비는 현재 견적서를 갖고 산정하는데 견적서는 실제 비용과 많이 달라 더 엄격히 심사할 필요가 있다”고 말했다. 과천시 분양가심의위원회에 참여하기도 하는 이 변호사는 분양가심의위원회에서 심도 있는 검증이 이뤄지도록 자료가 좀 더 구체적으로 제공돼야 하고, 문제가 있을 경우 이의를 제기할 수 있는 통로를 만들 필요가 있다고 덧붙였다. 최은영 한국도시연구소 소장은 서초구의 특수성이 작용했다고 봤다. 분양가심의위원회 구성상 택지평가와 건축비 심사가 제대로 이뤄지기 어렵다는 것이다. 최 소장은 “분양가 심의위원에 시장가격을 그대로 반영해야 한다는 생각을 가진 사람들만 참여하고 있다. 이해관계에 얽혀 있는 사람들만 들어가다 보니 위원회가 있으나 마나 한 요식행위가 되고 있다”고 말했다. 실제 서초구 분양가 심의위원의 인력풀에 래미안 원베일리 시공사인 삼성물산 출신 인사가 포함돼 논란이 되기도 했다. 주택법 시행령에 따라 분양가상한제 심사위원으로 등록사업자의 임직원과 임직원이었던 사람으로서 3년이 지나지 않은 사람은 위촉해서는 안 된다. 이런 논란에 서초구청은 억울하다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “지난해 9월 최초에 토지감정평가를 했을 때 평당 5000만원으로 결정됐는데 주택법 개정으로 국토부가 택지비 감독을 강화하면서 한국부동산원에 재의뢰했고, 그 결과 평당 4200만원으로 낮아졌다. 조합에서 지난해 6200만원에 분양가 심사를 요청했을 때도 구청이 460만원 넘게 깎았다”고 설명했다. 삼성물산 출신이 분양가 심사위원의 인력풀에 포함된 것과 관련해 이 인사가 심사에 참여한 적이 없고 퇴직 후 3년이 지나 문제가 없지만 지난 15일부로 예비 인력풀에서 제외했다고 밝혔다. 땅값 급등이 고분양가의 원인 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 분양가상한제의 분양가격이 높다면서 그 기준으로 HUG가 제시하는 분양가와 비교하는 것은 곤란하다고 했다. 분양가상한제 분양가격이 높다라는 결론만 볼 것이 아니라 가격을 구성하는 요인에서 무엇이 올랐는지를 자세히 볼 수 있도록 정보를 제공해야 한다는 것이다. 김 실장은 “토지비가 계속 올라가고 있고 최근 지어지는 주택은 특화설계나 친환경, 에너지 절감 설계로 비용이 높아지고 있는 점을 고려해야 한다”면서 “이를 고려하지 않고 최종 가격만 말하면 곤란하다”고 말했다. 친환경 설계로 건축비가 증가하는 부분에 대해서는 정부가 사업자의 비용을 보상해 최종 분양가를 낮출 수 있는 방안을 검토할 필요도 있다고 덧붙였다. 수요 억제에서 주택공급을 확대하려는 방향으로 정부의 입장이 바뀐 것과 분양가상한제를 연결짓는 해석도 있다. 분양가상한제로 무조건 가격을 억제하는 것이 아니라는 신호를 줌으로써 정비사업의 속도를 높이려는 것 아니냐는 것이다. 함영진 직방 랩장은 “(원베일리의 분양가는) 가산비와 금융비용을 일정 부분 인정하면서도 터무니없이 비싸게 분양은 하지 않도록 조정하겠다는 걸 시장에 보여준 것”이라면서 “좀 더 지켜봐야 하지만 이전처럼 사업이 완전히 중단되거나 후분양을 고민하는 일은 줄어들 것”이라고 내다봤다. 그는 “공급자의 공급 의지를 꺾지 않으면서도 분양가상한제의 의미를 살리는 중도를 찾아가는 과정”이라고 평가했다. 정부의 공시지가 현실화로 분양가가 올랐다는 주장에 대해선 전문가 대다수가 연관성이 크지 않다고 봤다. 택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 산정하지만, 시장에서 거래되는 가격을 감안해 보정하기 때문에 공시지가 현실화 자체가 감정평가액을 높이지 않는다는 것이다. 감정평가는 시세를 반영하는데 애초에 공시지가는 시세에 미치지 못하기 때문이다. 다만 이강훈 변호사는 분양가 상승에 직접 영향을 미치는 땅값 상승을 억제하려면 토지 보유에 대한 세금을 높일 필요가 있다고 밝혔다. 이 변호사는 “분양가상한제 때문에 분양가가 오른 것이 아니라 분양가상한제가 너무 느슨해 분양가를 적절히 규제하는 장치로 기능하지 못하고 있는 게 맞는 설명”이라면서 “건축비보다 땅값이 많은 영향을 미친다는 점에서 토지 가격에 영향을 주는 세금을 강화할 필요가 있다”고 말했다.

6·17대책 이후, 재건축 어찌 되나(2020. 06. 26 15:28): 2020. 06. 26 15:28 경제 송진식 경제부 기자; ㆍ안전진단 요건 강화… ‘2년 이상 실거주’ 규정도 마련 지난 6월 17일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(6·17부동산대책)’의 후폭풍이 거세다. 전문가들이 “다양한 규제가 혼합된 백화점식 대책”이라고 표현할 만큼 6·17대책에선 집값 상승의 원인으로 거론되는 문제들을 두루두루 손댔다. 대책 발표 직후 갭투자 차단과 이에 얽힌 전세대출 규제를 놓고 ‘실수요자 피해’ 논란이 한바탕 일었다. 최근에는 규제지역 지정에 대한 형평 문제를 놓고 청와대 국민청원에서 갑론을박이 이어지고 있다. 서울 강동구 둔촌동 재건축 단지에서 철거작업이 진행 중인 모습 / 김창길 기자 아직 다른 논란에 가려져 있지만, 6·17대책에서 비중 있게 겨냥한 것 중 하나가 재건축 시장이다. 하반기부터 민간택지에 대한 분양가상한제가 본격 적용되고, 재건축초과이익환수제의 합헌 결정에 따른 재건축 부담금 징수도 본격화될 예정이다. 여기에 6·17대책으로 꺼내든 규제카드가 더해져 한동안 재건축 시장이 위축될 것이라는 전망이 제기된다. 실거주 못 한 집주인들 ‘발등에 불’ 6·17대책에서 재건축 시장 규제 카드는 재건축 요건을 통과하기 위한 ‘첫 관문’인 안전진단 요건을 강화하고, 재건축을 통해 새 아파트를 분양받을 때 ‘2년 이상 실거주’라는 요건을 충족하도록 한 것이 핵심이다. 정부가 안전진단 요건 강화에 나선 건 서울 강남에 이어 목동도 사업 추진에 나서는 단지들이 등장하고 있기 때문이다. 대책 발표 며칠 전 목동 6단지의 안전진단 통과 소식이 전해지자 해당 아파트의 호가가 수억원 오르는 현상이 나타났다. 9단지 역시 1차 정밀안전진단을 통과한 상황이라 목동 재건축 시장에 막 불이 붙을 시점이었다. 정부는 일단 6·17대책을 통해 현재 관할 시·군·구로 정해진 1·2차 안전진단 기관을 시·도로 상향 변경했다. 국토부 관계자는 “재건축 사업이 지역 주민들의 민원문제와 밀접하게 얽혀 있다 보니 기초지자체에 안전진단을 통과시키도록 하는 압력요소로 작용한다”고 했다. 시·도가 관할할 경우 안전진단이 더 까다로워질 것으로 전망된다. 사업 추진부터 통상 9~10년을 바라보는 재건축 사업 기간이 10여 년 이상으로 늘 수 있다는 뜻이고, 그만큼 재건축을 추진하는 단지에 부담이 된다. 서류심사 위주였던 2차 안전진단도 현장조사를 의무화했다. 현행 규정으로도 2차 안전진단 시 현장조사가 필요하지만 잘 지켜지지 않는 관행을 없앤 것이다. 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 ‘미완료’로 처리해 사업에 제동을 걸 방침이다. 2차 안전진단 결과가 타당한지 검토하는 자문위원단 심사도 강화된다. 안전진단기관에 대한 처벌도 강화돼 안전진단 보고서를 부실작성하는 기관에는 2000만원의 과태료와 1년간 입찰 제한이 부과된다. 조합원 자격으로 재건축 아파트를 분양받으려면 해당 주택에 2년 이상 실거주해야 하는 의무도 부과된다. 6·17대책 중 가장 논란이 되는 규제 중 하나로 꼽힌다. 반드시 연속해서 2년을 거주할 필요는 없고, 합산 거주기간이 2년 이상을 충족하면 된다. 실거주 기간을 채우지 못하면 사업이 본격화되는 청산 시점에 보유 주택을 감정평가액으로 팔고 나와야 한다. 청산 시점의 감정평가액은 사업 완료 후 시세와 큰 차이를 보이기 때문에 재건축을 추진 중인 단지의 경우 실거주 요건을 채우지 못한 집주인들에겐 발등에 ‘불’이 떨어진 셈이다. 강남 재건축의 ‘대장주’로 꼽히는 대치동 은마아파트의 경우 전체의 70~80%가 세입자가 거주 중인 것으로 알려져 있다. 은마아파트는 가뜩이나 사업 추진속도가 더딘데, 2년 거주요건 때문에 사업에 더 난항을 겪을 수 있다. 정부는 임대사업등록자 등에 한해 일부 규제 적용면제 가능성을 내비치고 있지만 아직 결정된 바는 없다. 일각에선 집주인이 실거주 의무를 채우기 위해 기존 세입자를 내보내면서 ‘전세대란’이 생길 수 있다는 우려도 나온다. 국토부 관계자는 “실거주를 위해 세를 준 아파트에 들어간다 해도 기존 거주 주택은 다시 세를 주게 된다”며 “전세 총량에선 큰 변화가 없을 것으로 본다”고 밝혔다. 재건축 연한 40년으로 늘어날까 6·17대책의 재건축 규제가 별다른 효과를 보이지 못할 경우 거론되는 또 다른 카드는 재건축 연한을 법적으로 늘리는 방안이다. 재건축 연한은 본래 40년이었지만, 2014년 규제 완화 차원에서 30년으로 단축돼 운영 중이다. 근래 재건축으로 들어선 고가의 아파트가 집값 오름세를 주도해온 점을 감안할 때 재건축 연한을 다시 40년으로 원상회복시켜야 한다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다. 한 부동산 업체 관계자는 “재건축 연한을 늘리는 건 시장에 찬물을 끼얹는 확실한 카드가 될 수 있다”면서도 “규제 확대에 따라 재건축이 과도하게 위축될 경우 주택 공급에 문제가 생길 수 있다는 우려가 있고, 반복되는 규제로 시장의 저항도 만만치 않은 상황에서 연한을 늘리는 게 쉽지는 않을 것”이라고 밝혔다. 정부가 본격적인 ‘징수’를 공언한 재건축 부담금도 시장 위축에 영향을 줄 전망이다. 정부가 추정한 강남의 주요 5개 단지의 재건축 부담금은 조합원 1인당 4억8000만원이다. 많게는 7억원가량을 부담해야 하는 재건축 단지도 나올 예정이다. 코로나19 확산으로 부동산시장 전망이 불투명한 상황에서 수억원의 부담금을 져가면서 사업을 추진하는 게 쉽지는 않다. 오는 7월 29일부터는 민간분양 아파트에 대한 분양가상한제도 시행된다. 분양가 관리지역에 국한해 시행되지만, 서울 주요 재건축 단지가 있는 지역이 대부분 포함된다. 강남·강동·서초·송파 등 4개 구, 22개 법정동이 분양가상한제 적용 지역이다. 분양가상한제가 재건축 시장에 어떤 영향을 주는지 미리 살펴볼 수 있는 사례가 둔촌 주공 재건축이다. 둔촌동 일대에 총 1만2032세대, 일반분양이 4786세대에 달하는 둔촌 재건축은 분양가상한제 적용을 받을지 말지를 놓고 조합(시공사)과 일부 조합원 간 마찰이 빚어지고 있는 곳이다. 주택도시보증공사(HUG)는 분양가로 3.3㎡(1평)당 2978만원을 통보한 상태다. 이 가격을 받아들여 이달 내 분양에 나서자는 조합 측과 분양가상한제를 적용받아 후분양에 나서면 더 높은 분양가를 받을 수 있다고 보는 조합원들이 갈등 중이다. 7월 9일 열리는 총회에서 결정이 날 전망이다. 대형 건설사들로 구성된 시공사 측은 후분양을 택할 경우 비용상승 문제 등을 이유로 공사를 중단하겠다며 강경한 입장을 보이고 있다.

[최예용의 환경보건이야기 ‘환경이 아프면 몸도 아프다’](7) 재건축, 재개발 현장 ‘침묵의 살인자’ 석면폭탄(2016. 09. 12 17:43): 2016. 09. 12 17:43 사회; 재건축이 야기하는 석면문제의 특징은 다음과 같다. 첫째, 주거지역이어서 여러 학교에 인접해 학생들과 주민들의 건강을 직접적으로 위협한다. 둘째, 석면 건축자재를 짧은 기간에 대규모로 철거하는 과정에서 석면 오염을 심각하게 유발한다. 지난 8월 말, 지하철 4호선 정부과천청사역에서 내려 관악산 연주암 쪽으로 향한 등산로로 이어지는 길. 폭염이 지나간 하늘은 눈부시게 맑고 파랬다. 손에 잡힐 듯 가깝게 보이는 관악산을 배경으로 서너 개의 학교가 위치해 있다. 과천여고, 과천외고, 과천중학교다. 왼쪽으로는 과천시청이 있고, 그 옆으로는 한때 수십 개의 중앙부처들이 입주해 대한민국의 행정 심장부였던 정부과천종합청사가 있다. 학교 쪽으로 나 있는 길이 평소에도 조용한 곳이지만 토요일이라 그런지 더욱 한가하다. 헌데 가만히 보니 아파트 입구와 연립주택 입구에 모두 차단줄이 쳐져 있다. 안내문은 이 일대가 곧 모두 철거되고 고층 아파트가 들어서는 재건축 지역임을 알리고 있다. 시공사인 포스코가 내건 입간판이었다. “이 길 좌우로 곧 대대적인 석면 철거공사가 시작된다는데, 아이들 수천 명이 이 길로 통학을 하는데 괜찮을지 걱정이 큽니다.” 과천지역의 대학생들로 구성된 환경동아리모임인 ‘어벤저스’가 주최한 석면 강연회에 참석했던 학부모들과 학교 주변의 재건축 예정 현장을 둘러봤다. 오래전에 지어지긴 했지만 모두 멀쩡한 집들이다. 단독주택 단지도 있고, 3층짜리 연립주택단지과 5층짜리 주공아파트 1단지가 재건축 대상에 포함되어 있다. 과천은 한때 전국에서 가장 살기 좋은 곳으로 손꼽혔었는데, 와 보니 그 이유를 알 것 같다. 자연환경과 교통환경, 그리고 다양한 주택환경을 갖춘 곳이다. 그런데 과천 전역이 석면 폭탄, 먼지 폭탄이 여기저기에서 터지는 환경오염 전장터가 되고 있다. 대규모 재건축사업이 곳곳에서 벌어지고 있기 때문이다. 1978년 정부의 신도시 건설계획에 따라 정부과천청사와 더불어 조성된 과천의 아파트는 12개 단지 1만3522세대인데, 이들 거의 모두가 재건축의 몸살을 앓고 있다. 과천 주공7단지 재건축 현장의 석면 철거대상인 베란다의 창틀 밤라이트 석면. 시공사인 삼성물산은 외부공사라는 이유로 아무런 비산방지조치 없이 공사를 강행하려 했다. 석면 철거공사 중인 곳은 아이들 통학로 올해 초 1월에 이미 건물 철거가 진행된 과천 주공7단지에서의 일이다. 11개동의 아파트 건물을 철거하는 바로 인근에 청계초등학교가 있어 학부모들이 석면비산과 먼지비산을 크게 우려하며 현장조사를 요청해왔다. 재건축 시공을 맡은 삼성물산이 내놓은 철거대상 석면 건축자재량은 모두 20톤가량으로, 엄청난 양이었다. 학부모와 주민들을 초청한 공개설명회 자리에서 삼성물산은 여러 건축 관련 전문용어를 사용해가며 석면 철거를 문제없이 하겠다고 여러 차례 강조했다. 현장 조사 결과 두 가지 심각한 문제가 지적되었다. 첫째 문제는 베란다 창문 아래쪽에 유리 대신 끼워진 밤라이트라고 불리는 석면 칸막이재를 외부공사라는 이유로 아무런 석면비산 방지조치 없이 철거한다는 점이다. 화장실 천장재 밤라이트의 경우 비산을 막기 위해 두꺼운 비닐을 이중으로 사방에 깔고 헤파필터로 공기를 걸러내는 음압기로 안쪽 공기를 빼내서 혹시 발생할지 모르는 석면먼지의 외부 누출을 막게 되어 있다. 그런데 베란다 창문의 밤라이트는 아무런 안전조치를 하지 않는다는 것이다. 공사장 바로 옆에 초등학교와 주택단지가 인접해 있는데도 말이다. 둘째 문제는 코킹재라는 이름의 창문을 고정시키는 창틀 고정재에 고농도의 석면이 함유되어 있는데, 이를 제거하는 과정에서 석면비산이 우려되었다. 석면 코킹재는 다른 지역에서는 거의 사용되지 않은 석면자재인데, 유독 과천의 주공아파트에서 다량 사용된 것으로 보인다. 과천7단지의 경우 석면 코킹재가 무려 13㎞나 조사되었다. 코킹재는 시멘트와 단단히 결합되어 있어 별도로 잘 떼어지지 않아 시멘트와 함께 철거될 수밖에 없고, 그 과정에서 석면먼지가 다량 비산될 우려가 컸다. 또 시멘트에 섞인 석면폐기물이 제대로 수거되지 않으면 일반 건축폐기물에 석면폐기물이 섞여나가 제2의 석면공해를 일으킬 우려가 있었다. 통상 시멘트나 벽돌 등의 건축폐기물은 파쇄되어 순환골재라는 이름으로 도로기충재나 주차창 바닥 등의 용도로 사용되기 때문이다. 여기에 음압기의 필터 교환주기 기록지가 없고, 작업자의 출입과정에서 석면오염을 막기 위한 위생시설의 문제점이 추가로 지적됐다. 삼성물산은 산업안전관리법상에 베란다 창문의 석면 철거는 석면 슬레이트 지붕과 같이 외부공사에 해당해 별도의 석면비산 방지조치가 필요없다고 주장했다. 학부모와 주민들은 철거과정에서 석면먼지가 주변을 오염시킬 가능성이 매우 높다고 대책을 요구했고, 과천초등학교와 시의원들은 삼성 측에 공문을 보내 안전조치를 요구했다. 2009년에 큰 사회문제화된 서울 중구 삼성본관의 내·외부 석면오염 실태지도. 당시 삼성은 본관건물 리모델링을 하면서 청석면 뿜칠재를 외부로 비산시켜 주변을 오염시켰다. 40년의 긴 잠복기 거치는 석면 피해 당초 공사계획을 한 달가량 늦춘 삼성물산은 상가건물의 광고판을 설치할 때 사용하곤 하는 일명 스카이라고 부르는 사다리차의 일종인 장비를 이용해 석면먼지 비산 방지장치를 설치해 아파트 베란다 창문의 석면을 제거하기로 했다고 알려왔다. 석면 코킹재의 경우는 추가적인 안전대책이 제시되지 않았다. 삼성물산과 같은 대형 건설사가 설마 석면문제를 제대로 처리하지 않을까? 하는 생각을 하는 독자가 있을지도 모르겠다. 2009년의 일이다. 삼성그룹은 서울 중구 태평로에 위치한 삼성본관을 리모델링했다. 삼성본관 건물의 철골에는 시멘트와 석면을 섞은 뿜칠석면이 붙어 있었다. 화재로부터 건물을 유지해주기 위한 공법이었지만 삼성은 리모델링 과정에서 뿜칠석면을 전혀 고려하지 않았다. 건물 내·외부에 청석면가루가 흩날렸다. 조사해보니 반경 160m 주변이 청석면과 백석면으로 오염되었다. 22개의 먼지와 토양시료 중에서 55%인 12개 시료에서 석면이 검출되었다. 한마디로 도심 한복판에서 석면 폭탄이 터진 것이다. 특히 청석면은 백석면에 비해 독성이 강해 백석면이 2009년에 완전히 사용이 금지된 반면 청석면은 1997년에 6종의 석면종류 중에서 가장 먼저 사용이 금지되었다. 태평로 삼성본관에서 터져나온 석면 폭탄, 즉 뿜칠석면의 철거는 2008년 11월에 시작되어 2009년 3월까지 계속 이어졌다. SBS와 등의 언론이 주요 뉴스로 다뤘지만 삼성은 법의 허점을 교묘히 빠져나갔다. 법적으로 석면오염은 대기 중 모니터링으로만 제재를 가할 수 있는데, 사방에서 바람이 부는 조건에서 대기 모니터링으로는 석면오염을 잡아낼 수 없다. 대신 주변의 먼지와 토양을 조사하면 오염 여부를 알 수 있는데, 그런 방법은 법적인 항목이 아니다. 삼성본관의 석면 폭탄이 터진 기간에 그 주변에서 근무했거나 자주 찾았던 사람들의 석면 건강피해가 우려된다. 오염된 삼성본관의 건물 내에서 근무했던 삼성카드 등의 직원들이 회사 측에 항의했고, 삼성은 강북삼성병원에서 석면 건강검진을 실시했다는 후문이 있었다. 그러나 석면은 노출 여부를 확인하기 어렵고 석면에 의한 중피종암이나 폐암은 20년에서 40년의 긴 잠복기를 거쳐 발병된다. 삼성이 직원들에게 한 건강검진은 눈가리고 아웅이었던 것이다. 과천 주공1단지의 재건축을 담당하는 포스코는 석면문제를 잘 다뤄왔을까? 2015년 초 마포구의 재개발 현장에서 포스코는 석면철거를 엉망으로 해 수백 개의 석면 슬레이트 조각을 몇 달간이나 방치하다 환경보건시민센터에 적발되었고, 노동부 서울지방노동청 서부지청에 고발된 바 있다. 재건축이 야기하는 석면문제의 특징은 다음과 같다. 첫째, 주거지역이어서 여러 학교에 인접해 학생들과 주민들의 건강을 직접적으로 위협한다. 둘째, 석면 건축자재를 짧은 기간에 대규모로 철거하는 과정에서 석면오염을 심각하게 유발한다. 셋째, 중앙정부와 자치단체의 감시·감독이 매우 허술하다. 넷째, 지역사회와 환경단체의 감시가 필수적이지만 대부분 무관심하다. 2010년을 전후로 유행했던 뉴타운사업은 도심에서의 대규모 재건축·재개발사업으로 석면공해의 온상이었다. 한동안 잠잠했던 재건축사업이 곳곳에서 다시 대규모로 이루어지고 있지만 석면안전에 대한 목소리는 거의 들리지 않는다. 석면의 다른 이름은 ‘침묵의 살인자’다. 또 다른 이름은 ‘조용한 시한폭탄’이다. 재건축사업으로 여기저기에서 소리없이 석면 폭탄이 터지고 있다.; 최예용의 환경보건이야기 ‘환경이 아프면 몸도 아프다’최예용의 환경보건 이야기 ‘환경이 아프면 몸도 아프다’

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재건축 고지했다면…권리금 방해 행위 아니다: 2024. 10. 08 08:00 재테크 이유진 기자; 건물주의 재건축 계획 고지, 권리금 방해 행위로 볼 수 없어 재건축 계획이 명확하게 설정되어 있고 건물주가 이를 세입자에게 충분히 고지했다면, 세입자가 권리금을 회수하지 못하더라도 건물주의 권리금 방해 행위로 보기 어렵다. 픽셀즈 “점포를 운영하던 중 권리금을 받기로 하고 양도 계약을 진행했습니다. 하지만 건물주가 재건축 계획을 이유로 임대차 계약을 맺지 않겠다고 고지해 계약이 파기됐습니다. 권리금을 돌려받지 못할까 봐 너무 불안합니다.” 상가 임대차 계약에서 건물주의 재건축 계획 때문에 세입자가 권리금을 회수하지 못하는 사례가 종종 발생하고 있다. 특히 권리금 회수 시기가 재건축 계획과 맞물리면 분쟁으로 이어질 가능성이 크다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’에서 “재건축 계획이 명확하게 설정되어 있고 건물주가 이를 세입자에게 충분히 고지했다면, 세입자가 권리금을 회수하지 못하더라도 건물주의 권리금 방해 행위로 보기 어렵다”고 설명했다. 실제로 세입자와 건물주 사이에서 재건축으로 인한 권리금 분쟁 사례가 존재한다(2024다232530). 해당 사건에서 원고인 세입자는 음식점을 운영하며 점포를 제3자에게 양도하려 했으나, 건물주가 재건축 계획을 고지하면서 새로운 임대차 계약을 거부했다. 원고는 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절했다고 주장했지만, 법원은 건물주의 재건축 계획이 충분히 구체적이고 타당하다고 판단했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 건물주는 세입자의 권리금 회수를 방해하지 않아야 한다. 하지만 재건축과 같은 정당한 사유가 있을 경우, 건물주가 신규 세입자와 계약을 거부하는 것이 법적으로 허용될 수 있다. 대법원도 “건물주가 재건축 계획을 고지한 것은 정당한 행위이며, 권리금 방해 행위로 보기 어렵다”고 판결했다. 또한 “이 사건 건물이 1985년에 사용 승인을 받은 노후 건물로, 재건축의 필요성이 인정된다”고 설명했다. 건물주의 재건축 계획 고지가 권리금 방해 행위로 인정되려면, 고지가 세입자의 권리금 회수를 의도적으로 방해하는 것이어야 한다. 이번 판결에서는 재건축 계획이 구체적이고 합리적으로 진행된 만큼, 건물주의 행위가 정당하다고 인정되었다. 엄 변호사는 “세입자는 계약 종료 시 건물주의 재건축 계획을 면밀히 검토하고, 법적 대응책을 마련하는 것이 중요하다”고 강조했다. 임대차 계약에서 권리금을 보호하는 것도 중요하지만, 재건축과 같은 상황에서는 건물주가 법적 책임에서 벗어날 수 있다. 세입자는 계약 초기부터 건물주의 재건축 계획을 명확히 파악해야 한다. 재건축을 이유로 계약 갱신을 거부하거나 짧은 임대차 기간을 제시할 경우, 계약서에 이를 명확히 기록하고 법적 조언을 받는 것이 중요하다. 이런 대비 없이 계약이 진행되면 권리금을 회수할 권리를 놓칠 수 있다. 이번 사건은 재건축 계획이 구체적으로 진행된 경우, 세입자의 권리금 보호가 제한될 수 있음을 보여준다. 따라서 세입자는 계약 종료 전에 건물주의 재건축 계획을 충분히 확인하고, 필요한 대응책을 미리 준비해야 한다.

미리 재건축 통보해도 ‘권리금 회수 방해’: 2023. 11. 27 06:33 재테크 이유진 기자; - 계약 전 재건축 통보는 합법적인 권리금회수 거절 사유 - 계약 전 통보 없었던 기존 세입자에게는 권리금회수 방해 행위로 볼 수 있어 - 예외적으로 계약 기간 중 재건축 통보가 정당한 사유되는 경우 있어 상가 임대차에서 재건축 이슈는 건물주와 세입자 간 권리금 분쟁으로 이어질 수 있는 요소가 되기도 한다. # “권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 재건축 계획을 내세워 신규 세입자와의 계약 기간에 제약을 걸었다는 겁니다. 신규 세입자는 결국 임대차 계약을 포기했고 저는 권리금회수가 어려운 상황에 놓여 막막하기만 합니다.” 건물주의 재건축 통보에 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기 어려워진다면 권리금회수 방해로 볼 수 있을까. 전문가들은 건물주가 표면상 재건축 통보 시기를 잘 지킨 것처럼 보이더라도 법률상으로는 그렇지 않을 수 있다고 조언한다. 24일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 건물주가 법률상 정해진 규정대로 재건축 통보를 한다면 세입자의 권리금회수 기회를 거절해도 문제가 되진 않는다”면서도 “다만 신규 세입자를 주선하는 과정에서 건물주의 재건축 통보로 인해 임대차 계약이 파기된다면 상황은 간단치 않다”고 지적했다. 이어 “만약 건물주의 재건축 통보로 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기 어려워졌다면 건물주에게 권리금보호 의무 위반 책임이 생길 수 있다”고 설명했다. ‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다. 상가 임대차에서 재건축 이슈는 건물주와 세입자 간 권리금 분쟁으로 이어질 수 있는 요소가 되기도 한다. 재건축은 점포 운영에 제약을 만드는 원인이 될 수 있기 때문. 이에 관해 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 적법한 통보 시기와 사유를 규정한 법률이 있다. 상임법 제10조 제1항 제7호 가.에 명시된 ‘임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않는다는 규정이다. 엄 변호사는 “건물주가 계약 전부터 세입자에게 재건축과 관련된 구체적인 계획을 통보했고 그 계획에 따른다면 법률상 권리금보호 의무에 대한 책임이 없다”고 말했다. 반면 건물주의 재건축 통보 행위가 위법에 해당하는 경우가 있다. 실제로 기존 세입자가 신규 세입자를 주선하는 과정에서 건물주의 재건축 통보가 권리금 분쟁으로 이어진 사례다. 해당 사건에서 건물주는 기존 세입자가 주선한 신규 세입자에게 2년 후 재건축을 할 계획임을 밝히면서 이후에도 임차권을 보장해줄 수 없으니 계약 기간에 제약을 요구했다. 이에 신규 세입자가 결국 계약을 철회하면서 기존 세입자가 건물주를 상대로 권리금 손해에 따른 배상소송을 제기했다. 대법원에서는 ‘법률상 재건축 사유로 임대차 체결을 거절하려면 구체적인 계획을 세입자에게 고지해야 하는데 건물주가 이에 따르지 않았고 건물멸실이나 다른 법령에 의한 재건축 계획도 아니므로 정당한 임대차 계약을 거절로 볼 수 없다’며 기존 세입자의 손을 들어줬다(2022. 5. 13. 선고 2021다286260). 다시 말해 해당 판례는 재건축과 관련된 구체적인 사전고지는 신규 세입자가 아닌 권리금을 회수해야 할 기존 세입자에게 하는 게 합당하다고 해석한 판례로 볼 수 있다. 엄 변호사는 “건물주 입장에서는 신규 세입자와의 계약 체결 전 정당한 통보를 했다고 생각할 수 있다”며 “하지만 기존 세입자 입장에서는 계약 기간이 끝나지 않는 권리금회수를 위한 과정에서 나온 통보로 인해 권리금회수가 어려워졌으니 건물주에게 책임이 있어 보인다”고 해석했다. 한편 건물주의 재건축 통보가 계약 초부터 없었다고 하더라도 권리금회수가 어려운 경우가 있어 세입자 입장에서도 주의가 필요하다. 상임법 제10조 제1항 제7호 각 목에는 재건축과 관련해 건물주의 권리금보호 의무 책임이 없는 사유에 관해 규정하고 있다. 세입자가 특히 유의해야 할 부분은 동법 ‘나’와 ‘다’ 항목이다. 먼저 나 항목에는 ‘건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 다음으로 다 항목에 따라 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’ 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않는다. 엄 변호사는 ‘세입자가 재건축에 대해 마냥 걱정할 필요는 없다’고 당부하고 있다. 이어 “건물의 노후로 인해 재건축이 필요한 경우는 공신력 있는 기관으로부터 객관적인 안전진단 자료가 필요하다”며 “다른 법률로 인한 재건축은 대부분 국가사업으로 진행되는 경우가 많아 사업 주체가 세입자에게 보상해야 할 책임이 따르기 때문”이라고 덧붙였다.

계약 전 재건축 통보받은 세입자는 권리금소송 못해: 2023. 01. 30 16:34 재테크 이유진 기자; 계약 전부터 재건축 통보받은 경우 권리금 회수 거절 합법 계약 전 재건축 미통보 경우 건물주가 권리금 손해배상 해줘야 안전과 관련된 재건축인 경우 계약 기간 중 통보해도 문제없어 부동산 전문 엄정숙 변호사는 계약 전 재건축 통보를 받은 경우 권리금 회수 거절은 합법이라고 말한다. “몇 개월 후 재건축을 계획하고 있습니다. 이를 위해 세입자에게 건물을 비워달라고 통보했는데요. 문제는 세입자가 재건축으로 인해 권리금 회수를 못하게 됐으니 손해배상을 요구한다는 겁니다. 하지만 저는 이미 계약 전부터 재건축에 관한 계획을 통보한 상황입니다. 이 경우에도 제가 권리금 손해배상을 해줘야 하나요?” 건물주가 임대차 계약 당시 추후 재건축에 대한 계획이 있다면 세입자에게 미리 통보한 후 계약서상에도 권리금 포기 특약을 넣을 수 있다. 하지만 막상 재건축 시기가 다가오면 권리금을 보상하라며 버티는 세입자가 있어 건물주들을 애타게 한다. 30일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 재건축 사유가 발생하면 세입자와 건물주 간 분쟁이 일어나는 경우가 많다”며 “재건축의 특성상 세입자가 건물을 비워줘야 하고 새로운 세입자도 들어올 수 없어 권리금 회수가 어렵기 때문”이라고 설명했다. 이어 “하지만 이를 계약 전부터 건물주가 세입자에게 미리 통보했다면 권리금에 대한 손해배상은 하지 않아도 된다”고 부연했다. 권리금이란 영업 시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 7호 가에는 ‘임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주는 세입자의 권리금보호 의무에 대한 책임을 지지 않는다고 규정하고 있다. 즉 건물주가 계약 전부터 재건축에 관한 내용을 통보했고 그 계획에 따른다면 세입자의 권리금 회수 기회를 거절해도 법률상 문제가 없다는 말. 엄 변호사는 “해당 법률에 따라 임대차 계약 당시 세입자가 이를 충분히 숙지한 상황에서 계약까지 맺었다면 건물주의 재건축 통보에 대해 이미 동의했다고 볼 수 있다”며 “뿐만 아니라 해당 사유는 재건축으로 인해 기존 세입자도 더는 계약을 연장할 수 없다는 말과 같기에 갱신요구권까지 거절할 정당한 사유가 된다”고 강조했다. 반면 건물주가 임대차 계약 당시 재건축에 관한 통보를 하지 않은 상황에서 계약 기간 중 급작스럽게 재건축을 통보했다면 어떨까. 이 경우 건물주는 세입자의 권리금보호 의무를 위반한 사항이라고 볼 수 있다. 심지어 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보는 임대차 해지 사유조차 될 수 없기에 세입자를 내보낼 법적 근거도 없다. 엄 변호사는 “다만 현실에서는 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보에 세입자가 자신의 권리를 포기하는 경우가 많다”며 “임대차 계약 전 재건축에 관한 통보가 없었다면 건물주가 위법을 저지른 사항이기에 권리금 손해배상청구소송을 통해 책임을 물어야 한다”고 조언했다. 손해배상청구소송이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다. 한편 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보가 합법에 해당하는 경우가 있다. 상임법 제10조 제1항 7호 나에는 ‘건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 세입자에게 사전 통보 없이도 건물주가 권리금 회수 기회와 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있다. 엄 변호사는 “해당 규정에서 한 가지 명심해야 할 사실은 건물주가 건물의 안전에 대해 공신력 있는 기관을 통한 객관적 자료와 진단 결과를 세입자에게 제시해야 법률상 문제가 없다”고 강조했다.

은마아파트 안전진단 통과! 재건축 시장 아직도 매력적인가?: 2010. 04. 06 15:42 재테크; 지난 3월 부동산시장의 가장 큰 화두는 서울 강남구 대치동의 은마아파트 안전진단 통과였다. 그런데 이후에도 매매가에는 변동이 없다. 기본 패턴과는 전혀 다른 방향으로 흘러가고 있는 재건축 아파트시장을 전격 분석한다. 1979년에 지어진 은마아파트는 우리나라 최고의 사교육 인프라를 자랑하는 대치동 한가운데 자리한 4424채의 대단지라는 점에서 재건축 여부가 주목을 받아왔다. 외환위기 직전에 부도가 났던 한보그룹의 정태수 전 회장이 개발·시공해 분양에 성공, 한동안 은마아파트의 단지 내 상가에 사무실을 두기도 했다. 1980년대에만 하더라도 인근의 우성·선경아파트 등에 밀려 ‘똥마’라는 우스갯소리로 불리기도 했으나 1990년대 중반부터 재건축 바람이 불면서 화려하게 부활, 강남권 재건축의 선두주자로 ‘금(金)마’로 불리고 있는 단지다. 집값이 하루가 멀다하고 오르던 2005년과 2006년에는 부동산 관련 보도가 있을 때마다 이름이 언급되면서 ‘강원도 산간 지역에 살더라도 은마아파트 이름은 안다’는 이야기가 공공연히 회자되곤 했다. 2002년 이후 안전진단에서 세 차례나 탈락한 은마아파트는 지난달 마침내 안전진단을 통과했다. 안전진단 통과란 ‘건물을 헐고 다시 지어야 할 정도로 낡았다’는 의미로 ‘재건축 자격을 획득했다’고 해석하면 된다. 어쨌든 오매불망하던 안전진단을 통과했으니 이제 은마아파트를 소유하고 있는 분들은 오래오래 행복하면 되는 걸까. 그런데 현실은 그렇지가 않다. 대형 호재라고 할 만한 안전진단을 통과했는데도 은마아파트의 매매가는 조금도 움직이지 않고 있기 때문이다. 전용면적 77㎡를 기준으로 10억~10억5000만원 정도인 시세가 안전진단 통과 후에도 변함이 없는 상황이다. 오히려 일선 부동산 중개업자들은 안전진단 통과 후에 매물이 많이 나온다고 이야기한다. 보통 호재가 있으면 호가가 오르면서 팔려던 매물도 거둬들이는 것과 정반대의 모습이다. 도대체 이 ‘미스터리’는 어디서 비롯된 걸까. 미스터리를 푸는 과정은 아파트 재건축사업의 본질을 이해하고 현재 부동산시장을 분석하는 것과 맞닿아 있다. 2000년대 주택시장의 화두 ‘재건축 아파트’ 재건축 대상 아파트들은 지금까지 사업 추진 흐름을 타고 가격이 한 계단씩 상승해왔다. 재건축 사업은 대략적인 사업 추진 계획이 나오는 ‘구역지정’, 주민들이 의견을 모으기 시작하는 ‘추진위원회 설립’을 거쳐 재건축 자격이 있음을 확인받는 ‘안전진단’ 순으로 사업이 진행된다. 이후 정식 조합 설립 절차를 진행한 , 아파트를 철거해도 좋다는 ‘관리처분인가’를 받아 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는다. 간단해 보일 수도 있지만 단계마다 단지 내 주민들의 동의를 일정 정도 이상 받거나 담당 구청의 허가를 얻어야 해 쉽지 않다. 은마아파트의 경우 재건축 추진위가 설립된 것이 2002년이지만 8년이 지난 올해에야 안전진단을 통과한 것이 단적인 예다. 이렇다 보니 사업 단계가 진척될수록 재건축이 가까워져 집값은 올라간다. 서초구에서 반포주공3단지를 재건축해 재작년 입주한 ‘반포 자이’ 단지의 사례를 보면 이 같은 현상은 적나라하게 드러난다. 외환위기 직후인 1999년 3억3000만원이었던 반포주공3단지 52㎡는 2001년 시공사가 선정되자 가격이 4억원 선까지 올랐고 2004년 사업시행인가 때 5억원, 이듬해 관리처분계획 인가 시점에는 7억원 선까지 치솟았다. 만 6년 남짓한 기간 동안 두 배 이상 치솟은 것이다. 현재 재건축이 끝나 반포주공3단지 52㎡를 소유하고 있던 사람이 추가분담금 없이 입주할 수 있는 반포 자이 115㎡(전용면적 84㎡)의 시세는 16억원. 집주인은 500% 이상의 투자수익률을 거둔 셈이 된다. 이처럼 일찍 투자한 이들이 파격적인 투자 수익을 거두는 모습이 전해지면서 재건축 아파트에 대한 세간의 관심은 더욱 커졌다. 집값 상승기에 대표적인 투자 대상으로 인식됐던 것도 이 같은 휘발성에 따른 것이다. 투자가 곧 수익을 보장하지는 않아 그렇다면 안전진단 통과라는 호재에도 은마아파트의 가격이 제자리걸음인 이유는 무엇일까. 전문가들은 무엇보다 수익률이 높지 않아 지금 아파트를 사더라도 남는 게 별로 없을 수 있다는 점을 꼽는다. 다시 말해 지금 은마아파트를 사서 재건축이 되더라도 새로 지어진 아파트의 값이 투자금에 비해 크게 오르지 않을 수 있다는 것이다. 재건축 아파트의 수익률은 지금 재건축 매입가와 재건축 과정에서 드는 비용이 재건축이 끝난 뒤 형성될 시세와 비교해 구할 수 있다. 일단 전용면적 77㎡를 기준으로 매입가를 10억원 정도로 잡고, 재건축을 통해 전용면적 85㎡의 아파트를 받게 된다고 가정하자. 일단 77㎡ 아파트를 소유하고 있으면 재건축이 끝난 뒤에 85㎡는 추가분담금 없이 얻을 수 있을 것으로 보이며 일반분양이 가능한 아파트의 숫자에 따라 돈을 더 돌려받을 수도 있다. 다만 더 큰 평형의 아파트를 원한다면 1억원에서 10억원 이상까지 추가분담금을 내야 한다. 추가분담금이 없다고 가정할 경우 지금 은마아파트 77㎡를 사면 5~8년 후에 85㎡ 아파트에 입주할 수 있는 것이다. 문제는 여기서부터다. 인근에서 최근 입주한 대단지 아파트는 도곡동의 ‘렉슬’ 아파트. 이 아파트의 85㎡ 매매가는 12억원 정도다. 단순히 계산하면 20% 정도의 수익률을 올릴 수 있다. 하지만 10억원에 가까운 돈이 5년 이상 묶여 있게 되는 기회비용, 대출에 따르는 이자비용까지 감안하면 수익이 거의 나지 않을 수 있다는 것이다. 예컨대 3억원 정도의 아파트에 전세를 사는 수요자가 가지고 있는 현금 자산 3억원에 4억원을 대출받아 은마아파트를 구입할 경우 5년 후 재건축된 새 아파트의 시세가 12억원이 되더라도 기회비용과 금융비용을 제한 수익은 2000만원을 넘기 어려울 것으로 보인다. 현금자산 3억원을 최대한 보수적으로 운용해 5년 만기 채권에 투자하고, 주택담보대출 금리가 현재 수준이라는 전제하에서 나오는 계산인 만큼 실제로는 손해가 날 수도 있다. 물론 이 같은 수익률 계산에 대해서는 비판적인 의견도 있다. 우선 인근의 도곡 렉슬 아파트의 시세는 12억원이지만 현재 강남권에서 가장 비싼 아파트인 반포 자이나 반포 래미안은 비슷한 평형대가 16억원 전후에 시세가 형성된 상황이다. 지금은 반포동에 좋은 아파트가 대거 입주하면서 강남권의 최고 아파트가 그 쪽으로 넘어갔지만 은마아파트가 재건축되면 그 지위가 대치동으로 넘어올 수 있는 만큼 최소한 그 정도의 시세를 형성할 수 있다는 주장이 있다. 이 경우 집값은 지금보다 60% 오르는 만큼 지금 투자해도 수익률이 괜찮을 수 있다는 계산이 나온다. 어쨌든 은마아파트의 수익률은 사업 단계의 여러 변수와 5년 뒤 주택시장의 상황 등에 크게 좌우되는 만큼 순수하게 투자 목적으로 거액을 투입하기에는 부담이 되는 것이 사실이다. 재건축 아파트 투자, 지금도 유효한가 그렇다면 지금 시점에서 재건축 아파트를 사는 것이 좋을까. 우선 실수요자라고 한다면 지금 재건축 아파트를 매입하는 것은 생각해볼 만하다. 서울 강남권의 신규 아파트 공급이 많지 않은 상황에서 재건축 아파트 매입은 향후 신규 아파트를 받을 수 있는 좋은 방법이기 때문이다. 아파트를 헐고 새로 지을 때 나오는 일반분양에 청약하는 것도 가능하겠지만 이 경우 층이나 평형 배치에 있어서 제한된 선택밖에 할 수 없으므로 로열층을 배정받을 가능성이 높고 평형 선택도 비교적 자유로운 재건축 아파트 조합원이 되는 것이 좋을 수 있다. 반면 투자를 하려는 경우라면 한 번 정도 생각해봐야 한다. 지난해 12월 안전진단 통과 임박이라는 소문에도 불구하고 은마아파트의 매매가가 평당 5000만원 정도 떨어졌는데 그 원인은 ‘은마아파트 재건축의 수익성이 없다’는 모 방송사의 보도에 따른 것이었다. 하지만 해당 보도가 인용한 자료들은 이전에 여러 번 다른 매체의 보도를 통해 나왔던 것이다. 10억원의 거금을 투자하면서도 기초적인 자료를 제대로 보지 않고 매입한 수요자들이 많았고, 이들이 TV를 통해 접한 소식에 동요한 것이다. 재건축 아파트는 지역과 층수에 따라 조금씩 다른 규제를 받고 그만큼 수익성도 달라진다. 재건축을 바라보는 거주자들의 시각도 추진 속도에 영향을 미친다. 관심이 있는 재건축 단지가 있다면 이전에 나온 관련 보도를 꼼꼼히 살피고, 사업 장애요인은 없는지 현장에서 확인하는 노력이 필요하다. 이외에 대출을 얼마나 받아 사는가도 절대적인 수익률을 결정하는 기초가 되는 만큼 관련 금융비용도 따져봐야 한다. <■기획 / 장회정 기자 ■글 / 노경목(한국경제신문 부동산부 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크>

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