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내 전세보증금은 왜 차별받나요?(2018. 03. 05 17:40)

2018. 03. 05 17:40 경제 김태훈 기자

주택도시보증공사가 반환 보증하는 상품… 다가구·단독주택 세입자들에겐 그림의 떡 ‘깡통전세’ 불안심리가 커지면서 전세보증금 반환보증(전세보험) 상품을 찾는 세입자들이 늘고 있지만 정작 다가구·단독주택 세입자들에게는 문턱이 높아 가입이 어려운 것으로 나타났다. 전세보험은 집을 빌려준 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 대비해 주택도시보증공사 등에서 보증금 반환을 보증하는 상품이다. 그러나 원룸 등 다가구주택 세입자들은 가입 자체가 쉽지 않아 이들 서민층의 전세보증금을 보호하려는 취지가 반영되지 못하고 있다는 지적이 나온다. 경기 남양주시의 한 다가구·다세대주택 밀집지역의 모습. / 서성일 기자 직장인 박모씨(33)는 올해 초 준공한 신축 다가구주택에 전세로 입주했다. 입주 전 중개를 받은 공인중개사에게서 임대인인 건물주가 금융기관에 근저당 설정이 되어 있다는 얘기를 들은 터였다. 건물가격에 비해 근저당 설정액이 크지 않기는 했지만 박씨는 혹시나 하는 마음에 전세보험을 알아봤다. 당장은 문제가 없더라도 신축주택이어서 세입자들이 한꺼번에 들어오는 만큼 계약 종료 후 이사할 때도 전세보증금을 돌려받으려는 세입자들이 몰려 반환에 차질이 생기지는 않을까 걱정이 됐던 것이다. 하지만 박씨는 전세보험 상담사로부터 구체적 사정을 말하기도 전에 “다가구주택이면 가입이 어려울 것”이라는 답을 들어야 했다. 박씨의 전세보증금은 2억5000만원, 박씨를 포함해 6가구가 세들어 살고 있는 다가구주택의 시세는 20억원 안팎이다. 전세보험 상품을 운용하고 있는 주택도시보증공사에서는 올해 1월까지 다가구·단독주택일 경우 주택가격의 60%를 초과하는 선순위채권(근저당액 등 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권에 보험 가입 신청자보다 앞선 순위의 전세보증금 합계)이 있으면 가입이 불가능했다. 2월부터는 제도가 보완되면서 선순위채권 한도가 80%까지 높아지긴 했지만 60% 기준이던 당시에도 박씨의 계산으로는 선순위채권 액수가 주택가격의 60%인 12억원을 넘지 않았다. 박씨는 “몇 번이고 공고에 나와 있는 안내문을 꼼꼼히 찾아보고 가입신청을 하려던 차였는데 그저 다가구주택이라는 이유로 가입조차 못하게 되니 허탈한 마음이 들었다”고 말했다. 집주인의 실질적인 동의도 받아야 다가구주택에 전세로 살고 있는 주부 오모씨(35) 역시 박씨처럼 전세보험 가입에 실패한 경우다. 오씨는 같은 건물의 다른 세입자가 이사를 나가면서 집주인에게 전세보증금을 힘들게 돌려받았다는 얘기를 듣고 전세보험 가입을 알아봤다. 그러나 오씨 역시 다가구주택에 살고 있어 가입이 어려울 것으로 보인다는 답을 들었다. 선순위채권이 가입 가능한 기준을 충족하더라도 집주인인 임대인의 실질적인 동의가 있어야 한다는 설명이었다. 특히 다가구주택은 해당 주택에서 살고 있는 모든 세대에 대한 내역을 제출해야 하는데 임대인의 협조 없이는 서류 발급 자체가 불가능하기 때문이다. 오씨는 전세보증금을 돌려받기 어려운 때를 대비해 전세보험에 가입하려 한다는 뜻을 임대인에게 전하며 어렵사리 동의를 구했다. 하지만 돌아온 것은 ‘보증금을 돌려줄 수 있는데 왜 무시하느냐. 동의하지 않겠다’는 매몰찬 대꾸였다. 오씨는 “아파트는 보증금을 못 돌려받더라도 집이 경매에 넘어가면 금방 팔리고 환금성이 좋으니까 전세보험에 가입하라고 받아주면서 정작 보증금 돌려받기가 어려워질 가능성이 큰 다가구주택 세입자들은 가입이 어려운 상태로 놔두는 건 앞뒤가 바뀐 것 같다”고 말했다. 다가구주택이나 단독주택 세입자들의 전세보험 가입이 현실적으로 어렵기는 하지만 주택도시보증공사가 이들 세입자의 보험 가입을 원천적으로 막고 있는 것은 아니다. 공사 관계자는 “다가구주택도 다른 주택유형처럼 보증대상에 동등하게 포함되기 때문에 다가구주택이라는 이유만으로 상품 가입이 안 된다고 했다는 부분은 보다 명확한 사실 확인이 필요하다”며 “세부적인 기준에서 보증상품 가입요건을 갖추지 못한 경우도 있으니 보다 구체적으로 상담하면 제한이 되는 원인을 해결할 수도 있다”고 밝혔다. 원칙적으로는 아파트나 연립주택, 다가구나 단독주택 등 주택유형으로 가입 여부에 차등을 두지는 않는다는 것이다. 하지만 공사가 밝힌 내역에 따르면 실제로 전세보험에 가입한 세입자들 중 93.7%는 아파트에 세들어 살고있는 데 비해, 단독·다가구·다세대주택 세입자 비율은 6.3%에 불과한 것으로 드러났다. 국토교통부의 2016년 주거실태조사에서 주택 중 아파트 비율이 48.1%이고, 나머지 주택유형들이 절반 가까이를 차지하는 것과 비교하면 아파트 전세 세입자들과 다른 주택 세입자 간의 전세보험 가입률 격차는 두드러진다. 서민층을 위한다는 제도 취지 반영해야 문제는 최근 수도권에서는 입주물량이 쏟아져 나오고, 수도권 외 지역에서는 주택시장이 침체될 기미를 보이면서 집값 하락으로 인한 ‘깡통전세’가 확산될 우려가 커진다는 데 있다. 집값이 주택담보대출 액수와 전세보증금을 합한 금액보다도 낮게 떨어지면 세입자들은 제때 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 전세보험 가입자 수가 지속적으로 늘고 있는 현상도 이와 같은 걱정이 반영된 현실을 보여준다. 주택도시보증공사에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 가입건수는 4만3918건, 금액은 9조4931억원으로 1년 전인 2016년의 가입건수(2만4460건)와 금액(5조1716억원)에 비해 큰 폭으로 늘었다. 올해 1~2월 두 달 동안 가입건수가 9071건, 금액으로는 1조9960억원에 달하면서 전세보험 가입자 수가 여전히 늘어나는 점도 당분간 깡통전세를 경계하는 분위기가 이어질 것으로 예측되는 이유다. 정부의 강도 높은 부동산규제가 나오기 전까지 유행하던 ‘갭투자’ 방식으로 주택시장에 뛰어든 임대인들이 자칫하면 주택가격 하락으로 보증금 반환에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다. 한 공인중개사는 “갭투자를 한 임대인들은 아파트 시장에 더 몰려들긴 했지만 아파트와 다가구·다세대주택을 같이 소유하고 있는 임대인들도 많기 때문에 집값이 떨어지고 갭투자에 실패한 여파가 아파트 세입자에게만 미칠 것으로 봐선 안 된다”며 “보증금 반환을 못하거나 늦어지는 피해는 아파트나 다가구 세입자 모두에게 똑같은 피해이기 때문에 전세보험 가입이 어려운 다가구 세입자를 위한 대책도 필요해 보인다”고 말했다. 주택도시보증공사 측은 현재 보험 가입자 비중이 아파트 세입자에 편중돼 있는 것은 사실이지만 지난 2월부터 도입한 보완책이 작용하면 다가구·단독주택 세입자에게 불리하게 보였던 가입조건도 상당히 개선될 수 있다고 해명했다. 공사 관계자는 “다가구·단독주택의 특성을 감안해 다른 주택유형과는 달리 선순위채권 한도를 특별히 완화했기 때문에 그 효과가 앞으로 나타날 수 있을 것”이라며 “저소득층이나 다자녀가구 등 사회배려계층에 대한 보증료 할인폭도 늘려 서민층을 위한다는 제도의 취지를 반영하고 있다”고 말했다.

[독자 댓글]1189호 “댁의 전세보증금은 안녕하십니까?”外를 읽고(2016. 08. 16 18:24)

2016. 08. 16 18:24 오피니언

댁의 전세보증금은 안녕하십니까? 다른 물가에 비해 집값이 지금의 값을 줘야 하는 값어치를 하는가를 생각해 보자. 집값은 정부가 사라고 조장해서 겨우 지탱하는 중이다. 이에 편승해 건설사에서 지금 아니면 못한다고 분양 엄청 쏟아내고 있는 것이고. _네이버 sheh**** 전세란 게 뭡니까. 집값 상승을 전제로, 집주인 입장에선 세입자에게 무이자 대출 받아 내가 안 살 집 산 거고, 세입자 입장에선 무이자로 돈 빌려주고 일정기간 거주권 얻어낸 것입니다. 집값(담보가치)이 상승 또는 유지되면 별 문제 없죠. 반대로, 집값이 상승하지 않거나 하락하면 그만큼 그냥 신용 무이자 대출로 전환되는 거죠. 겁나 위험하고 불공평한 대출상품이 되는 것입니다. _다음 맑은시선 이미 집을 살 인구 자체가 내리막길이다. 일본처럼 지방은 유령도시화되고 있고, 문제는 집을 가진 양반들 대부분이 빚을 내서 구입했다는 거다. 노년에 작은 집으로 옮기고 목돈을 구하고 싶어도 큰 집은 팔리기 힘들 것이다. 당장에 결혼을 포기한 세대가 늘어나고 있는 추세니. 빚 좀 그만 내고 자기 주제에 맞게 살자. _네이버 lieh**** 평생교육의 탈을 쓴 상술의 전당? 대학과 사회, 그리고 지원체계의 철저한 불일치와 경쟁구조다. 대학이 갖는 한계는 너무나 분명하지만 그걸 지원한다는 미명 하에 좌지우지하겠다는 것은 대학 자체를 학원화 내지 기능화하겠다는 것이다. 기업이 왜 자기들이 원하는 인재를 만들어 달라는 것인가? 그들이 대학에 뭘 했다는 건가? 대학도 마찬가지다. 교수와 대학 운영진만을 위한 대학은 사회를 황폐화 내지 퇴보시키고 있다. _경향 Antonius Rhee 대학들의 상업화로 자연스럽게 정부 정책의 시녀가 된 거라 봅니다. 결국 대기업과 기득권 위주의 정책을 펼친 정부 덕분에 대학들도 슬그머니 사회적 기득권의 입장에서 학생들의 주머니를 털며 갑질을 하는 ‘대학상회’가 되어 버린 겁니다. _네이버 chim**** 진리의 상아탑들이 지나친 시장 논리로 무너지고 있는 모습을 보니 분노를 넘어 허탈하기까지 합니다. 정부는 대학들이 지나치게 이윤을 추구하지 않도록 지원하며, 사람들이 교육받을 수 있는 기회를 두루 제공하도록 독려해야 합니다. 정말 이대로 가다가는 대학이 취업학원이라는 오명을 영영 벗지 못할 것 같네요 _다음 La10 국제NGO 거리모집 ‘비영리’일까 핸드폰 영업마냥 길거리 곳곳에서 설문조사를 가장하며 접근하는데, 어떻게 운영되는지 상황설명 같은 건 다 제끼고 감성 자극하는 사진만 보여주고 이를 위해서는 모금하라는 게 전부더라. 이래선 사람들이 자발적으로 후원하는 영역 전체에 대해 불신을 갖고 무관심으로 이어지기 십상이다. _다음 rhhfu 후원을 할 때는 해당 단체를 먼저 조사한 후에 참여하는 것을 권합니다. 길거리 후원 캠페인이 전부 에이전시 섭외해서 하는 것은 아니고요. 단체 홈페이지 들어가거나 홍보물 보면 재무 결산내역이 공개됩니다. 전체 수입 대비 실사용 내역도 다 공개되기 때문에, 40% 이상이 실제 후원에 사용되었다면 그 단체는 잘 운영되고 있는 곳입니다. _페이스북 길유지 물꼬 튼 증세, 표밭 정면돌파할까 어차피 고용도 안하는 대기업 재벌들에게 법인세 다시 원상 복구시켜라. 담뱃값, 전기요금, 기름값 등등 서민 등치기 좋은 간접세에 손댈 생각 말고. _다음 쭈니

독자의 소리

[표지이야기]댁의 전세보증금은 안녕하십니까?(2016. 08. 09 17:28)

2016. 08. 09 17:28 경제 전병역 기자

한 경제연구소에서 서울의 아파트 대출현황을 분석해보니 3분의 1 이상이 빨간불이 켜진 상태다. 만약 경매로 넘어갈 경우 집주인은 한 푼도 찾지 못할 수 있는 ‘깡통주택’이거나, 세입자가 전세보증금을 온전하게 돌려받기 어려운 ‘깡통전세’로 나타난 것이다. 인천의 홍모씨는 2012년 3월 집안의 사업 실패로 채무가 불어나자 다섯 가족이 거리에 나앉게 생겼다. 그는 길거리 전단지를 보고 공인중개소를 찾아갔다. 주위의 도움으로 마련한 보증금 2000만원으로 2년짜리 전세를 얻었다. 시가 4억1000만원짜리 아파트인데 채무가 많지만 ‘주택임대차보호법상 1600만원까지 보증금을 보호받는다’는 말을 믿고 계약했다. 그러나 이듬해 5월 근저당권자의 요구로 아파트가 경매에 넘어갔다. 소액임차인으로 1600만원을 배당받았으나 근저당권자가 이의를 제기했다. 판사도 혹시 홍씨가 조직적으로 돈을 노린 ‘가장임차인’ 일당일 수 있다고 의심했다. 게다가 이 아파트에는 3건의 근저당권(채권최고액 3억408만원, 9600만원, 4800만원씩)이 있었다. 모두 4억4808만원으로 시가를 넘는 ‘깡통주택’이었다. 이외에 2건의 가압류등기도 돼 있었다. 그나마 권리신고 및 배당요구 신청서에 잔금지급일보다 확정일자 신고가 3일 앞서 있었다. 덕분에 대한법률구조공단의 도움을 받아 어렵사리 소액보증금은 챙길 수 있었다. 홍씨 사례는 아무리 적은 보증금이라도 까딱하면 ‘깡통전세’에 노출될 위험이 있음을 보여준다. 국내 부동산시장에 예고된 ‘경고등’이 켜졌다. 바로 과도한 주택담보대출이다. 대출을 안고 집을 사는 대열에 끼지 못하면 시대에 뒤처진다는 세태를 자문하게 만드는 풍경이다. 정부가 대출 조건을 완화해준 뒤 1년 반 만에 주택담보대출비율(LTV)이 60%가 넘는 대출이 63조2000억원(89.8%)이나 급증했다. 거의 1배 가까이 늘어난 셈이다. 이게 다가 아니다. 대출금은 기본, 여기에 사실상 ‘빚’인 전·월세보증금까지 더해서 집의 잔존가치를 계산해야 더 정확하다. 특히 이른바 ‘갭(gap)투자’라며 보증금을 끼고 수천만원만 얹어서 집을 사는 사람도 요즘 늘었다. 투자자는 물론 세입자도 돌다리를 두드리는 자세로 최악의 상황에까지 대비해야 할 때다. 경기도 분당의 대단위 아파트 단지들 전경을 항공기에서 촬영한 모습. / 경향신문 자료사진 서울지역 아파트 3분의 1 이상은 경매에 들어가면 집주인이 원금을 한 푼도 찾지 못하는 깡통주택이거나, 세입자가 전세보증금을 다 돌려받기 어려운 깡통전세 위험이 있다는 조사 결과가 나왔다. 특히 서울 아파트 10채 중 1채 이상이 현재로서도 집주인의 대출금과 세입자의 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나 빚이 더 많은 상태로 조사됐다. 선대인경제연구소는 올해 1~3월 서울의 2810가구를 대상으로 ‘등기부등본상 근저당설정액과 전세보증금액의 합계가 주택 가격에서 차지하는 비율’을 조사했다. 연구소는 이를 ‘LTV2’로 이름 붙였다. 선대인 소장은 “기존에 통용되는 LTV는 금융권 담보대출만 보기 때문에 현실을 반영하는 데 한계가 있다”고 지적했다. 또 주택담보대출액 대신 ‘근저당설정액’을 기준으로 한 이유는 경매 처분 때 금융업체가 채무 상환을 강제할 수 있는 한도인 근저당설정액을 차감한 뒤 후순위로 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있어서다. 다만 전세보증금은 개별 아파트마다 확인하기가 어려워서 최근 3개월(올 1~3월) 전세 실거래가 평균을 일률 적용했다고 연구소는 밝혔다. 주택 가격도 최근 3개월 실거래가 평균치다. 연구소 분석 기준인 LTV2는 ‘경매에 넘어갈 경우 근저당설정액을 제하고 전세보증금도 빼고 남는 실제 주택의 가치’에 가까운 척도로 보면 된다. 대출금에 임대보증금까지 빚으로 봐야 선대인연구소는 이 기준으로 조사한 결과 “서울의 2810가구 아파트 가운데 비교적 전세금을 안전하게 확보할 수 있는 LTV2 80% 미만은 1831가구로 65.2%였다”고 5일 밝혔다. 반면 LTV2 80% 이상은 979가구로 34.8%를 차지했다. 연구소는 “이는 전체 아파트의 3분의 1 이상이 경매에 들어갈 경우 집주인이 원금을 한 푼도 찾지 못하는 ‘깡통주택’이거나, 세입자가 전세보증금을 온전하게 돌려받기 어려운 ‘깡통전세’가 될 가능성이 높다는 뜻”이라고 설명했다. 선대인 소장은 “현재 서울의 아파트 경매 낙찰률은 91%를 넘지만, 만일 집값 하락기에 접어들어 경매량이 몰리면 떨어지고 유찰을 거듭할수록 가치는 더 하락한다”고 말했다. LTV2 분포별로는 80~90% 미만이 504가구(17.9%)로 가장 많고, 이어 70~80% 미만이 365가구(13%), 60~70% 미만이 300가구(10.7%)로 나타났다. 특히 조사 대상의 13.5%인 379가구는 LTV2 비율이 100% 이상이었다. 이 비율이 140% 이상인 곳도 119가구(4.2%)나 됐다. 연구소는 “LTV2가 100% 이상이라면 현재 수준의 주택 가격으로도 주택 소유자가 금융권에서 빌린 대출금과 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나, 그러고 나서도 청산해야 할 빚이 더 큰 상태”라고 밝혔다. 그만큼 주택 소유자 부채가 과도하거나 세입자의 전세보증금이 불안한 상태라는 의미다. 근저당설정액만 보면 조사대상 중 1억~2억원 미만이 425가구(32%)로 가장 많고, 9억원이 넘는 경우도 96가구(7.2%)나 됐다. 서울의 조사대상 전체로 보면 부채 있는 가구가 1327가구로 47.2%였다. 이들 부채가구의 평균 근저당설정액은 3억2600만원이다. 부채가구 중에서 주인의 거주 여부로 나눠서 보면 거주하는 경우의 근저당설정액은 3억2600만원, 비거주 부채가구 근저당설정액은 3억2500만원으로 엇비슷했다. 부채가구 평균 근저당설정액 3억 넘어 서울의 강남·강북을 나눠서 봐도 차이가 드러난다. 연구소는 “상대적으로 고가 아파트일수록 부채를 가진 가구 비중이 낮은 반면 저가 아파트일수록 부채가구 비중이 높았다”고 밝혔다. 예를 들어 강남구 도곡동 도곡렉슬아파트 101동은 부채가구 비중 40%대인 데 비해 구로구 독산동 금천현대 101동의 부채가구는 64%를 넘었다. 강남(1803가구)의 부채가구는 46.2%이고, 이들의 평균 근저당설정액은 4억1000만원이었다. 10억 이상 근저당설정액인 가구도 8.7%였다. 강북(1007가구)은 부채가구 비율이 49.1%로 강남보다 높았다. 이들 평균 근저당설정액은 1억8300만원으로 강남보다는 크게 낮다. 이는 일단 집값 차이 때문이다. 강북은 근저당설정액이 3억~4억원 미만은 6.9%이고, 10억원 이상은 5가구(1%)에 그쳤다. 서울 전체로 보면 주인이 거주하는 경우 근저당설정액은 1억9600만원, 비거주자는 1억2100만원이었다. 비거주자의 부채가 적은 이유는 뭘까. 선 소장은 “세입자에게 보증금으로 전가한 격”이라며 “거주하지 않으면서 부채를 가지고 있는 경우는 세입자의 보증금을 안고서도 상당히 많은 부채를 갖고 있는 경우로, 투기성이 강하다”고 주의를 당부했다. 즉 보증금은 당장 주지 않고 다음 세입자에게 받아서 ‘돌려막기’가 가능하기 때문에 부채로 인식하지 않고, 별도로 대출까지 받았다. 최근 저금리에다 전세가율 상승으로 매매가와 차이가 1억원도 안 나는 경우가 늘자 ‘갭투자’가 기승을 부린다. 또한 선대인연구소는 서울 아파트 10개 단지(강남 3, 강북 7)의 부채 실태와 전세보증금 안전도를 추가로 분석했다. 상대적으로 작은 집인 강남 도곡동 도곡렉슬 101동 161가구(59.97㎡)의 경우 담보대출 빚이 있는 가구(65세대·40.4%)보다 비부채 가구(96세대·59.6%)가 더 많았다. 부채 가구의 근저당설정액은 평균 2억5144만원이다. 부채가 있으면서 주인이 살지 않는 가구는 4억6371만원이나 됐다. 거주하지 않으면서 상당량의 빚을 내서 사뒀다는 뜻이다. 서초 반포 래미안퍼스티지 103동 54세대(84.76㎡), 48세대(48.85㎡)의 경우 부채가구 비율(26.5%)은 작지만 근저당설정액은 8억1573만원이었다. 특히 비거주 부채가구의 경우 근저당설정액이 11억2366만원으로, 거주 중인 부채가구(5억2979만원)를 크게 앞섰다. 비거주 부채가구는 세입자에 빚 맡긴 꼴 이 아파트 113동(169.31㎡)은 부채가구 평균 근저당설정액이 8억원을 넘고 비거주 부채가구는 근저당설정액만 11억7033만원이었다. 이곳 실거래가는 올 3월 28억2000만원이고, 전세보증금은 17억5000만원이었다. 근저당설정액만 보면 문제 없어 보인다. 그러나 보증금까지 더하면 실거래가를 넘어선다. 선 소장은 “이런 대형 고가 아파트도 대출을 받아 투기성으로 매매하는데, 부동산시장의 하락기에 접어들면 더 빨리 떨어질 수 있어서 조심해야 한다”고 말했다. 강북은 부채규모는 작아도 부채비율은 강남보다 오히려 더 높은 경우도 많다. 강북권으로 분류되는 관악구 신림동 관악휴먼시아 1단지 101동 55가구(84.97㎡)의 경우 부채가구 비율이 52.7%로 더 많다. 이들의 근저당설정액 평균은 1억8468만원이다. 특히 비거주 부채가구는 2억257만원으로 더 많다. 광진구 광장현대 3단지 301동 42가구(74.92㎡)의 경우 부채가구(59.5%)는 평균 3억4025만원의 근저당설정액이 있다. 이 동의 LTV2를 보면 100% 이상이 11가구(26.2%)나 된다. 금천구 독산동 금천현대 101동 128가구(84.83㎡)는 부채가구가 64.8%로, 절반을 훌쩍 넘었다. 올 3월 실거래가는 3억6000만원이었고, 전세보증금은 2억7000만원 정도였다. LTV2가 100% 이상인 곳이 27가구(21.1%)였다. 최창우 전국세입자협회 대표는 “차익을 노리고 샀다가 생각만큼 오르지 않고 보증금을 돌려주기도 어려워지자, 세입자에게 자꾸 집을 사라고 강권하는 경우도 있다”고 말했다. 급매를 하자니 손실이 커지기 때문에 ‘나중에 집값이 오를 것’이라고 세입자를 꼬드겨 집을 처분하려는 속셈이다. 또는 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’도 요구한다. 서울 화곡동 직장인 이모씨(37)는 올해 봄 보증금 5억원짜리 아파트(105㎡)에 전세로 들어갔다. 전세대출금 2억원까지 냈다. 이씨는 “매매가는 6억2000만원 정도다. 만에 하나 경매로 넘어가도 확정일자를 받아뒀기 때문에 큰 염려는 안 한다”고 안심했다. 하지만 이 집주인이 은행 융자는 없지만 만에 하나 사업이 망할 경우는 어떻게 될까. 이때 ‘체불임금’ 등은 최우선 변제를 받기 때문에 보증금을 일부라도 못 받을 가능성이 있다는 사실을 모르는 세입자가 많다. 최 대표는 “보증금 1억원에 확정일자를 받았더라도 경매로 가도 7000만원 정도는 건진다고 안심해선 안 된다”며 “퇴직금을 포함한 6개월치 임금을 최우선 변제로 50% 정도 떼고, 각종 세금도 우선순위여서 이들을 제하면 남는 건 별로 없는 경우도 있다”고 말했다. 특히 주인이 사업을 하는 경우 유의할 필요가 있다. 서울 송파, 강동 같은 동남권에서는 최근 전셋값이 떨어지고 있다. 강동구 강일동의 84㎡형 한 아파트는 올해 1월 중순 4억원에 전세가 나갔으나 7월 15일 3억3000만원 안팎으로 하락했다. 실거래가(약 4억5000만원) 대비 전세가율이 88% 선에서 73%로 내렸다. 매매가가 더 높은 송파는 전셋값이 1억원 넘게 떨어진 곳도 속속 나왔다. 다만 여름 비수기여서 일시적 현상이라는 견해는 있다. 반면 이는 옆에 위례신도시와 하남 미사지구에서 1만 가구 이상 공급된 여파이기 때문에 후폭풍이 이어질지 시장에서는 촉각을 곤두세우고 있다. 자칫 집주인들이 보증금을 토해내야 하는 ‘역전세난’이 이어질 수도 있어서다. 이 경우 세입자는 보증금을 다 돌려받지 못하고, 전세를 끼고 무리하게 집을 산 집주인도 집을 경매에 넘기는 상황이 생길 가능성도 있다. 국토교통부 당국자는 “보증금도 집주인으로선 돌려줘야 할 빚이라는 관점에서 세입자나 투자자나 조심할 필요가 있다”고 말했다. 이 당국자는 “세입자로선 주택도시보증공사의 보증금 반환보증 상품이나 은행의 전세금 안심대출, 주택도시기금의 버팀목전세자금대출 같은 보완책도 고려해볼 만하다”고 밝혔다. 집값 심상찮은 대구, 부동산 위기 도화선 될라 대구의 집값 움직임이 심상찮다. 올해 들어 7개월 내리 떨어졌다. 왜 그랬을까. 지난 수년간 급등했던 대구 부동산 가격에 거품이 낀 게 아니냐는 우려도 나온다. 이는 선대인경제연구소의 수도권(서울·경기·인천)과 지방 5대도시(대전·대구·부산·광주·울산) 분석을 봐도 걱정스런 대목을 볼 수 있다. 이 연구소는 대구 1374세대를 분석한 결과, 부채가구 비율이 56.7%(779가구)로 높고 이들의 근저당설정액은 2억1900만원이다. 특히 비거주 부채가구의 근저당설정액이 2억3300만원으로 전체 부채가구 평균을 웃돌았다. 선대인 소장은 “이는 투기성 투자의 단면을 보여준다”며 “분양권 전매 제한까지 풀어줘서 지방 원정을 간 투기세력이 보증금을 끼고, 대출을 일으켜 대구 아파트를 사들인 결과로 보인다”고 말했다. 근저당설정액 구간별로 보면 2억~3억원 미만이 149가구(19.1%)로 가장 많고, 3억~4억원 미만과 1억5000만~2억원 미만이 119가구씩(15.3%)이다. 4억~5억원 미만도 40가구(5.1%)다. 대구의 부동산 담보대출 열기는 부산을 앞지른 것으로 받아들여진다. 부산도 부채가구 비율이 54.3%로 더 많았으나 평균 근저당설정액은 2억900만원으로 대구보다는 낮았다. 또 부산의 부채가구 중 비거주 가구의 평균 근저당설정액은 1억9400만원으로 대구(2억3300만원) 아래다. 2010년 말~2015년 말 5년 동안 지역별 아파트 매매가 변동률을 부동산114가 조사해보니 대구가 65.92%로 광주(47.33%)를 제치고 최고였다. 전세가도 대구는 이 기간에 91.04%나 올라 2위인 경기(67.46%)를 크게 앞섰다. 과열 징후가 있었다는 뜻이다. 최근 냉각기가 가격 조정인지, 급락의 전조인지는 더 지켜봐야 안다. KB국민은행 집계를 보면, 전국 주택 가격은 올해 들어 7월까지 0.52% 상승한 반면 대구는 2.1% 하락했다. 서울과 6대 광역시 중 올해 집값이 떨어진 곳은 대구뿐이다. 지역 종합경제지표인 지역내총생산(GRDP)에서 지난해 대구는 44조5000억원으로 전국 1422조원의 3.1%를 차지하며 전국 11위다. 대구의 근로자 월평균 임금은 267만8000원으로 제주(245만5000원)에 이어 전국 16개 시·도에서 두 번째로 낮은데도 집값만 최근 급등세였다. 또 울산은 부채가구의 평균 근저당설정액이 3억3800만원으로 지방 5대도시는 물론 서울(3억2600만원)보다 많아 눈길을 끈다. 울산보다 큰 곳은 강남(4억1000만원)뿐이다. 울산의 경우 부채가구 비율은 52.2%로 다른 지방과 비슷하지만 집주인이 거주하는 부채가구의 근저당설정액이 강남(4억1400만원)과 엇비슷한 4억800만원이었다. 선 소장은 “울산은 소득이 높은 도시이기 때문에 대출을 많이 받아 집을 사는 데 익숙하다”며 “최근 현대중공업과 현대자동차의 실적이 좋지 않은 등 지역경제가 나빠질 경우 담보대출이 부실을 낳을 수 있다”고 경계했다. 일부 지역을 중심으로 한 전세가 하락 현상은 세입자에겐 바람직한 현상이다. 다만 깡통주택이 늘면 피해는 서민에게 갈 수 있다. 박동수 서울세입자협회 대표는 “저금리와 노후불안에 조금만 여유자금이 있으면 부동산 투자를 안 하는 게 이상할 정도가 됐다”며 “저금리로 머니게임이 벌어지면서 집값이 오르고, 분양권 전매로 다시 실수요자 부담이 커지는 등 결국 피해는 여력이 없는 젊은 세대에게 돌아가는 구조”라고 말했다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “저출산·저성장 시대에 집값이 오를 수 없는데도 떠받치려는 부동산정책의 총체적 실패로, 젊은 세대에 대한 ‘폭탄 돌리기’가 시작됐다”며 “야당이 집주인들 표를 의식하고 전·월세 임대료 규제를 안하는 건 상황을 잘못 짚은 것”이라고 지적했다. 대출완화·분양권 전매로 투기판 키운 정부 서울 장지동 위례 아이파크 견본주택 옆에 일명 '떴다방'이 2013년 예비 청약자들을 대상으로 분양권 전매를 권유하는 모습. / 경향신문 자료사진 8월 초 수도권의 한 신도시 내 부동산중개업소. 서둘러 퇴근한 직장인 김모씨(40)는 한창 건설 중인 ㄱ아파트(84㎡형) 분양권 계약서를 쓰러 왔다. 몇 개월째 ‘살까, 말까’ 고민하며 전세로 돌아섰다가 다시 매매를 결심했다. 사인하는 펜 끝에 힘을 주기까지 김씨의 머리를 아프게 한 건 분양권에 얹어줄 일명 ‘P’, 즉 프리미엄 가치였다. 분양가 3억6000만원대에 프리미엄이 4400만원이라고 했다. 그런데 중개사가 막판에 황당한 제안을 했다. “공식 계약서에는 프리미엄을 500만원만 적자”고 했다. “분양권을 가진 사람이 세금을 최대한 적게 내기 위해서”라고 했다. 이른바 다운계약서 요구다. 억울한 이씨는 그럼 프리미엄을 100만원이라도 더 깎아달라고 했다. 그러나 상대방은 그럼 팔지 않겠다고 버텼다. 그는 이 집 말고도 분양권을 몇 개 가진 전매꾼이었다. 지불한 P가 적정한 것인지는 고스란히 그의 고민거리가 됐다. 불법적인 분양권 전매가 활개치고 있다. 사실상 아무런 제약을 받지 않자, 이때다 싶어 미분양 단지부터 몇 채씩 사들였다가 되팔아 수천만~수억원씩 목돈을 챙기는 꾼들이 기승을 부린다. 분양가의 10% 계약금만 있으면 수천만원은 앉아서 번다. 다운계약서는 상식이다. 위례신도시의 경우 프리미엄만 1억원대에다 심지어 양도세까지 분양권을 사는 사람에게 떠넘기기도 한다. 고양 향동지구 같은 곳의 근처에서는 당첨 직후 바로 웃돈을 얹어주고 분양권을 사들이는 투기꾼이 득실댔다. 이런 상황은 통계로도 드러났다. 올해 상반기 주택 거래에서 분양권이 차지하는 비중이 역대 최대를 기록했다. 한국감정원의 집계 결과, 상반기 거래된 주택 73만1603건 중 분양권 거래량(전매·최초분양 검인 합계)은 총 20만6890건으로 전체의 28.3%였다. 이는 주택시장이 호황이던 2006년 분양권 거래 비중(20.1%)보다도 높다. 올해 상반기 대구 아파트 거래량 2만2783건 중 54.3%인 1만2373건이 분양권 거래로 분석됐다. 지난해 상반기 41%보다도 급증했다. 대구시가 지난해 전매 분양권 4169건 중 의심사례 2008건을 조사해 보니, 275건이 위장전입으로 확인됐다. 경기 84건, 서울 51건, 부산 36건 등 다른 지역 청약통장을 사들인 뒤 주소지를 옮겨 분양권을 산 일명 ‘점프통장’들이다. 분양권 거래 비중이 커진 이유는 1순위 자격 확대 등 청약제도 변경과 규제 완화 등으로 분양물량이 급증한 때문으로 풀이된다. 특히 시장이 과열·혼탁해진 데는 최경환 경제부총리 시절 규제 완화가 주요 원인으로 평가된다. 여기에다 저금리가 기름을 끼얹었다. 박근혜 정부는 2014년 8월 기준금리를 내리고 부동산 담보대출 규제를 풀어줬다. 주택담보대출비율(LTV)은 지역별로 50~70%였으나 70%로, 총부채상환비율(DTI)은 서울 50%, 경기·인천 60%에서 일괄 60%로 풀어줬다. 2015년 7월까지 1년 한시적으로 예고했으나 내년 7월 말까지로 또 3년째 연장됐다. 이에 주택담보대출이 급증세다. 올해 들어 기존 아파트에는 담보대출 규제가 시행됐으나, 신규 아파트 중도금 집단대출은 규제하지 않아 뒷문을 열어줬다. 이는 곧 분양권 전매의 길을 터준 꼴이기도 하다. 분양가 상한제 폐지도 거들었다. 저금리는 전세의 월세 전환을 부추기며 전세난을 키웠다. 빚내서 집을 사도록 유도했다. 담보대출 규제 완화, 분양가 상한제 폐지, 분양권 전매까지 맞물리며 부동산 광풍이 ‘기획’됐다. 그 열매는 여유자금을 갖고 아파트 사냥에 나선 이들과 양도소득세로 세수를 챙긴 정부가 따먹었다. 그러나 2년 뒤 전국 아파트와 오피스텔 60만가구 이상이 남아돌 것이라는 우려도 제기됐다. 특히 수도권 일부와 대구·경북권, 부산·울산·경남권이 요주의 지역으로 손꼽힌다. 김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동 본부장은 “분양권 전매문제 등은 선분양제의 한계를 악용한 폐해”라며 “후분양제도만 정착해도 부동산시장의 많은 문제를 풀 수 있다”고 강조했다.

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