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[취재 후] 전세사기는 현재진행형이다(2024. 10. 23 06:00)

2024. 10. 23 06:00 경제 김은성 기자

전세사기에 대한 불안감이 수그러들지 않고 있다. 올해는 대학가를 중심으로 100억원대가 넘는 전세사기가 잇따라 발생해 해당 임대인들이 모두 수사를 받고 있다. 지난 4월 서울 동대문구를 시작으로 6월에는 신촌에서, 최근에는 관악구에서 2030대를 노린 전세사기가 확인됐다. 2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화되기 전 계약을 체결한 이들이 대부분이다. 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 차례대로 피해자로 인정받고 있지만, 보증금을 받을 수 있을지는 미지수다. 대출을 받은 이들은 사회에 첫발을 내딛기 전부터 빚의 굴레를 짊어져야 한다. 올해 10월 기준 정부가 인정한 피해자는 2만2503명인데 이중 74%가 2030세대다. 전세사기의 원인을 개인의 부주의만으로 볼 수 없다. 이들은 국가가 만든 주택임대차보호법에 따른 중개제도를 믿고 거래했다. 하지만 정부와 공공기관은 일부 임대사업자와 공인중개사의 불법 행위를 막지 못했고, 전세대출 위험도 관리하지 않았다. 최근 국정감사에서도 전세사기 관리 감독이 제대로 이뤄지지 않고 있는 것으로 확인됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 12월부터 안심 전세 포털을 통해 상습적으로 보증금을 돌려주지 않은 악성 임대인 명단을 공개하고 있다. 올해 6월 기준 127명인데 이중 67명이 임대사업자 자격을 유지하며 취득세·재산세 감면 등의 세제 혜택을 누린 것으로 드러났다. HUG가 악성 임대인의 보증금을 대신 갚아주고, 정부는 세금을 깎아준 것이다. 국토부와 지자체 간 임대사업자 자격 여부를 확인해 말소하는 시스템이 마련되지 않아 생긴 일이다. 명단 공개는 ‘보여주기식 행정’인 셈이다. LH는 집주인과 전세계약을 맺고 신청인에게 저렴하게 재임대하는 주거복지사업을 하는데, LH에 보증금을 돌려주지 않는 임대인 중 20명이 악성 임대인 명단에 등록된 것으로 파악됐다. 이로 인해 LH가 돌려받지 못한 보증금 규모는 2022년 381억원에서 2023년 1000억원으로 세 배 가까이 뛰었다. 보증금을 돌려받지 못해도 서울보증보험이 대신 지급하다 보니, 집주인 검증을 소홀히 한 것이다. 또 사기를 친 임대인들이 재판을 받는 와중에도 단기월세로 수십억원의 수익을 올리면서 피해자의 보증금을 돌려주지 않는 사례도 공개됐다. 가압류된 집이어도 경매 낙찰 전까지 집주인이 임대할 수 있는 점을 악용한 것이다. 이런 식이라면 앞으로도 제2, 제3의 ‘빌라왕’이 나올 수 있다. 사기에 노출되기 쉬운 전세제도의 허점을 보완할 대책이 하루빨리 마련돼야 한다.

취재 후

빚더미 청년들 ‘전세지옥’…전세사기, 안 막나 못 막나(2024. 10. 14 06:00)

2024. 10. 14 06:00 경제 김은성 기자

지난 6월 서울 신촌 대학가 일대에서 열린 ‘신촌·구로·병점 100억원대 전세사기 피해자 대책위원회 출범 기자회견’에서 전세사기 피해자인 스무 살 청년이 흐르는 눈물을 닦고 있다. 연합뉴스 서울 신촌 대학가 일대 주택가에는 빌라가 다닥다닥 붙어 있다. 겉으로 보면 불법 개조한 건축물인지 아닌지 구분이 되지 않는다. 비탈에 지어진 한 빌라에는 최근 국토교통부로부터 전세사기 피해자로 인정받은 2030 청년들이 살고 있다. 보증금을 받지 못해 당장 갈 곳이 없는 이들은 경매를 유예시켰고, 돈을 모아 수도·전기료 등을 내며 산다. 2021년 지어진 신축이라는 말이 무색할 만큼 건물 안팎으로 물이 새 곰팡이가 피고 복도 외벽도 떨어지거나 곳곳에 금이 가 있다. 지난 10월 4일 침대와 싱크대, 옷장만으로 꽉 차는 5평 원룸에서 대학원생 A씨(26)를 만났다. 해외에서 대학을 졸업한 그는 한국에 정착하기 위해 3년 전 신촌의 한 대학원에 입학했다. 기숙사가 없어 월세를 찾았다. 평균 시세는 월 80만원. 관리비·공과금 등을 더하면 100만원에 달했다. 월세를 감당할 자신이 없어 더 싼 집을 찾기 위해 S부동산에 들른 게 화근이 됐다. S부동산은 임대인이 소유한 건물에 사는 피해자 중 73%를 중개했다. 신촌에 5건물, 구로·화성시에 각 1건물에서 임차인들의 피해가 확인됐다. 저렴한 월세를 요청한 A씨에게 공인중개사는 난데없이 1억2500만원에 달하는 전세를 권유했다. 국가가 청년을 위해 전세대출을 지원하고 은행이 심사를 거쳐 대출해 주는, 정부와 은행이 보증한 안전한 집이라고 했다. 당시 잡혀 있는 근저당 24억원이 신경쓰였다. 공인중개사는 “신촌 건물 평균가로 2∼3개월 내 인근 건물에 임차인들이 새로 입주해 해결되고, 설사 문제가 생겨도 시세가 60억원에 달해 보증금을 모두 받을 수 있다”고 설명했다. 전세대출 확대, 사기 통로로 악용 A씨는 혹시나 하면서도 중개사가 추천한 전세대출을 받기 위해 카카오뱅크 앱을 깔고 집 주소를 넣었다. 별도의 심사 과정 없이 5분 만에 1억원 대출이 진행됐다. 금리는 1.8%였다. 2500만원은 부모님의 도움을 받았다. 실제로 2021년에는 문재인 대통령이 나서서 ‘서민 주거 안정’을 위한 전세대출 확대를 지시했고, 은행 등은 한도를 공격적으로 늘리며 문턱을 낮췄다. 그 결과 역대 정부 중 전세대출이 가장 큰 폭으로 늘어났다. ‘신촌·구로·병점 전세사기 피해자 대책위원회’ 조사 결과를 보면 대출 이용자 중 49%는 중소기업취업청년대출·청년전용버팀목 등의 정부 대출로 보증금을 마련했다. 19%는 카카오뱅크에서 전세대출을 받았다. 2021년 9월 계약 당시 등본상으로는 근저당 외에 하자가 없는 물건이었다. 서울의 한 부동산에 세대주택 전세·월세 등 매물 정보가 게시돼 있다. /연합뉴스 신촌의 공인중개사 B씨는 “그 당시에는 싼 이자와 100%에 달하는 주택도시보증공사(HUG)의 보증율 등으로 전세대출을 안 받으면 오히려 손해였다”며 “문제는 전세대출이 각종 규제에서 제외돼 세입자 보증금으로 무자본 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)가 대거 늘었고 전세사기의 통로로 악용되는 계기가 됐다”고 말했다. 이어 “서민을 위한 전세대출이 건축업자와 부동산을 부양하는 데 쓰이면서 전세가와 매매가를 끌어올리며 시장을 교란했다. 그 과정에서 2030 청년이 (투기꾼들에게) 가장 만만한 먹잇감이 됐다”고 말했다. 당시 문재인 정부는 집값 불안 등의 문제를 인지하고 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 것을 검토했지만 하지 못했다. HUG는 높은 보증율이 전세사기에 악용되자 2020년부터 16번에 걸쳐 국토부에 보증한도 하향을 요청했지만 받아들여지지 않았다. 국토부는 2023년 5월에서야 이를 수용해 보증한도를 100%에서 90%로 낮췄다. 윤석열 정부에서도 금융위원회는 올해 초 업무 계획에서 전세대출에 DSR 규제를 도입하겠다고 밝혔지만, 무기한 연기됐다. 투기꾼 먹잇감 된 2030 세대 안전한 신축에 입주했다는 A씨의 설렘은 오래가지 않았다. 해당 빌라는 부실시공으로 종종 물이 새고 벽에 금이 가는 사고가 반복됐다. 다른 방 곳곳에서 수리가 진행돼 공사 소음은 일상이 됐다. 작년 9월 계약 만료를 앞두고 경매 개시 통지서를 받았고, 자신과 같은 상황에 몰린 이들이 90명이 넘는다는 것을 알았다. 이들의 피해 금액은 102억원에 달한다. 피해자의 평균 연령은 26세다. A씨는 놀란 마음을 달랠 틈도 없었다. 2년 새 대출금리는 4%로 뛰었다. 대환대출을 받기 위해 은행 6곳을 전전한 끝에 금리를 1.2%로 낮췄다. 은행이 대환대출을 거절하는 과정에서 A씨는 자신의 집이 다중주택을 불법 개조한 건축물이라는 사실을 알게 됐다. 계약서에는 없는 내용이었다. 고시원, 하숙집 등이 대표적인 다중주택인데 호실별 취사시설 설치가 불가능하다. 통상 대학가에서는 임대 수익을 올리기 위해 불법으로 개조한 건축이 많다. 전세자금대출 현황 공인중개사 B씨는 “소득이 있는 직장인이거나 부모의 지원을 받는 부유한 학생이 아닌, 평범한 학생들은 100만원에 달하는 대학가 월세를 감당하지 못한다”며 “평범한 학생들이 불법건축물인지 잘 모른 채 전세로 사는 경우가 많다”고 했다. 그는 “불법건축물은 지자체 인력이 없어 관리가 안 되고, 벌금보다 임대수익으로 버는 돈이 커 단속의 실효성도 없다”며 “가난한 학생일수록 사기에 더 노출되고 (불법건축물이라) 피해 구제에 더 어려움을 겪게 된다”고 했다. 경매 통보로 확인된 감정가는 29억원인데 근저당 액수는 24억원, 세입자들이 임차권 등기를 설정한 금액은 10억원이 넘는다. 그나마 임대인의 밀린 국세와 임차권 등기 설정을 안 한 세입자의 보증금은 뺀 액수다. 빌라가 팔려도 A씨가 보증금을 돌려받을 수 있을지는 미지수다. A씨는 공황장애를 앓았고 방은 곰팡이가 번지면서 폐허가 됐다. A씨는 대항력을 유지한 채 친구 집으로 거처를 옮겼다. “국가가 대출을 권하고 은행이 심사를 통해 대출을 허가하고 국가가 승인한 공인중개사는 계약서에 처음부터 끝까지 허위 사실을 적시했어요. 보증금을 돌려주지 않은 건 임대인인데, (피해자 상담을 할 때마다) 기관은 저에게 책임을 물었어요.” 그는 한국에 돌아오기로 한 선택을, 정부를 믿은 자신이 원망스럽다고 했다. 언제 받을지 모르는 보증금도 문제지만, 본 적도 없는 전세대출 1억원을 생각하면 앞이 까마득해진다고 했다. 경찰은 지난 4월 임대인을 사기 혐의로 검찰에 송치했다. 사기 가담 혐의를 받는 S부동산 공인중개사는 증거불충분으로 불송치됐다가 피해자들이 이의신청을 해 최근 검찰로 송치됐다. 해당 공인중개사는 현재 신촌에서 정상적으로 영업을 하고 있다. 그는 “(사기 가담 혐의에 대해) 지금은 드릴 말씀이 없다”고 말했다. 임차인 권리 막은 정부가 사기 공범 또 다른 피해자 C씨(33)는 서울 신촌 인근 다가구 빌라에 산다. C씨는 시스템 부재로 피해를 당한 만큼 국가를 향해 손배 청구라도 하고 싶은 심정이라고 했다. 그는 2022년 4년간의 직장생활 끝에 1억1000만원을 모았다. 경제적 독립을 위해 퇴근 후 부동산 공부를 했고, 전세계약 시 무엇을 주의해야 하는지도 배웠다. 다가구 빌라의 위험성도 알고 있었다. 개별 등기가 가능한 다세대 빌라와 달리 다가구 주택은 1개 건물로 취급되기 때문에 집주인만 등기 설정을 할 수 있다. 세입자는 집주인이 알려주지 않으면 다가구 방(호실)마다 설정된 보증금 전체 규모를 알 수 없다. C씨는 선순위 임차인 여부를 확인하기 위해 공인중개사에게 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황 등을 서류로 확인해 달라고 요청했다. 당시에는 주택임대차보호법이 개정되기 전이라 계약 전 임차인은 확인할 수가 없었다. 중개사가 확인해 준 데이터를 분석해 계산한 결과, 선순위 임대차 보증금이 집값의 50~60％에 들어와 안전한 집이라고 판단했다. 그 외 건축물대장과 임대인 납세증명서 등 임차인이 계약 전 볼 수 있는 모든 서류를 다 확인하고 들어갔다. 하지만 지난 4월 경매 개시 통지서가 왔고, 공인중개사가 확인해준 선순위 내역과 액수가 달랐다. 공인중개사는 “개인정보보호 등의 이유로 (중개사도) 정확히 확인할 권한이 없어 임대인이 말해주는 대로 알려줬다”고 뒤늦게 실토했다. 이어 “다가구는 제도적 맹점으로 사고를 막을 수 없다. 앞으로 다시는 다가구 매물은 중개하지 않겠다”고 말했다. 집주인에게 물어보니 “세입자가 너무 많아 기억이 안 난다. (선순위를 알려주는 과정에서) 실수를 한 것 같다”는 답변을 했다고 C씨는 전했다. 이른바 ‘선순위 기망형’으로 수십 년째 반복되고 있는 전세사기 유형이다. 그는 “정부가 법으로 임차인의 권리를 막아 정보 비대칭을 만들어 놓고 ‘사인 간 거래’라는 말을 하면 안 된다”며 “선순위 보증금이 적다는 임대인의 거짓말 한마디에 임차인의 전 재산이 날아가도록 만들어 놓은 제도를 정부가 방치한 것”이라고 답답해했다. 애초에 사기를 안 당하도록, 임차인이 계약 전 스스로 검증할 수 있는 시스템이나 제도를 정부가 보완했어야 한다는 지적이다. C씨는 지난 8월 148억원대 전세사기를 벌인 인천 미추홀구 건축업자가 2심 재판에서 징역 7년을 선고받은 것을 보고 충격에 빠졌다. 1심에서 받은 징역 15년이 절반 이상 줄었다. 같은 혐의로 기소된 공인중개사와 중개보조원 등 공범 9명에게도 징역 4∼13년의 실형을 선고한 원심을 파기하고 무죄 또는 징역형의 집행유예 선고가 나왔다. 그는 “사전에 임차인이 사기를 예방하기 위해 검증할 수 있는 체계도 없는데, 사후 제재조차 가벼워 정부가 인천 미추홀구 2심 판결을 통해 전세사기에 면허를 준 것 같았다”며 “전세사기 판을 키우고 있는 건 국가”라고 했다. 지난 8월 29일 인천 미추홀구 인천지방검찰청 앞에서 미추홀구 전세사기 피해대책위가 긴급 기자회견 열고 전세사기 ‘건축왕’의 징역 7년으로 감형한 2심 선고 대한 검찰의 상고를 촉구하고 있다. 연합뉴스 법은 항상 늦는다. 빌라가 모여 있는 대전 등의 전국 다가구 주택에서 유사한 사기가 대규모로 발생하자, 정부는 2023년 4월 주택임대차보호법을 개정해 선순위 보증금 등에 대해 임대인이 임차인에게 정보를 제공토록 의무를 부과했다. 단, 임대인의 ‘허락’이 필요하다는 단서 조항을 달았다. 또 지난 7월 10일부터는 공인중개사들이 선순위 보증금 규모와 임대인 체납 현황, 확정일자 현황, 전입세대 확인서 등을 의무적으로 설명하도록 공인중개사법 시행령을 개정했다. 전세가율 규제 등 제도 보완해야 전세사기 피해자들과 전문가들은 전세제도를 보완해야 할 때라고 말한다. 기울어진 운동장에서 정보 격차를 줄이기 위해 전세권 등기를 의무화해야 한다고 주장한다. 전세권 등기는 누구든 등기부를 통해 해당 주택의 과거 전세 이력과 내용 등을 확인하고 신청일 즉시 임차인에게 대항력이 생긴다. 보증금을 돌려받지 못해도 별도의 반환 청구 소송을 거쳐야 하는 확정일자와 달리 바로 임의경매가 가능하다. 무제한 무자본 갭투자를 제한하기 위해 전세가율에 대한 규제도 필요하다. 집주인이 일정 금액 이상 자기자본을 갖고 있으면 문제가 발생했을 때 임차인들의 피해 복구도 더 수월해진다. 김경민 서울대 환경대학원 도시계획 교수는 “현행법으로는 전세를 보호하지 못하는 맹점이 있어 전세권 등기 의무화가 필요하다”며 “자기 돈 없이 보증금으로만 주택을 매입하는 무자본 갭투기를 막기 위해 전세 보증금이 시세의 일정 수준을 넘지 못하도록 전세가율을 일정 수준(70~50%)으로 낮춰야 한다”고 말했다. 전세 보증 한도를 축소하는 방안도 시민단체를 중심으로 논의되고 있다. 2017년 전세보증의 담보인정비율이 100%로 확대돼 무자본 갭투기를 부추기는 요인이 됐기 때문이다. 조정흔 감정평가사(경실련 토지주택위원장)는 “현행 담보인정비율 90%에서 60%로 낮춰야 한다”며 “보증한도를 초과하는 것에 대해선 임대인이 전세를 유지하거나 월세로 전환할 것인지 시장원리에 맡기면 된다”며 “임차인과 임대인의 전·월세 선택을 존중하면서 60%까지는 보증을 해주고 나머지는 본인 책임으로 가게 해야 한다”고 말했다.

표지 이야기

전세사기 구제책에도 피해자는 불안하다(2024. 06. 10 06:00)

2024. 06. 10 06:00 사회 이효상 기자

시행 시점과 소급 여부 불투명…실질 지원에 의구심 한 동짜리 아파트 전체가 전세사기를 당한 인천 미추홀구의 A아파트에서 2023년 6월 29일 오전 한 피해자가 이사를 가고 있다. 이 아파트 입구와 복도에는 입주민들이 제작한 “집을 보러 오신 분께서도 또다른 피해자나 공모자가 될 수 있다”는 현수막이 붙어 있다. 김송이 기자 자고 일어나면 새로운 사건이 터진다. 2022년부터 수면 위로 올라온 전세사기 이야기다. 지난 6월 4일에는 경기도 오산에서, 그다음 날에는 서울 관악구와 광주에서 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다는 피해 사례가 전해졌다. 2022년 9월 첫 범정부 대책이 나오고 2년 가까이 지났지만 전세사기 피해는 현재도 진행형이다. 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행된 2023년 7월 이후 인정된 피해자만 1만7000명을 넘어섰다. 정부는 특별법이 일몰되는 2025년 7월까지 인정 피해자 수가 3만6000명에 달할 것으로 추산한다. 이쯤 되면 “젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했다(박상우 국토교통부 장관)”라고 볼 수 없는 문제다. 오히려 집값이 내려가는 악조건을 상정하지 않고 전세 시장이라는 풍선에 바람을 넣어왔던 역대 정부에 정책 실패의 책임을 물어야 한다. 윤 대통령, 야당 특별법안에 거부권 사회구조적 위기에서 비롯됐다는 점, 피해자금의 성격, 피해 규모 등을 고려하면 대책을 내놓는 건 정부의 권리가 아니라 의무에 가깝다. 그럼에도 윤석열 대통령은 ‘선(先)구제 후(後)회수’를 골자로 하는 야당 주도의 전세사기 특별법 개정안에 거부권을 행사했다. 정부는 이 개정안이 국회 본회의에 상정되기 하루 전인 지난 5월 27일 새로운 피해자 지원책을 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 사들이고 최장 20년까지 살 수 있도록 피해자들에게 임대하는 것이 골자다. LH는 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액을, 보증금을 한 푼도 건지기 어려운 후순위 피해자들에게 나눠 지급하기로 했다. 이사를 원하는 피해자는 이 방식으로 보증금 일부를 받아 이사를 할 수 있다. 정부는 정부안이 ‘선구제 후회수’ 방식보다 피해 구제에 적합하다고 주장한다. 선구제 후회수 방식은 보증금을 회수하기 어려운 피해자들의 채권(전세보증금)을 공공기관이 매입해 보증금의 30%가량을 먼저 돌려주고, 추후 채권 추심·매각 등을 통해 공공기관이 재원을 회수하는 것을 골자로 한다. 그러나 정부는 피해자들의 채권 가치를 평가하는 것부터 쉽지 않다고 본다. 채권 평가를 위한 별도의 인력이 필요해 추가 행정비용이 소요되고, 보증금의 완전한 회수도 불가능할 것이라는 게 정부 설명이다. 정부는 재원 부담에 대한 우려도 몇 차례나 언급했다. 반면 정부의 매입임대 방식은 기존에 편성된 공공임대주택 예산을 활용하기에 예산의 즉시 투입이 가능하다는 장점이 있다. 기존 사업과 구조가 유사해 행정비용도 가장 적다. 거부권 행사에 반발했던 피해자들도 정부안에 기대를 하고는 있다. 동시에 불안도 있다. 크게 두 가지 원인이 작용한 것으로 보인다. 첫째는 기존 대책에 대한 불신이다. 정부는 전세사기 피해가 폭증한 2022년 9월부터 여러 차례 대책을 내놨다. 정부가 분류하는 지원방안의 가짓수만 16개다. 지난 4월 말 기준 이들 지원책의 누적 이용 건수는 1만400여건. 피해자가 1만7000명이니 피해자 한 명이 한 건의 지원만 받았다고 해도 약 7000명은 지원을 하나도 받지 못한 셈이 된다. 이번 정부안의 골자인 매입임대도 지난해 시행된 특별법에 기본 틀이 담겨 있다. 그러나 지난 1년간 LH가 피해 주택을 실제 매입한 사례는 단 2건에 그쳤다. 피해 구제를 위해 백방으로 알아봐도 각종 까다로운 조건으로 지원이 거절된 경험이 있는 피해자들은 이번 대책도 실질적인 지원책이 되지 못할 것이라 우려한다. 정부는 그간 매입대상에서 제외했던 불법 증축 등 위반 건축물, 신탁사기 주택도 매입하기로 한 만큼 매입이 원활히 이뤄질 것으로 본다. 둘째는 정부안에 정교함이 빠져 있어 실제 구제가 어떤 방식으로 이뤄질지 가늠하기 어렵다는 점이다. 핵심 중 하나는 대책의 시행 시점과 소급 여부다. 전세사기 피해가 발생하고 이미 상당한 시간이 지나 하루가 다르게 피해자들의 상황은 악화하고 있다. 이는 피해자들이 빠른 구제가 가능한 선구제 후회수안을 선호했던 이유기도 하다. 정태운 대구 전세사기피해자대책위원장(33)은 대구 침산동 신탁사기 피해자다. 가짜 임대인은 신탁사 소유의 건물을 자기 것처럼 속여 정 위원장과 전세계약을 맺었다. 신탁사는 모르는 계약이라며 정 위원장의 퇴거를 요구하는 명도 소송을 제기했다. 신탁사기 주택도 매입하겠다는 정부 방침이 뒤늦게 나왔지만 정 위원장의 명도 소송 결과는 코앞인 오는 6월 14일 나온다. 그는 “신탁사들은 재산권 보호를 위해 경매보다 명도 소송을 먼저 진행한다. 명도부터 유예할 수 있게 해줘야 하는데 쫓겨나고 대책이 나오면 무슨 소용이냐”고 했다. 거부권에 가로막힌 특별법 개정안에는 명도 소송을 유예하는 방안이 있었지만, 정부안에서는 빠졌다. 시간이 흐를수록 권리관계가 복잡해질 수 있다. 예컨대 부산의 한 전세사기 피해 건물은 20여 세대가 사는 다세대 주택인데, 세대 전체를 공동담보로 한 근저당이 설정돼 있다. 문제는 세대별로 경매가 진행돼 오는 6월 말이면 낙찰되는 세대가 나올 수도 있다는 점이다. 공동담보 건물의 특성상 경매가 모두 마무리돼야 보증금 회수가 진행될 가능성이 크다. 세대별로 낙찰이 이뤄져 피해 세대와 일반 세대가 뒤섞이면 LH가 매입임대를 하더라도 건물 관리 등에서 문제가 발생할 수 있다. “선구제 후회수안 병행 추진돼야” 피해자들은 정부안과 ‘선구제 후회수’안이 병행 추진돼야 한다고 주장한다. 정부안이 보호하지 못하는 사각지대가 있기 때문이다. 정부안은 매입임대 후 10년간은 주거 비용을 피해자에게 받지 않아 피해 주택에서 계속 거주를 희망하는 피해자들에게 유리하다. 다만 전세사기 피해자 중 2030세대가 73.7%를 차지해 취업, 결혼, 출산 등 생애주기에 따라 이사가 불가피할 가능성이 크다. 이 경우 보증금을 최대한 회수하는 것이 중요한데, 일부 피해 사례에서 정부안은 선구제 후회수안보다 보증금 회수에 효과적이지 않은 것으로 나타났다. 예컨대 경기도 화성의 한 오피스텔 전세사기 사례는 보증금이 1억원인데 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액은 1000만원이다. 정부안대로면 피해자는 보증금의 10%인 1000만원만 회수할 수 있다. 30% 회수를 보장한 선구제 후회수안이 더 유리하다. 장선훈 대전 전세사기피해자대책위원장은 “피해 구제를 정부만 고민할 것이 아니라 선순위 채권자인 금융사들도 함께 고민했으면 한다. 무분별한 전세 대출이 피해 규모를 키우는 데 일조했다. 금융사들이 이자 징수를 중지하고 원금 배당만 신청하는 것으로도 후순위 피해자들이 보증금을 더 회수할 수 있다”고 했다.

“전세사기 특별법은 반쪽짜리 아니 100분의 1짜리 법”(2023. 12. 12 07:00)

2023. 12. 12 07:00 사회 박송이 기자

정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장이 국민의힘에 탈당서 제출한 이유 지난 11월 28일 정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장이 국민의힘 중앙당사 앞에서 열린 전세사기특별법 개정 및 정부 지원대책 보완 관련 김기현 대표 면담 호소 기자회견에서 탈당신고서를 들어 보이고 있다. 연합뉴스 지난 6월 1일부터 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(특별법)’이 시행 중이다. 전세사기특별법 제정 당시 6개월마다 전세사기의 유형·피해 규모 등을 검토해 법의 미비점을 보완하기로 여야가 합의했다. 6개월이 지난 지금 피해자들은 특별법이 실질적인 지원이 되지 못하고 있다며 법 개정을 요구하고 있다. 현행 특별법으로는 피해자로 인정받는 요건이 까다롭고, 전세보증금 반환채권을 공공이 매입하는 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안 등도 포함돼 있지 않다고 지적한다. 특별법은 경·공매 유예 및 정지, 피해자에게 경·공매 우선매수권 부여, 무이자 혹은 저리대출 지원 등에 초점이 맞춰져 있다. 금융지원 대부분은 전세자금 대출인데, 사실상 정부가 대출을 지원해줄 테니 전세보증금 손실은 피해자들이 오롯이 감당하라는 뜻이기도 하다. 특별법 제정 6개월을 앞두고 당시 심상정 정의당 의원, 허종식 더불어민주당 의원 등 야당을 중심으로 피해자들의 요구사항을 반영한 전세사기특별법 개정안이 발의됐다. 반면 특별법 제정 당시부터 피해자들 핵심요구인 ‘선구제 후회수’에 반대의 목소리를 내왔던 정부·여당은 법 개정 요구에도 미온적인 반응을 보이고 있다. 지난 11월 28일 정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장(32)이 탈당신고서를 들고 국민의힘 당사를 방문했다. 정 위원장은 “어릴 때부터 TK(대구·경북) 지역에서 살면서 국민의힘 당원으로 살아왔다. 탈당신고서가 작성되기 전에 한번만 만나 달라”며 김기현 대표와의 면담을 요청했지만, 끝내 답을 듣지 못하고 돌아가야 했다. 지난 12월 4일 정태운 위원장을 전화로 인터뷰했다. “피해자로 결정돼도 막상 도움받을 수 있는 건 하나도 없었다. 전세자금 대출 지원이 대부분인 셈인데 지금 전국 전세사기 피해자 중에서 다시 전세 들어갈 사람이 몇이나 되겠나. 실제 인천 피해자 한 분은 또 전세사기를 당했다.” “누구도 피할 수 없는 사기···아무도 책임 안 져” 정태운 위원장은 대구 북구 침산동에서 발생한 전세사기 사건의 피해자다. 블루하임 건물의 20개 가구 중 17개 가구가 전세사기 피해를 입었다. 정 위원장이 전세사기 피해 사실을 알게 된 건 지난 5월이었다. 그보다 먼저 3월 한국자산관리공사(캠코)에서 각 세대를 방문했다. 임대인이 수성세무서에 체납이 있어 압류돼 공매를 진행한다는 안내였다. 캠코는 임대인의 ‘지방세 압류’ 시점이 2022년 9월이므로 입주민들은 그보다 선순위여서 보증금을 돌려받는 데는 문제가 없다고 설명했다. “캠코에서 보증금을 돌려받을 수 있다고 하니 뭐 어렵겠나 싶었다. 그래도 계약서와 등기부등본을 다시 한 번 확인했다. 그런데 이상한 점이 발견됐다. 소유주가 신탁회사였다. 신탁에 대해 아는 것이 없어 찾아보니 신탁은 거의 담보신탁을 한다고 하더라. 말 그대로 부동산을 담보로 돈을 빌린다는 뜻이다. 그렇다면 대출이 있어야 하는데 등기부등본은 깨끗했다. 캠코 담당자에게 물어봤더니 근저당이 없으니 문제없다는 답변이 돌아왔다.” 정 위원장은 캠코의 말을 믿고 안심했지만, 상황이 급변했다. 5월 8일 신협으로부터 연락이 왔다. 자신이 이 집의 소유주이며, 권한 또한 자신에게 있다는 것이었다. 정 위원장은 등기부등본에 근저당이 없고 캠코도 이를 확인했다고 답했지만, 신협은 캠코 공매도 곧 취소될 것이라고 전했다. “등기부등본에는 안 나왔지만, 임대인은 이 집을 담보로 24억원을 빌린 상태였다. 17개 가구 세입자들의 계약은 무효가 됐다. 캠코에서도 몰랐던 신탁을 우리가 어떻게 알았겠는가. 세입자 중에서 누구도 확인을 못 했다. 누구도 피할 수 없었던 사기였는데 어느 누구 하나 책임지지 않는다.” 신협은 정 위원장 등 블루하임 17개 가구의 임대차 계약이 소유주인 자신의 사전승낙 없이 이뤄졌기에 무효라며 퇴거를 요청했다. 퇴거에 응하지 않자 세입자들을 내보내기 위한 명도소송을 제기했다. 정 위원장은 “신탁사기의 경우 특별법에 적시된 ‘경·공매 유예 및 중지’도 적용되지 않았다. 임대차 계약이 무효로 간주돼 임차인 자격이 없다고 보기 때문이다”라고 말했다. 오는 12월 15일 신협이 명도소송에서 이기면 17개 가구 피해자들은 쫓겨나야 한다. 지난 12월 5일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 이에 대해 정부가 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 나왔다. 심상정 정의당 의원은 “신탁사기 피해 주택의 채권자이자 명도소송을 진행하는 대구 신협 관계자를 만나봤는데, 이분들은 당장 채권을 회수하려는 목적보다는 배임 혐의에 걸리지 않기 위해 소송을 한다고 했다”면서 “명도소송 중지 명령이 떨어지면 배임을 걱정하지 않고 명도소송을 중지한다고 하니, 정부가 결단해야 한다”고 말했다. “무료법률상담지원 신청해도 3~4주 기다려” 정 위원장은 현행 특별법이 피해자들에게 실질적인 도움을 주지 못하고 사각지대가 넓은 “반쪽짜리, 아니 100분의 1짜리 법안”이라며 법 개정이 시급하다고 말했다. “특별법에 따른 정부 지원을 받은 피해자 비율은 17%에 불과하다는 조사 결과도 있다. 대부분이 경·공매 유예 및 정지나 저리 대출을 받는 정도다. 나도 피해자로 결정되고 난 후 지원을 받을 수 있다는 생각에 기대를 하기도 했다. 하지만 막상 도움을 받을 수 있는 건 하나도 없었다. 전세자금 대출 지원이 대부분인 셈인데 지금 전국에 있는 전세사기 피해자 중에서 다시 전세를 들어갈 사람이 몇이나 되겠나. 실제로 인천 피해자 한 분이 그래도 일어나보겠다고 다시 전세를 들어갔는데 또 사기를 당했다.” 긴급생계지원금이나 무료법률상담지원도 유명무실하다. “한 달에 150만원 미만으로 벌어야 긴급생계지원금을 받을 수 있다. 풀타임 노동자 중 월 150만원을 못 버는 노동자가 과연 몇 명이나 될까. 하다못해 무료법률상담지원도 신청해봐야 3주 후에나 받을 수 있다. 지금 당장 일이 터져서 알아보고 싶은데 3~4주를 기다려야 한다. 피해자가 돈을 내고 법률상담을 받거나 본인이 공부를 해야 한다. 지금 전세사기 피해자들이 이제 다 전문가가 돼 있다.” “선구제 후회수’ 방안이 필요하다. 국가가 전세보증금 채권을 매입하고 추후 권리를 행사하라는 것이다. 경·공매 들어가고 낙찰자 나오고 명도소송 들어가면 피해자들은 버틸 수가 없다. 전세사기는 법률의 허점 때문에 생긴 문제다.” 이들은 무엇보다 ‘선구제 후회수’의 방안이 담긴 특별법 개정이 필요하다고 주장한다. 정부가 피해자의 보증금 반환 채권을 매입해 먼저 보상하고, 이후 전세사기 주택을 경·공매해 매입비용을 회수하는 방안이다. “국가가 전세보증금 채권을 매입하고 추후 권리를 행사하라는 것이다. 지금 경·공매 들어가고 낙찰자가 나오고 명도에 들어가면 피해자들은 버틸 수가 없다. 전세사기는 법률의 허점 때문에 생겨난 문제다. 주택임대차보호법, 신탁법, 등기부등본 표시 제도 등 전세사기로 드러난 제도의 문제를 다 고쳐야 한다. 정부는 선구제 후회수로 피해자들이 일상으로 돌아갈 수 있도록 하고 법을 바꿔 다음 피해자들이 발생하지 않도록 해야 한다.” 지난 9월 25일 발의된 허종식 민주당 의원 법안과 11월 21일 발의된 심상정 의원의 법안에는 ‘선구제 후회수’가 명시돼 있다. 심상정 의원은 12월 5일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “주택도시보증공사의 대위변제가 5조원 이상인데 이것이 선구제 후회수 방식이다. 공공기관도 이렇게 하고 있다”며 “피해주택 전세보증금 평균이 1억3000만원인데 2조원 정도면 3만명의 피해자가 구제되는 거다. 재원은 은행에서 마련하면 된다”고 말했다. 지난 12월 5일 대전전세사기피해대책위(대책위)와 지역 피해자들 220여명이 대전 서구 둔산동에서 정부의 과실 인정 요구와 배상을 촉구하며 정부 여당과 대전시를 규탄하는 거리 행진을 하고 있다. 연합뉴스 “말로만 처벌 강화···언론플레이로밖에 안 느껴” 정부·여당은 특별법 개정에 미온적인 태도를 보이며 전세사기범 처벌을 강조하고 나섰다. 지난 11월 30일 경기 고양시에서 열린 제3차 국정과제 점검회의에 참석한 한동훈 법무부 장관은 전세사기 대책을 묻는 말에 “앞으로 전세사기가 발생한다면 20년간 감옥에 갈 것”이라며 “피해액을 합산해 가중처벌하는 특별법을 만들고 있다”고 말했다. 지난 10월 30일 윤석열 대통령은 국무회의에서 “국회에서도 약자들을 대상으로 한 악질 범죄가 반복되지 않도록 다수를 대상으로 한 범죄의 피해액을 피해자별로 합산해 가중처벌하는 특정경제범죄가중처벌법 개정을 서둘러 주기를 부탁한다”고 말했다. 지난 4월 유상범 국민의힘 의원이 발의한 특정경제범죄 가중처벌법 개정안은 국회법제사법위원회에 계류 중이다. 정태운 위원장은 “언론플레이밖에 안 느껴진다”고 말했다. “지금 대구 블루하임 건도 사기죄로만 입건돼 있다. 말만 하고 적극적인 추진이 없다. 전세사기특별법도 마찬가지다. 전세사기특별법 개정안 요구 서명운동을 하거나 시위를 하고 있으면 사람들이 와서 ‘특별법으로 다 지원받지 않았냐’고 묻는다. 대부분의 피해자가 하나도 지원받은 게 없는데, 정부·여당이 반쪽짜리도 아니고 100분의 1도 안 되는 법안을 만들어놓고 떠드니까 다른 국민이 봤을 때는 정부가 열심히 하고 있는 것처럼 비쳐지고 있다.” “15년을 죽기 살기로 2억3000만원을 모았다. 150 대 1을 뚫고 청약에 당첨됐다. 2024년 입주 시기에 맞춰 결혼 계획도 잡고, 잔금 치를 비용으로 전세를 들었다. 그 잔금이 사라졌다. 앞으로 내 인생이 어떻게 될지 잘 모르겠다.” 국민의힘 권리당원이었던 정 위원장은 지난 11월 28일 국민의힘에 탈당서를 제출했다. 오랫동안 당원으로 활동하고 지지했던 국민의힘에 배신감을 느꼈다. 전세사기 피해를 입고 지역구 국회의원인 양금희 의원에게 도움을 요청하는 연락을 보냈지만, 답변 하나 없다. 대구시청에 홍준표 대구시장과 피해자들 간의 간담회를 요청했지만, 마찬가지였다. “내가 투표를 한 게 참 아깝구나, 차라리 투표하지 말 걸 하는 생각도 많이 들었다. 다른 지역구의 국민의힘 의원을 만나 도와달라고 했지만, ‘선구제 후회수’를 정부·여당이 반대하는 상황에서 자기도 말하기 어렵다고 하더라. 공천도 받아야 하고 정치생명도 유지해야 한다며 어쩔 수 없다고 했다.” 정 위원장은 고등학교 1학년인 17세 때부터 일을 하며 돈을 모았다. 어린 시절부터 ‘우리 집’이 없었기에 ‘내 집 마련’은 그의 소중한 꿈이었다. 그렇게 15년을 일해 2억3000만원의 돈을 모았다. 열심히 일하고 안 쓰고 아끼며 죽기 살기로 모은 돈이었다. 2021년에는 150 대 1의 높은 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨됐다. 드디어 내 집 마련의 꿈에 한 발 가까이 다가간 순간이었다. 입주 시기인 2024년 10월에 맞춰 오랜 기간 함께해온 여자친구와 결혼 계획도 잡았다. “예쁜 아기를 낳고 예쁜 가정을 꾸리며 살고 싶다”던 그의 꿈은 전세사기 피해자가 되면서 불투명해졌다. “청약에 당첨되고 계약금 등으로 1억1000만원이 들어갔다. 남은 돈 1억2000만원 중 1억원으로 전세를 얻었다. 잔금 치를 비용이었는데 그 잔금이 없어져 버리고 말았다.” 마이너스프리미엄을 붙여 분양권을 팔려고 해도 미분양이 속출하는 대구 부동산시장에선 팔리지 않는다. 시행사에 상황을 이야기하고 해법이 없는지 묻자 신용불량자가 되는 방법을 알려주었다. “나중에 입주 시기가 되면 잔금과 함께 이자를 내야 하는데 이자를 3개월 미납하면 신용불량자가 된다고 하더라. 그러면 계약포기권이 생겨 이자와 위약금만 내면 입주 포기가 된다고 했다. 이자가 2400만원, 위약금이 1000만원 정도인데 그럼 나는 전세사기로 보증금 1억원을 잃고 이미 계약금 등으로 넣은 1억1000만원에 추가로 3500만원을 더 잃고 나서 신용불량자가 된다. 32세 청년이 15년간 죽기 살기로 모았던 돈이 한순간에 싹 날아가는 셈이다. 이걸 구제받을 수 없다면 앞으로 내 인생은 도대체 어떻게 된다는 건지 잘 모르겠다.”

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전세사기 첫 대응은? ‘계약 해지’

2024. 10. 22 07:30 재테크 이유진 기자

법적 대응 필요할 때 세입자가 계약 해지를 하지 않으면, 임대차 계약이 유지되고 있다는 법적 효력 발생 전세사기 등으로 법적 대응을 하기 전 계약 해지를 선행해야 한다는 사실을 간과하는 세입자가 적지 않다. 픽셀즈 “전세 계약 기간이 아직 남았는데, 집이 부동산 경매에 넘어간다는 소식을 듣고 너무 막막했습니다. 전세금을 돌려받을 수 있을지 걱정되어 법적 대응을 하려 했는데, 계약이 끝나지 않으면 소송을 할 수 없다는 얘기를 듣고 혼란스러웠습니다.” 최근 전세 사기나 피해로 인해 법적 대응에 나서려는 세입자들이 늘고 있다. 그러나 법적 대응을 하기 전 계약 해지를 선행해야 한다는 사실을 간과하는 세입자가 적지 않다. 전문가들은 계약이 종료되어야 전세금 반환 의무가 발생하기 때문에, 반드시 계약 해지 절차를 거쳐야 한다고 조언한다. 21일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “전세 사기 피해를 본 세입자들이 법적 대응을 원할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약해지 통보”라며 “계약이 유지되는 한 전세금 반환 소송 등 법적 절차는 불가능하므로, 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요하다”고 강조했다. 법적 대응이 필요한 상황에서 세입자가 계약 해지를 하지 않으면, 임대차 계약이 계속 유지되고 있다는 법적 효력이 발생한다. 이렇게 되면 임차권등기, 전세금 반환 소송 등의 법적 조치는 전혀 진행할 수 없다. 계약이 연장된 상황에서는 세입자는 집주인에게 전세금을 반환하라고 요구할 법적 근거가 없어지는 셈이다. 엄 변호사는 “법적 대응의 출발은 계약의 해지다. 계약이 유지된 상태에서는 어떤 법적 조치도 어렵다”며 “따라서 전세금을 돌려받고 싶다면, 우선 집주인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 필요하다”고 설명했다. 만약 계약 해지를 결정했다면, 세입자는 해지 의사를 서면으로 명확하게 전달해야 한다. 엄 변호사는 “내용증명으로 계약 해지 통보를 하는 것이 가장 확실한 방법이다. 법적 분쟁 시에도 유리한 증거로 활용될 수 있다”고 조언했다. 또한, 통화 녹취나 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 다양한 방법으로 해지 의사를 남겨둘 것을 추천했다. 묵시적 갱신이란, 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 기존 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도를 말한다. 세입자가 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의하고, 계약 해지 절차를 완료한 후 법적 대응을 진행하는 것이 전세금 반환 소송의 첫걸음이다. 엄 변호사는 “전세 사기 피해를 당한 세입자들이 법적 대응을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약 해지”라며 “해지 통보 후 전세금 반환 소송과 같은 법적 절차를 진행해야 피해를 최소화할 수 있다”고 강조했다.

이달부터 시행되는 ‘전세사기 특별법’ 주목해야 할 7가지 포인트

2023. 06. 07 10:54 재테크 이유진 기자

이달부터 시행되는 ‘전세사기 특별법’. 부동산 전문 변호사가 주요 내용과 그 영향을 전한다. 사진 픽셀 전세 사기 피해자를 보호하기 위한 새로운 법률이 이달부터 시행되었다. 엄정숙 부동산전문 변호사가 함께 이 법률의 주요 내용과 그 영향에 대해 분석한다. 전세 사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법이란? 해당 법의 정식명칭은 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이다. 전세 사기 피해자의 주거 불안을 해소하기 위해 제정되었다. 국토교통부장관이 전세 사기피해지원위원회를 통해 전세 사기 피해자를 결정하고, 이들에 대해 경매, 공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거 안정을 도모하는 것이 주요 목적이다. 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가지는 한시적 법률이다. 전세 사기 피해자로 인정받는 조건은? 전세 사기 피해자로 인정받고자 하는 임차인은 다음 요건을 모두 갖추어야 한다. 전입신고와 확정일자를 갖출 것, 피해 보증금은 최대 5억원 이하일 것, 임대인의 파산이나 회생절차 개시되었거나, 임차주택의 경매나 공매가 개시되었거나, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것, 임대인 등에 대한 수사가 개시되었거나, 임대인 등의 기망이 확인되거나, 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것. 단 임차인이 사기 피해를 당했다 하더라도 임차보증금 반환을 위한 보증보험에 가입하여 보증금 전액 반환이 가능한 경우 등은 피해자로 인정받지 못한다. 법률 시행 후 전세 사기 피해자에게 주의해야 할 점은? 전세 사기 피해자는 이 법률의 요건을 충족시키는 것이 중요하다. 이 법률의 요건을 충족하지 못하면 전세 사기 피해자로 인정받지 못할 수 있다. 따라서 전세 사기 피해자는 이 법률의 요건을 잘 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아야 한다. 전세 사기 피해자 집이 경매로 넘어간 경우 어떤 조치를 취할 수 있나? 해당 법은 전세 사기 피해자의 피해 및 주거 안정 지원에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용된다. 또한, 전세 사기 피해자는 경매나 국세, 지방세로 압류된 주택에 대한 매각 절차가 진행 중인 경우 법원, 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매나 매각 절차에 대해 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다. 전세 사기 피해자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선 매수 하겠다는 신고를 할 수 있다. 또한, 전세 사기 피해자는 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격 비율에 따라 나누도록 요청할 수 있다. 엄정숙 부동산 전문 변호사. 전세 사기 피해자에 관한 어떤 금융지원은? 국가 및 지방자치단체는 전세 사기 피해자 및 적법한 임대 권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인의 긴박한 주거 안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다고 규정하고 있다. 전세 사기 피해자가 받을 수 있는 긴급지원은 어떤 것이 있나? 전세 사기 피해자, 적법한 임대 권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인, 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다) 등과 생계 및 주거를 같이 하는 가구 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 본다. 피해자는 경매지원 서비스도 받을 수 있나? 주택도시보증공사는 전세 사기 피해자의 신청을 받아 경매나 공매 지원 서비스를 제공할 수 있다. 이 법률은 전세 사기 피해자의 주거 안정을 도모하고, 그들이 피해를 최소화할 수 있도록 돕는 중요한 도구이다.

전세사기 예방…계약 전 확인해야 할 ‘3가지’

2023. 05. 03 17:50 재테크 이유진 기자

- 계약 전 인근 지역 매매가, 전세가 비교는 필수 - 등기부를 통해 집주인의 채무 상태 반드시 확인해야 - 집주인의 세금체납, 전세금 피해 결정적일 수 있어 주의해야 최근 사회적 문제가 되고 있는 전세 사기. 이를 예방하려면 계약 전 조심해야 할 3가지가 있다. “근무지를 서울로 발령받아 전셋집을 구하고 있습니다. 문제는 최근 언론을 통해 전세 사기 피해가 급증한다는 소식이 자주 들린다는 겁니다. 청약을 준비하는 탓에 전세 매물을 찾아야 하는데 전세 사기를 당하진 않을까 막막하기만 합니다.” 최근 전세 사기 피해가 늘면서 전세물건을 찾는 세입자의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 전세 사기 피해를 최소화하는 방법은 계약 전부터 조심하는 게 최상책이라 조언한다. 3일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “현재 부동산 시장은 전세가가 매매가를 추월하는 이른바 ‘깡통 전세’ 현상과 대출을 어렵게 하는 고금리 상황이 맞물리면서 전세금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 수두룩하다”며 “때문에 전세 매물을 찾는 예비 세입자들마저 공포에 떠는 경우가 많다”고 지적했다. 이어 “하지만 전세 사기 피해는 계약 전부터 3가지 사항을 체크한다면 어느 정도 예방이 가능하다”고 조언했다. 계약 전부터 전세 사기 피해를 줄이는 첫 번째 방법은 주변 부동산의 매매가와 전세가 확인이다. 만약 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋다. 가장 보편적인 방법은 인근 부동산 공인중개사를 찾아 확인하는 방법이 있다. 한 가지 주의할 점은 공인중개사의 말만 믿고 덜컥 계약하는 것은 피해야 한다. 전세금 피해 사례 가운데는 공인중개사의 말만 믿고 계약을 서두르다 피해를 보는 사례가 더러 있기 때문. 세입자가 직접 주변 시세를 알아보는 방법에는 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템이 대표적이다. 국토교통부의 실거래가 정보는 스마트폰 앱으로도 존재하기 때문에 접근성이 좋다. 이외에도 한국 부동산원에서 제공하는 부동산 테크나 스마트폰 앱에서 흔히 사용하는 시세정보업체를 활용하는 방법도 있다. 주변 시세 파악이 끝났다면 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 집주인의 채무 상태를 확인해야 한다. 엄 변호사는 “집주인의 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당된다”며 “만약 세입자의 보증금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있기에 집주인의 채무 상태 확인은 필수”라고 강조했다. 집주인의 채무 상태를 확인하려면 등기부등본을 발급해 보면 된다. 가까운 등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기를 이용하면 해당 주택의 근저당 확인이 가능하다. 이뿐 아니라 전세권 확인도 필수다. 건물 전체가 한 명의 집주인으로 이뤄진 다가구주택은 다수의 세입자가 있기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 문제 발생 시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있다. 마지막으로 전세 사기 방지의 가장 핵심인 집주인의 세금체납 사실 확인이다. 엄 변호사는 “전세 사기 사건 중 상당수는 집주인의 세금체납 사실을 세입자가 알지 못한 채 계약하면서 발생한다”며 “집주인의 세금체납이 무서운 이유는 세입자의 전입신고가 빠르더라도 추후 생긴 세금체납이 우선 변제 순위에서 앞선다는 사실”이라고 말했다. 지난 3월까지는 집주인의 동의가 없다면 등기부만으로 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알 길이 없어 피해를 더 키웠다. 하지만 올해 4월부터는 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금체납 사실을 확인할 수 있다. 엄 변호사는 “집주인의 동의 없이 확인할 수 있는 세금체납 확인 방법은 국토부 홈페이지나 전국 세무서 등에서 확인이 가능하다”면서 “다만 집주인 동의 없이 이뤄지는 세금체납 확인의 경우 임대차 계약서가 필요해 결국 계약을 한 후 조회가 가능하다는 점 때문에 세금체납으로 인한 계약해지가 가능하도록 하는 법 개정이 필요해 보인다”고 지적했다.

#전세사기#전세사기예방법