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“전세사기 특별법은 반쪽짜리 아니 100분의 1짜리 법”(2023. 12. 12 07:00)

2023. 12. 12 07:00 사회 박송이 기자

정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장이 국민의힘에 탈당서 제출한 이유 지난 11월 28일 정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장이 국민의힘 중앙당사 앞에서 열린 전세사기특별법 개정 및 정부 지원대책 보완 관련 김기현 대표 면담 호소 기자회견에서 탈당신고서를 들어 보이고 있다. 연합뉴스 지난 6월 1일부터 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(특별법)’이 시행 중이다. 전세사기특별법 제정 당시 6개월마다 전세사기의 유형·피해 규모 등을 검토해 법의 미비점을 보완하기로 여야가 합의했다. 6개월이 지난 지금 피해자들은 특별법이 실질적인 지원이 되지 못하고 있다며 법 개정을 요구하고 있다. 현행 특별법으로는 피해자로 인정받는 요건이 까다롭고, 전세보증금 반환채권을 공공이 매입하는 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안 등도 포함돼 있지 않다고 지적한다. 특별법은 경·공매 유예 및 정지, 피해자에게 경·공매 우선매수권 부여, 무이자 혹은 저리대출 지원 등에 초점이 맞춰져 있다. 금융지원 대부분은 전세자금 대출인데, 사실상 정부가 대출을 지원해줄 테니 전세보증금 손실은 피해자들이 오롯이 감당하라는 뜻이기도 하다. 특별법 제정 6개월을 앞두고 당시 심상정 정의당 의원, 허종식 더불어민주당 의원 등 야당을 중심으로 피해자들의 요구사항을 반영한 전세사기특별법 개정안이 발의됐다. 반면 특별법 제정 당시부터 피해자들 핵심요구인 ‘선구제 후회수’에 반대의 목소리를 내왔던 정부·여당은 법 개정 요구에도 미온적인 반응을 보이고 있다. 지난 11월 28일 정태운 전국전세사기대책위원회 대구위원장(32)이 탈당신고서를 들고 국민의힘 당사를 방문했다. 정 위원장은 “어릴 때부터 TK(대구·경북) 지역에서 살면서 국민의힘 당원으로 살아왔다. 탈당신고서가 작성되기 전에 한번만 만나 달라”며 김기현 대표와의 면담을 요청했지만, 끝내 답을 듣지 못하고 돌아가야 했다. 지난 12월 4일 정태운 위원장을 전화로 인터뷰했다. “피해자로 결정돼도 막상 도움받을 수 있는 건 하나도 없었다. 전세자금 대출 지원이 대부분인 셈인데 지금 전국 전세사기 피해자 중에서 다시 전세 들어갈 사람이 몇이나 되겠나. 실제 인천 피해자 한 분은 또 전세사기를 당했다.” “누구도 피할 수 없는 사기···아무도 책임 안 져” 정태운 위원장은 대구 북구 침산동에서 발생한 전세사기 사건의 피해자다. 블루하임 건물의 20개 가구 중 17개 가구가 전세사기 피해를 입었다. 정 위원장이 전세사기 피해 사실을 알게 된 건 지난 5월이었다. 그보다 먼저 3월 한국자산관리공사(캠코)에서 각 세대를 방문했다. 임대인이 수성세무서에 체납이 있어 압류돼 공매를 진행한다는 안내였다. 캠코는 임대인의 ‘지방세 압류’ 시점이 2022년 9월이므로 입주민들은 그보다 선순위여서 보증금을 돌려받는 데는 문제가 없다고 설명했다. “캠코에서 보증금을 돌려받을 수 있다고 하니 뭐 어렵겠나 싶었다. 그래도 계약서와 등기부등본을 다시 한 번 확인했다. 그런데 이상한 점이 발견됐다. 소유주가 신탁회사였다. 신탁에 대해 아는 것이 없어 찾아보니 신탁은 거의 담보신탁을 한다고 하더라. 말 그대로 부동산을 담보로 돈을 빌린다는 뜻이다. 그렇다면 대출이 있어야 하는데 등기부등본은 깨끗했다. 캠코 담당자에게 물어봤더니 근저당이 없으니 문제없다는 답변이 돌아왔다.” 정 위원장은 캠코의 말을 믿고 안심했지만, 상황이 급변했다. 5월 8일 신협으로부터 연락이 왔다. 자신이 이 집의 소유주이며, 권한 또한 자신에게 있다는 것이었다. 정 위원장은 등기부등본에 근저당이 없고 캠코도 이를 확인했다고 답했지만, 신협은 캠코 공매도 곧 취소될 것이라고 전했다. “등기부등본에는 안 나왔지만, 임대인은 이 집을 담보로 24억원을 빌린 상태였다. 17개 가구 세입자들의 계약은 무효가 됐다. 캠코에서도 몰랐던 신탁을 우리가 어떻게 알았겠는가. 세입자 중에서 누구도 확인을 못 했다. 누구도 피할 수 없었던 사기였는데 어느 누구 하나 책임지지 않는다.” 신협은 정 위원장 등 블루하임 17개 가구의 임대차 계약이 소유주인 자신의 사전승낙 없이 이뤄졌기에 무효라며 퇴거를 요청했다. 퇴거에 응하지 않자 세입자들을 내보내기 위한 명도소송을 제기했다. 정 위원장은 “신탁사기의 경우 특별법에 적시된 ‘경·공매 유예 및 중지’도 적용되지 않았다. 임대차 계약이 무효로 간주돼 임차인 자격이 없다고 보기 때문이다”라고 말했다. 오는 12월 15일 신협이 명도소송에서 이기면 17개 가구 피해자들은 쫓겨나야 한다. 지난 12월 5일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 이에 대해 정부가 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 나왔다. 심상정 정의당 의원은 “신탁사기 피해 주택의 채권자이자 명도소송을 진행하는 대구 신협 관계자를 만나봤는데, 이분들은 당장 채권을 회수하려는 목적보다는 배임 혐의에 걸리지 않기 위해 소송을 한다고 했다”면서 “명도소송 중지 명령이 떨어지면 배임을 걱정하지 않고 명도소송을 중지한다고 하니, 정부가 결단해야 한다”고 말했다. “무료법률상담지원 신청해도 3~4주 기다려” 정 위원장은 현행 특별법이 피해자들에게 실질적인 도움을 주지 못하고 사각지대가 넓은 “반쪽짜리, 아니 100분의 1짜리 법안”이라며 법 개정이 시급하다고 말했다. “특별법에 따른 정부 지원을 받은 피해자 비율은 17%에 불과하다는 조사 결과도 있다. 대부분이 경·공매 유예 및 정지나 저리 대출을 받는 정도다. 나도 피해자로 결정되고 난 후 지원을 받을 수 있다는 생각에 기대를 하기도 했다. 하지만 막상 도움을 받을 수 있는 건 하나도 없었다. 전세자금 대출 지원이 대부분인 셈인데 지금 전국에 있는 전세사기 피해자 중에서 다시 전세를 들어갈 사람이 몇이나 되겠나. 실제로 인천 피해자 한 분이 그래도 일어나보겠다고 다시 전세를 들어갔는데 또 사기를 당했다.” 긴급생계지원금이나 무료법률상담지원도 유명무실하다. “한 달에 150만원 미만으로 벌어야 긴급생계지원금을 받을 수 있다. 풀타임 노동자 중 월 150만원을 못 버는 노동자가 과연 몇 명이나 될까. 하다못해 무료법률상담지원도 신청해봐야 3주 후에나 받을 수 있다. 지금 당장 일이 터져서 알아보고 싶은데 3~4주를 기다려야 한다. 피해자가 돈을 내고 법률상담을 받거나 본인이 공부를 해야 한다. 지금 전세사기 피해자들이 이제 다 전문가가 돼 있다.” “선구제 후회수’ 방안이 필요하다. 국가가 전세보증금 채권을 매입하고 추후 권리를 행사하라는 것이다. 경·공매 들어가고 낙찰자 나오고 명도소송 들어가면 피해자들은 버틸 수가 없다. 전세사기는 법률의 허점 때문에 생긴 문제다.” 이들은 무엇보다 ‘선구제 후회수’의 방안이 담긴 특별법 개정이 필요하다고 주장한다. 정부가 피해자의 보증금 반환 채권을 매입해 먼저 보상하고, 이후 전세사기 주택을 경·공매해 매입비용을 회수하는 방안이다. “국가가 전세보증금 채권을 매입하고 추후 권리를 행사하라는 것이다. 지금 경·공매 들어가고 낙찰자가 나오고 명도에 들어가면 피해자들은 버틸 수가 없다. 전세사기는 법률의 허점 때문에 생겨난 문제다. 주택임대차보호법, 신탁법, 등기부등본 표시 제도 등 전세사기로 드러난 제도의 문제를 다 고쳐야 한다. 정부는 선구제 후회수로 피해자들이 일상으로 돌아갈 수 있도록 하고 법을 바꿔 다음 피해자들이 발생하지 않도록 해야 한다.” 지난 9월 25일 발의된 허종식 민주당 의원 법안과 11월 21일 발의된 심상정 의원의 법안에는 ‘선구제 후회수’가 명시돼 있다. 심상정 의원은 12월 5일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “주택도시보증공사의 대위변제가 5조원 이상인데 이것이 선구제 후회수 방식이다. 공공기관도 이렇게 하고 있다”며 “피해주택 전세보증금 평균이 1억3000만원인데 2조원 정도면 3만명의 피해자가 구제되는 거다. 재원은 은행에서 마련하면 된다”고 말했다. 지난 12월 5일 대전전세사기피해대책위(대책위)와 지역 피해자들 220여명이 대전 서구 둔산동에서 정부의 과실 인정 요구와 배상을 촉구하며 정부 여당과 대전시를 규탄하는 거리 행진을 하고 있다. 연합뉴스 “말로만 처벌 강화···언론플레이로밖에 안 느껴” 정부·여당은 특별법 개정에 미온적인 태도를 보이며 전세사기범 처벌을 강조하고 나섰다. 지난 11월 30일 경기 고양시에서 열린 제3차 국정과제 점검회의에 참석한 한동훈 법무부 장관은 전세사기 대책을 묻는 말에 “앞으로 전세사기가 발생한다면 20년간 감옥에 갈 것”이라며 “피해액을 합산해 가중처벌하는 특별법을 만들고 있다”고 말했다. 지난 10월 30일 윤석열 대통령은 국무회의에서 “국회에서도 약자들을 대상으로 한 악질 범죄가 반복되지 않도록 다수를 대상으로 한 범죄의 피해액을 피해자별로 합산해 가중처벌하는 특정경제범죄가중처벌법 개정을 서둘러 주기를 부탁한다”고 말했다. 지난 4월 유상범 국민의힘 의원이 발의한 특정경제범죄 가중처벌법 개정안은 국회법제사법위원회에 계류 중이다. 정태운 위원장은 “언론플레이밖에 안 느껴진다”고 말했다. “지금 대구 블루하임 건도 사기죄로만 입건돼 있다. 말만 하고 적극적인 추진이 없다. 전세사기특별법도 마찬가지다. 전세사기특별법 개정안 요구 서명운동을 하거나 시위를 하고 있으면 사람들이 와서 ‘특별법으로 다 지원받지 않았냐’고 묻는다. 대부분의 피해자가 하나도 지원받은 게 없는데, 정부·여당이 반쪽짜리도 아니고 100분의 1도 안 되는 법안을 만들어놓고 떠드니까 다른 국민이 봤을 때는 정부가 열심히 하고 있는 것처럼 비쳐지고 있다.” “15년을 죽기 살기로 2억3000만원을 모았다. 150 대 1을 뚫고 청약에 당첨됐다. 2024년 입주 시기에 맞춰 결혼 계획도 잡고, 잔금 치를 비용으로 전세를 들었다. 그 잔금이 사라졌다. 앞으로 내 인생이 어떻게 될지 잘 모르겠다.” 국민의힘 권리당원이었던 정 위원장은 지난 11월 28일 국민의힘에 탈당서를 제출했다. 오랫동안 당원으로 활동하고 지지했던 국민의힘에 배신감을 느꼈다. 전세사기 피해를 입고 지역구 국회의원인 양금희 의원에게 도움을 요청하는 연락을 보냈지만, 답변 하나 없다. 대구시청에 홍준표 대구시장과 피해자들 간의 간담회를 요청했지만, 마찬가지였다. “내가 투표를 한 게 참 아깝구나, 차라리 투표하지 말 걸 하는 생각도 많이 들었다. 다른 지역구의 국민의힘 의원을 만나 도와달라고 했지만, ‘선구제 후회수’를 정부·여당이 반대하는 상황에서 자기도 말하기 어렵다고 하더라. 공천도 받아야 하고 정치생명도 유지해야 한다며 어쩔 수 없다고 했다.” 정 위원장은 고등학교 1학년인 17세 때부터 일을 하며 돈을 모았다. 어린 시절부터 ‘우리 집’이 없었기에 ‘내 집 마련’은 그의 소중한 꿈이었다. 그렇게 15년을 일해 2억3000만원의 돈을 모았다. 열심히 일하고 안 쓰고 아끼며 죽기 살기로 모은 돈이었다. 2021년에는 150 대 1의 높은 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨됐다. 드디어 내 집 마련의 꿈에 한 발 가까이 다가간 순간이었다. 입주 시기인 2024년 10월에 맞춰 오랜 기간 함께해온 여자친구와 결혼 계획도 잡았다. “예쁜 아기를 낳고 예쁜 가정을 꾸리며 살고 싶다”던 그의 꿈은 전세사기 피해자가 되면서 불투명해졌다. “청약에 당첨되고 계약금 등으로 1억1000만원이 들어갔다. 남은 돈 1억2000만원 중 1억원으로 전세를 얻었다. 잔금 치를 비용이었는데 그 잔금이 없어져 버리고 말았다.” 마이너스프리미엄을 붙여 분양권을 팔려고 해도 미분양이 속출하는 대구 부동산시장에선 팔리지 않는다. 시행사에 상황을 이야기하고 해법이 없는지 묻자 신용불량자가 되는 방법을 알려주었다. “나중에 입주 시기가 되면 잔금과 함께 이자를 내야 하는데 이자를 3개월 미납하면 신용불량자가 된다고 하더라. 그러면 계약포기권이 생겨 이자와 위약금만 내면 입주 포기가 된다고 했다. 이자가 2400만원, 위약금이 1000만원 정도인데 그럼 나는 전세사기로 보증금 1억원을 잃고 이미 계약금 등으로 넣은 1억1000만원에 추가로 3500만원을 더 잃고 나서 신용불량자가 된다. 32세 청년이 15년간 죽기 살기로 모았던 돈이 한순간에 싹 날아가는 셈이다. 이걸 구제받을 수 없다면 앞으로 내 인생은 도대체 어떻게 된다는 건지 잘 모르겠다.”

[윤형중의 정책과 딜레마](27)전세사기 특별법 개정이 시급한 이유(2023. 11. 27 07:00)

2023. 11. 27 07:00 경제 윤형중 LAB2050 대표

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 주최로 지난 10월 14일 서울 종로구 보신각 앞에서 ‘전세사기 피해자 집중 집회’가 열리고 있다. 연합뉴스 6개월 전 이 지면을 통해 오래된 궁금증 하나를 공유한 적이 있다. ‘정부와 정치권은 왜 사람이 죽고 난 뒤부터 일을 하기 시작하는가’라는 의문이었다. 누군가 죽기 전에 많은 이가 죽을 듯이 괴로워도 정치권은 웬만해선 움직이지 않았고, 2022년 하반기부터 본격화된 전세사기에 대해서도 마찬가지였다. 결국 5명이 사망한 뒤인 2023년 5월 25일 전세사기 특별법이 국회를 통과했다. 당시 이 특별법이 통과되면서 정부와 여야 정당이 합의한 사항이 6개월마다 보완하겠다는 약속이었다. 보통 법을 만들 때 ‘보완’을 명시적으로 약속하는 경우는 드물다. 방금 만들어진 법의 완성도가 떨어진다는 의미로 해석될 여지가 있기 때문이다. 하지만 전세사기 특별법은 처음부터 ‘보완’을 약속했다. 당시 쟁점이 많았는데도 불구하고 일단 빨리 시행해야 피해를 줄일 수 있었기 때문이다. 당시엔 전세사기 피해자들이 거주하는 주택이 경매와 공매로 넘어가면서 길거리로 쫓겨나는 상황을 막기 위해 경·공매 유예가 시급한 상황이었다. 이 문제의 공론화 역시 죽음에서 비롯됐다. 2023년 2월 21일 국회에서 열린 토론회에서 한 청년이 “미추홀구에서 집이 경·공매로 넘어가면서 피해 세입자들이 거리로 쫓겨나고 있습니다. 정부가 당장 경·공매를 중단시키고 대책을 마련해야 하는 것 아닙니까”라고 물었고, 당시 정부 측 토론자는 “현행 제도로는 중단시킬 수 있는 방법이 없습니다”라고 답했다. 그리고 1주일이 지난 2월 28일 이 질문을 한 청년은 ‘정부 대책이 실망스럽고, 더는 버티기 힘들다’는 유서를 남기고 사망했다. 이후에 윤석열 대통령이 4월 18일 ‘피해자 거주 중인 주택의 경매 중단’을 언급했고, 국회에서도 역사상 최초로 ‘경·공매 유예’가 담긴 법률인 전세사기 특별법이 제정됐다. 처음부터 보완을 약속한 특이한 입법 전세사기 특별법은 처음부터 미진한 법률이란 비판을 받았다. 한 달 동안 진행된 특별법 논의가 국회에서 더디게 진행됐음에도 쟁점들이 충분히 정리되지 못했다. 법 통과 막판까지 ① 피해자 범위 ② 전세보증금 반환 채권의 공공 매입 여부 ③ 최우선변제금 보전 방안 등 세 가지 쟁점을 두고 격론이 벌어졌다. 결국 정부와 여야의 합의는 ① 피해자 범위를 좁히고 ② 보증금 반환 채권의 공공 매입은 하지 않고 ③ 최우선변제금도 보전하지 않는 대신에 피해자가 ④ 새로 전세를 얻을 경우 최우선변제금만큼 무이자 대출을 지원한다였다. 아무리 급하다고 해도 피해자의 요구가 거의 반영되지 않은 합의안이었고, 그나마 타협된 안이 현실에서 얼마나 효력이 있을지도 예상하기 어려운 상황이었다. 그래서 여야는 처음부터 6개월마다 점검과 보완을 약속한 것이다. 물론 법에 ‘보완’을 명시하진 않았다. 하지만 당시 특별법 제정 직후에 여야는 보완을 분명히 언급했다. 더불어민주당의 전세사기특별위원장인 맹성규 의원은 “(국토부로부터) 6개월마다 추가 보완 사항을 보고받기로 했다”고 했고, 당시 민주당 원내대표였던 박광온 의원은 “법 제정 과정에서 다루지 못했거나 추가로 드러나는 문제에 대해서는 민주당이 책임지고 보완입법에 나설 것”이라고 밝혔다. 국회 국토교통위원회의 여당 쪽 간사인 김정재 국민의힘 의원은 “(법안 통과 이후) 저희가 수정해야 하는 사항이 발생하면 얼마든지 개정할 수 있다. 6개월마다 1번씩 (국토부가 보완 사항을) 보고하기로 했다”고 말했다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위 주최로 11월 22일 서울 종로구 참여연대에서 전세사기 특별법 개정안 설명 기자간담회가 열리고 있다. 연합뉴스 특별법은 5월 25일에 제정됐고, 6월 1일부터 시행됐다. 약속한 6개월이 다가오지만, 정부는 아직 국회에 특별법 보완 사항 보고를 하지 않았다. 예정된 일정도 알려진 바 없다. 약속은 온데간데없는 상황이다. 야당 의원들은 개정 법안을 발의했다. 맹성규·김병욱·장철민·김경만·허종식 더불어민주당 의원, 심상정 정의당 의원이 각각 개정안을 대표발의했다. 대부분 피해자 범위를 넓히는 내용이 담겼고, 일부는 선구제 후회수 방안인 보증금 반환채권의 공공매입, 최우선변제금을 못 받는 피해자에 대한 지원 대책 등도 담았다. 문제는 정부와 여당이다. 올 4월 전세사기 피해에 대한 정부의 지원 여부에 대해 “주가조작·보이스피싱도 전례 없다”며 반대했던 원희룡 장관의 국토교통부는 전세사기 특별법의 한계가 여실히 드러나고 있음에도 10월 5일 저리 대환대출 요건 완화 정도의 미온적인 보완책을 내놓는 수준에 그치고 있다. 여당은 혁신위 출범, 김포시 서울 편입 등 정치적 의제들을 요란하게 띄우곤 있지만, 부산과 대전에서 새로운 전세사기 사건이 표면화되는데도 불구하고 특별법 개정을 일절 언급하지 않고 있다. 한국도시연구소의 충격적인 실태조사 결과 특별법이 이미 충분히 효력을 발휘하고 있다면 개정이 필요 없을 수도 있다. 과연 그럴까. 문제는 정부 차원의 실태조사 자체가 없었다는 것이다. 이 역시 이례적인 일인데, 이 정도의 사회 문제가 불거지면 정부가 나서서 실태조사를 하든가, 혹은 국회가 특별법을 제정할 때 실태조사를 명시할 필요가 있다. 특별법엔 제13조로 ‘전세사기 피해자로 판정하기 위한 조사’ 정도가 명시됐을 뿐이다. 그나마 국토부가 10월 5일 미진한 보완 대책을 발표하면서 공개한 자료를 통해 그동안 피해자들이 몇 명이나 지원을 신청했고, 이중 몇 건이나 피해자로 인정됐는지를 알 수 있다. 이 자료에 따르면 피해자의 지원 신청 건수는 총 7092건이고, 이중 피해자로 인정받은 건(가결)은 6063건, 인정받지 못한 건(부결과 적용 제외)은 총 1029건이다. 인정받지 못한 이유는 예상했던 대로 피해자의 범위가 협소하게 규정됐기 때문이었다. 그나마 지원받은 건수의 세부 통계를 따져보면 특별법의 효력은 심각할 정도로 미미한 수준이다. 경·공매 유예나 정지가 적용된 건은 709건이었고, 특별법의 핵심이라고 했던 대환대출 지원 건수는 불과 391건에 불과했다. 또 다른 핵심 대책이었던 우선매수권을 부여받은 이는 38명뿐이다. 우선매수권을 행사하는 과정에서 지원한 대출 중에 올 한 해 가계부채의 주범으로 꼽힌 특례보금자리론도 있는데 불과 12건 33억8000만원의 대출이 집행됐다. 올 한 해 특례보금자리론의 대출 규모가 41조7000억원에 달하는 것에 비춰보면, 고소득층에게도 퍼줬던 저리 대출이 전세사기 피해자에게는 인색했다고 볼 수밖에 없다. 결국 정부가 하지 않은 실태조사와 보완 대책 마련에 나선 이는 민간 싱크탱크인 한국도시연구소다. 한국도시연구소는 11월 7일 ‘전세사기·깡통전세 피해 가구 실태조사 및 피해 보상과 예방을 위한 제도 개선 방안’ 연구보고서를 홈페이지에 공개했다. 총 8명의 한국도시연구소 자체 연구진, 2명의 외부 연구진(이강훈 변호사·임재만 세종대 교수)이 연구에 참여했다. 주거권네트워크, 민주사회를위한변호사모임(민변)과 공동 기획했으며 한국도시연구소 후원 회원들의 회비로 수행한 연구임을 밝히고 있다. 한국도시연구소는 온라인조사, 전화조사, 대면면접조사를 병행해 1579가구를 설문조사했고, 조사 대상 가운데 1490가구의 등기부등본을 모두 열람해 조사 자료와 연계했다. 총 240쪽에 달하는 이 보고서를 관심 있는 분들은 꼭 일독해보길 권한다. 최은영 한국도시연구소 소장(왼쪽에서 두 번째)이 지난 10월 11일 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 기자간담회를 열고 전세사기·깡통전세 피해가구 실태조사 결과 및 제도개선 방안을 발표하고 있다. 연합뉴스 이 글에서 일부만 소개하면 응답자의 42.8%만 정부로부터 피해자로 인정받았고, 피해자 신청을 한 비율은 전체의 66.3%였다. 피해자 중엔 거주 주택에 이미 저당 잡힌 부채(선순위 근저당)가 있어 후순위 임차인인 경우가 1443가구 가운데 68.6%에 달했다. 이중 지역마다 일정 금액으로 정해진 ‘최우선변제금’조차 받지 못하는 대상이 전체의 48.6%에 이르렀다. 한마디로 피해자의 절반 가까이가 전세 보증금 가운데 한 푼도 돌려받지 못하는 상황인 셈이다. 지역마다 피해 양상도 다르다. 서울·경기 지역의 조사 응답자 가운데 최우선변제금도 못 받는 비율은 19.9%였으나, 인천 34.0%, 대전 80.9%, 부산 74.4%에 달했다. 후순위 임차인에게 ‘선순위 저당권이 있는데도 왜 전세계약을 체결했는가’라는 질문에 ‘공인중개사 등 제3자의 설득·기망’을 87.6%가 답으로 꼽았다. 40.9%는 ‘선순위 근저당권이 설정되지 않은 집을 찾을 수 없어서’, 40.7%는 ‘정확한 매매가와 전세가 시세를 알 수 없어서’라고 답했다(복수 응답 가능). 6개월 전 이 연재(정책과 딜레마 (22) ‘전세사기 피해자의 최우선변제권 보장’)를 통해 최우선변제권의 법률과 시행령에 문제가 있음을 지적한 바 있다. 후순위 임차인이 최우선변제금을 받는 기준(소액임차인 여부)이 임대차 계약 시점이 아닌, 선순위 근저당이 설정된 시점이어서 이번 전세사기 피해자의 다수가 보증금 전액을 잃는 것을 지적한 내용이었다. 풀어서 설명하면 최우선변제금을 받는 자격인 소액임차인의 기준이 한국의 부동산 시세 따라 지속적으로 바뀌었고, 자신의 계약 시점엔 법률상 최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이었어도 주택 소유자가 담보 대출을 받은 시점의 소액임차인 기준에 부합하지 않으면 적용 대상에서 제외된다는 의미다. 이런 디테일한 법률 조항을 대다수 세입자는 물론 상당수의 법률가조차 알지 못했다. 지난 4월 17일 스스로 생을 마감한 30대 여성은 임대인의 요구로 2019년 7200만원이던 전세보증금을 2021년 9000만원으로 올려줬는데, 이 증액이 생사를 갈랐다. 임대인이 담보 대출을 받은 2017년에 소액임차인의 기준은 8000만원이었기 때문이다. 심지어 이 임대인은 등록임대사업자였고, 법에 따라 보증보험 가입 의무와 5% 이내 임대료 인상 적용 대상이었는데도 이를 지키지 않았고, 피해는 온전히 임차인이 떠안았다. 법률과 시행령에 임차인의 권리가 명시되지 않았고, 불명확한 조항으로 여러 피해자를 양산한 문제가 분명히 있다. 필자가 속한 민간 싱크탱크 LAB2050은 해당 법률과 시행령의 유권해석을 법제처에 의뢰하고, 대안 입법과 정책을 마련하는 활동을 전개해나갈 예정이다.

윤형중의 정책과 딜레마

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이달부터 시행되는 ‘전세사기 특별법’ 주목해야 할 7가지 포인트

2023. 06. 07 10:54 재테크 이유진 기자

이달부터 시행되는 ‘전세사기 특별법’. 부동산 전문 변호사가 주요 내용과 그 영향을 전한다. 사진 픽셀 전세 사기 피해자를 보호하기 위한 새로운 법률이 이달부터 시행되었다. 엄정숙 부동산전문 변호사가 함께 이 법률의 주요 내용과 그 영향에 대해 분석한다. 전세 사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법이란? 해당 법의 정식명칭은 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이다. 전세 사기 피해자의 주거 불안을 해소하기 위해 제정되었다. 국토교통부장관이 전세 사기피해지원위원회를 통해 전세 사기 피해자를 결정하고, 이들에 대해 경매, 공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거 안정을 도모하는 것이 주요 목적이다. 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가지는 한시적 법률이다. 전세 사기 피해자로 인정받는 조건은? 전세 사기 피해자로 인정받고자 하는 임차인은 다음 요건을 모두 갖추어야 한다. 전입신고와 확정일자를 갖출 것, 피해 보증금은 최대 5억원 이하일 것, 임대인의 파산이나 회생절차 개시되었거나, 임차주택의 경매나 공매가 개시되었거나, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것, 임대인 등에 대한 수사가 개시되었거나, 임대인 등의 기망이 확인되거나, 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것. 단 임차인이 사기 피해를 당했다 하더라도 임차보증금 반환을 위한 보증보험에 가입하여 보증금 전액 반환이 가능한 경우 등은 피해자로 인정받지 못한다. 법률 시행 후 전세 사기 피해자에게 주의해야 할 점은? 전세 사기 피해자는 이 법률의 요건을 충족시키는 것이 중요하다. 이 법률의 요건을 충족하지 못하면 전세 사기 피해자로 인정받지 못할 수 있다. 따라서 전세 사기 피해자는 이 법률의 요건을 잘 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아야 한다. 전세 사기 피해자 집이 경매로 넘어간 경우 어떤 조치를 취할 수 있나? 해당 법은 전세 사기 피해자의 피해 및 주거 안정 지원에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용된다. 또한, 전세 사기 피해자는 경매나 국세, 지방세로 압류된 주택에 대한 매각 절차가 진행 중인 경우 법원, 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매나 매각 절차에 대해 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다. 전세 사기 피해자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선 매수 하겠다는 신고를 할 수 있다. 또한, 전세 사기 피해자는 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격 비율에 따라 나누도록 요청할 수 있다. 엄정숙 부동산 전문 변호사. 전세 사기 피해자에 관한 어떤 금융지원은? 국가 및 지방자치단체는 전세 사기 피해자 및 적법한 임대 권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인의 긴박한 주거 안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다고 규정하고 있다. 전세 사기 피해자가 받을 수 있는 긴급지원은 어떤 것이 있나? 전세 사기 피해자, 적법한 임대 권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인, 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다) 등과 생계 및 주거를 같이 하는 가구 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 본다. 피해자는 경매지원 서비스도 받을 수 있나? 주택도시보증공사는 전세 사기 피해자의 신청을 받아 경매나 공매 지원 서비스를 제공할 수 있다. 이 법률은 전세 사기 피해자의 주거 안정을 도모하고, 그들이 피해를 최소화할 수 있도록 돕는 중요한 도구이다.