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“적정 수준 집값? 예금과 비교하라”(2022. 12. 09 11:26)

2022. 12. 09 11:26 경제 주영재 기자

ㆍ 배문성 애널리스트 인터뷰 부동산 시장이 한겨울이다. 지난해 초만 해도 지방의 주상복합아파트도 완판 행진을 벌였지만 이젠 미분양 물량이 뭉텅이로 늘고 있다. 한파는 수도권을 넘어 서울까지 몰아치고 있다. 금리 인상과 거래절벽 속에 서울 아파트값은 지난 5월 말 이후 28주째 마이너스 변동률을 기록 중이다. 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지로 관심을 모았던 둔촌주공도 청약 1순위 마감에 실패하면서 기대 이하의 성적을 보였다. 최근 을 펴낸 배문성 애널리스트가 12월 7일 주간경향과 인터뷰하고 있다. / 성동훈 기자 무엇이 그렇게 한때 미친 듯 뛰었던 집값을 내리막길로 향하게 했을까. 한 달 전 ‘마침내 찾아온 붕괴의 시간’이라는 부제를 달고 나온 <부동산을 공부할 결심>(어바웃어북)은 그 변곡점을 만든 요인들을 짚어본 책이다. 저자인 배문성 애널리스트는 한국기업평가, 한국수출입은행을 거쳐 현재 한 외국계 자산운용사 채권운용본부에서 크레딧(채권) 분석 업무를 담당한다. 그는 과거 부동산 사이클을 복기하면서 부동산 가격을 결정하는데 금리가 결정적 역할을 했다고 말한다. 지난 12월 7일 주간경향과의 인터뷰에서 “부동산 시장의 전문가 내러티브를 보면 공급과 정부 정책에 집중하고, 금융 부채와 금리에 대한 이야기를 지나치게 간과하면서 매크로(큰 흐름)를 놓치고 있다는 느낌을 많이 받았다”면서 “부동산 시장 참여자들이 금리를 중심으로 가격적정성을 판단해보길 권유한다”고 말했다. 다음은 저자와의 일문일답. -아파트나 전세가 채권의 성격을 갖고 있다고 설명했다. “아파트를 산 후 월세를 놓으면 매월 고정된 임대료를 받는다. 채권에 투자해 정해진 기간마다 고정된 이자를 받는 것과 비슷하다. 전세는 월세의 대체재이자 경합재이다. 예를 들어 월세가 200만원이면 연 2400만원을 받는데 시장 금리가 4%라면 전세로 월세와 동일한 현금흐름을 만들려면 전세가가 6억원이어야 한다. 만약 금리가 2%가 되면 12억원이 돼야 2400만원의 현금흐름이 나오니 전세가도 확 올라야 한다. 특히 채권은 볼록성이 있어서 금리가 매우 낮을 땐 금리가 조금만 변해도 채권가격이 크게 오르내린다. 코로나19 확산으로 문재인 정부에서 금리를 1.75%에서 0.5%로 낮췄을 때 부동산 가격이 폭등한 것도 비슷하게 설명할 수 있다.” -둔촌주공 분양 성적이 저조하다. “분양 결과가 채권 시장에도 영향을 미칠 것이라 보고 주변 사람에게 물어보고 다녔다. 유주택자는 가격이 저렴하다면서 무조건 넣어야 한다고 했다. 무주택자는 매력적이지 않다고 했다. 시세가 계속 낮아져 분양가와 비슷해졌는데 더 떨어지면 손해 보고 살 수 있다는 두려움이 생겼다. 상승장을 거치며 두 그룹의 자산 격차가 굉장히 벌어져 있기 때문에 (주택 소유라는) 포지션에 따라 가격을 보는 눈이 완전히 달랐다.” -폭등기 때 왜 금리를 움직여 수요를 조절할 생각은 못 한 걸까. “통화정책이 정부와 독립돼 있다는 점을 차치하더라도 금리 인상은 기업의 투자를 위축시키고, 가계부채 대부분이 변동금리이므로 개인의 소비도 위축시킨다. 경기가 썩 좋지 않을 때 금리 인상을 할 수는 없는 일이다. 게다가 2020년 팬데믹 이전까지만 놓고 보면 서울 집값은 폭등했지만, 비서울지역의 집값은 장기간 횡보했다. 단지 서울 집값을 잡기 위해 금리를 올린다면 비서울지역에는 가혹한 일이고, 경기 전체를 생각하면 한 가지를 얻기 위해 여러 가지를 내주는 일이 된다. 그러니 서울지역 수요를 억제하는 핀셋규제를 시행하는 게 그나마 최선이라고 여긴 듯하다.” -수요를 결정하는 요소로 인구도 언급했다. “공급을 단순한 물량이 아니라 시가총액(분양가×공급물량) 기준으로 봐야 하듯 수요도 인구 곱하기 소득으로 봐야 한다. 즉 1960~1970년대생에 비해 1980~1990년대생은 인구 규모가 줄었어도 맞벌이가 일반화돼 가구당 소득은 훨씬 늘어난 세대다. 그렇다 보니 주택 시장 신규 진입자들의 ‘바잉파워(구매력)’ 자체는 크게 저하되지 않았다. 문제는 출산율이 1.0명 내외로 떨어진 2010년대생 이후다. 기존 세대처럼 맞벌이를 할 테지만 절대 인구 자체가 많이 줄어든다. 이들이 주택 시장에 신규 진입하는 시기엔 인구감소의 효과를 크게 느낄 수 있을 것이다. 이민을 많이 받아들이는 식으로 보완할 수는 있다.” -지난 정부 정책을 평가한다면. “임대차 2법은 언젠가는 도입해야 할 제도였다. 다른 나라에 비해 세입자 보호가 법적으로 미흡하기 때문이다. 하지만 시기가 문제였다. 하필 금리를 급격히 낮춰 안 그래도 전세가가 급격히 오를 타이밍에 갱신계약으로 신규 전세 물량이 줄면서 말 그대로 공급을 확 줄이는 효과가 났다. 전세가가 너무 많이 오르다 보니 그 분노감에 아예 매수로 돌아선 분도 적지 않은 것으로 안다. 2020년부터 2021년 8월 금리 인상 전까지 전국적으로 주택 거래량이 굉장히 많았다. 여러 요인이 거래량 폭발을 일으켰지만 신규 전세가가 급등한 것도 주택 매수세를 확대한 요인이었다. 지금처럼 전세가가 떨어지는 시기에 임대차 2법을 시행했다면 5% 이내로 제한하든 말든 자연스럽게 법이 시행되고 가격에도 큰 영향을 미치지 않았을 것이다.” -현재 전세가가 하락세를 보이고 있다. “전세를 끼고 ‘영끌’해 갭투자를 한 경우 위험하다. 전세가가 6억원에서 4억원으로 떨어졌는데, 6억원을 돌려줄 돈이 없으면 집을 급매로 팔아 대응해야 한다. 유동성이 부족한 사람이 급매로 내놓는 물량이 많아지면 집값이 급락할 소지가 있다. 집값이 급락하면 시세가 떨어져 분양하기 어려운 상황이 되고 그럼 건설사와 (건설사에 자금을 댄) 제2금융권 중 자금 사정이 안 좋은 곳은 무너지게 된다.” -가계부채 위험이 기업으로 확대될까. “PF 사업장은 분양이 완료된 곳과 분양이 예정된 사업장으로 나눌 수 있다. 분양 성과가 나쁠 것이라고 예상되다 보니 예정 사업장이 많은 곳일수록 위험하다. 지금은 이미 분양이 완료된 사업장도 위험해질 가능성이 있다. 금리가 낮았던 2020~2021년 상반기는 지방의 도서산간 지역 주상복합도 완판되던 시기다. 비싸게 많이 분양한 물량이 2023~2024년 입주시기가 도래한다. 이곳의 수분양자가 모두 무리없이 잔금을 치르면서 입주할 수 있을까. 집값이 계속 올랐다면 기쁜 마음으로 입주했겠지만 이젠 집값이 떨어지면서 전세 세입자를 받아도 잔금 대응이 어려워졌다. 살고 있던 집을 팔아도 새로 들어갈 집의 잔금을 마련하기 어렵다. ‘입주지연 리스크’라고 하는데 건설사도 뾰족한 수가 없다. 집값이 떨어진 상황에선 계약을 해지하고 새 계약자를 찾을 수 없기 때문이다. 건설사는 집을 짓느라 부채가 늘었는데 차입금을 갚지 못하니 건설사와 증권사 입장에선 만기를 연장해야 하는 부담이 생긴다.” -무역수지 적자로 인한 소득 감소가 영향을 줄 수 있을까. “지난 몇년의 부동산 폭등기 동안 반도체나 내구제 중심 수출이 잘 돼 실적이 좋았고, 주식 시장이 호황이라 기업공개와 유상증자로 자금 확충이 잘 됐다. 부동산 섹터의 실적도 좋았다. 기업공개에 성공해 일확천금을 얻은 사람도 꽤 있었고 증권사에서도 부동산 IB 인력은 굉장히 높은 성과급을 받았다. 이 세 가지 요인이 비싼 서울 아파트를 현금으로도 척척 사게 만든 자금의 원천이 됐다. 지금은 세 가지가 모두 반대 상황에 있다. 즉 강남의 고가 아파트를 살 수요층이 2021년에 비해 너무 얇아진 상황으로 변했다. 당연히 서울 집값에 부정적일 수밖에 없다.” -부동산 가격에 거품이 있다면. “거품의 크기도 금리에 따라 달라진다. 가령 전·월세 가격은 현재 사용가치를 그대로 반영하는 것이므로 집값이 전세가와 비슷할수록 거품을 말하기 어려울 것이다. 집값과 전세가의 차이인 ‘갭’은 결국 미래상승에 대한 기대를 품고 있다. 마치 주식으로 치면 현재 실적에 비해 더 높은 주가를 형성하는 것이다. 금리 인상기 주식시장에서 성장주들의 주가가 유독 더 크게 빠진 것처럼 금리에 따라 크기가 달라진다. 가령 헬리오시티의 월세가 300만원 정도를 형성하고 있는데 예금금리가 4%라면 (각종 세금은 무시하고) 9억원의 이자수익과 헬리오시티 월세 1년치가 같다. 월세가 변하지 않는다면 예금금리 4%에서는 헬리오시티의 집값이 9억원대가 적정한 것이다. 다만 전반적인 소득증가를 감안하면 월세는 계단식으로 상승할 테니 이보다 높은 수준은 무리 없다고 생각한다. 예금금리가 2%라면 18억원을 예금해야 헬리오시트 월세 1년치와 같아진다. 이처럼 금리의 변화를 보면서 적정 집값의 수준을 고찰할 필요가 있다.” -일본은 저금리 상황임에도 부동산이 활황이라고는 보이지 않는다. “우리는 집값이 우상향할 것이라는 믿음이 너무 강하니까 유동성을 풀면 그 돈이 다 부동산으로 가는 패턴이었다. 일본처럼 부동산 침체를 크게 겪으면 유동성을 풀든 말든 부동산 투자는 공포스럽다고 여긴다. 마치 우리나라가 IMF 사태를 겪고 나서 달러는 무조건 많을수록 좋다라는 트라우마가 있는 것과 같다. 일본의 경우 (투기 심리가 없으니) 사용가치가 그대로 반영돼 집값이 싸다. 집을 사는 것과 월세랑 전혀 차이가 없으니 나이가 많아도 월세를 사는 분이 많다. 우리의 미래도 결국 그 확률을 무시할 수 없는 단계가 아닌가 싶다.” -책을 집필한 이후 변한 상황은. “예상보다 금리가 더 빠르게 올랐고 그러다 보니 집값도 더 빠르게 하락했다. 연초만 해도 채권 시장에선 연말 기준 금리를 1.5~2.0% 사이를 예상하는 분이 대다수였다. 연말 기준 금리가 1.75%쯤 되면 서울은 거래절벽은 들어가도 급락하진 않을 것이라 예상했다. 지금은 이를 훌쩍 뛰어넘어 3.25%까지 갔으니 여기저기서 급락해도 이상하지 않은 상황이다.” -내년 경제전망을 한다면. “가계부채와 기업부채가 서로 얽혀 문제를 일으킬 수 있는 시기다. 2008년 이후 2013년까지 건설사 부도가 많이 났고, 그때 저축은행도 엮여 부도가 많이 났다. 2007년부터 밀어내기 분양 물량이 많았는데 그 물량을 가계가 받아주지 않았고, 미분양 물량이 그때 16만호까지 확 치솟았다. 팔지 못해 계속 손실이 나니 문제 있는 건설사와 저축은행을 정리하면 되는 문제였다. 이번에는 비싼 분양 물량을 개인들이 다 사갔다. 건설사와 제2금융권 입장에선 리스크를 가계로 넘긴 건데 문제는 가계가 입주하는 시기에 잔금을 내지 못하면 이 리스크는 가계와 기업에서 같이 터지게 된다. 정책 당국 입장에서 과거보다 난이도가 훨씬 높아졌다. 겪어보지 않은 부채 리스크라 비슷한 문제를 겪은 선진국이 어떻게 대응했는지 공부가 필요하다.” -부동산 시장 참여자들은 향후 어떤 전략을 택해야 할까. “이 하락장이 언제 반등하는지는 결국 금리를 봐야 한다. 도곡렉슬이 최고가를 찍은 게 34평 기준 30억원이었다. 월세는 최고 500만원, 연환산하면 대략 6000만원이다. 그런데 30억원을 지금 시중은행에 예금하면 금리가 4%일 때 1억2000만원을 받는다. 30억원으로 이 집을 샀을 때의 효용가치는 월세와 동일한데 이 집을 안 사고 예금하면 연간 1억2000만원이 나와 거의 두 배로 효용을 얻을 수 있다. 물론 세금은 제외한 계산이다. 당연히 이걸 30억원을 주고 사는 게 맞나라는 느낌을 받을 수밖에 없다. 그럼 금리 4% 상황에서 월세 500만원에 준하는 이자를 받을 수 있는 예금액수는 대략 15억원이다. 무려 반 토막이 나야 한다. 물론 여기엔 4%라는 고금리가 지속되고 월세가 더 오르지 않는다는 가정이 있다. 결론적으로 내가 집을 살지 말지 결정할 때는 이만한 돈을 예금했을 때 얻을 수 있는 수익과 집을 샀을 때의 효용을 비교해야 한다. 비록 미래의 금리가 어떻게 변할지 모른다고 해도 금리를 중심으로 사고하면 최소한 합리적으로 사고팔 수 있지 않을까.” ※인터뷰에 실린 내용은 저자 개인의 의견이며 저자가 속한 회사의 입장은 아님을 밝힙니다.

집값 전망? ‘공급·금융·세제’에 주목하라(2022. 01. 21 15:22)

2022. 01. 21 15:22 경제 송진식 경제부 기자

ㆍ올해 부동산시장 향방은 임인년 새해에도 정치·경제·사회 분야를 막론하고 최대 이슈 중 하나는 역시 부동산이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 침체기에 접어든 부동산시장은 2013년을 기점으로 상승 기류로 돌아섰고, 2015년 이후 가파른 가격 상승세를 보였다. 2017년 문재인 정부 출범 후 상승폭이 커진 부동산 가격은 2020년 코로나19의 확산과 맞물리면서 폭등했다. ‘0%’대의 초저금리 시대가 열리며 2020년은 매매거래량에서, 2021년은 가격상승률에서 각각 신기록을 작성했다. 사진/ 한수빈 기자 올해 부동산 가격이 오를 것인지, 내릴 것인지 예측하는 것은 주가 예측만큼이나 어려운 일이다. 2020~2021년의 기록적인 부동산 랠리를 예측한 전문가는 사실상 없었다. 지난해 4분기 들어 정부가 대출규제에 본격적으로 나서면서 서울 및 수도권에서 가격이 하락하는 지역이 늘고 있는데, 대출규제로 시장이 이렇게 빨리 냉각되리라고 짚은 전문가도 없었다. 그만큼 예측이 어려운 시장이 부동산이다. 부동산시장에 영향을 주는 주요 요인을 살펴봄으로써 대략적인 추세를 예상해볼 수는 있겠다. 이는 곧 가격변동의 ‘변수’로도 작용하기 때문에 관심을 갖고 지켜보는 게 가격의 향방을 판단하는 데 도움이 된다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “공급, 금융(대출), 세제라는 3대 요인에 주목할 필요가 있다”고 말한다. 대출규제, 대선이 관건 서울시부동산정보광장의 집계(지난 1월 19일 기준)를 보면 2021년 12월 서울 지역의 아파트 매매거래량은 980건이었다. 매매거래 신고기한이 1월 말까지임을 감안하면 지난달 거래량은 1000~1100건 사이가 될 것으로 추정된다. 이는 1년 전인 2020년 12월의 7546건에 비해 크게 줄어든 수치다. 수요와 공급의 논리로 움직이는 시장에서 부동산의 ‘수요’를 예측하는 건 매우 까다롭다. 내 집 마련, 이사, 평수 넓히기(일명 ‘갈아타기’) 등 ‘실수요’에서만 여러 변수가 있어서다. 여기에 부동산에는 ‘투자(투기)수요’가 있고, 이재명 더불어민주당 대선후보가 언급한 ‘공포수요(일명 ‘패닉바잉’)’도 있다. 같은 12월 거래량에서 2020년과 2021년이 급격한 차이를 보이는 것만 봐도 부동산이 얼마나 변동성이 큰 시장인지 알 수 있다. 수요에 가장 큰 영향을 주는 요인은 무엇일까. 현재까지는 금융(대출)이라는 분석이 유력하다. 부동산업계에서도 향후 가격변동을 좌우할 핵심 요소로 대출규제를 가장 먼저 꼽는다. 정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 기존 대출규제 로드맵을 연중 유지한다는 방침이다. DSR은 쉽게 말해 본인의 소득·상환능력에 비례해 대출을 내주는 것을 뜻한다. 기존 대출이 얼마인지에 따라 잔여 대출액이 달라진다. DSR 규제를 강화해 올해부터 2억원을 초과해 대출한 사람(차주)들에게 DSR을 적용한다. 7월부터는 1억원 초과 차주까지 DSR을 확대한다. 정부의 대출규제 의지는 아직까지 일관적이지만 여기에도 변수가 있다. 바로 대선이다. 여야 유력 대선후보 모두 “실수요자 대상 대출규제는 안 하겠다”고 했다. 윤석열 국민의힘 대선후보는 “청년·생애 첫 주택 구매자 등의 대출규제를 완화하겠다”며 실수요자에게는 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 올려주겠다는 공약을 내놓았다. 한 부동산업계 관계자는 “여전히 실수요가 풍부하기 때문에 규제가 풀리면 언제라도 다시 매수세가 확산될 수 있다”고 말했다. 금리도 수요에 영향을 주는 변수다. 한국은행은 최근 기준 금리를 1.25%로 올렸고, 미국의 테이퍼링 등 흐름을 보고 추가로 금리를 더 올리겠다고 예고했다. 기준 금리가 오르면 주택담보대출 금리도 오르기 때문에 기존 대출자는 물론 대출을 계획 중인 수요층에도 영향을 미칠 수 있다. 공급은 ‘물량전’, 양도세는 ‘완화’ 전망 올해 공급물량이 예년과 비교해 많을 것이라는 데 이견은 없다. 부동산114가 지난해 말 건설업계를 대상으로 조사한 올해 분양예정물량을 보면 전국 500개 사업장에 걸쳐 모두 41만8351가구에 이른다. 근래 5년 평균 대비 57% 많은 수준이고, 2012년 같은 집계를 시작한 이래 가장 많은 물량이다. 지역별로는 수도권이 20만4225가구, 지방이 21만4126가구다. 수도권에서는 경기가 11만9624가구로 가장 많고, 서울 4만8589가구, 인천 3만6012가구 순이다. 가장 선호가 높은 서울에 예정대로 물량을 공급한다면 이는 업계에서 추정하는 연간 수요(4만~4만5000가구)를 충족하는 규모다. 지난해는 서울에서 실제 분양에까지 이른 물량이 연초 계획(4만4722가구) 대비 15% 수준에 그친 6876가구로 유독 적었다. ‘서울 폭등’의 한 원인으로작용했다. 올해도 예정 물량이 얼마나 실분양으로 이어질지가 관건이다. 큰 이변이 없다면 손에 꼽는 대형 단지인 둔촌 주공 등 ‘대어급’ 물량을 기대해봄 직하다. 정부는 연일 물량전을 예고 중이다. “공급이 부족해 집값이 오르는 일이 없게 할 것”(노형욱 국토교통부 장관) “올해 공공·민간사전청약으로만 7만가구를 공급하겠다”(홍남기 기획재정부장관 겸 부총리) 등이다. 공공택지 개발이 어려운 서울에서도 사전청약 물량이 나온다. 지난해 2·4대책으로 도입한 도심공공주택복합사업을 통해 서울 증산, 연신내, 쌍문 등지에서 4000가구가량을 공급한다. 이들 물량은 민간 사전청약으로 나오지만, 2·4대책에서 나온 용적률 인센티브로 확보한 물량인 만큼 가격이 공공분양 수준으로 주변 시세와 비교해 저렴하다. 부동산 세제는 이미 지난해 하반기부터 1주택자 대상으로는 종합부동산세 완화, 양도세 완화 등의 조치를 내렸다. 공급과 밀접한 연관이 있는 쪽은 다주택자들이다. 다주택자들이 기존 보유한 주택을 많이 내놓을수록 공급은 늘고 가격은 하락한다. 현재 다주택자들은 양도세 중과 대상이어서 거래세 부담이 높은 편이다. 정부가 공식화하고 있진 않지만, 정치권에서는 이미 다주택자 양도세 중과 완화 방안을 논의하고 있다. 대선 이후 양도세 완화는 거의 확정적이다. 이재명 후보는 “다주택자들이 6개월 내 매매하면 중과를 100% 면제, 12개월 내 매매하면 중과를 50% 면제하겠다”며 단계적인 양도세 완화 방안을 제시한 상태다. 윤석열 후보는 아예 “모든 규제를 없애야 한다”며 나서고 있어 당선되면 거래세를 큰 폭으로 완화할 가능성이 있다. 윤 후보는 거래세뿐만 아니라 종부세 등 보유세도 낮춘다는 입장이어서 보유세와 거래세의 동시 인하가 부동산시장에 어떤 결과를 불러올지는 지켜봐야 한다.

주택임대사업자 세금 특혜만 폐지해도 미친 집값 잡힌다(2021. 12. 24 15:25)

2021. 12. 24 15:25 경제 송기균 송기균경제연구소 소장

ㆍ임대주택 소유 상위 10인 총 5261채 소유… 대부분 종부세 비과세 혜택 추정 경제정의실천시민연합이 2021년 12월 8일 발표한 자료에 의하면 문재인 정부가 출범한 2017년 무주택 근로자가 서울에서 30평형 아파트를 구입하는 데 20년이 소요됐다. 그런데 30평형 아파트값이 2017년 6억2000만원에서 2021년 11월에는 12억9000만원으로 두 배 폭등했다. 38년간 급여를 한푼도 쓰지 않고 모아야 서울의 30평형 아파트를 구입할 수 있다. 서울 가구의 52%에 달하는 무주택 가구는 집값이 하락하지 않는 한 내 집을 구입하는 것이 불가능해졌다. 사진은 지난해 4월 서울의 한 부동산 앞에 붙어 있는 매물 정보 / 연합 급여를 한푼도 쓰지 않고 모으는 것도 불가능할 뿐더러 설사 그 불가능을 실천한다고 해도 38년간 급여를 받는 사람은 거의 없다. 서울 가구의 52%에 달하는 무주택 가구는 집값이 하락하지 않는 한 내 집을 구입하는 것이 불가능해졌다. 사회에 첫발을 내딛는 20~30대 젊은세대는 내 집 마련의 꿈을 빼앗겼다. 올해 대선에서 승리해 새로 출범할 정부는 비정상적으로 폭등한 집값을 정상 수준으로 하락시키는 과제를 떠안게 됐다. 무주택 근로자 내 집 마련 38년 걸려 사실 이 과제를 해결하는 것은 그다지 어려운 일이 아니다. 다주택자가 소유한 주택 중 거주하지 않는 주택을 매도하도록 하면 해결된다. 혹자는 국가가 어떻게 사적 소유인 주택을 강제로 매도하도록 하느냐고 반박할지도 모르겠다. 문재인 정부에서 세금 인상과 각종 규제를 시행했어도 다주택자들이 매도하지 않았는데, 더 이상 무슨 방법이 있겠느냐고 반문할지 모르겠다. 그러나 다주택자의 주택 매도를 유도하기 위해 추가적인 규제를 도입할 필요는 없다. 현재 시행 중인 과도한 세금 특혜만 폐지하면 된다. 2020년 9월 국민의힘 김상훈 의원실이 임대주택을 가장 많이 소유한 10명의 임대주택 내역을 공개했다. 그에 의하면 서초구에 사는 59세의 임대사업자는 무려 753채의 임대주택을 등록했다. 현행 종합부동산세법 시행령 제3조에 의하면 주택임대사업자 등록을 한 자가 임대하고 있는 주택에 대해 합산배제한다고 돼 있다. ‘합산배제’란 ‘비과세’를 의미한다. 그러므로 753채의 임대주택을 소유한 서초구 거주의 다주택자는 종부세를 1원도 내지 않는다. 김상훈 의원실 자료에 의하면 임대주택 소유 상위 10인이 소유한 임대주택 수가 무려 5261채였다. 국토부는 5261채의 세부 내역 공개를 거부하고 있는데, 그 대부분이 종부세 비과세 혜택을 받고 있을 것으로 추정된다. 2021년 4월 27일 더불어민주당 김두관 의원실이 국토부에서 제출받아 공개한 자료에 의하면, 2019년 현재 전국에 등록된 150만채 임대주택의 93%가 종부세 비과세 혜택을 받고 있었다. 수백채의 임대주택을 소유한 다주택 임대사업자들에게 보유세를 전액 감면해주는 국가는 지구상에서 대한민국이 유일하다. 그뿐 아니다. 조세특례제한법 제97조의5에 의하면 임대주택을 10년간 임대한 후 매도할 경우에는 “양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.” 가령 753채 임대주택을 평균 3억원에 매입해 10년 임대한 후 6억원에 매도할 경우 총 2259억원의 양도차익이 발생하는데, 이에 대해 양도소득세를 전액 감면하고 감면액의 20%에 해당하는 지방세만 부과한다. 임대소득에 대한 세금 특혜는 더 기가 차다. 임대소득의 60%를 필요경비로 인정해 공제한 다음 산출한 세액의 75%를 또 감면한다. 연 7000만원의 임대소득이 있는 임대사업자는 214만원의 임대소득세를 낸다. 그런데 연 7000만원의 근로소득이 있는 노동자의 경우 725만원의 근로소득세를 낸다. 불로소득인 임대소득에 대한 세금이 땀 흘려 일한 대가로 받는 근로소득의 6분의 1인 국가는 지구상에 대한민국이 유일할 것이다. 이 외에도 주택임대사업자에 대해 재산세 100% 감면과 건강보험료 80% 감면 등의 세금 특혜가 제공된다. 강남구 중소형 ‘넷 중 하나 임대주택 등록’ 이런 집 부자에 대한 세금 특혜를 처음 시행한 것은 박근혜 정부지만, 문재인 정부가 2017년 12월 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표해 이를 승계하고 세제 혜택을 확대했다. 이 방안이 발표된 직후인 2018년 임대주택 등록이 봇물을 이뤘고 집값이 폭등했다. 2020년 7월 30일 KBS 팩트체크팀이 서울 강남구의 모든 아파트단지의 임대주택 등록을 전수 조사해 보도했다. 그에 의하면 개포대청 아파트단지는 총 820가구 중 무려 234가구(28.5%)가 임대주택으로 등록됐다. 수서까치마을은 1400가구 중 347가구(24.7%), 수서신동아아파트는 1160가구 중 272가구(23.5%)가 임대주택으로 등록됐다. 강남구 전체에 임대주택으로 등록된 아파트는 무려 7944가구였다. 이 7944가구의 약 80%가 2017년 이후에 임대주택으로 등록됐다. 2017년 12월 문재인 정부가 주택임대사업자 세금 특혜 정책을 발표하자 다주택자들이 보유한 강남아파트를 매도하지 않고 추가로 매입해 임대주택으로 등록했고, 그 결과 강남아파트값이 폭등했다. 2020년 6월 말 현재 서울과 경기도에 등록된 임대주택은 101만채에 달한다. 주택임대사업자에 대한 세금 특혜를 폐지하면 101만채의 상당수가 매도로 나올 것이다. 2021년 3월 22일 쿠키뉴스가 데이터리서치에 의뢰한 여론조사결과를 발표했는데, 그에 의하면 응답자의 46.3%가 ‘다주택 임대사업자 세금 특혜 폐지’에 찬성해 반대 38.7%를 오차 범위 밖으로 앞질렀다. 특히 18~29세는 50.9%가 ‘폐지’에 찬성했다. ‘다주택자의 임대주택을 시장에 나오도록 하는 것이 더 효과적인 공급대책’이라는 응답도 50.2%로 ‘신규 주택 건설을 늘리는 것이 효과적’이라는 응답 30.6%보다 훨씬 많았다. 수많은 국민이 주택임대사업자 세금 특혜 사실을 알고 있고, 그 특혜를 폐지해 160만채 임대주택을 매도하게 하라고 요구하고 있다. 올해 대선에서 핵심 화두로 떠오른 가치가 ‘공정’이다. 2020년 6월 말 현재 전국의 51만명 주택임대사업자들에게 지구상 유례없는 세금 특혜를 베풀면서 ‘공정’을 운운하는 것은 대국민 사기극이라 할 것이다. 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 자신의 홈페이지에 올린 글에서 “정부가 임대사업자들에게 최대 10조원이 넘을 수도 있는 종합부동산세 감면 혜택을 주고 있다”고 비판했다. 그는 “임대사업자 세금 특혜 제도가 주택투기에 꽃길을 깔아줬다”고도 했다. 5월 새로 출범할 정부가 ‘조세의 공정성’을 넘어 ‘공정한 사회’를 만들기를 바란다면 가장 먼저 주택임대사업자 세금 특혜를 폐지해야 한다. 그렇게만 한다면 ‘미친 집값’이 정상 수준으로 하락할 것이고, 우리 사회의 가장 중요한 과제인 ‘부의 불평등’도 상당 부분 해결될 것이다.

표지 이야기

[박상영의 Re:코노미]‘집값’ 따라 다를걸? 차기 정부 재정운용의 운명(2021. 09. 24 14:59)

2021. 09. 24 14:59 경제 박상영 경제부 기자

ㆍ금융위기 때처럼 자산시장 거품 꺼지면 급격한 세수 위축 가능성 문재인 정부의 마지막 예산안이 지난 8월 30일 공개됐다. 문재인 정부의 임기가 내년 5월 끝나는 만큼 차기 정부의 첫 예산이기도 한 2022년도 예산안을 두고 평가는 엇갈렸다. 언론이 주로 주목한 부분은 총지출 증가율이었다. 내년 재정지출 증가율이 8.3%인 것을 두고 ‘문재인 정부 마지막 예산도 선심성 돈풀기’, ‘내년에도 퍼준다…나랏빚 1000조 첫 돌파’와 같은 비판이 쏟아졌다. 한편에서는 코로나19 위기가 지속되는데도 불구하고 전년(8.5%)보다 재정지출 증가율이 낮아진 것을 두고 ‘확장 재정 뒷걸음질’, ‘코로나 격차 해소엔 인색’과 같은 평가도 있었다. 과연 어떤 평가가 맞는 것일까? 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트단지 / 김기남 기자 돈을 많이 썼는지, 혹은 덜 썼는지를 평가하기 위해서는 버는 돈이 얼마인지에 달려 있다. 돈을 100만원 쓰더라도 110만원을 벌면 덜 쓴 것이고, 90만원을 벌면 더 쓴 것이기 때문이다. 나라살림도 마찬가지다. 이 때문에 내년 예산안에서 가장 눈여겨볼 부분은 재정수입 전망치였다. 기획재정부는 내년 재정수입이 올해보다 13.7% 증가한 548조8000억원을 기록할 것으로 내다봤다. 기금 등을 제외한 국세수입만 놓고 보면 올해 본 예산대비 19.8% 늘어난 338조6000억원을 거둬들일 것으로 예상했다. 이 같은 증가폭은 2001년 이후 최대규모다. 정부 ‘장밋빛’ 세수 전망, 근거는? 당장 내년에도 재정 확장 기조를 이어가기 위한 ‘명분 쌓기용’ 아니냐는 지적이 제기됐다. 올해보다 소폭 줄었지만, 내년 재정지출 증가율은 경상성장률을 웃도는 8.3%인 만큼 재정건전성 훼손 논란은 불가피했기 때문이다. 불과 두달 전 2차 추가경정예산안 편성 당시 예상치보다 내년 국세 수입이 24조3000억원이 늘어날 것으로 예상한 점도 이 같은 의혹을 부추겼다. 이미 추경 편성을 할 때도 빠른 경기회복세에 자산시장 과열까지 예상된다는 이유로 국세 수입 전망치를 31조5000억원이나 올려 잡은 상태였다. 반면 정부는 이 같은 의혹에 대해 선을 그었다. 정부가 내건 근거는 위기 이후에는 경상성장률보다 세수 증가율이 더 가파르게 회복한다는 점이었다. 1997년 외환위기 직후에도 세수가 전년 대비 10% 넘게 늘었다고도 강조했다. 그러나 이번 코로나19 위기는 세수가 가파르게 늘어난 외환위기보다 오히려 지지부진한 모습을 보였던 2008년 글로벌 금융위기에 더 가까울 수 있는 만큼 장담하기 어렵다. 약 10년의 시차를 두고 발생했던 외환위기와 금융위기는 원인이 달랐던 만큼 충격의 강도와 회복하는 기간도 달랐다. 지난해 한국재정학회에 발표된 논문 ‘경제위기별 세입흐름의 특징, 어떻게 다르고 왜 그런가?’를 보면 외환위기 당시 경기가 하락한 기간은 29개월로 글로벌 금융위기(13개월)보다 훨씬 길었다. 생산량 감소 폭도 외환위기(-15.3%포인트)는 금융위기(-7.7%포인트)보다 약 2배 컸다. 경제 충격은 컸던 데 비해 세수는 금융위기(-37.4%포인트)가 외환위기(-18.0%포인트)보다 더 빠르게 줄었다. 회복하는 과정도 달랐다. 밑바닥에서 경기가 다시 완전 회복하기까지 외환위기는 24개월이 걸렸지만, 금융위기는 30개월이나 소요됐다. 국세 수입도 외환위기 때에는 세수가 줄어든 폭(-18%포인트)보다 더 가파른 상승폭(42.6%포인트)을 기록했다. 이에 비해 금융위기는 국세 수입이 30%포인트 회복하는 데 그쳐 위기 당시 국세 감소분(37.4%포인트)을 메우지 못했다. 외환위기가 경기 충격은 더 컸지만, 세수는 덜 줄었고 회복도 빨랐던 것이다. 　 외환위기 vs 금융위기, 어느 길 갈까? 외환위기 때 세수 충격이 크지 않았던 이유는 무엇일까. 논문은 높은 물가와 금리로 이자배당소득세, 유류 관련 세수가 늘어난 영향이라고 분석했다. 당시 대량실업과 소비 위축으로 부가가치세와 근로·종합소득세가 줄었지만, 이들 세수가 증가하면서 충격을 완화한 것이다. 이후 회복 과정에서 구조개혁에 성공하면서 실업률이 하락하고 명목임금과 민간소비 등이 큰 폭으로 반등해 세수 증가를 견인했다. 특히 부실기업 정리와 재무구조 개선에 힘입어 법인세가 큰 폭으로 증가한 점이 주효했다. 반면 금융위기는 자산시장 거품이 발목을 잡았다고 설명했다. 침체된 실물시장과 달리 시중 유동성이 부동산에 몰리면서 ‘나 홀로 호황’이었던 현상이 세수 충격을 증폭시켰다는 것이다. 실제 당시에는 주택가격이 하락하면서 양도소득세 등 관련 세수가 큰 폭으로 감소했다. 여기에 대외여건 악화로 수출도 단기간에 급락했다. 이후 수출은 반등에 성공했지만, 민간소비와 투자는 오랫동안 부진한 모습을 보였다. 자산시장 과열을 막기 위해 금융당국이 돈줄을 조이면서 민간소비 회복을 더디게 만들기도 했다. 소비와 투자가 빠르게 회복된 외환위기 회복 양상과 대비되는 모습이다. 이 같은 전례에 비춰보면 내년 세수 증대는 장담할 수 없다. 코로나19 위기에도 불구하고 최근 세수가 늘고 있는 것은 금융위기 직전처럼 양도소득세와 종합부동산세 등 자산 관련 세수 영향이 컸다. 만약 자산시장 거품이 꺼지게 되면 세수가 급격히 위축될 수밖에 없는 상황에 놓이게 된다. 여기에 금융당국이 자산시장 과열을 막기 위해 주요 은행에 가계 대출을 줄이도록 압박하는 상황이어서 소비마저 위축될 수 있다. 경기 회복으로 법인세와 부가가치세, 종합소득세 등이 크게 늘어날 것으로 보는 정부 예상과는 정반대로 가게 되는 셈이다. 만약 내년 세수입이 예상보다 덜 걷힌다면 이는 고스란히 차기 정부의 부담이 될 수 있다. 이명박 정부는 2013년에 세수가 372조6000억원(국회 통과 기준) 걷힐 것으로 예상했지만 정작 351조9000억원에 그치면서 예산이 20조7000억원이나 부족한 상황에 직면했다. 이에 박근혜 정부는 임기 첫해부터 경기침체에 따른 세입결손 12조원을 포함한 17조3000억원의 추경을 편성했다. 이 같은 규모는 1998년 외환위기 직후와 2009년 금융위기 직후를 제외하고는 역대 최대 수준이었다. 반대로 박근혜 정부의 마지막 임기인 동시에 문재인 정부의 임기 첫해인 2017년에는 예측보다 약 23조원의 세수가 더 걷힌 덕분에 국채를 추가로 발행하지 않고 추경 편성을 했다. ‘빚잔치’ 논란을 피하고 대규모 일자리 사업을 편성하는 원동력이 된 것이다. 2022년에 출범하는 정부는 세수 결손을 떠안을 것일까. 아니면 초과 세수의 행운을 누릴 것일까. 구조개혁에 성공하지 못하면 차기 정부의 재정운용 운명도 결국 ‘집값’에 달렸다.

박상영의 Re:코노미

레이디경향(총 1 건 검색)

끝없는 집값 하락! 김 PD, 하우스푸어를 말하다

2010. 09. 06 11:00 재테크

ㆍ“집을 욕망하지 않고도 행복한 삶을 꿈꿉니다” ‘집 있으면 부자’란 말도 이제 옛말이다. 더 이상 집은 사거나 투자하는 무엇이 아닌, 실제 사는 공간으로 의미가 바뀌고 있다. 중산층도, 서민도 부동산 앞에서 불안하기는 매한가지다. MBC-TV ‘PD수첩’에서 부동산 관련 보도를 이끌었던 김재영 PD는 「하우스푸어」를 펴내기도 했다. 그는 현재 남극에 관한 다큐멘터리를 준비 중이어서 인터뷰는 이메일로 진행됐다. 집만 한 채 가져도 그럭저럭 살 만한 시절이 있었다. 집은 그만큼 당연히 가져야 하고, ‘남들만큼 산다’는 것의 표상이었다. 지금은 너무 많은 것이 달라졌다. 한 집에서 한 명만 벌면 그럭저럭 옹색하지 않게 지낼 수 있었고 대학만 나오면 취업 걱정 없던 때가 있었다는 부모 세대와 그 이야기만으로도 엄청난 박탈감을 느끼는 세대가 공존하는 요즈음이다. ‘집을 가진, 가난한 사람’이란 모순된 단어들이 하나의 이름 안에 존재하는 것이 가능해졌다. 문제적인 그 이름은 바로 연일 신문지상에 오르내리는 ‘하우스푸어(House Poor)’다. 집을 가지고 있지만 오히려 집 때문에 빈곤하게 사는 사람들을 가리키는 말이다. 사례를 찾는 것은 그리 어렵지 않다. 주변을 조금만 둘러보면 된다. 재건축 아파트를 담보로 5억원 가까운 대출을 받아 집값이 오르기만을 기다리다 이자에 대한 부담과 재건축 상황의 악화로 결국 목숨을 끊고 만 A씨, 부동산이 폭등하던 시기에 4억원이 넘는 빚을 내 집을 샀다가 자산만 2억원, 이자와 거래 비용으로 1억원 이상을 날리고 불면증에 걸린 B씨 등. 이들에게는 공통점이 있다. 대출액수가 가계 규모에 비해 너무 크다는 것, 그리고 한창 부동산이 폭등하거나 이미 폭등세가 멎은 시기에 집을 샀다는 것, 집값은 계속 오를 것이란 환상에 빠져 현실을 직시하지 못한 것 등이다. 물론 이렇게 된 것이 모두 본인의 잘못만은 아니다. 이미 여러 차례 MBC-TV ‘PD수첩’을 통해 아파트 공화국의 이면을 들여다본 바 있는 김재영 PD는 언론과 정부의 잘못이 크다고 말한다. 언론이 광고주이기도 한 건설사들의 논지나 주장을 세밀하게 검증하지 않은 채 계속 부동산이 부양될 것처럼 분위기를 띄우며 정부에 발맞춰온 탓이라는 것이다. 하우스푸어, 집이 처한 현실 2006년이 지나면서 끝없이 오를 것만 같던 집값은 뚜렷이 내리막길을 걷기 시작했고 엄청난 부채와 이자 부담까지 감수하며 집을 샀던 많은 가계를 파탄 직전까지 몰아갔다. 이런 하우스푸어의 수는 어느 정도 될까? 김광수경제연구소의 선대인 부소장에 따르면 수도권에서만 95만 가구, 전국적으로 198만 가구에 이른다고 한다. 부동산이 고점에 달한 2006년 말부터 2007년 초까지 아파트 거래량을 기준으로 해 대략적으로 추산한 수치다. 이 숫자를 단순하게 이해하면 200만 가구에 가까운 이들이 주택담보대출을 짊어진 채 집값이 하락하는 상황에 처해 있다고 볼 수 있다. 물론 이보다 더 많거나 혹은 적은 수일 수도 있다. 사실 그 수치보다 중요한 것은 따로 있다. ‘아파트’라는 거대한 신화가 이토록 허망하게 무너질 줄 몰랐던 대다수의 서민들로서는 이제 무엇을 위해 재테크를 하고, 청약을 붓고, 허리띠를 졸라매야 하는지 모르게 되었다는 것이 더 중요하다. 이들은 현재 거의 집단적인 우울증에 빠져 있다 해도 과언이 아닐 것이다. 그만큼 ‘집’이 가져온 의미는 지대하다. ‘PD수첩’이 부동산에 천착하게 된 것도 그 보편적인 욕망에 시달리는 사람들이 만들었기 때문일 것이다. 김재영 PD는 취재하던 때나 지금이나 집을 소유하고 있지 않다. “집에 대한 욕망이란 남보다 뒤처지는 것 아닌가 하는 불안감과 혹시 집을 가지고 있으면 집값이 뛰지 않을까 하는 기대감이 뒤섞인 복잡한 감정입니다. 이 사회를 살아가는 사람으로서 이런 감정으로부터 자유로울 수 있는 사람이 몇이나 될까요? 지금도 가족과 오랜 시간 함께 보낼 수 있는 내 집을 갖고 싶은 마음은 마찬가지일 것입니다. 그럼에도 아마도 대출을 엄청나게 끼고 집을 사는 데 대한, 또 이렇게 모든 사람들이 이 대열에 합류한다면 어떤 사태가 벌어질지 불길한 예감 같은 것이 있었습니다.” 결혼 후 5년 동안 남들처럼 집을 사기 위해 동분서주했던 그였지만 개운치 않은 예감은 어쩔 수 없었다. 그리고 왜 이렇게 집에 집착하는지 문득 돌아보게 되었고, 그것이 부동산을 파헤치게 된 첫걸음이다. 취재에는 따로 비결이 없었다. 그저 6개월간 발로 뛰며 사람들을 만나고 마주한 부동산의 실체가 방송 분량과 책에 담겨 있다. “2억원의 빚을 지고 집을 사서 이자를 포함한 엄청난 기회비용을 치르지요. 그렇게 집을 사도 집값이 오른다는 믿음 때문이에요. 매달 이자를 150만∼200만원씩 내지만 집값이 금방 몇천만 원씩 뛴다고 믿으니까요. 합법적인 투기나 다를 바 없어요. 어떻게 이런 일이 벌어지는지 대치동 은마아파트, 가락 시영아파트 단지 등을 집중적으로 파헤쳤어요. 은마아파트의 4424가구, 판교의 900여 가구의 등기부등본을 직접 떼서 이들이 부동산을 구입하는 양상을 알아봤지요.” 황금 알 낳는 재건축, 지금은… 그는 작가들과 함께 팀을 이뤄 은마아파트(4424세대)를 전수조사(통계 집단의 단위를 하나하나 전부 조사하는 방법)했다. 한 통에 500원 하는 등기부등본을 떼는 데만 240만원 정도가 들었다. 조사해보니 놀라운 사실을 알게 됐다. 2001년 이후 은마아파트를 구입한 사람들의 70%가 빚을 지거나 전세를 끼고 구입한 것. 부동산시장에서 ‘황금 알을 낳는 거위’로 통하던 은마아파트는 금(金)마에 못 미치는 정도가 아니라 엄청난 채무액의 집합소였다. 김재영 PD 또한 예상과 다른 현실에 깜짝 놀랐다고 한다. “통계에 잡히는 것과 등기부등본이라는 현실적이고 손에 잡히는 물리적인 서류를 보는 것은 다릅니다. 실제로 채권 최고액 10억원이라고 적힌 서류를 보면 도대체 이분들은 어떻게 이자를 감당하면서 살아갈까 하는 생각이 들더군요. 특히 판교신도시 1000여 세대를 분석했더니 평균 채무액이 3억원 정도였습니다. 평균 3억원이라고 하면 실제로는 5억원 이상 빚을 진 사람들이 20~30% 이상 된다는 이야기입니다. 한국 부동산 현실에 비판적인 경제학자에게 이런 자료를 보여주었더니, 실제로 이렇게 빚을 많이 지고 분양을 받았냐며 정말 놀라더군요.” 강남 재건축 아파트는 더 이상 돈 있는 강남 부자가 투자하는 곳이 아니었다. 실제로 10년간의 재산 자료를 살펴보니 2006년 이후 강남 재건축 아파트 등에 투자한 1급 고위 공직자를 찾기 힘들었다는 사실만 봐도 알 수 있다. 고위 공직자 등 부동산 관련 정보를 가장 먼저 접하는 사람들이 이미 오를 대로 오른 부동산을 팔고 차액을 챙겨 사라진 틈새로 중산층은 물론 서민까지 빚을 내 몰려든 것이다. 증권시장에서 개미 투자자들이 잃은 돈이 소위 큰손들을 먹여 살리는 판돈이 되는 것과 비슷한 이치다. 김 PD는 6개월 동안 강남 재건축 현장, 서울 시내의 뉴타운, 판교를 비롯한 수도권 신도시들을 지켜보며 거대한 매트릭스를 목격했다. 어디에도 아파트 로또나 신화는 없었다. ‘탐욕과 돈에 눈 먼 자들의 도시’만 선명하게 남아 있었다. “사회의 상식적인 중산층마저 욕망에 눈멀게 해 루저(Loser)로 만드는 우리 사회의 거대한 부동산 매트릭스를 경고하고 싶어서 취재한 자료를 모아 책까지 내게 되었습니다. 이 현상은 우리가 집(Home)을 저버리고, 주택(House)에 집착했기 때문에 생긴 현상이라고 생각합니다. 어느 순간 우리는 ‘부자 아빠 신드롬’으로 무엇이든 재테크를 하지 않으면 뒤처진다는 생각이 사회 전반에 걸쳐 생겨났고, 결국은 하우스푸어를 낳게 된 것이지요. 과연 우리에게 집은 무엇일까요? 이것이 바로 제가 생각하는, 그리고 우리가 돌아봐야 할 질문이라고 생각합니다.” 김 PD는 사회학도답게 현상을 넘어 실체를 보는 데 집중하는 사람이다. 과연 그도 재테크란 것을 하는지 궁금했다. 일 때문에 시간이 없으리라 생각했기에 혹시 부인이 관리하는 부분이 있는지, 독자들에게 조언해줄 수 있는 것은 없는지 물었더니 매우 ‘정석적’인 답변이 돌아왔다. “제가 조언이나 충고를 한다는 것은 건방진 이야기일 것이고, 또 특별히 하고 있는 재테크 방식도 없습니다. 평범한 샐러리맨들이 하는 것과 비슷하겠지요. 제가 생활을 영위해 나갈 때 유념하는 단어가 있는데 ‘과유불급’입니다. 청빈하게, 도덕적으로 살자는 게 아니라, 다만 ‘지금 과하게 욕심을 내는 것은 아닌가?’라는 생각을 하자는 겁니다. 하우스푸어든, 서브프라임 사태든 제가 보았을 때는 사회 전체가 과하게 욕심을 내다가 벌어진 불행한 사태입니다. 세상에 공짜 점심은 없습니다. 아쉽게도 누군가가 아파트로 과하게 벌어들인 불로소득과 그것을 가능케 한 시스템의 희생자가 하우스푸어일 것입니다. 사회적, 개인적 성찰이 필요합니다.” 대안을 말하기보다 틀을 바꿔야 하우스푸어 담론이 활발해지고 대책을 요구하는 목소리가 커지자 서민대책에 공들이는 정부는 고심하고 있다. 정부는 이미 4월에 미분양 주택의 환매조건부 매입 확대와 지방 미분양 아파트의 양도세 감면 등의 대책을 내놓았고 보다 강화된 거래 활성화 방안을 발표할 것으로 예상된다. 국민주택기금 지원이나 금리 인하, 주택담보대출 완화, 부동산세제 감면 확대, 보금자리주택 공급 조절 등 다양한 대책이 검토되고 있다. 그러나 담보 가치의 하락은 금융 시스템의 안정성을 훼손할 수 있어 실질적인 하우스푸어 구제책에 대한 회의가 있는 실정이다. 부동산은 우리나라 가계 자산의 80%가 넘는데, 50% 미만인 미국, 영국, 일본 등보다 민간 소비와 건설 투자 등에 미치는 영향이 클 수밖에 없기 때문이다. 가장 안 좋은 상황은 이런 위험을 무릅쓰고도 원하는 결과를 얻지 못하는 것이다. 2009년의 강력한 경기부양책으로 일시적인 집값 상승에 그쳤던 부동산시장이 다시 살아날 것으로 보는 사람은 많지 않다. 김 PD는 이런 논의 자체가 무의미하다는 입장이다. 그는 “하우스푸어는 아파트 공화국, 부동산 광풍이 만들어낸 결과물이고 현상적인 부분이기 때문에 언론에서 나오는 ‘하우스푸어 어떻게 할 것인가?’, ‘구제의 대상인가?’ 등에 대한 논란은 의미가 없다”고 말한다. 현재 구조에서 출발한 논의가 아닌, 부동산에 대한 근본적인 패러다임의 전환이 필요하다는 뜻이다. 대안을 따지기 전에 하우스푸어에 빠지지 않는 지혜가 필요하다. 집이 꼭 필요한 사람은 안 살 수 없으니 대출에 의존하지 않고, 돈을 모아서 사면 된다. 한국주택금융공사에서 조사한 바에 따르면 근로자가 대출을 받아 서울에서 아파트를 산 뒤 원리금을 갚아 나가려면 소득이 최소 현재의 1.5배는 되어야 한다고 한다. 현 시점에서 가계 소득의 30% 이상을 대출이 차지한다면 위험 신호로 봐도 된다. 이미 하우스푸어의 수렁에 빠진 이를 위한 방안을 묻자 김 PD는 “그것은 제 몫이 아니고 잘 알지도 못한다”고 잘라말한다. “자산 전문가들에게 조언을 구하면 각자 상황에 맞게 이야기해줄 것입니다. 그때 판단 역시 개인의 몫인데요, 판단에는 개인의 가치관이 투영되겠지요. 제가 개인의 가치관까지 이야기할 수는 없을 것 같습니다. 역시 이때에도 과연 우리 사회에서 집이란 무엇인가? 토지란 무엇인가? 아직도 나는 ‘아파트’를 매개로 돈을 벌 꿈을 꾸는가, 마는가? 이런 결정에는 개인의 가치관이 절대적일 겁니다.” 하우스푸어를 말하기 힘든 조건에는 사실 계층 문제가 자리하고 있다. 같은 빈곤 상태라 해도 집을 가졌다는 것과 가지지 못했다는 것만으로도 이미 엄청난 격차로 인식될 수 있기 때문이다. 그러나 하우스푸어의 기저를 살펴보면 계층만으로 설명하거나 이해하는 데 한계가 있다. 하우스푸어는 ‘현상’이기에 특정한 사람에게만 벌어질 수 있는 문제가 아니라고 볼 수 있을 것이다. 어쩌면 집에 관한 논의에서 소외되는 것은 서민이 아니라 ‘88만원 세대’라 불리는 불우한 세대다. “하우스푸어는 서민이나 중산층, 혹은 계층이나 계급이라는 카테고리로는 설명되지 않습니다. 자산과 소득이 많아도 하우스푸어가 될 수 있는 사회 현상을 이야기하는 것이지요. 사실 2억~3억원 빚을 지면 한 달에 이자만 200만원 정도 되는데, 이것을 감당할 만한 중산층이 얼마나 될까요? 원금은 줄지도 않는데 말입니다. 강남의 웬만한 아파트 호가가 10억원 이상 하는데 30~40%만 빚을 얻으면 자산과 소득이 많은 중·상류층도 견디기가 쉽지 않겠지요. 하지만 88만원 세대로 대표되는 미래 세대들에겐 어쩌면 하우스푸어 논란은 남의 이야기일 것입니다. 제가 만나본 그 세대들은 서울 아파트 한 채에 3억~4억원 이상 하는 현실에서 그 단위 자체에 대해 피부로 느끼지 못합니다. 어쩌면 그들이 정확할 수도 있겠지요. 집값은 정규직 노동자들이 평생을 모아도 모을 수 없는 액수니까요. 우리는 지금까지 손으로 만져보지도 못할 액수의 돈을 아파트라는 허상에 쏟아 부었고, 그리고 그 대가를 치르고 있습니다.” 속 시원한 감은 없었지만 여기서 인터뷰는 접어야 했다. 어쩌면 대안도 희망도 보이지 않는 현실 그 자체를 직면하고 모두가 부동산이라는 환상에서 완전히 깨어나야 다음 단계의 논의로 넘어갈 수 있을 것 같다. 김 PD가 현재 촬영하고 있는 다큐멘터리가 방영될 즈음엔 조금은 달라진 흐름을 기대할 수 있을까. 그것은, 모두에게 달려 있을 것이다. <■글 / 위성은(객원기자) ■도움말 / 김광수경제연구소 선대인 부소장 ■참고 자료 / 「하우스 푸어(김재영 저, 더팩트)」, 「부동산 계급사회(손낙구 저, 후마니타스)」>