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뒤늦게 임대료 연체 갚아도…건물주 “계약 갱신 거절 가능”

2024. 09. 20 12:00 재테크 이유진 기자

전문가들은 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 세입자가 이를 갚더라도 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있다고 경고한다. 개인적인 사정으로 임대료를 3개월간 연체했다가 모두 갚았습니다. 그런데 건물주가 이를 이유로 계약갱신을 거절하겠다고 합니다. 건물주의 갑작스러운 거절 통보에 어떻게 대처해야 할지 막막합니다. 상가 임대차에서 임대료 연체로 계약갱신이 거절되는 사례가 늘어나면서 이에 대한 불만을 토로하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 세입자가 이를 갚더라도 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있다고 경고한다. 20일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “세입자가 임대료 연체를 해결했더라도, 계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다”며 “최근 판례에 따르면 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고, 임대료 연체로 인한 피해를 막는 법리적 해석에 기초하고 있다”고 전했다. 이어 “건물주는 갱신요구권 거절 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다”고 덧붙였다. 이번 대법원 판결(2020다263635)은 세입자가 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체했으나, 계약갱신을 요구할 당시에는 이를 모두 갚은 상황이었다. 그러나 건물주는 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 주장했다. 대법원은 이러한 건물주의 주장을 받아들여 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호의무 면제 판결을 내렸다. 엄 변호사는 “이번 판결의 핵심은 세입자가 임대료 연체를 모두 갚았더라도, 과거 3기 이상의 연체 사실이 있으면 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점이다”며 “이는 임대차계약의 신뢰를 보호하고, 연체로 인한 건물주의 피해를 방지하기 위한 법리적 해석이다”라고 말했다. 이번 판결은 건물주가 세입자의 임대료 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 중요한 판례로 자리 잡았다. 따라서 세입자들은 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료를 성실히 지급해야 할 책임이 있음을 명심해야 한다. 엄 변호사는 “세입자는 계약 갱신에 앞서 임대료 연체 기록이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 문제 발생 시 건물주와 사전에 협의하는 것이 중요하다”고 조언했다. 임대료 연체란? 임대료 연체란 세입자가 계약에 명시된 기간 내에 임대료를 지급하지 못한 상태를 의미한다. 상가 임대차에서는 3기 이상의 임대료가 연체된 경우, 건물주는 이를 근거로 계약갱신을 거절할 수 있는 법적 권리를 갖게 된다. 즉, 계약 갱신 시점에 연체된 임대료가 없더라도, 과거 연체 이력이 있다면 건물주는 이를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있다. 이번 판결로 임대차계약 갱신 시 과거 임대료 연체가 중요한 고려 사항이 되었으며, 건물주의 권리와 세입자의 책임이 더욱 명확해졌다.

건물주 사망…내 권리금은?

2024. 06. 18 10:31 재테크 이유진 기자

- 건물주 사망 시 상속인에게 임대인 지위 승계 - 모든 상속인 상속 포기 시 상속재산관리인 통해 권리금 청구 가능 - 권리금 손해배상 청구권 소멸시효 3년 주의 필요 흔한 경우는 아니지만, 급작스러운 건물주의 사망 후 상속인들마저 상속을 포기한다면 세입자들은 권리금 문제로 혼란을 겪는다. 어떻게 해야 할까? 픽셀이미지 “건물주가 갑자기 사망했습니다. 문제는 건물주의 상속인들마저 상속을 포기했다는 겁니다. 저는 그동안 권리금회수를 희망했는데 몇 년간 가게에 쏟아부은 노력과 투자가 모두 헛수고가 될까 불안하기만 합니다.” 흔한 경우는 아니지만, 급작스러운 건물주의 사망 후 상속인들마저 상속을 포기한다면 세입자들은 권리금 문제로 혼란을 겪는다. 전문가들은 건물주의 사망이나 상속인의 상속 포기에도 적극적인 해결 방법을 모색해야 한다고 조언한다. 18일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “건물주의 사망 후에도 그의 상속인이 상속을 포기하지 않는다면 세입자는 권리금을 회수할 수 있는 권리가 유지된다”면서도 “다만 사망한 건물주의 상속인들이 상속을 포기한다면 상황은 간단치 않다”고 우려했다. 이어“하지만 세입자는 상속인이 상속을 포기한 경우에도 후순위 상속인이나 상속재산관리인 제도를 통해 권리금을 청구할 수 있다”고 설명했다. ‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 상속 포기란 상속인이 피상속인(돌아가신 분)의 모든 재산을 포함한 권리와 의무를 포기하는 것을 의미한다. 상속인이 상속을 포기하면 다음 순위 상속인이 상속을 받게 된다. 마찬가지로 건물주가 사망하면 건물의 소유권은 상속인에게 상속되며, 건물주의 지위도 상속인에게 승계된다. 이 과정에서 상속인이 상속을 포기하면 권리금회수 문제로 혼란이 생길 수 있지만, 세입자는 후순위 상속인을 통해 권리금을 청구할 수 있다. 상속인을 찾기 위해서는 건물주의 가족관계증명서를 발급받아 상속인들을 확인할 필요가 있다. 이 과정에서 상속을 수락한 상속인은 건물주가 되는데 그 상속인이 권리금회수 기회를 방해한다면, 상속인은 세입자가 입은 권리금 상당 손해를 배상해야 한다. 엄 변호사는 “상속인이 임대인의 지위를 승계하므로 세입자의 권리금회수 기회를 보호할 의무가 있다”며 “상속인이 이를 방해할 경우 손해배상 책임이 있다”고 밝혔다. 반면 후순위 상속인도 상속을 포기해 상속인을 지정할 수 없는 상황이라면, 세입자는 법원에 상속재산관리인 선임을 청구해 권리금회수 기회를 받을 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 재산 관리인을 말한다. 상속재산관리인이 지정되면, 세입자는 상속재산관리인에게 신규 세입자를 주선하거나 관리인을 통해 이뤄진 부동산경매로 낙찰자가 된 새로운 건물주에게 신규 세입자를 주선하여 권리금거래를 할 수 있다. 한편 권리금 손해배상 청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 한다. 소멸시효를 넘기면 권리금 청구권이 소멸하므로 이 점을 유의해야 한다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에는 ‘권리금 손해배상 청구는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 한다’고 규정하고 있다. 만약 이를 넘기면 소멸시효 완성으로 청구권이 소멸하게 된다. 엄 변호사는 “권리금 청구를 위해 소멸시효를 유의하며 적절한 시기에 청구해야 한다”며 “권리금회수 방해 증거를 충분히 확보해 소송에 대비해야 한다”고 조언했다.

건물주가 올려버린 월세…권리금 회수 어쩌죠?

2024. 05. 19 11:30 재테크 이유진 기자

건물주, 현저히 높은 월세 요구해도 권리금 회수 방해한다면? 건물주의 무리한 월세 요구, 신규 세입자 계약 무산되고 권리금 회수도 쉽지 않다면? “계약이 종료되면 권리금을 회수할 생각으로 신규세입자를 구해 건물주와 계약을 주선했습니다. 문제는 건물주가 보증금과 임대료를 터무니없이 높여 신규세입자에게 요구한다는 겁니다. 결국, 계약은 무산됐고 권리금마저 회수하지 못할까 걱정입니다.” 건물주의 무리한 월세 요구에 신규세입자가 계약을 꺼리면서 기존 세입자와 권리금 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 전문가들은 보증금과 임대료에 관한 법적 기준이 모호하기 때문에 권리금 회수 기회 방해로 판단하기가 쉽지만은 않다고 우려했다. 17일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 권리금 회수를 희망하는 세입자들에게는 신규세입자를 건물주에게 주선할 의무가 있다”면서도 “다만 건물주에게 신규세입자를 주선했지만, 기존 시세보다 현저히 높은 금액을 요구해 계약이 파기된다면 상황은 간단치 않다”고 말했다. 이어 “세입자가 권리금 회수를 고려할 때는 지속적인 시세 조사와 감정을 통해 건물주의 요구가 부당한 고액인지를 신중히 판단해야 한다”고 조언했다. ‘권리금’이란 영업 시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다. 상가 임대차에서 건물주는 세입자가 주선한 신규세입자와의 계약을 정당한 사유 없어 거절하거나 방해해서는 안 된다. 문제는 계약을 거절하는 건 아니지만, 건물주가 기존보다 현저히 높은 조건을 요구해 계약이 파기된다면 권리금 회수 방해로 볼 수 있는지다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제1항 제3호에는 ‘주변 상가건물의 차임(월세) 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해’로 규정하고 있다. 즉 건물주의 무리한 계약 조건으로 계약이 파기된다면 권리금 회수 방해로 볼 수 있다는 말. 엄 변호사는 “건물주가 제시한 요구 조건이 적절한 시세 인지 여부는 법원의 감정 등에 근거하여 판단된다”며 “만약 법원의 판단에 따라 현저히 높은 시세로 인정된다면 건물주에게 권리금에 대한 배상 책임이 생길 수 있다”고 설명했다. 반면 기존 시세보다는 높지만, 주변 시세와 비교해 현저히 고액이라고 하기에 애매한 측면이 있다면 이야기는 달라질 수 있다. 가령 기존 시세가 다른 점포들과 비교할 때 저렴한 편이었고 건물주가 신규세입자에게 제시한 시세 역시 주변 일대와 비교해 월등히 높은 금액이 아니라면 권리금 회수 기회 방해로 인정되기 어렵다. 엄 변호사는 “기존 세입자가 느끼는 체감상 시세 차이가 크더라도 계약 기간 중 증액이 없었던 사유가 많다”며 “이 경우 막상 주변 시세와 비교해도 낮거나 현저히 높지 않은 결과로 이어져 건물주의 권리금방해 요소로 볼 수 없다”고 당부했다. 따라서 시세 차이가 커 보이는 경우라도 미리 주변 시세를 파악해 건물주의 요구 조건이 적절한지를 먼저 판단해볼 필요가 있다. 한편 건물주의 방해로 권리금 회수가 불가능한 처지에 놓인 세입자들은 법적인 대응에 조바심을 가질 필요가 없다. 가령 건물주의 방해로 권리금을 회수하지 못했는데 계약종료가 코앞이라 별다른 대응을 하지 못한 채 쫓겨나는 것은 아닐까 걱정하는 세입자들의 사례가 적지 않다. 하지만 법률상 계약이 종료되더라도 권리금 피해에 대한 세입자의 법적 대응 시간에는 여유가 있어 걱정할 필요가 없다. 상가건물 임대차보호법 제10조4 제3항에는 ‘임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에는 세입자의 권리행사가 가능하다’고 규정하고 있다. 엄 변호사는 “건물주의 방해로 인한 권리금 회수에 피해가 생겼다면 계약이 종료돼도 법적 대응이 가능하다”면서도 “다만 건물주의 방해가 없었음에도 계약종료일까지 세입자가 권리금 회수에 대한 노력이 없었다면 권리는 사라질 수 있다”고 전했다.

“세입자가 버틴다”…건물주의 세 가지 대처

2024. 04. 09 07:25 재테크 이유진 기자

명도소송 계약해지, 점유이전금지 가처분 그리고 승계집행문부여 절차 잊지 말아야 명도소송을 처음 제기하는 건물주라면? 전문가들은 명도소송은 소송을 제기하기 전부터 완료 후까지 지켜야 할 절차를 잘 숙지해야 한다고 말한다. 픽사베이 계약을 위반한 세입자, 내 집에서 나가지 않고 버틴다면? 집주인이나 건물주는 명도소송(건물을 비워달라고 청구하는 소송)을 할 수밖에 없다. 법적 절차에 익숙하지 않은 경우 작은 실수가 소송 전체를 망치는 경우도 생긴다. 집주인과 건물주가 주의해야 할 명도 소송 절차는? 명도소송을 처음 제기하는 건물주들은 소송 전부터 혼란을 겪기 쉽다. 전문가들은 명도소송은 소송을 제기하기 전부터 완료 후까지 지켜야 할 절차를 잘 숙지해야 한다고 당부했다. 8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “법적인 분쟁을 처음 겪는 사람들은 소송을 앞두고 두려운 마음과 부족한 정보 탓에 절차 진행에 미숙한 점이 많다”며 “마찬가지로 명도소송 역시 건물주가 지켜야 할 절차를 잘 숙지하지 못해 낭패로 이어지는 경우가 적지 않다”고 지적했다. 이어 “만약 건물주가 명도소송을 진행한다면 소송 전부터 집행단계까지 3가지 사항을 주의해야 한다”고 조언했다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 ‘법도 명도소송센터’의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다. 명도소송 시작 전 건물주들이 흔히 실수할 수 있는 부분 중 하나는 세입자와의 계약 해지를 잊는다는 점이다. 세입자가 잘못했으니 계약이 자동으로 해지됐다 착각하기 쉽다는 말. 하지만 계약 관계는 상대방에게 의사를 전달해야 효력이 발생하는 만큼 세입자가 잘못을 저지른 순간에도 해지 의사를 명확히 전달해야 법률상 효력이 인정된다. 엄 변호사는 “명도소송이 성립되는 전제조건은 반드시 계약이 해지된 후 제기할 수 있다”며 “세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 계약 관계가 해지된 것은 아니다”라고 강조했다. 해지 통보의 방법으로는 내용증명을 통한 의사전달이 가장 효과적이지만, 상황이 여의치 않을 때는 통화녹취, 문자 메시지, 카카오톡 메시지, 이메일 등 다양한 방법으로 의사를 전달할 수 있다. 다만 의사표시가 법률상 효력을 인정받으려면 상대방에게 도달되어야 하고 문자, 카카오톡, 이메일 등 메시지 형태의 의사표시는 상대방이 답변해야 의사표시 증거로 채택되기 때문에 어떤 통보 방법이라도 소송 전 상대방에게 의사표시가 확실히 전달됐는지 확인해야 한다. 소송 전 주의사항을 확실히 확인했더라도 건물주가 주의해야 할 점은 여전히 남아있다. 명도소송이 진행되는 과정에서 세입자가 한 악의적인 행동이 소송 진행을 어렵게 만들 수 있기 때문. 가령 명도소송 과정 중 세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘기는 사례가 적지 않다. 단순히 점유자가 달라진 것뿐 이라고 생각하기 쉽지만, 명도소송 후 제기할 강제집행에서 상당한 악영향을 끼칠 수 있다. 엄 변호사는 “강제집행은 판결문에 명시된 사람을 대상에게만 진행할 수 있는 절차”라며 “세입자 가운데는 이러한 점을 악용하는 사례가 있어 판결문이 무용지물이 되는 최악의 결과가 생기기도 한다”고 우려했다. 따라서 명도소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차도 함께 신청한다면 강제집행 시 점유권 변경으로 인한 피해를 예방할 수 있다. 점유이전금지 가처분이란 법원이 세입자에게 명도소송 중 점유자를 함부로 변경하지 말 것을 명령하는 가처분 절차다. 마지막으로 명도소송이 끝난 후 세입자가 고의로 점유자를 바꾸는 경우를 우려하는 건물주들이 적지 않다. 명도소송 판결을 위해 기다려온 시간과 비용이 상당했기에 혹여나 소송을 다시 제기해야 하는 건 아닌지 두려운 마음이 생기기 마련이다. 하지만 명도소송 중이 아닌 이미 판결이 나온 이후에 점유자가 변경된 경우라면 걱정할 필요는 없다. 엄 변호사는 “명도소송이 모두 끝난 후에 점유자가 달라진 경우에는 현 점유자를 특정해 법원에 승계집행문부여 신청 절차를 밟아야 한다”며 “법원으로부터 승계집행문이 발급된다면 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있는 상황에서도 문제없이 강제집행을 할 수 있다”고 덧붙였다.

‘조물주 위에 건물주라지만…’ 권리금 거절 세 가지 유형 합당한가?

2024. 03. 21 10:00 재테크 이유진 기자

권리금 없이 들어온 세입자도 권리금회수 기회 보장해야 권리금포기 특약 있어도 정당한 거절 사유 될 수 없어 아무리 ‘조물주 위에 건물주’라지만 권리금 회수나 거래는 법으로 보장한 세입자의 권한이다. 픽셀이미지 “이번 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수하고자 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 3가지 사유를 들어 권리금 거래를 거절했다는 겁니다. 지금까지 법률과 계약 사항을 잘 준수해 왔는데 황당하기만 합니다.” 법률상 정당한 사유가 아닌 개인적인 사유로 건물주가 세입자의 권리금회수를 방해하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 법률상 정당하지 못한 사유로 세입자의 권리금회수 기회를 함부로 방해해서는 안 된다고 조언한다. 20일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 거절할 만한 합당한 사유가 있는 경우 법적인 문제가 되지 않는다”라면서도 “다만 건물주 사이에서 합당한 거절 사유를 잘못 인식해 세입자와 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다”고 지적했다. 이어 “건물주가 잘못 인식하고 있는 세입자의 권리금거절 사유는 크게 3가지로 법률상 합당한 사유인지 확인해야만 분쟁을 피할 수 있다”고 당부했다. ‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 합당하지 못한 건물주의 권리금거래 거절 사유 첫 번째는 세입자가 들어올 당시 권리금을 주고 들어오지 않았을 때 발생할 수 있다. 즉 권리금거래를 통해 들어온 세입자가 아니기에 나갈 때도 권리금거래를 할 수 없다고 생각한다는 것. 엄 변호사는 “권리금거래 없이 들어온 세입자라도 이후 영업을 통해 쌓아온 단골, 영업 노하우, 시설 투자 등 상권을 형성하기 위한 노력이 있었다면 이야기는 달라진다”며 “세입자가 유무형으로 노력한 가치는 결국 법률상 권리금이라는 형태로 환수할 권리가 있기에 건물주가 함부로 방해해서는 안 된다”고 말했다. 따라서 계약 당시 권리금을 주고 들어오지 않았다는 사유로 세입자에게 권리금회수 기회를 주지 않는다는 건 법률상 정당한 거절 사유에 해당하지 않는다. 건물주의 정당하지 못한 권리금거절 사유 두 번째는 계약 당시 권리금회수를 제한하는 특약을 내세워 세입자의 권리금거래를 방해하는 행위다. 임대차 관계에서 계약서는 강력한 효력이 있지만, 세입자의 권리금회수 기회에 제한을 두는 내용이 있다면 문제가 될 수 있다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)은 세입자의 여러 권리를 보호하는 법률 규정으로 정당한 사유 없이는 막을 수 없는 ‘강행규정’이다. 특히나 상임법상 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다’는 규정에 주목할 필요가 있다. 엄 변호사는 “세입자의 권리금회수 기회는 상임법에 보호를 받는 규정 중 하나”라며 “따라서 상임법을 통해 보호를 받는 권리금회수 기회를 막는 계약서상 특약은 세입자에게 불리한 사항이기에 법률상 효력이 없다”고 설명했다. 마지막으로 신규 세입자를 선택하는 건 건물주 자신의 권한이라며, 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약 자체를 거절하는 경우도 적지 않다. 하지만 신규 세입자 주선은 법률상 세입자의 고유 권한이다. 다시 말해 자신이 직접 신규 세입자를 선택하겠다는 건물주의 주장은 위법에 해당할 수 있다는 의미다. 심지어 건물주의 신규 세입자 선정은 법률상 위법에 해당할 수 있기 때문에 세입자가 건물주를 상대로 ‘손해배상청구소송을 제기할 근거가 될 수 있다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2024 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 500여 건 이상인 것으로 집계됐다. 엄 변호사는 “건물주가 신규 세입자를 선택할 수 있는 상황은 신규 세입자에게 법률을 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우에만 해당한다”면서도 “다만 이 경우도 세입자가 직접 주선한 신규 세입자라는 전제 조건이 따르는 만큼 세입자의 고유 권한을 건물주가 반드시 보장해야 한다”고 말했다.

건물주 “내가 장사할테니, 나가요”…그럼 내 권리금은?

2024. 03. 12 07:32 재테크 이유진 기자

- 건물주가 선택한 세입자라도 권리금 거래 보장하면 문제없어 - 법률상 건물주가 마음대로 세입자 선택하면 위법에 해당 - 건물주가 세입자 점포 인수해 장사하려 한다면 권리금 줘야 건물주가 구한 신규 세입자라도 기존 세입자는 권리금 거래를 요구할 법적 권리가 사라지지 않는다. 픽셀이미지 “이번 계약 기간이 끝나면 계약을 갱신하지 않고 권리금을 회수할 계획이었습니다. 문제는 제가 아닌 건물주가 자신의 지인을 신규 세입자라고 소개했다는 겁니다. 황당한 마음이 크지만, 권리금 회수에 차질이 생기는 건 아닌지 걱정입니다.” 신규 세입자 주선을 기존 세입자가 아닌 건물주가 직접 하는 사례가 등장하면서 마음고생 하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 건물주의 이러한 행동이 세입자의 권리금 회수 기회의 방해가 될 수 있다고 경고한다. 건물주가 신규 세입자를 데려온다… 권리금은? 11일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 세입자가 권리금 회수를 하려면 신규 세입자를 직접 구해 건물주에게 주선해야 한다”며 “반면 세입자가 아닌 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구한다면 기존 세입자의 권리금 회수 기회에 악영향을 끼칠 수 있다”고 우려했다. 이어 “하지만 건물주가 구한 신규 세입자라도 기존 세입자는 권리금 거래를 요구할 법적 권리가 사라지지 않는다”고 조언했다. ‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 세입자의 신규 세입자 주선은 법으로 정해진 강력한 권리다. 세입자가 직접 신규 세입자를 구해야만 동종업계 종사자를 구할 수 있고 그래야만 권리금 거래를 할 수 있기 때문. 하지만 세입자의 권리를 무시한 채 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구해버린다면 이야기는 달라진다. 이 경우 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상 위법에 해당할 수 있다. 상임법 제10조의4 제1항 제4호에는 ‘중대한 사유 없이 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위’는 세입자의 권리금 회수 방해라고 규정한다. 엄 변호사는 “건물주 마음대로 혹은 자신의 지인이라는 이유로 신규 세입자를 내세우는 건 정당한 사유가 될 수 없다”며 “따라서 이 경우 세입자가 건물주의 권리금 회수 기회 방해로 손해배상청구소송을 제기할 근거가 될 수 있다”고 말했다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2024 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 500건 이상인 것으로 집계됐다. 반면 건물주의 신규 세입자 주선이 법률 위반에 해당하지 않는 경우도 있다. 상임법상 건물주가 선택한 신규 세입자와 관련된 규정이 이를 뒷받침한다. 상임법 제10조의4 제2항 제3호에는 ‘임대인(건물주)이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우’ 권리금보호 위반이 아니라고 규정하고 있다. 엄 변호사는 “건물주가 마음대로 신규 세입자를 주선했거나 주선한 사람이 동종업계 종사자가 아니더라도 권리금에 해당하는 금액을 기존 세입자에게 주거나 보상했다면 문제가 없다”며 “따라서 세입자는 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구했더라도 포기하지 말고 적극적으로 권리금 회수에 관한 주장을 해야 한다”고 귀띔했다. 건물주가 직접 장사하겠다고 한다면? 한편 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구한 것은 아니지만, 자신이 직접 장사하겠다며 세입자의 점포를 직접 인수하려 한다면 어떻게 대응해야 할까. 가령 세입자가 운영하는 점포에 장사가 잘된다는 사실을 안 건물주가 본인이 직접 장사하려는 경우를 말한다. 실제로 세입자가 운영하던 점포를 건물주가 그대로 이어받아 장사하는 경우가 적지 않다. 엄 변호사는 “단순하게 본다면 건물주는 본인 소유의 건물이니 기존 세입자와 권리금 거래가 필요 없다고 생각하기 쉽다”며 “하지만 이 경우에도 세입자가 운영해 오던 시설과 상권을 인수하는 것이기 때문에 아무리 건물주라도 세입자에게 권리금을 줘야 한다”고 말했다. 다만 점포를 인수한 건물주가 추후 또 다른 신규 세입자에게 점포를 임차해줄 때는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다.

건물주에게 권리금 준 세입자, 나갈 때 받을 수 있을까?

2023. 09. 18 06:40 재테크 이유진 기자

- 건물주에게 권리금 준 경우도 나갈 때는 신규 세입자 주선해야 - 신규 세입자 구하지 못한 책임은 건물주 아닌 세입자에게 있어 - 이미 권리금 받은 건물주, 세입자에게 또 요구할 수 없어 건물주에게 권리금을 내고 점포를 차린 세입자, 추후 권리금 회수 어떻게 해야 할까? # “커피숍을 운영해 보고 싶은 마음에 최근 상가 점포를 계약했습니다. 한 가지 특이한 점은 건물주가 운영했던 점포라 시설과 관련된 권리금을 건물주에게 내고 들어왔다는 겁니다. 이 경우 계약이 종료되면 권리금을 건물주에게 다시 돌려받아야 하는 건가요?” 상가 임대차에서 권리금을 건물주에게 내고 들어온 경우 세입자는 추후 권리금회수도 건물주를 상대로 해야 하는지 혼란이 생길 수 있다. 전문가들은 세입자의 권리금회수는 건물주가 책임져야 할 사안이 아니라고 조언한다. 15일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “건물주가 운영 중이었던 점포를 세입자에게 임대한 경우 법률상 건물주가 권리금을 받아도 문제가 되지 않는다”면서도 “다만 상가 임대차에서 흔한 경우가 아니기에 세입자 입장에서는 권리금회수에 대해 혼란이 생길 수 있다”고 지적했다. 이어 “만약 건물주에게 권리금을 내고 들어온 상가 임차라도 세입자는 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다”고 조언했다. ‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 원칙적으로 권리금 거래는 세입자 간 거래하는 계약이지만, 건물주가 자신이 운영해온 점포를 다른 세입자에게 임대한 경우에는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다. 문제는 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자가 앞으로 발생하게 될 권리금회수 방식을 착각할 수 있다는 점이다. 가령 건물주에게 권리금을 내고 들어왔으니 보증금처럼 계약이 끝날 때 다시 반환받을 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 법률상 건물주는 권리금반환 의무에 대한 책임이 없다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 세입자가 권리금회수를 하려면 계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다고 규정하고 있기 때문. 즉 건물주 자신이 점포를 운영해온 경우에는 신규 세입자에게 권리금을 받을 순 있지만, 신규 세입자가 된 사람은 추후 권리금을 회수하려면 또 다른 세입자를 구해 권리금을 받아야 한다는 뜻이다. 엄 변호사는 “세입자가 건물주에게 권리금을 준 순간부터 점포에 대한 금전적 가치는 세입자에게 승계된다”며 “추후 자신이 점포를 운영하면서 쌓은 금전적 가치는 다른 세입자에게 승계해줌으로써 권리금을 받는 원리로 이해하면 쉽다”고 설명했다. 반면 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자가 계약이 종료될 때까지 신규 세입자를 구하지 못했다면 그 책임은 누구에게 있을까. 가령 상가 임대차에서 신규 세입자를 구하기 위해 갖은 노력을 다 해봤지만, 계약이 끝날 때까지 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못하는 경우가 있다. 특히나 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자라면 건물주에게 책임을 묻는 사례도 종종 있다. 엄 변호사는 “세입자가 신규 세입자를 구하지 못한 책임은 건물주가 아닌 세입자 본인에게 있다는 사실을 명심해야 한다”며 “물론 건물주가 신규 세입자를 구하지 못하도록 방해를 했다면 건물주에게 책임을 물어야 하지만 아무런 방해가 없었다면 세입자 스스로 권리를 포기하는 것과 마찬가지”라고 강조했다. 따라서 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약이 종료된다면 권리금을 회수할 수 있는 법적인 기회가 자동으로 소멸하게 된다. 한편 세입자에게 권리금을 받은 건물주가 시설물에 관한 소유권을 주장하며 추후 들어온 신규 세입자에게도 권리금을 받으려고 한다면 어떻게 대응해야 할까. 이 경우에는 세입자가 건물주에게 권리금반환에 대한 법적인 책임을 물을 수 있다. 엄 변호사는 “건물주가 자신이 운영 중이었던 점포에 대한 권리금을 이미 세입자에게 받았다면 그 순간 금전적 권리를 넘겨준 것이나 다름없다”며 “때문에 추후 들어오게 될 신규 세입자에게 권리금을 재차 요구하는 건 법률상 세입자의 권리금회수 기회를 방해하는 행위로 판단될 수 있다”고 말했다.

새 건물주 연체 세입자 강제집행 불가하다

2023. 04. 14 11:00 재테크 이유진 기자

전문가들은 전 건물주 때부터 제소전화해가 성립된 경우라면 새 건물주가 세입자를 내보내기가 쉽지 않다고 조언한다. - 세입자가 전 건물주 때 월세 연체했더라도 새 건물주는 강제집행 불가 - 새 건물주가 채권 양도, 양수 계약 맺었다면 강제집행 가능 - 상속인이 새 건물주 된 경우는 채권 계약 없이도 강제집행 가능 # “최근 건물을 매수해 건물주가 됐습니다. 문제는 매입한 건물에 전 건물주 때부터 제소전화해 조서를 위반한 세입자가 있다는 겁니다. 문제의 세입자를 제소전화해 위반으로 내보내고 싶은데 새 건물주인 제가 내보내도 문제가 없는지 판단이 서지 않습니다.” 제소전화해로 하는 강제집행을 둘러싸고 세입자와 새 건물주와의 눈치싸움이 치열하다. 전문가들은 전 건물주 때부터 제소전화해가 성립된 경우라면 새 건물주가 세입자를 내보내기가 쉽지 않다고 조언한다. 14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “최초 계약 당시 제소전화해를 한 당사자가 그대로인 상황에서는 제소전화해 조서 위반 책임을 묻는 일이 어렵지 않다”면서도 “하지만 이미 세입자가 조서 위반을 한 상황에서 건물주가 바뀐 경우라면 기존에 있던 제소전화해 조서로는 강제집행이 불가능할 수 있다”고 조언했다. 제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화 문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다. 원칙적으로 제소전화해는 건물주가 바뀌더라도 효력이 유지된다. 즉 보증 서비스가 남아 있는 제품을 거래하는 것으로 이해하면 쉽다. 가령 세입자와 제소전화해가 성립된 부동산을 다른 사람이 매수한다면 제소전화해를 다시 신청하지 않아도 법률적 효력이 승계되는 셈. 엄 변호사는 “이 경우 세입자가 위법행위를 하게 된다면 제소전화해 조서 위반에 따라 새 건물주가 강제집행까지 진행할 수 있다”면서도 “다만 제소전화해 성립 당시 건물주 명의가 지금과 다르기에 법원에 승계집행문 부여 신청을 통해 강제집행을 진행해야 한다”고 말했다. 반면 세입자가 제소전화해 조서를 위반한 사항이 임대료 연체라면 이야기는 달라진다. 임대료 연체는 다른 위법 사항과 달리 채권에 관한 문제기 때문. 채권은 당사자 간 해결해야 할 문제지 자연적으로 승계되는 것은 아니다. 가령 세입자가 전 건물주 때 3기 이상 임대료를 연체했지만, 새 건물주가 된 사람에게는 한 번도 연체하지 않았다면 새 건물주는 세입자에게 책임을 물을 수 없다. 다시 말해 세입자가 임대료를 연체한 건 전 건물주이지 새 건물주가 아니라는 뜻. 엄 변호사는 “전 건물주 때 임대료를 연체한 세입자를 새 건물주가 제소전화해 위반으로 내보낼 수 없다”며 “채권 관계에 있는 전 건물주와 세입자가 해결할 문제”라고 설명했다. 이어 “이와 반대로 세입자가 새 건물주에게 임대료를 연체하더라도 새롭게 3기 이상 연체 사실이 없다면 책임을 물을 수 없다”고 부연했다. 물론 전 건물주 때부터 임대료를 연체한 세입자를 제소전화해 조서 위반으로 새 건물주가 내보낼 수 있는 경우도 있다. 건물주간 채권 계약을 한 경우다. 법률에서는 이를 채권 양도, 양수 계약이라고 한다. 즉 세입자의 임대료 연체는 전 건물주가 받아야 할 채권에 해당하는데 채권 양도, 양수 계약을 통해 새 건물주가 승계받았다면 임대료 연체에 대한 책임을 세입자에게 물을 수 있다. 엄 변호사는 “만약 건물주 거래 시 건물주간 채권 계약까지 맺었다면 세입자의 임대료 연체에 대한 채권을 새 건물주가 갖게 된다”며 “따라서 세입자를 상대로 제소전화해 조서 위반으로 계약해지 통보도 할 수 있고 강제집행 신청까지 가능하다”고 전했다. 한편 건물 매매가 아닌 건물주의 사망으로 그의 상속인이 건물주가 된 경우라면 어떨까. 민법에는 ‘피상속인(건물주)의 사망으로 재산이 그의 상속인에게 상속될 경우 재산에 관련된 거의 모든 부분이 포괄적으로 승계된다’고 규정하고 있다. 다시 말해 건물주의 지위뿐 아니라 채권, 채무에 관한 문제도 그의 상속인에게 승계된다는 말이다. 엄 변호사는 “건물주의 상속인은 따로 채권 계약을 맺지 않아도 상속 절차에 따라 세입자의 임대료 연체 채권을 승계받을 자격이 있다”며 “때문에 제소전화해 조서 위반으로 세입자에게 바로 책임을 물을 수 있다”고 강조했다.

[책 읽는 레이디] 건물주 위에 ‘콘텐주’ 시대가 왔다?

2023. 01. 31 17:45 문화/생활 장회정 기자

온라인을 기반으로 한 젊은 창작자의 수익이 건물임대사업자(건물주)를 넘어서면서 이들을 ‘콘텐주’라고 부르기 시작했다. 신간 <조물주 위에 건물주 위에 이제 콘텐주>는 콘텐주 현상과 수익 구조에 주목했다. 다빈치books 제공 ‘조물주 위에 건물주’라는 말도 예전만 못하게 됐다. 코로나 범유행을 기점으로 시작된 경기 불황으로 주요 상권 상점마저 폐업은 일상이 되고 이는 곧 건물의 공실로 이어지고 있다. 가만히 있어도 매달 따박따박 임대 수익이 들어오던 ‘갓물주’ 시대는 저물고 있다. 반면 건물 관리나 세입자 신경 쓸 필요 없이 매달 수익을 올리고 있는 신흥 계층이 탄생하고 있다. 웹소설·웹툰 작가, 유튜버, 게임 개발자, 인플루언서 등 온라인을 기반으로 콘텐트를 만드는 젊은 창작자들이다. 우리는 이들을 일컬어 ‘건물주’에서 비롯된 ‘콘텐츠+주(主)’ 즉 ‘콘텐주’라고 부른다. 콘텐주 현상에 주목한 서적 <조물주 위에 건물주 위에 이제 콘텐주>(이하 <이제 콘텐주>)(다빈치books)가 출간됐다. 책 <이제 콘텐주> 서문에는 “제가 숫자로 증명해 보일게요. 정확한 데이터로, 확실한 현금 자산으로”라는 JTBC 드라마 <재벌집 막내아들> ‘진도준’(송중기 분)의 대사가 인용되어 있다. 방송 콘텐츠 전문 기자인 이유진 저자는 거대한 재산을 상속받은 ‘진도준’ 부럽지 않은 사람을 <재벌집 막내아들> 동명의 원작 웹소설을 쓴 산경 작가라고 지목하고 작가의 작품 조회 수와 인세를 분석해 웹소설 수익 구조를 자세히 파헤친다. 무역회사의 평범한 샐러리맨이었던 산경 작가는 <신의 노래> <비타비> <재벌집 막내아들>이란 웹소설로 업계 유명 작가가 된다. 당연히 본업은 그만두었다. 산경 작가의 데뷔 이래 알려진 국내 수익만도 40억 원+α이다. 그는 ‘아무도 나를 모르는데 나는 부자가 되어 있는 상황’이란 MZ세대의 콘텐주를 향한 로망을 현실화시킨 인물이다. 책은 건물주 부럽지 않은 웹소설 작가들 이외에도 웹툰 작가와 유튜버, 인플루언서, 방송 제작자, 음원 제작자 등의 실제 콘텐주 사례와 <슬램덩크> 열풍이 빚은 ‘원조 콘텐주’ 그리고 조상이 남긴 문화 콘텐츠 유산을 국가 산업화한 해외 콘텐주 이야기를 넣었다. 또 미래의 콘텐주 독자들을 위해 웹소설 작가, 1인 출판 등 당장 도전할 수 있는 현실 가능한 행동에 대한 노하우도 살뜰하게 담았다. 저자는 “가장 개인적인 것이 가장 창의적인 것”이란 봉준호 감독의 말을 빌려 각자 자신의 삶 속에 간직한 콘텐츠를 밖으로 과감하게 끄집어내라고 말한다. “이 책은 유명하지 않아도, 큰 기술 없이도 콘텐츠 생산자가 될 수 있는 시대가 왔다는 사실을 전하기 위해 시작됐다. ‘진양철 할아버지’가 없어도 코인이나 주식으로 대박 나지 않아도 건물주 부럽지 않은 건강한 ‘콘텐주’가 될 수 있다. 누구나 말이다.”

책 읽는 레이디

서래마을에 들어선 이 건물의 정체는?

2022. 10. 27 10:14 문화/생활 김지윤 기자

글로벌 아티스트와 협업해 새롭게 오픈한 까사미아 서래마을점 리빙·라이프스타일 기업 신세계까사가 서울 서초구 서래마을에 국내 가구 업계 최초로 ‘아트 살롱’을 오픈한다. 까사미아 서래마을점은 신세계까사의 ‘공간 혁신’ 프로젝트 두 번째 결과물로 예술을 라이프스타일에 접목한 새로운 혁신 매장이다. 까사미아는 이달 초 이탈리안 아파트 콘셉트로 새롭게 특화 쇼핑 공간으로 꾸민 까사미아 압구정점을 오픈한 바 있다. ‘글로벌 아티스트 콜라보레이션’ 프로젝트의 첫 시작이기도 한 이번 리뉴얼에는 세계적인 아티스트 리차드 우즈, 현대미술 기획사무소 ‘숨 프로젝트’가 함께 했다. 보편적인 협업에서 벗어나 공간 디자인, 서비스 개발 등 기존에는 상상할 수 없던 새로운 개념의 협업으로 공간 그 자체가 작품인 새로운 라이프스타일 쇼핑 공간을 선보인다는 계획이다. 서래마을은 다채로운 문화가 공존하는 곳이면서 인근에 예술의전당, 몽마르트 언덕 등 문화예술 분야 랜드마크가 다수 위치한 특색 있는 장소다. 신세계까사는 특유의 감성과 이국적인 풍경에서 영감을 얻고자 예술인들이 모여드는 서래마을의 지역적 특성을 반영해 ‘글로벌 아티스트 콜라보레이션 프로젝트’의 출발점이자 향후 거점으로 서래마을점을 낙점했다. 글로벌 아티스트와 협업해 새롭게 오픈한 까사미아 서래마을점 또한 리차드 우즈는 다채로운 패턴을 전통 판화 기법으로 선보이는 영국의 현대미술 작가다. 특유의 위트 있는 패턴과 더불어 우리의 삶의 터전이 되는 집을 형상화한 구조물 등 다양한 작품을 공공미술 형태로 전개하며 일상의 익숙한 공간에서 자연스럽게 예술을 경험할 수 있도록 하고 있다. 건물의 외관과 내부 디자인에 리차드 우즈가 직접 참여해 ‘공간의 예술 작품화’를 시도했다. 건물 외벽을 그의 대표작 중 하나인 ‘홀리데이 홈’ 아트워크로 꾸미고 내부 벽면은 그의 작품으로 이색적인 분위기를 연출했다. 이를 통해 서래마을점이 집 앞에서 매일 예술 작품을 감상할 수 있는 지역의 명소이자 예술의 대중화 및 일상화를 위한 ‘아트 마크’로 거듭날 수 있을 것이라는 기대를 담았다. 글로벌 아티스트와 협업해 새롭게 오픈한 까사미아 서래마을점 1층에는 아트슈머를 겨냥한 아트 소품 전문관을 조성했다. 리차드 우즈와 협업해 완성한 가구 및 소품을 단독 전시·판매하며, 글로벌 프리미엄 조명 제품들도 한 자리에서 만날 수 있다. 예술 작품을 감상하며 커피를 마실 수 있는 라운지 공간도 준비했다. 1.5층에 새롭게 조성한 에스프레소 라운지는 압구정점에 이어 이탈리아 정통 에스프레소 전문점 ‘오우야’가 입점한다. 벽면 한 켠에는 리차드 우즈의 판화 아트월을 조성해 작품으로 둘러싸인 공간에서 차 한잔의 여유를 즐길 수 있다. 2층과 3층에서는 ‘라메종’, ‘디자이너스 컬렉션’ 등 신세계까사의 디자인 특화 라인으로 연출한 특별 쇼룸을 선보인다. 신세계까사만의 차별화된 디자인 가구와 프리미엄 라이프스타일 신(SCENE)을 직접 체험할 수 있다. 4층에는 세계적인 건축가, 디자이너, 아티스트들의 창의적이고 혁신적인 생각과 창작 방향성을 보여주는 라이프스타일 디자인 플랫폼 ‘아키텍트에디션’이 들어선다. 아키텍트에디션은 1년에 4회 이상의 전시를 통해 크리에이터들의 작품들을 선보인다. 한편 오픈을 기념해 매장 4층 아키텍트에디션 갤러리 공간에서 리차드 우즈의 국내 단독 전시회가 진행된다. 이는 작가가 새롭게 창작한 패턴의 작품을 처음으로 공개하는 자리이자 일반 미술관이나 갤러리가 아닌 작가 본인의 손길을 거친 이색 공간에서 여는 특별한 의미의 전시회다. ‘빅 가든’이라는 타이틀로 진행되는 이번 전시는 다채로운 색상의 꽃 패턴으로 가득한 전시장 벽면이 도심 속, 혹은 건물 안에서도 꽃밭에 있는 듯한 경험을 선사한다. 같은 선상에서 제작된 벤치와 조명들은 ‘일상 생활에서 만날 수 있는 예술 작품’이라는 이번 협업의 취지를 잘 드러낸다. 전시는 내년 1월 31일까지.

까사미아서래마을