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건물 있는 자여, 지붕을 놀리지 말라(2023. 10. 20 10:45)

2023. 10. 20 10:45 경제 주영재 기자

ㆍ태양광, 전기요금 절감에 RE100 이행과 온실가스 감축 효과까지 건물형 태양광 설치 전문업체인 아이솔라에너지가 LS전선 인동공장에 설치한 태양광발전 설비의 전경 / 아이솔라에너지 제공 “오염물질 저감 투자 없이 사업을 운영할 경우의 2025년 배출권 구매액, 과징금 등에 의한 재무적 손실액은 최대 5230억원으로 추정되었습니다.”(현대제철 2023 통합보고서) 정부가 탄소배출권을 유상으로 할당하는 비율을 높이고, 국내외에서 탄소배출권 가격이 높아질 경우 감축의무가 있는 기업의 재무적 부담은 커지게 된다. 무상할당량을 초과해 배출하면 그 초과한 양만큼 배출할 권리를 배출권 시장에서 사야 하는데, 배출권 가격이 상승하면 그만큼 비용이 커진다. 철강산업에 국한된 문제가 아니다. 석유화학, 반도체, 조선, 자동차 등 우리의 주력 제조업은 대부분 에너지 집약적이다. 탄소 배출에 따른 부담은 유럽연합이 탄소국경조정제도(CBAM)를 시행하면 더 커질 것으로 예상된다. CBAM은 지난 10월 1일부터 시작된 전환기간을 거쳐 2026년 1월 본격 시행된다. 전환기간인 2025년 말까지 보고 의무만 있지만, 이후엔 유럽연합 탄소 배출 비용과 원산지국에서 지불한 탄소 배출 비용의 차이만큼을 관세 형태로 내야 한다. CBAM과 비슷한 제도를 미국과 영국 외에 캐나다도 도입을 검토하고 있다. 우리 기업은 탄소중립 경영을 서두르지 않으면 안 되는 상황이다. 첫 단추는 사용하는 전력을 재생에너지로 바꾸는 일이다. 멀리 가지 않아도 된다. 산이나 농지를 훼손하지 않아도 된다. 공장의 지붕, 주차장의 지붕 등 그간 사용하지 않았던 땅만 잘 활용해도 상당한 양을 확보할 수 있다. 한국산업단지공단이 지난해 국감 때 양이원영 의원실에 제출한 자료에 따르면, 전국 산업단지 지붕형 태양광의 기술적 잠재량은 14.46GW에 달한다. 이는 국내 전체 발전설비용량(2021년 기준) 대비 10.8%에 달하는 규모다. 공장을 비롯해 모든 건축물로 범위를 넓힐 경우 2050년 시점에서 건물에 설치 가능한 태양광 설비는 145GW(옥상 면적 25% 사용 가정)로 평가된다. 평균 이용률을 15.38%로 가정하고, 2050년 달성할 것으로 예상되는 태양광 모듈 효율 34%를 적용하면, 발전량은 연간 177TWh로 예상된다. 현시점의 태양광 모듈 효율(20%)을 적용하면 연간 발전량은 104TWh 정도다. 국토의 1.5%에 불과한 옥상 면적의 일부만 활용해도 2022년 국내 총발전량 594TWh의 상당 부분을 충당할 수 있다는 계산이 나온다. 공장 지붕에 태양광을 설치한다면 건물의 지붕은 이미 개발된 곳이라 환경 파괴 문제가 없다. 특히 공장 지붕은 기존에 사용 가치가 없던 곳이었는데 태양광발전시설을 설치하면 전력 판매 수입이나 임대 수익을 기대할 수 있다. RE100에 참여하는 글로벌 기업의 공급망에 속한 기업 역시 전력의 탈탄소화를 요구받는 상황에서 건물형(지붕형) 태양광은 매력적인 선택이 될 수 있다. 경기도 평택의 포승 산업단지에 입주한 티센크루프머티리얼코리아의 고석규 이사는 “우리가 사용하는 전력을 자체적으로 조달한다는 방향에서 지붕에 700㎾ 규모의 태양광 설치를 검토하고 있다”면서 “공단의 유휴부지를 활용해 재생에너지 발전시설을 설치하는 게 장기적으로 한국이 가야 할 길”이라고 말했다. 지붕형 태양광은 하중을 견딜 수 있는지 안전진단을 거친 후, 공장의 오래된 지붕 위에 새 지붕을 덧대고 그 위에 태양광 패널을 붙이는 방식으로 설치한다. 철거가 필요 없어 공장을 멈추지 않아도 된다. 관련 공법을 개발한 전문업체인 아이솔라에너지 윤석규 대표는 지붕의 수명을 3~5배 늘리고, 방수·단열 효과를 높이는 장점이 있다고 설명했다. 지난 10월 16일 서울 상암동 사옥에서 만난 윤 대표는 이 회사가 귀뚜라미 아산 공장에 설치한 지붕형 태양광 사진을 보여주며 설명했다. 바래고 녹슨 슬래브 지붕이 깔끔하게 변신했다. “아파트단지와 그리 멀지 않은 곳인데 미관이 개선되니 주민 반대가 없었죠. 디자인만 예쁘게 잘한다면 얼마든지 수용성을 높일 수 있습니다.” 이 업체는 서울 은평구 불광천 공영 주차장의 지붕 태양광 사업에도 참여했다. 태양광발전소와 에너지저장장치(ESS)와 결합해 낮에 태양광으로 충전하고, 밤에 전기차에 에너지를 공급하는 형태이다. 밑에서 보면 그냥 지붕인지, 태양광 패널인지 알 수 없도록 마감처리해 주민 민원 없이 잘 운영되고 있다. 현재 태양광발전 사업자들은 전기와 REC(재생에너지구매인증서)를 판매하는 두 경로로 수익을 얻는다. 전기 판매가는 계통한계가격(SMP)으로 결정된다. REC 가격은 신재생에너지공급의무화제도(RPS·재생에너지 확대를 위해 50만㎾ 이상 발전사업자에게 일정 비율 이상의 신·재생에너지 발전을 의무화한 제도로 직접 재생에너지 발전 설비를 도입하지 않는다면 다른 재생에너지 발전사업자로부터 REC를 구매해 이행)와 관련된다. 최근 1㎾h당 SMP 가격은 140원, REC는 82원 수준인데 지붕형 태양광은 REC 가중치 1.5(123원)를 적용받는다. 결국 지붕형 태양광으로 벌어들일 수 있는 돈은 1㎾h당 263원 수준이다. 에너지경제연구원의 2022년 말 조사에 따르면 국내 태양광발전단가는 2022년 기준 142원/kWh(지상형 1㎿ 기준)로 추정된다. 일반 부지에 설치하는 지상형이든 (가중치를 더 높이 받는) 지붕형이든 태양광의 수익성은 충분하다는 뜻이다. 아이솔라에너지의 경우 자체 기준으로 1㎿ 규모의 태양광발전을 설치할 때 1㎾h 생산에 드는 비용이 96원(20년 수명·대출 80%·하루발전시간 3.6시간 가정)으로 나온다. 자사가 소유한 땅(공장 옥상)에 설치하기 때문에 토지비용이 들지 않는다는 점에서 좀더 낮아졌다고 볼 수 있다. 전문가들은 이 수치에 대해 설치비용 13억원(1㎾당 130만원)이라는 큰돈이 초기에 들어간다는 점에서 할인율을 적용한 균등화발전단가(LCOE·발전시설 총비용의 현재가치를 총발전량의 현재가치로 나눈 값) 기준으로 볼 때 100원 초반을 넘어갈 것이라고 보고 있다. 윤 대표는 태양광발전을 택하는 게 경제적으로 유리한 시기에 왔다고 강조했다. 상업용은 물론, 가정용 에너지원으로도 마찬가지다. ‘전력통계월보’에 따르면 지난 8월 기준 1kWh당 상업용·가정용 전기평균요금은 각각 166.5원과 160.9원이다. 전기요금과 국내 태양광발전단가(142원)를 단순 비교하면 한전에서 사는 것보다 직접 설치하는 게 나을 수 있다. 특히 최대부하시간(11:00~12:00, 13:00~18:00) 동안 상업용 전력요금은 203~204원 정도라 차이가 더 크다. 가정에서도 한 달 400kWh 이상을 쓰면 기존 201~400kWh를 사용할 때와 비교해 기본요금은 1600원에서 7300원으로 오르고, 1kWh 요금은 214.6원에서 307.3원으로 올라간다. 일시적 가격 상승에도 경제성은 높아 발전단가의 경우 어떤 기준에서 보느냐에 따라 달라진다. 태양광 업계에선 대략 10㎿ 이상 대규모 태양광의 LCOE가 1㎾당 100원 정도라고 보고 있다. 에너지 IT 플랫폼 기업 엔라이튼의 경우 기업이 소유한 건물 지붕에 자가소비 태양광을 설치하면 LCOE가 120~130원/kWh 내외 수준일 것으로 본다. 이 회사 관계자는 “자가소비 태양광은 한전 산업용 전기요금 단가가 높은 최대부하 및 중간부하 시간대에 주로 운영되며, 태양광이 운영되는 시간대에 기업이 한전에 납부하는 산업용 전기요금의 평균단가는 150~160원/kWh 내외 수준”이라면서 “기업 입장에서 자가소비 태양광 설비를 설치하는 경우 태양광발전량만큼 현재 기준으로 20~30원/kWh 수준의 전기요금을 절감할 수 있다”고 설명했다. 전기요금 절감과 함께 RE100 이행과 온실가스 감축 효과도 얻을 수 있다. 향후 예상되는 한전 전기요금 인상 위험도 대비할 수 있다. 지난 3월 20일 기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC)가 발간한 6차 종합보고서에 따르면 2010년부터 2019년까지 태양광(85%), 풍력(55%), 리튬이온 배터리(85%)의 단위 비용은 지속적으로 감소했다. 10년간의 큰 폭의 가격 하락 덕분에 태양광의 경우 10배 이상, 전기차의 경우 100배 이상으로 보급이 늘었다. 지역별 차이는 있지만, 태양광과 풍력으로 생산한 전기는 많은 지역에서 화석연료로 만든 전기보다 저렴해졌다. 대규모 전력저장장치로서의 배터리의 효용성도 커졌다. 하지만 가파른 하향세는 최근 상승 반전했다. 에너지경제연구원의 지난해 말 보고서(재생에너지 공급확대를 위한 중장기 발전단가 전망 시스템 구축 및 운영)에 따르면 2022년 글로벌 태양광발전단가는 전년 대비 13.5%, 글로벌 육상풍력은 6.7% 상승했다. 국내 태양광발전의 경우 설비 규모에 따라 130만5000~161만7000원(㎾당) 수준으로 전년 대비 8~13% 올랐다. 코로나19 확산과 러시아의 우크라이나 침공에 따른 여파로 공급망 경색이 초래됐고, 이에 따라 주요 원자재 가격과 화물 운임 비용이 상승했기 때문이다. 재생에너지 발전단가의 상승세는 2년 정도의 일시적 현상에 그칠 가능성이 크다. 김은성 넥스트그룹 부대표는 “시장 확대로 인한 규모의 경제 효과로 단가가 떨어지는 선순환 구조가 고착화된 상태라 계속 상승할 것 같진 않다”면서 “다만 이스라엘·하마스 전쟁처럼 예측 못 한 충격이 있거나 고금리가 계속 유지될 경우 제자리로 돌아가는 데 시간은 걸릴 수 있다”고 말했다. 이런 일시적 가격 상승에도 국내 태양광발전은 화석연료 대비 경제성에서 우위를 유지하고 있다. SMP를 결정하는 천연가스를 비롯해 화석연료 가격도 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 윤창열 에너지기술연구원 책임연구원은 “지금처럼 SMP와 REC 가격이 많이 상승한 시기엔 태양광 설치의 경제성은 누가 봐도 문제가 없다”면서 “발전단가가 문제가 아니라 설치공간을 확보하기까지의 민원 비용과 더 큰 문제로 부상한 계통연결 문제가 해소돼야 한다”고 설명했다. 현재 전력망이 전국적으로 포화상태라 재생에너지를 설치해도 여유 용량이 생길 때까지 대기해야 하는 상황이다. 서울 은평구 불광천 공영주차장 지붕에 태양광발전 설비와 함께 에너지저장장치가 설치되어 있다. / 아이솔라에너지 제공 대기업 솔선수범·정부 지원이 활로 만들어 국내 기업들이 비싼 한전 전력을 사는 대신 값싼 태양광을 자가 소비할 수 있지만, 현재로선 쉽지 않은 선택지다. 초기에 큰 투자비를 들여 설치한 후 20년 이상 장기간 한전의 전기요금을 절감하는 방식인데, 본업이 아닌 태양광발전에 이런 투자비를 자체 자금으로 조달할 수 있는 기업은 드물기 때문이다. 엔라이튼 관계자는 “(자기 자본이 없다면 대출을 택할 수 있지만) 전기와 REC를 한전과 RPS 공급의무자에게 판매하는 발전사업과 달리, 자가소비 태양광은 현금흐름의 안정성이 상대적으로 부족하다고 판단돼 금융기관에서 대출을 받기가 매우 어렵다”면서 “RPS 시장에서 지붕형 태양광발전사업을 대상으로 실행되는 금융 지원이 자가소비 지붕 태양광에도 적용될 수 있도록 한다면 자가소비 태양광 확산에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 김은성 부대표는 부지와 자금력이 있는 대기업이 선순환의 마중물이 돼야 한다고 봤다. 그는 “토지와 금융비용을 뺀다면 LCOE는 1kWh당 110~130원으로 단순히 전기요금과 비교해도 괜찮지 않나. 앞으로 전기요금은 올라갈 것이 자명하니 계속 이득을 볼 수 있다. 충분히 경제성이 있다는 점에서 건물도 소유하고 자금도 소유한 대기업이 먼저 빨리 설치해 긍정적인 사례를 많이 확산하면 다른 기업도 뒤따라가지 않을까. 선도 기업이 시장을 만들면, 사업자들이 계속 투자할 수 있는 분위기가 조성될 수 있다”고 말했다. 이어 정부 역할도 강조했다. RPS 의무비율 축소와 같은 잘못된 신호를 주면 안 된다는 것이다. 정부는 올해 초 14.5%로 예정돼 있는 올해 신재생에너지 의무공급량 비율을 13%로 하향 조정했다. 연도별 의무비율을 대폭 줄인 데다 법정 상한인 25%를 달성하는 시기 또한 2026년에서 2030년으로 4년 늦췄다. 김 부대표는 “앞으로 이 시장이 성장할 거라는 장기 플랜을 보여줘야 기업도 투자하고 가격도 내려갈 텐데 지금은 (재생에너지 관련) 예산이 축소되고 RPS 의무비율도 축소되면서 시장에 투자하라는 신호를 주지 못하고 있다”면서 “정부가 시장을 열어줄 것이라는 신호를 주지 않는 상황에서 사업자들이 어떻게 투자에 뛰어들 수 있겠나”라고 말했다. 사실상 국내에만 존재하는 이격거리 규제와 같은 재생에너지에 차별적인 제도도 대폭 손봐야 한다. 정부가 재생에너지 확대에 소극적인 입장을 취하면서 한화큐셀을 비롯한 국내 재생에너지 기업들은 국내 생산을 축소하고 해외 생산을 늘리는 방향으로 대응하고 있다. 이는 일자리 유출과 국내 재생에너지 산업의 기반 약화로 이어질 수 있다. 정우식 한국태양광산업협회 부회장은 “미국이나 유럽, 중국에서 재생에너지가 큰 폭으로 확대되고 관련 산업이 성장하는 것만 봐도 IRA를 비롯한 정부 정책 역량이 큰 변수임을 알 수 있다”면서 “기후위기 대응, 에너지 안보 확대, 수출 산업의 경쟁력 강화라는 차원에서 재생에너지 확대 정책을 강력히 펼치고, 계통 연계를 위한 전력망 투자에도 힘을 써야 한다”고 밝혔다.

[우정이야기]문화재로 지정된 우체국 건물들(2022. 08. 05 14:37)

2022. 08. 05 14:37 경제 김원진 전국사회부 기자

문화재는 보존할 만한 가치가 있는 문화유산이다. 문화재는 국보, 보물, 사적, 기념물, 천연기념물, 민속문화재 등 여러 종류로 나뉜다. 100년 넘는 역사가 있는 우체국 중에는 문화재로 지정된 게 있다. 문화재 지정 우체국을 보면 외관에 예스러움이 담겨 있다. 몇몇 우체국은 아직 사용 중이기도 하다. 경남 진해우체국/우정사업본부 제공 경남 진해우체국은 1912년 10월 25일 준공됐다. 당시 러시아 근대건축물의 느낌이 나는 1층 목조건물로 지었다. 완공 후에는 우편환저금, 전기통신 업무를 맡았다. 1981년 사적 제291호로 지정했다. 현재는 경남 진해시에서 수리·보수를 지원한다. 전남 곡성에는 등록문화재로 지정된 우체국이 있다. 곡성 삼기우체국은 1948년 지었다. 신축 당시에는 삼기면사무소로 사용했다. 2005년 12월 등록문화재로 지정했다. 지금은 별정우체국 형태로 운영한다. 별정우체국은 우체국이 없는 지역의 주민 편의를 위해 개인이 운영하는 우체국이다. 정부가 별정우체국을 지정하고 지원한다. 운영은 하지 않는 ‘문화재 우체국’도 있다. 인천 중동우체국은 일제강점기인 1923년 12월 10일 지었다. 우편업무를 담당할 목적으로 건축한 근대식 건물이다. 초창기 이름은 인천우편국이었다. 1949년 8월 인천우체국으로 이름을 바꿨다. 한국전쟁 때 시설 일부가 파손돼 슬래브 지붕을 슬레이트로 보수했다고 한다. 1982년 인천시 유형문화재 제8호로 지정했다. 현재 우정사업본부가 직접 관리하고 있다. 건물안전 D등급을 받아 2019년 5월 임시청사로 이전했다. 인천 중동우체국/우정사업본부 제공 서울 광화문에는 조선 말기 우체업무를 담당했던 우정총국이 있다. 1884년 11월 근대식 우편제도를 만들며 설치했다. 같은 해 12월 4일 당시 개화파가 일으킨 갑신정변으로 알려진 곳이기도 하다. 갑신정변은 우정총국 청사 준공·개설 축하연을 틈타 일어났다. 12월 8일 우정총국을 폐지했다. 1970년 사적 제213호로 지정했다. 이후 서울 종로구가 관리하다 지난해 4월부터 우정사업본부가 직접 보수·유지 업무를 맡고 있다. 월평균 2400명 정도가 우정총국을 찾는다고 한다. 예전에 지은 우체국 외에 외관이 독특한 우체국은 없을까. 우정사업본부는 지난달 ‘우체국 건물 디자인 개선 자문단’을 만들었다. 자문단에서 제시한 아이디어는 향후 재건축하는 우체국 설계에 반영한다. 우정사업본부는 우체국이 지역사회 곳곳에 설치돼 있기 때문에 지역 특색을 살린 디자인을 추구할 예정이라고 밝혔다. 우정사업본부 관계자는 “우체국 건물이 정형적이고 기능에 치우친 획일적인 형태가 대부분이어서 참신하고 다양한 디자인으로 개선할 계획”이라고 말했다.

우정이야기

[골목 내시경]남영동-검은 벽돌 건물, 그곳의 악몽을 기억하며(2022. 07. 01 14:51)

2022. 07. 01 14:51 사회 김천 자유기고가

서울 지하철 1호선 남영역에 잇대어 남영동이 있다. 용산구 남영동은 현대사의 상처와 변곡점이 남아 있는 곳이다. 남영역 플랫폼에서 담벼락 넘어 보이는 검은 벽돌 건물이 남영동의 상징이던 때가 있었다. 남영동 치안본부 대공분실. 1976년에 경찰청 치안본부의 대간첩 수사를 위해 만들었다. 지금은 민주인권기념관으로 다시 나기 위해 공사 중이다. 본디 목적을 뛰어넘어 대공분실은 언제부턴가 고문과 조작의 악명을 뒤집어썼다. 영화 <1987>이나 <남영동 1985> 등이 그곳에서 일어났던 사건들을 잘 보여준다. 세월이 변했어도 남영역에서 바라보는 검은 벽돌 건물은 마음에 무거운 돌덩이를 던진다. 남영역은 남영동의 중심이다. 남영역은 일반적인 전철역과는 사뭇 다른 모습이다. 기차가 지나는 철교에 이어져 역이 있는 형국이라 겉보기에도 낯설다. 역을 나서자마자 남쪽으로 꺾인 샛골목을 들어서면 청년 주택을 짓는 건축현장이 있고, 곧바로 길게 철조망이 쳐진 담이 나온다. 그곳에 검은 건물이 있다. 골목은 대체로 평범하지만, 성인용품 가게와 각종 모텔이 들어서 있어 정치적이기보다는 육감적이다. 대공분실이 있던 곳과 맞닿아 ‘미군 위문 협회(USO)’ 건물이 있었다. 지금은 철수하고 없다. 미8군 쇼 무대를 주관하던 곳으로 유명했다. 미군기지가 평택으로 옮겨가며 남영동 곳곳엔 이렇게 버려진 미군 관련 시설이 여럿 보인다. 그 남쪽으로 삼각지가 있고, 전쟁기념관이며 요사이 가장 주목되는 ‘용산 대통령 집무실’이 있다. 남영역 남쪽 골목길은 여기서 그친다. 일반적인 전철역과는 다른 곳 큰길인 한강대로를 건너면 검은 건물의 영향에서 벗어나 자유로운 분위기의 남영동 골목길을 볼 수 있다. 미군부대가 있던 담벼락이 길게 이어지고 길을 따라 반듯한 골목이 이어진다. 오래된 동네라 대충 보이는 간판들은 40여년 전 분위기고, 그 연륜만큼 오래 장사한 가게들이 자리 잡고 있다. 칼국숫집과 해물탕집, 횟집과 오래된 미용실이며 무술도장도 사이사이 있다. 젊은이가 주고객인 골목상권이라 세련되게 새로 고친 고깃집을 볼 수 있고, 산뜻한 카페와 빵집도 눈길을 끈다. 일제강점기에 지은 건물도 있지만, 그 속을 채운 건 요즘의 문화다. 젊은 감각은 놀랍도록 색다르고 세련됐다. 골목에 잇댄 철조망 쳐진 담벼락엔 그곳이 미군 관련 시설물임을 알리는 간판이 아직도 붙어 있다. 간판뿐 아니라 미군이 오가던 흔적은 오래된 식당에서도 볼 수 있다. 남영동 골목길의 식당 대부분은 다른 곳과 비슷한 메뉴를 다룬다. 이 골목만의 독특한 식당이 너댓곳 눈에 띈다. 바로 스테이크 전문점. 소시지구이와 부대찌개도 함께 팔고 있다. 가게들은 대략 수십년 동안 미국식 스테이크를 내놓고 있단다. 겉보기엔 일반 동네 식당과 다를 바 없다. 메뉴는 남영동만의 독특함이 묻어 있다. 이와 비슷한 식당은 아무래도 동두천이나 송탄쯤 가야 볼 수 있지 않을까 싶다. 대낮부터 스테이크를 즐기는 젊은 손님들이 가게마다 있다. 가게 분위기는 얼핏 보기에도 연륜과 실력이 엿보인다. 다양성과 새로움이 남영동 골목을 채우고 있다. 골목 내내 먹고 마시는 가게들이 즐비하다. 사이사이 여관과 모텔들이 들어서 있다. 대부분의 환락가와 비슷한 모습이다. 여관들의 호시절은 한참 전에 지난 듯했다. 문 닫은 곳도 있고 임대 안내판을 붙인 곳도 눈에 띈다. 길 건너편으로 새롭게 단장한 호텔과 고급 모텔들에 손님을 많이 빼앗겼다고 한다. 어떤 곳은 게스트하우스로 간판을 바꿔달았지만, 팬데믹 여파로 그동안 어려움이 많았으리라 짐작이 갔다. 늘 좋은 날은 없고 그렇다 해 늘 지옥 같지만도 않은 것이 살아가는 모습이다. 도심지에 가까운 금싸라기 땅이라 몇몇 공동주택을 제외하고는 대부분 집을 상업용으로 쓴다. 군데군데 도심에서는 드물게 넓은 공간을 끼고 앉은 창고나 공장도 보인다. 골목길을 지나면서 참 색다른 모습과 분위기가 혼재한다는 사실을 느낄 수 있다. 너무 혼잡하지도 않고, 그렇다고 너무 고요하지도 않은, 적당한 혼돈이 골목에 서려 있다. 미군부대가 있던 자리를 끼고돌면 용산고등학교가 나온다. 그 건너편으로 수도여고가 있었다. 지금은 이사했고, 서울시교육청(2024년 이전 예정)이 그 자리에 들어서 있다. 철길 굴다리를 지나면 숙명여자대학이 있어 남영동으로 젊은이를 끌어들인다. 1978년쯤 4대문 안 도심지역에 학원을 금지하면서 서울역 인근 갈월동과 남영동 일대에 입시 전문학원들이 몰려들었다. 중고등학생과 대학생은 물론이고 학원생과 재수생들이 남영동 일대를 메웠다. 그다지 크지 않은 권역이지만 젊은이들이 모여 놀기에는 충분했다. 오래된 가게들 사이로 젊은 감성의 가게들이 함께 있다. 교육환경 바뀌며 변한 거리 교육환경이 바뀌면서 학원도 노량진과 강남 등지로 이사를 했고, 인터넷 강의 등으로 대치되면서 변화를 맞았다. 지금은 뒷골목 식당 아저씨만이 당시를 기억한다. “고깃집보다 여기저기 분식집이 더 많았다. 학생들이 많다 보니 허구한 날 싸움질도 많았고 골목이 소란했다. 그래도 그땐 참 활기가 있어 좋았다.” 그땐 지금처럼 너그럽지는 않았지만, 세월은 송곳 같던 사람의 감정도 무디게 만든다. 마을의 ‘성장 동력’이 떨어졌는지 큰 길가에도 낡은 상가들이 여럿 보인다. 그중 몇은 리모델링을 위해 건물을 비워 더 을씨년스럽다. 용산시대가 열린다니 그 곁의 남영동도 좀더 나아지리라는 생각이 든다. 억압과 공포의 상징이던 남영동 대공분실은 민주인권기념관으로 다시 나고 있다. 남영동엔 유명한 극장 3곳이 있었다. 일제강점기부터 있던 성남극장, 재개봉관 중 시설 좋기로 유명했던 금성극장 그리고 남영극장이다. 당시 영화관은 개봉관을 일류 극장이라 했고, 재개봉관을 이류라 불렀다. 동시 상영을 하는 변두리 극장을 삼류라 불렀다. 요즘 시대에는 이해할 수 없는 통칭이다. 일류 개봉관에서 돌고 돈 필름이 재개봉관을 거쳐 동시상영관까지 올 무렵이면 상태가 좋지 않았다. 스크린엔 흠집으로 비 내리는 화면을 보여주기도 했으니 일류와 삼류 사이의 격차가 분명히 있었다. 금성극장은 1963년 최신식 시설을 갖춘 개봉관으로 문을 열었다. 곧 재개봉관이 됐다. 금성극장은 홍콩 무협영화의 전성기와 시대를 함께했다. 날아다니는 칼날과 화려한 초식에 눈이 팔린 까까머리 학생들은 관람 불가를 피해 몰래 극장을 드나들었다. 영화의 전성시대가 저물어가면서 극장쇼의 시대가 열렸다. 특히 금성극장과 성남극장의 쇼무대는 알차다고 소문이 자자했다. 멀티플렉스 극장 시대가 오면서 1992년 금성극장이 먼저 문을 닫았다. 성남극장은 그 긴 역사만큼 오래도록 버티다가 2003년에 결국 문을 닫았다. 철길 사이사이 청파동으로 이어지는 굴다리들이 남영동의 상징 중 하나다. 성남극장 뒤편 주택가엔 박완서의 소설 <나목>에 등장하는 그림공장들이 있다. 귀국하는 미군을 위한 초상화부터 풍경화와 정물화 등 팔릴 만한 갖가지 그림을 찍어내던 그림공장들은 지금은 희미한 흔적만 남아 있다. 남영동 전철역으로 통하는 길목의 한 그림 가게 주인은 “당시엔 실력 있는 화가들도 먹고살 길을 찾아 공장에서 그림을 그리는 일이 많았다. 지금은 남영동에 그림공장이 거의 남아 있지 않다”라고 사정을 전했다. 언젠가 남영동 골목 어느 한편에 짙은 물감 냄새가 배어 나오던 시절이 있었다. 주민과 함께 나이를 먹은 집들 남영동에서 서울역 쪽으로 다가서면 갈월동과 동자동이 이어진다. 골목 안 풍경은 이곳 골목들이 남산을 중심으로 펼쳐졌음을 알게 한다. 낮은 울타리의 그만저만한 집들이 이어지고 1970~1980년대 지은 빌라들도 눈에 띈다. 골목은 대체로 고즈넉하다. 전형적인 주택가의 모습이다. 구시가의 고질병인 주차난이 한눈에 드러나 좁은 골목의 반은 주차된 차들이 점령하고 있다. 슈퍼라는 이름의 구멍가게가 여전히 건재한다는 사실은 반가웠다. 부동산 주인은 “도심에서도 비교적 방값이 싼 편에 속한다. 예전엔 미군 가족들도 많이 살았는데 지금은 다 평택으로 갔다”고 말했다. 젊은 감성의 카페들이 골목 곳곳에 숨어 있다. 1980년대 이후 변화를 멈춘 듯 새롭지는 않지만 차분한 편이다. 종종 마주치는 주민들은 대체로 연령대가 높아 보였다. 미술학원과 음악학원들도 눈에 띄어 어린 학생들도 상당수 있음을 알 수 있다. 골목 깊숙한 곳에 채소 과일가게와 옷 수선집도 보여 골목길의 연륜을 느낄 수 있다. 주민과 함께 집들도 나이를 먹어간다. 군데군데 건축 수리점이 있다. 한 수리점 주인은 “터가 좀 넓은 집들은 예전에 집주인이 밀고 빌라를 지었다. 1층짜리 오래된 집들은 주인과 함께 나이를 먹었다. 사람이나 집이나 오래 쓰면 고장 나는 일이 태반이라 고치고 손볼 것투성이다. 그 덕에 나 같은 사람도 먹고사는 게 아니겠나”라며 웃었다. 남영동의 골목길은 화려함과는 거리가 있다. 그래도 세월의 나이테가 드러나 있어 걷는 맛도, 보는 재미가 있다. 젊은이들은 여전히 그 골목을 기웃거리며 무엇인가를 찾는다. 좀더 오래된 주택가는 서울 도심의 옛 주택가 모습을 그대로 담고 있다. 산책하며 마음에 무엇인가를 떠올리기에 좋은 길이다. 다채로움과 정숙함이 길 하나를 사이에 두고 배어 있다. 남영동 골목엔 격변의 시기가 녹아 있다. 우리가 어찌 살아왔는지가 길 위에 쌓여 있다. 한때는 민주주의의 적들도 이 골목의 주인이었다. 지금은 공사 중인 검은 벽돌의 대공분실 건물을 바라보면 그들은 무엇이 그리 두려웠으며, 세상에 어떤 공포를 강요했는지 묻게 된다. 한강대로를 사이에 두고 젊은이의 자유분방함과 억압의 공간이 공존했다는 사실도 놀랍다. 고문의 시절이 그다지 오래전이 아니었음을 돌이켜 보면 우리 사회엔 아직도 더 많은 시행착오가 남아 있으리라 짐작할 수 있다. 침묵하지 않고 우리가 저지른 잘못을 거듭 말할 때 세상은 미래를 향해 더디게나마 무거운 발자국을 내디딜 수 있다. 남영동 골목은 그 희망의 모습을 볼 수 있는 공간이다. 민주주의에 대한 회의가 들면 남영동 골목길의 검은 벽돌 건물 앞을 지나가 보자. 열린 세상을 향한 길이 여기에서 다시 시작된다.

골목 내시경

대형건물 앞 ‘흉물’ 미술품, 묘책은 없을까(2020. 01. 03 15:58)

2020. 01. 03 15:58 문화/과학 김태훈 기자

국세청 앞에서 소방청 앞으로, 다시 창고로. 저승사자를 닮아 설치 당시부터 논란이 됐던 정부세종청사 앞 공공조형물은 지난해 12월 7일 철거된 뒤 창고로 옮겨졌다. 이미 한 차례 설치장소를 옮겼지만 ‘무섭다’, ‘흉물이다’ 같은 민원이 끊이지 않아 결국 새로운 설치장소를 찾지 못한 채 폐기될 위기까지 몰린 것이다. 미술계에서는 반복되는 문제를 근본적으로 해결하기 위해선 공공미술 작품에 대한 심의와 관리를 철저히 하는 한편 대안을 모색해야 한다는 목소리가 높다. 하지만 다른 한편에서는 심의 강화 때문에 미술계가 위축될 수 있다며 맞서고 있다. 2019년 12월 7일 정부세종청사 17동 앞에 있던 금속 조형물 ‘흥겨운 우리가락’이 철거되고 있다. / 연합뉴스 철거된 ‘흥겨운 우리가락’이란 제목의 작품은 갓을 쓰고 도포 자락을 휘날리며 춤을 추는 모습을 표현했다. 이 조형물은 2015년 정부세종청사 16동 국세청 앞에 처음 세워졌다. 당시 제작비는 1억500만원, 작품을 만든 안초롱 작가의 설명으로는 “우아한 동작과 품위가 특징인 한국무용의 한 장면을 연출”하려는 제작의도를 담았다. 그러나 작품이 설치된 직후부터 이곳을 지나치는 공무원들은 물론 주변 상인들로부터 불만이 터져나왔다. 금속 소재로 만든 작품이 차갑게 느껴질 뿐더러 표정까지 오싹한 느낌을 불러일으킨다는 것이 이유였다. 원래의 작품명과는 달리 ‘저승사자’라는 별명이 붙었고, 인터넷을 통해 알려지면서 지역을 넘어 전국적인 비난을 불러일으켰다. 세종청사 앞 ‘흥겨운 우리가락’은 철거 이에 따라 작품은 국세청이 있는 정부세종청사 16동 앞에 세워진 지 1년도 되지 않아 청사 17동 소방청 앞으로 옮겨졌다. 그럼에도 이 조형물에 대한 평가는 바뀌지 않았고, 오히려 재난을 관리하고 인명을 구조하는 역할의 기관인 소방청 앞이라 더 어울리지 않는다는 목소리가 나왔다. 결국 어느 기관도 이 작품 설치를 반기지 않는 찬밥신세를 면치 못한 채 정부청사관리본부의 창고 안으로 ‘임시보관’ 처리되는 조치가 내려졌다. 대형건물 앞에 설치된 미술작품이 지역이나 건물의 특색을 살리기는커녕 눈살을 찌푸리게 하는 흉물이 되고 마는 문제는 이전부터 계속해서 지적돼 왔다. 대표적인 사례가 서울 강남구 포스코센터 광장의 조형물 ‘아마벨’. 비행기 잔해로 만든 탓에 고철덩어리로 보인다는 비판을 받았다. 서울역 고가도로를 공원화한 서울로7017 개장 당시 일정 기간만 설치됐던 ‘슈즈트리’ 역시 신발 수천 켤레를 걸어둔 모습이 과연 예술성을 표현한 것이냐며 의문을 낳았다. 시민의 입장에서 뜬금없어 보이는 이런 미술작품은 대부분 법적 의무사항을 지키기 위해 만들어진 것이다. 문화예술진흥법에 따르면 1만㎡ 이상 대형 건축물을 신·증축하려면 건축비 1% 이하 범위에서 미술품을 의무적으로 설치해야 한다. 시민들의 문화예술 향유 기회를 늘리고 작가들의 창작을 지원하려는 취지에서 도입된 제도다. 하지만 주변 경관과 어울리지 않거나 특정 작가가 비슷한 형태의 조형물을 ‘자기복제’에 가깝게 만들어 설치하는 등 문제점이 지속적으로 제기돼 왔다. 서울시와 경기도처럼 대형건물 신축이 몰린 지자체에서 최근 심의를 강화하겠다고 나선 것도 이런 여론을 의식했기 때문이다. 경기도는 지난해 9월 도내 건축물 미술작품 심의를 위한 위원회를 새롭게 구성하면서 강화된 심의기준을 적용하겠다고 밝혔다. 이후 작품이 심의를 통과하는 가결률은 종전 60%대에서 10%대로 대폭 낮아졌다. 심의위를 새로 구성하기 전인 지난해 8월까지의 심의회에서는 총 336점 중 210점을 통과시켜 62.5%의 가결률을 보인 데 비해 이후 심의회에서는 12%의 가결률이 나왔던 것이다. 제도의 취지와는 달리 작가에게 정당한 창작료가 돌아가는 대신 작품 설치금액의 일정 부분이 건축주와 대행사에 넘어가는 관행이 있었던 탓에 흉물 미술작품이 속출하는 결과를 불렀다는 인식이 반영되면서 심의도 엄격해진 것이다. 심사위원단의 규모를 줄이는 대신 전문성과 공정성을 강화하고 미술 외에도 건축·조경·안전 등 다양한 분야의 전문가 위원들을 보강하는 등의 조치는 경기도뿐 아니라 서울시 등 다른 지자체에서도 이뤄졌다. 특히 심의위원들이 임기 중 직접 건축물 미술작품을 출품할 수 없는 것은 물론 출품작가와 이해관계가 있으면 해당 심의에 나설 수 없게 됐다. 이전까지는 심의위원이 속한 대학이나 협회 또는 단체, 심의위원이 관계된 화랑이나 대행사의 작품이 출품되더라도 심의에 참여해 각종 인맥을 바탕으로 연결된 작가의 손을 들어줄 수 있었기 때문에 잘못된 관행이 반복될 수 있는 온상이 됐던 것이다. 연간 1000억원대 거래 거간꾼 몰려 경기도만 보더라도 2014년 이후 2018년까지 5년 동안 도내에 설치된 작품 1172점 중 40%가 설치 건수 상위 10% 작가에게 집중됐다. 문제는 한 지자체를 넘어 전국 곳곳에서 비슷한 작품이 설치되는 폐단으로 이어진다는 점이다. 경기도 관계자는 “건축주는 대부분 수의계약으로 미술품을 구매하고, 작품 계약을 대행하는 중개인은 일정 부분의 수수료를 챙겨가면서 정작 작품을 만든 작가는 최소한의 재료비와 제작비만 받는 불공정한 관행이 20년 넘게 암묵적으로 이어졌다”고 말했다. 신규 건축물 비율이 높은 서울시 역시 2017년부터 심의위원 규모 축소와 신진 작가 참여 유도를 바탕으로 하는 심의기준 강화 이후 2017년 65%였던 가결률이 2018년 39%, 2019년 40% 수준으로 낮아졌다. 지자체마다 심의를 강화하는 조치가 이어지고 있지만 미술계 일각의 시선은 곱지 않다. 한국미술협회와 한국조각가협회는 서울시와 경기도 건축물공공미술작품 심의 강화 방침에 맞서기 위한 태스크포스(TF)를 구성해 대응 행동에 들어갔다. 문화체육관광부의 2018년 미술시장 실태조사를 보면 2017년 기준 전체 미술시장의 연간 총 거래금액 4942억원 중 건축물 미술작품이 차지하는 액수는 879억원(17.8%)에 이른다. 화랑과 경매를 통한 거래를 제외하면 가장 큰 액수가 오가는 시장이기 때문에 누구나 눈독을 들이게 된다. 이러한 시장이 지자체의 심의 강화로 위축됐기 때문에 반발을 피할 수 없게 된 것이다. 미술계 인사들은 심의 강화가 결코 작가들에게 유리한 방향으로 굴러가지 않는다고 주장한다. 김정희 한국조각가협회 이사장은 “일곱 번까지 작품이 부결된 작가도 있어서 형편이 넉넉하지 않은 작가들이 1회당 심의신청비용 100만~200만원을 그대로 날리고 있다”며 “작가들을 지원하기 위한 제도가 작가들을 통제하는 수단으로 변질되고 있다”고 말했다. 태스크포스의 이성옥 공동위원장도 “논란이 된 수준 미달 조형물들은 조각가들을 배제한 입찰 병폐의 문제임에도 마치 조각가들의 커넥션이 문제인 것처럼 몰아가고 있다”며 “심의위원회 구성과 심의기준에 더 문제가 있다”고 주장했다. 이러한 논란에 대해 아예 건축물 미술작품 제도의 존재 의의를 되묻는 목소리도 있다. 홍경한 미술평론가는 “연간 1000억원대로 시장이 커지자 거간꾼들이 끼어들었고, 공공미술은 공공조형물 ‘사업’으로 둔갑해 소수의 전문 업체와 작가들이 설치를 독점하다시피 했다”고 말했다. 그러면서 “일부 업체와 브로커들의 배만 불리는 제도는 이제 폐지할 때가 됐다. 공공미술의 필요성을 느낀다면 국가 예산으로 문화 소외지역 등에 설치하는 것이 옳다”고 지적했다.

[독자 댓글]1262호 “최저임금 진통, 건물주 안중에는 없다”外를 읽고(2018. 01. 30 15:22)

2018. 01. 30 15:22 오피니언

최저임금 진통, 건물주 안중에는 없다 부동산 증여에 대한 세금을 더 올려야 하는 이유를 알게 되는 기사다. 세금을 올리면 임대료가 올라가니 임대료를 시중금리의 50% 이상으로 올려 받지 못하도록 하는 법안도 추진돼야 한다. _트위터 @khjoo88 세금 찔끔 매기니까 저래요. 외국처럼 잉여재산에 대해서 70~80% 매겨버리면 감히? 건물 상속세나 증여세도 마찬가지고요. _다음 겨울은 싫다. 국정원 개혁, 사이버 분야는 예외? 사이버 보안사고 터지면 “조사결과 북한 소행으로 밝혀졌다”로 끝. 국정원에서 이런 걸 돈 들여서 유지할 필요가 있나? _다음 무등 안보 역할을 하지 못하는 국정원. 국외 정보원만 가동하고 국내 정보와 민생 및 대간첩, 대테러는 검찰과 경찰만으로도 충분하다. _다음 펑키 10년간 뭐 하나 투명한 게 있었냐? 국가안보 지키라 했더니 돈줄이나 지키려고 하고, 활동비로 아파트를 사질 않나. 무조건 축소시키고 해외안보 쪽으로 전문화시켜야 한다. _네이버 jyri**** 자신만의 콘텐츠로 ‘판’ 벌이는 송은이 직업과 나이를 불문하고 여성들에게 훌륭한 롤모델이 되어주고 계세요. 송은이씨를 보고 자라는 여자아이들이 장차 어떤 꿈을 꿀지 기대됩니다. 저에게도 힘이 됩니다. _다음 hekate 기사 읽는 내내 울컥했어요. 송은이씨 정말 멋집니다. 사람들이 모일 수 있는 판을 벌이고 그들이 기회를 얻도록 하는 모습, 존경스럽습니다. _다음 mors 송은이가 기획력이 얼마나 대단한 사람인지 요즘 느낀다. 비주류 연예인 동료들이 잘하는 게 뭔지, 요즘 대중들이 원하는 게 뭔지를 한 발 빠르게 캐치하는 듯. _네이버 paor****

독자의 소리

[표지이야기]최저임금 진통, 건물주 안중에는 없다(2018. 01. 23 14:47)

2018. 01. 23 14:47 사회 글·사진 류인하 기자·우철훈 선임기자

최저시급 인상으로 중소자영업자들은 불만을 터트린다. 그 밑에서 일하는 시급노동자들은 눈치만 보고 있다. 거대한 건물주의 세상에서 을(乙)과 을(乙)이 싸우는 동안 건물주들은 매달 수백만~수천만원에 달하는 임대료를 받아 챙기고 있다. “야 이놈들아! 재판 열심히 하거라!” 높이 솟은 서초동 17층 건물 옥상 위에 선 한 건물주가 서울중앙지법 청사를 내려다보며 외쳤다. 그는 “저런 먹물(판사)들이 열심히 공부하면 우리 밑으로 들어오는 게 이 세상의 구조”라고 했다. 조물주 위에 건물주라는 말이 있다. 혹자는 ‘갓(God)물주’라고도 부른다. 대한민국은 초등학생조차 임대업자를 꿈꾸는 세상이 되고 있다. 수백억 원대의 고층빌딩을 사들인 연예인 보도가 줄줄이 쏟아지고, 연예인이 소유한 건물이 ‘토크’의 소재가 된다. 2018년 오늘, 최저시급이 지난해 6470원에서 7530원(16.4%)으로 올라가자 정치권을 중심으로 “자영업자들이 다 죽어나가게 생겼다”는 외침이 가득하다. 하지만 최저시급으로 10시간을 일해도 버거킹 와퍼세트조차 사먹지 못하는 게 현실이다. 중소자영업자들은 턱 밑까지 차오른 물 속에서 겨우 입에 풀칠하며 살아갔는데 이제 숨구멍까지 막으려 한다는 불만을 터트린다. 그 밑에서 일하는 시급노동자들은 눈치만 보고 있다. 거대한 건물주의 세상에서 을(乙)과 을(乙)이 싸우는 동안 건물주들은 매달 수백만~수천만원에 달하는 임대료를 꼬박꼬박 받아 챙기고 있다. 맘편히 장사하고픈 상인모임(맘상모) 회원들이 지난 15일 서울 종로구 서촌 '본가궁중족발' 앞에서 법원의 강제집행을 막아서고 있다. 궁중족발이 입점한 건물은 임대료 인상 문제로 갈등을 빚다 건물소유주가 부동산 인도단행가처분 신청을 낸 상태다. / 연합뉴스 최고위 과정은 임대정보의 장 혹자는 정당한 노동의 대가로 건물주가 된 사람들을 비난할 수는 없는 게 아니냐는 지적을 하기도 한다. 그러나 투기광풍이 불기 시작하던 1980년대 초 이미 5%의 소수가 대한민국 국토 전체 주택대지의 60%를 소유하고 있었다. 참여정부가 종합부동산세를 도입, 부동산 개발규제를 시도했지만 실패했다. 이명박·박근혜 정부로 이어지는 동안 2014년 가액 기준으로 개인 토지 소유자 중 상위 10%가 전체 개인 소유지의 64.7%를 차지하게 됐다. 법인 토지 소유자 중 상위 1%가 전체 법인 소유지의 75.2%를 소유하고 있다. 돈 있는 소수가 절대다수의 부동산을 소유하고 있는 기이한 구조는 노동의 대가만으로는 설명되지 않는 부분이 존재한다. 서울 강남 일대에만 5층 이상의 건물 3채를 소유하고 있는 한 건물주는 “건물 한 채만 대박나면 나머지 건물들은 대출을 통해 계속 사들일 수 있다”고 말했다. 수십억~수백억 원에 달하는 은행 대출을 받아 건물을 매입해도, 나머지 건물에서 나오는 임대료 수익만으로 대출이자를 갚고도 남는다는 설명이다. 그는 또 “건물주에게 임대사업은 돈 놓고 돈 먹기 게임”이라고 했다. 정부는 부동산투기를 근절하겠다며 다양한 대책을 내놓고 있지만 부동산시장은 여전히 요지부동이다. 강남은 지금도 재개발·재건축 공사가 곳곳에서 진행 중이다. 강남의 한 중개사무소 대표는 “강남 대성학원이 이전해온 이후 주변 (건물) 시세가 더 올랐고 지금까지 떨어진 적이 없다”고 말했다. 강남 대성학원에서 약 100m 떨어진 곳에는 고층빌딩이 들어설 예정이다. 건물주들은 정부의 부동산투기 근절대책에 시큰둥한 반응이다. 강남의 노른자위에 해당하는 동에 건물 2채, 그리고 다른 동에 건물 3채, 또 다른 동에 상가건물 3채를 소유한 건물주 ㄱ씨는 “부동산 가진 사람들은 정부 발표에 신경 안 쓴다”고 했다. 정부가 지난해 8·2대책을 내놓았지만 건물주들은 여전히 활발히 건물을 사고 팔고 있다. ㄱ씨는 “우리는 금리와 우리들끼리의 룰에 따라 움직일 뿐”이라고 했다. 실제 수백억~수천억원대의 부동산과 건물을 소유한 건물주들은 정부의 정책에 영향을 받지 않았다. 오히려 자신들만의 리그에서 자체적으로 부동산정책(?)을 만들어 내고 있었다. 일종의 ‘담합’이라고 할 수 있다. 여기에는 대학의 최고위(CEO)과정이 핵심적인 역할을 하고 있었다. 최고위과정은 소위 가진 자들이 가장 손쉽게 인맥을 구축할 수 있는 자리다. 서울대, 연·고대 등 소위 SKY라인의 유명 최고위과정은 한 해 배출되는 동문 숫자만 수백 명이다. 이곳에는 각계각층의 지식인들과 기업인, 정치인, 공무원, 법조인까지 다양한 ‘오피니언 리더’들이 모인다. 특히 이름만 대면 알 만한 기업가들은 적어도 1~2개 이상의 최고경영자과정(AMP)을 수료한다. 그러나 모든 최고위과정이 정보공유의 장으로 활용되지는 않는다. 피해는 고스란히 을(乙)의 몫 <주간경향> 취재 결과 최고위과정 내에서도 소수만 모이는 제2의 최고위가 존재했다. 명칭은 ‘사단법인 OO 최고위과정’이지만 실제로는 돈(학비)을 내고 각종 정보를 주고받는 시장 형태로 운영되고 있었다. 가입도 통상의 대학 최고위과정과 달리 본인이 가입하고 싶다고 해서 가입할 수 있는 구조가 아니다. 기존 회원의 초대가 필요하다. 학비는 6개월에 1000만~2000만원 선이다. 이 돈은 강연자 섭외비, 장소 섭외비, 골프여행비 등으로 쓰인다. 그 외에 들어가는 비용은 건물주나 기업인이 갹출한다. ㄴ최고위 관계자는 “1년에 2000만~4000만원이면 비싼 건 아니다”라며 “일단 여기에 들어오기만 하면 서로 윈·윈(win·win)해서 돈을 따갈 수 있고, 적어도 본전은 뽑아 간다”고 설명했다. 소수 최고위과정에 들어올 수 있는 사람은 유명 중견연예인부터 법조인, 전·현직 정치인들이다. 경찰은 경찰서장급 이상부터 가입이 가능하다. 이들은 가입비가 전액 무료다. 업계에서는 장학생으로 불린다. 관계자는 “이 사람들은 ‘얼굴마담’”이라며 “임대업자들을 비롯해 정보를 노리고 오는 사람들은 ‘여기 최고위에 누가 가입했다더라’는 정보를 듣고 들어오려 애쓴다”고 말했다. 소위 돈만 있고 ‘권력’이 없는 건물주들은 일종의 물주 역할을 한다. 회비 납부에서부터 각종 식사비 등을 지원한다. 대신 다양한 정보를 수집해 간다. 한 건물주는 “이곳에서 들은 정보로 송파에 건물을 엄청 사서 송파에서만 몇백억 원을 벌었다”고 자랑했다. 이곳에서는 정부의 정책과 반대되는 자체적인 정책 결정도 이뤄진다. ‘정부에서 부동산대책을 마련해도 어느 부분에서는 허점이 있으니 그 부분을 노려 투자를 하라’, ‘이 지역은 장기투자를 노려야 하는 곳이다’ 등의 정보가 오가는 것이다. 수업은 통상 오후 7시부터 9시까지 진행된다. 장소는 주로 호텔을 장기대여하는 방식으로 운영된다. ㄴ최고위과정 관계자는 “오후 7~9시까지 수업을 듣고 나면 뒤풀이를 가는데 여기서 다양한 정보가 나온다”고 말했다. 건물주들은 이곳에서 신규 투자지역 정보를 얻는다. 또 다른 ㄷ최고위과정 관계자는 “임대업자(건물주)들의 정보공유도 많이 이뤄진다”며 “(최고위과정은) 돈 벌려고 오는 곳”이라고 말했다. 이어 “유명 중견기업이나 강소기업 오너들이 ‘부동산투자에 관심이 있다’면서 건물주들에게 먼저 접근하는 경우도 있다”며 “함께 땅을 보러 다니면서 부동산투자 장소를 물색하기도 한다”고 했다. 실제 복합쇼핑몰 대표에서부터 건축가, 유명 의류회사 회장, 유명 정치인의 친인척 등 다양한 사람들이 최고위과정 명단에 속해 있었다. 이들은 정부의 정책을 가볍게 무시한다. 정부가 아무리 강력한 부동산대책을 내놓아도 이미 기존에 가지고 있는 재력으로 ‘버티기’에 들어가는 것이다. 또 일부 최고위과정의 모임에서는 현 대통령을 ‘얼굴마담’ ‘연예인’으로 표현하며 정부의 정책을 비웃기도 하는 것으로 알려졌다. ㄷ최고위에 속해 있는 한 건물주는 “문재인 정권이 만 2년만 지나면 힘이 완전히 빠질 것이라고 보는 사람도 많다”고 말했다. 또 다른 건물주는 “정권은 유한하지만 부동산은 영원하다”고 했다. 건물주의 정보공유·정책담합으로 인한 피해는 고스란히 중소상인들에게 돌아간다. 건물주는 자신이 정보를 얻는 데 들어간 비용을 고스란히 상인들에게 넘긴다. 시세담합이다. 강남의 한 건물주는 “인근에 유동인구가 늘어날 만한 요인이 생긴다는 정보를 공유하면 자연스럽게 시장가격이 형성된다”며 “그 가격에 맞춰 임대료를 올린다”고 설명했다. 여기에 부동산 중개업소까지 합세한다. 건물주와 중개업자는 ‘악어’와 ‘악어새’ 관계다. 역삼동의 한 기업형 부동산중개업소는 신입직원 교육 시점부터 이 같은 역할을 철저히 교육하고 있었다. 이곳에서 퇴사한 ㄹ씨는 “직원들의 주요 업무가 건물주를 만나 지속적으로 각종 편의와 정보를 제공하는 일이었다”고 말했다. 즉 ▲주요 빌딩의 건물주와 지속적으로 접촉하고 ▲다양한 정보를 제공해 상가임대료를 올려받을 수 있도록 하면서 ▲고정 고객을 만드는 방식이다. 중개업소는 그 대가로 거액의 중개수수료를 얻는다. 법정 부동산 중개수수료는 매매가액(환산보증금)의 0.9%다. 보증금 2억원에 월세 200만원짜리 점포 계약을 성사할 경우 중개업자는 720만원(임대인·임차인)의 중개수수료를 받을 수 있다. 상인보호대책, 현실에서는 ‘갸우뚱’ 상인들은 “임대료가 오르는 경우는 있어도 내리는 경우는 본 적이 없다”고 말한다. 현행 상가건물임대차보호법 및 시행령은 임대료(차임) 등 증액청구 기준을 규정하고 있지만 현실에서는 제대로 지켜지지 않는다. 말 그대로 건물주 마음이다. 강남지역 건물의 경우 매 2년마다 임대료를 갱신하는 것이 관행이다. 강남역 CGV 영화관 인근의 한 부동산중개업자는 “CGV 뒤편 카페거리 쪽에는 1년마다 임대료를 올리는 건물주도 어림잡아 3~4명 된다”면서 “건물주가 월세를 올리려고 하면 임차인은 거절할 수 없다”고 말했다. 이어 “만약 임대료를 올려줄 수 없으면 퇴거하는 것 외에는 방법이 없다”고 했다. 권리금 보호 역시 상가임대차보호법의 주요 내용 중 하나이지만 건물주가 즉각 퇴거를 요구하거나, 재건축에 걸려 강제퇴거하거나, 경매에 넘어가게 될 경우에는 한푼도 받을 수 없다. 실제 강남역 인근의 한 중국집은 권리금을 한푼도 받지 못하고 가게를 정리했다. 건물주가 제시한 임대료를 낼 수 없는 데다 높은 임대료로 후임까지 구하지 못했기 때문이다. 해당 건물 1층은 현재까지 공실 상태다. 결국 상가임대차보호법의 6가지 주요 내용인 ▲임차인 대항력 부여 ▲존속기간 보장 ▲월세보증금 증액 제한 ▲권리금 회수기회 보호 ▲우선변제권 인정 ▲임차권등기명령제도 중 어느 것도 현실에서는 제대로 보호받지 못하고 있는 셈이다. 정부는 최저임금 인상과 더불어 상가임대차보호법 시행령 개정을 통해 임차인을 더욱 두텁게 보호하겠다고 발표했지만 제대로 지켜질지는 여전히 의문이라는 지적이 많다. 법은 멀고 건물주는 가까이에 있기 때문이다. 정부의 상가임대차보호법 시행령 개정안을 살펴보면 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추고, 임대차보호법 보호대상 기준이 되는 환산보증금(보증금에 월 임대료의 100배를 합산한 금액)기준을 높여(서울 4억원 이하→6억1000만원 이하, 수도권 3억원 이하→5억원 이하, 광역시 등 2억4000만원 이하→3억9000만원 이하, 나머지 지역 1억8000만원 이하→2억7000만원 이하) 임대차보호법 보호 대상 폭을 현재 60~70%에서 90% 수준까지 확대하겠다고 발표했다. 그러나 소위 ‘핫 플레이스’로 꼽히는 강남대로, 청담, 압구정동, 명동, 혜화동의 2015년 평균 환산보증금은 이미 6억1000만원을 넘어선 7억9738만원인 것으로 조사된 바 있다(서울시 2015 상가임대정보 및 권리금 실태조사 참고). 2018년 현재 해당 지역의 환산보증금은 3년 전보다 더 높을 것으로 예상된다. 박주영 숭실대 벤처중기학과 교수는 “젠트리피케이션 현상이 나타나는 지역은 지금도 상인들이 개정 환산보증금 이상의 임대료를 내며 영업을 한다”며 “상가임대차법이 임차인 보호에 충실하려면 환산보증금 규정을 삭제해야 한다”고 지적했다. 박 교수는 “현장에 나가보면 건물주가 과도한 임대료 인상을 요구하고, 임차인이 이를 받아들이지 않으면 건물을 팔아버리는 사례도 있다”며 “단순히 시행령 개정으로 끝낼 게 아니라 각 지자체별로 과도한 임대료 인상 등에 대한 신고제도를 운영하는 등 강력한 시행대책을 마련해야 한다”고 말했다.

표지 이야기

[특집]‘조물주 위에 건물주’ 부동산 불로소득 연간 400조원(2016. 07. 19 10:45)

2016. 07. 19 10:45 사회 백철 기자

ㆍ남기업 토지+자유연구소장 ‘부동산 소득과 소득 불평등’ 보고서 발표 “제가 오죽하면 농담으로 조물주보다 위대한 게 건물주라고 그러겠나.” 2년 전 MBC PD수첩에 출연한 한 재무설계사가 한 말이다. 최근에는 건물주가 신의 반열에 올라섰다는 뜻으로 ‘갓물주’라는 말도 쓰인다. ‘갓물주’들이 부동산을 통해 벌어들이는 소득이 1년에 400조원에 달한다면 믿을 수 있을까. 지난 6월 말, 남기업 토지+자유연구소장은 모든 건물주들이 부동산을 통해 1년간 벌어들이는 매매차익과 임대료를 합치면 2014년의 경우 약 422조원일 것으로 봤다. ‘부동산 소득과 소득 불평등’ 보고서에서 남 소장은 건물주들의 부동산 소득을 ‘불로소득’으로 규정했다. 보고서에 따르면 부동산 매매차익 소득은 2007년 GDP(국내총생산) 대비 42.1%인 273조8000여억원에 달했다가 부동산 경기침체 등의 여파로 점차 비율이 낮아지고 있다. 하지만 2014년에도 매매차익 소득은 GDP의 28.4% 수준인 175조2000여억원으로 나온다. 지난 6월 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 아파트단지 인근 부동산에서 한 시민이 시세를 보고 있다. / 연합뉴스 국세청이 발표한 양도차익과 3배 차이 기존에는 부동산 ‘소유’의 불평등에 초점을 맞춘 연구가 많았다. 정부에서도 통계를 발표할 때, 자가 주택을 소유한 비율이 얼마나 되며, 상위 10% 부자들은 전국 토지의 몇 %를 가지고 있는지 여부를 중심으로 발표했다. 부동산 ‘소득’을 분석할 때는 임대소득만이 주된 분석 대상이었다. 여기에는 여러 가지 이유가 있지만 매매차익의 전체 규모를 파악하기 어렵다는 문제가 있다. 연간 부동산 매매차익의 전체 규모를 파악하는 공식 자체는 어렵지 않다. 특정 해의 모든 부동산 양도가액에서 과거 시점의 취득가액을 빼기만 하면 된다. 공식으로 표현하면 ‘현재 시점의 양도가액-과거 시점의 취득가액=부동산 매매차익’이다. 이런 방법으로 국세청은 매년 양도차익 통계를 발표하고 있다. 차익을 정확히 알아야 과세를 제대로 할 수 있기 때문이다. 최근 5년간을 보면 2011년의 전체 양도차익은 약 51조800여억원이었고, 지난해는 58조5320여억원이었다. 국세청은 이 양도차익에서 장기보유 특별공제를 뺀 값을 ‘양도소득’이라 명명하고 있다. 지난해 양도차익의 경우 연간 국내총생산액인 1463조6000여억원과 비교하면 4%가 채 안 된다. 남 소장은 국세청이 발표한 양도차익만 가지고는 전체 부동산 매매차익을 알 수 없다고 봤다. 1가구 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 대상이며, 1가구 2주택자 중에서도 부모를 모시고 사는 등의 이유로 잠시 2주택이 됐다는 이유로 비과세 대상이 되는 경우가 여러 가지 있다. 또한 1가구 1주택자가 전체 주택 자가소유자 중 80%를 넘기 때문에, 1가구 1주택자들이 거두는 매매차익에 대해서는 전혀 알 수가 없다. 또 다른 문제는 각 개인의 ‘과거 시점의 취득가액’을 알기 어렵다는 점이다. 이 때문에 남 소장은 취득세를 통해 부동산 평균 보유기간을 역추산하는 방식으로 과거 취득가액의 ‘평균값’을 구했다. 행정자치부의 지방세정연감 등을 통해 취득세 현황을 알 수 있고, 취득세율을 통해 역추산하면 그해 거래된 부동산가액의 총액을 알 수 있다. 국세청 통계에서 ‘양도가액’에 해당하는 부분이다. 예를 들어 2015년 전체 부동산의 가격이 500조원인데, 그 중 50조원이 거래된 것이라면, 그해 매매된 부동산들은 평균적으로 10년의 보유기간을 가졌다고 가정하는 것이다. 남 소장의 연구 결과 주택은 평균 약 7년, 일반 건축물은 18년, 토지는 5년의 보유기간을 가진 뒤 거래된다. 2015년에 매매된 부동산은 평균적으로 2008년에 취득한 것으로 보고 매매차익을 구한 것이다. 이렇게 구해진 부동산 매매차익 추정치는 국세청이 발표한 양도차익과 3배 이상 높은 수치를 보인다. 한 부동산학과 전공교수는 남 소장의 연구서에 대해 “그 분은 정치학자 아니냐”며 “보고서를 보긴 했지만 학회에서 정식으로 발표한 논문이 아니라 학문적 의미는 거의 없다. 신문에 칼럼을 쓰듯이 자신의 주장을 밝힌 것으로 보고 있다”고 말했다. 그는 “남 박사와 같은 방식으로 매매차익을 연구한다는 말도 들어본 바 없다”고 덧붙였다. 부동산이 매매되기까지 보유기간을 추정해서 매매차익을 구하는 방식은 과거에도 있었다. 이정우 경북대 명예교수는 경제통상학부 교수 시절인 1991년 ‘한국의 부, 자본 이득과 소득 불평등’이라는 논문을 발표했다. 이 논문에서 이 명예교수는 국토개발연구원(현 국토연구원)의 보고서를 통해 한 해의 토지거래 규모를 구했다. 1년에 전체 토지의 10%가 거래됐다면 해당 토지는 10년에 한 번 거래됐다고 가정하는 것이다. 이런 방식으로 이 명예교수는 1989년 토지를 통한 자본이득(매매차익)이 당시 국민총생산(GNP)을 상회하는 53조5000억원일 것으로 봤다. 임대료 소득에 관해서는 기존 부동산 학자들도 많이 연구를 했다. 남 소장은 귀속임대료를 통해 건물주들의 전체 임대료 규모를 추산했다. 귀속임대료는 ‘묵시적 소득’이라고도 불린다. 묵시적 소득은 1968년 유엔 국민경제체계에서 언급된 이후 학자들의 연구주제가 됐다. 한국에서는 2009년 정의철 건국대 부동산학과 교수가 묵시적 소득이 소득 불평등에 미치는 영향을 연구한 바 있다. 묵시적 소득은 자가 부동산 소유자가 임대료를 내지 않음으로 인해 발생하는 상대적인 이득을 말한다. 묵시적 소득을 고려하지 않았을 경우 주택 소유자가 실제로 살고 있는 집의 임대료가 계산에서 제외되기 때문에 ‘모든 부동산’의 잠정적 임대료를 구하기 위해서라도 묵시적 소득이라는 개념이 필요한 것이다. 또한 묵시적 소득은 임대료를 부동산이 발생시킨 불로소득으로 보는 관점을 반영한 것이기도 하다. 인구의 1%인 50만명이 토지의 55% 소유 정의철 교수팀은 주택의 경우 주택 가격에서 대출금을 뺀 가격에서 3년 만기 회사채 수익인 4.73%를 곱해 가구당 약 321만원의 묵시적 소득이 발생했다고 추정했다. 남 소장은 주택의 경우 4%, 일반 건축물은 5%, 농지는 1.5%의 연간 임대료를 받는다고 가정했다. 연구 결과 2007년 165.7조원이었던 귀속임대료는 매년 올라가 2014년에는 246.8조원에 달했다. 묵시적 소득을 두고 두 학자가 비슷한 연구를 했고, 두 사람 모두 부동산 소득으로 인한 불평등이 심각하다는 결론에도 도달했다. 다만 정 교수는 매매차익을 제외한 부동산 소득은 총소득에서 차지하는 비율이 최대 3.7%에 불과하다며 소득 불평등의 주된 원인은 근로소득이라는 결론을 내렸다. 정 교수는 “부동산 매매차익은 소득이 아니다”라고 말했다. 정 교수는 “소득은 한 달, 1년의 기간을 정한 유량(flow)의 개념인 데 비해 자산은 저량(stock)의 개념이다. 매매차익은 자산을 팔아서 생긴 이득인데, 이것을 합쳐서 계산하는 게 학문적으로 맞는지 모르겠다”고 말했다. 또 다른 부동산 학자 ㄱ씨는 통계의 한계를 지적했다. ㄱ교수는 “아무리 남 소장이 계산을 했다 한들 데이터를 가지고 한 것이 아니라 추정일 뿐이다. 국세청에서는 모든 사람이 언제 부동산을 사고 팔았는지 모든 자료를 갖고 있는데, 그 정보가 학자들에게 오픈되지 않는 한 매매차익을 가지고 연구를 하는 게 사실상 불가능하다”며 “양도차익에 대해서도 차익이 발생한 다양한 요인이 있기 때문에 무조건 ‘소득’이라고 해석할 수 있는지 학문적인 검토도 필요하다”고 말했다. 반영운 충북대 도시공학과 교수는 부동산이 ‘온전한 사유물’이라는 인식 자체가 변해야 한다고 봤다. 반 교수는 “건물의 경우 개인의 재산권을 인정한다 하더라도 토지는 공적인 자산이라는 생각으로 접근해야 한다”고 말했다. 반 교수의 주장을 정리하면 이렇다. 토지는 일반적인 상품과 다르게 시간이 지난다고 해서 낡고 가치가 떨어지지 않는다. 오히려 위치 등 사회적 여건에 따라 시간이 지날수록 가치가 상승하기도 한다. 아무리 주택을 많이 공급해도 가격이 잡히지 않고 부동산 투기 흐름이 잘 잡히지 않는 이유도 이런 토지의 특성에서 비롯한다. 토지가 공공재라는 인식이 아예 없다 보니 일부 상위계층이 토지를 독점하는 현상도 오랫동안 이어지고 있다. 2013년 11월 발표된 국토교통부의 최신 토지 소유 현황에 따르면 전체 국민의 27.9%만이 토지를 소유하고 있으며, 인구의 약 1%인 50만명이 전체 토지의 55.2%를 갖고 있다. 전체 토지 소유 가구인 총 1200만 세대 중 상위 1%는 면적 기준으로 약 31.3%, 상위 10%는 약 76.7%를 소유한 것으로 나온다. 반 교수는 “토지 독점 때문에 토지비가 높아져 생산 의욕은 날이 갈수록 떨어지는 등 국가적인 낭비가 심하다. 토지는 공적 자산이라는 인식 하에 재산세, 종합부동산세 등 토지에 대한 보유세를 강화시켜야 한다”고 말했다. 남 소장의 부동산 불평등 해소방안도 반 교수와 일맥상통한다. 남 소장은 노무현 정부 시절 종합부동산세가 조세저항에 부딪혀 유명무실화된 전철을 밟지 않으려면, 보유세 강화를 통한 세수 증대가 국민들에게 직접 혜택을 줘야 한다고 봤다. 이런 차원에서 남 소장은 “인공지능의 발달 등에 대응하기 위해서라도 기본소득 도입이 필요하고, 부동산 불로소득을 제대로만 회수한다면 기본소득 재원 마련은 생각보다 쉬울 수도 있다”고 말했다. 그는 “과거 종부세는 지방교부금의 형태로 돌아갔기에 시민들의 피부에 와닿지 않았다. 하지만 기본소득은 실제 주머니에 들어가는 돈이기에 체감효과가 크다”고 덧붙였다. 또한 부동산 불평등 해소를 지지하는 학자들은 부동산 경기침체로 인한 충격을 완화시키는 데에도 기본소득이 좋은 대안이 될 것으로 봤다. 전국민의 가처분소득이 늘어나기 때문에 경기둔화를 어느 정도 막을 수 있다는 것이다. 남기업 소장 “부동산 소득이 불평등 만드는 중요한 원인” 남기업 소장 / 정용인 기자 토지+자유연구소의 남기업 소장(46·사진) 전공은 경제학이 아닌 정치학이다. 정치학으로 학위를 받았다고 해서 부동산 문제에 관심을 갖지 말라는 법은 없다. 2005년 성균관대에서 박사학위를 받은 남 소장의 학위논문은 토지 공공성을 강화하자는 주장을 펼친 헨리 조지에 관한 것이었다. 박사학위를 받은 이후 남 소장은 토지정의시민연대에서 활동하면서 공정한 토지제도에 대한 연구를 이어 왔다. 남 소장으로부터 부동산 매매차익에 관한 연구를 하게 된 계기를 물었다. 부동산 매매차익 연구를 하게 된 이유는 무엇인가. “부동산의 소유 편중도가 굉장히 심하다는 건 모두가 아는 사실이다. 부동산 가격이 폭등하면 부동산이 없는 사람은 손해를 보고 부동산을 많이 가진 사람들은 엄청난 이익을 본다. 이것을 소득 불평등이라는 관점에서 분석해야 하지 않겠느냐는 생각은 전부터 해왔다. 보다 직접적인 계기는 지난해 12월 장하성 교수가 쓴 라는 책이다. 그 책에서 장 교수는 재산 불평등이 심각한 것은 인정하지만, 재산에서 발생하는 소득이 얼마 안 되기 때문에 재산 불평등이 소득 불평등의 중요한 원인이 아니라고 단언했다. 물론 장 교수의 책에서 많은 지식을 얻기도 했지만 저나 토지+자유연구소에서 관심을 가져 왔던 토지, 부동산 문제가 이렇게 소홀하게 취급되어도 되는지, 실제로 부동산에서 발생하는 소득이 얼마 안되는 것인지 직접 계산을 해봐야겠다고 생각했다.” 부동산으로 인한 소득이 연간 400조원이 넘는다는데, 너무 많은 것 아닌가. “저 역시 처음에는 수치가 너무 높게 나와서 과대계산이 아닌가 싶었다. 그래서 엑셀로 여러 차례 계산을 다시 해봤지만 결과는 같았다. 사실 저는 굉장히 보수적인 방식으로 계산했다. 귀속임대료의 경우 제가 연구한 바에 주택의 통상적인 연간 임대료는 부동산 가격의 4~7%다. 농지의 경우 연간 임대료가 2% 정도다. 저는 최대한 보수적으로 잡아서 주택의 경우 4%, 농지의 경우 1.5%의 연간 임대료를 받는다고 가정하고 계산한 것이다.” 기존 부동산 연구자들은 매매차익과 소득 불평등 문제를 잘 연결짓지 않는 것 같은데. “이론이 생명력을 가지려면 현실을 잘 설명해야 한다. 그런데 현재 부동산과 관련한 소득 연구에서는 매매차익이 거의 제외돼 있다. 그러다 보니 현실의 모순이 축소돼 보이고, 결과적으로 부동산 관련 정책 수립에 장애를 초래한다. 주택만 봐도 연평균 100조원 이상의 매매차익이 발생하는데, 이 과정에서 무주택자들은 집값 상승으로 피해를 보고 다주택 소유자들은 엄청난 혜택을 누리고 있다. 부동산 소득이 불평등을 만드는 중요한 원인 중 하나라고 분명히 말할 수 있다.” 부동산 소득 불평등이 다른 소득 불평등과 차이점이 있다면. “노동소득의 경우 정규직과 비정규직, 대기업과 중소기업 노동자 사이에 액수 차이는 있지만 다들 임금을 받기는 한다. 하지만 부동산 소득의 경우 부동산이 없는 사람들은 아예 배제된다. 상위 10%가 토지의 절반 가까이를 갖고 있고, 서울의 경우 자가 주택을 가진 비율이 41%밖에 안 된다. 자기 집이 없는 사람은 실업자나 마찬가지인 셈인데, 인구의 절반 가까이가 실업자인 현상을 당연히 연구해야 하는 것 아닌가.” 어떤 학자들은 학회에서 정식으로 발표하지 않은 보고서는 학문적 가치가 없다고도 하는데. “저는 이전에도 한국공간환경학회 등에서 논문 발표를 했다. 이번에 낸 보고서 내용 중에도 보완할 부분은 있을 것이다. 고칠 곳은 고쳐서 논문 형식으로 학회를 통해 정식으로 발표할 예정이다.”

특집

[특집]건물주에 유리한 임대차보호법(2016. 07. 19 10:38)

2016. 07. 19 10:38 사회 백철 기자

ㆍ리쌍-우장창창 서윤수씨 분쟁… 영세상인 아니면 쫓겨나 지난 13일 찾은 서울시 강남구 신사동의 가로수길은 사람들로 북적였다. 서울 지하철 3호선 신사역 8번출구를 나와 가로수길 입구에 들어섰다. 고깃집과 스무디 전문점 등을 지나자 입구에 ‘쌍포차센터’라고 적힌 4층짜리 건물이 보였다. 건물주 리쌍(길·개리)과 임차인 서윤수씨가 4년 넘게 분쟁을 벌여온 장소다. 서씨가 운영하는 ‘우장창창’ 신사점은 원래 이 건물 1층에 있었다. 2012년 리쌍이 새 건물주가 된 이후 서씨는 이곳에서 쫓겨날 뻔했지만 리쌍과의 합의를 통해 지하 1층으로 자리를 옮겼다. 2014년 1월 서씨는 리쌍이 합의 당시 내용을 지키지 않았다며 소송을 제기했고, 소송 도중인 지난해 8월 양측의 계약기간이 종료됐다. 현재 서씨는 사실상 불법적인 상황에서 장사를 할 수밖에 없다. 서씨는 “장사를 계속하고 싶어서 소송을 벌인 것인데, 법원은 내가 재계약 의지가 없다고 봤다”며 “지난달까지 월세를 빼지 않고 냈는데 억울한 상황”이라고 말했다. 양자 간의 갈등은 감정싸움의 차원으로 확대됐다. 양측의 분쟁이 외부에 처음 알려진 2013년 5월, 리쌍은 SNS를 통해 자신들도 빚을 지고 건물을 샀으며, 서씨의 권리금에 대해서는 어느 정도 보장해줄 수 있지만 계약기간이 끝난 만큼 건물을 비워달라는 입장을 재확인했다. 임차인 서씨는 장사를 계속하고 싶지만 리쌍 측은 나가달라는 요구 외에 대화할 의지가 없었다고 비판했다. 그 상태로 3년이 흘렀다. 건물주와 임차인의 분쟁과정에서 어쩔 수 없이 생기는 감정 싸움을 조정하기 위해 법이 존재한다. 하지만 그 법(상가건물 임대차보호법)은 건물주가 이길 수밖에 없는 내용을 담고 있다. 리쌍처럼 빚을 지고서라도 건물주가 될 수 있는 사람은 극소수다. 건물주는 임대수익 등 경제적 이득을 누린다. 임대인에게 유리한 법·제도로 인해 임차인과의 법적 다툼에서도 우위에 선다. 임대인과 임차인의 대등한 관계를 위해서라도 건물주에게 지나치게 유리한 제도를 고쳐야 한다는 의견도 있다. 지난 13일, 서울 강남구 가로수길의 쌍포차센터 건물의 모습. 건물 왼편에 우장창창의 입구가 보인다. / 백철 기자 2014년 서울시 실태조사 결과 서울시내 상가 세입자들은 평균 1년 7개월 정도 장사를 한 뒤에 쫓겨나거나 장사를 그만둔다. 높은 임대료 등을 감당할 수 없기 때문이다. 상가임대차보호법 조문에서는 임차상인들이 5년의 계약기간을 보장받는다. 지난해 8월의 서울시 실태조사에서는 도심(종로, 영등포 일대)과 강남, 신촌을 가릴 것 없이 일반적인 계약은 여전히 ‘2년’으로 되어 있다. 환산보증금에 대해 서씨가 소속된 맘상모(맘편히 장사하고픈 상인 모임) 측은 “영세상인을 우선적으로 보호하겠다는 취지는 이해하지만 건물주와 분쟁이 있는 곳은 보통 장사가 잘되는 곳이다. 그런 곳은 환산보증금 4억원을 넘지 않는 곳을 찾기가 더 어렵기 때문에 환산보증금 기준 자체가 폐지돼야 한다”고 말했다. 지난해 서울시 실태조사에 따르면, 서울 강남권의 경우 평균 환산보증금이 5억5500만원이다. 서씨가 속해 있는 가로수길은 물론 압구정동이나 청담동 등 모든 상권에서도 임차 상인들의 법적 권리는 제한을 받는 셈이다. 특히 장사가 잘되는 상가 1층의 경우 서울 도심권에서도 5억원을 넘겼다. 주요 상권 중 비교적 환산보증금이 낮았던 신촌에서도 상위권 30% 상가의 평균 환산보증금은 4억원을 넘었다. 환산보증금 규정 때문에 임차상인들은 임대차보호법의 온전한 보호를 받을 수가 없다. 기타 현행 상가임대차보호법의 여러 가지 좋은 취지도 환산보증금 때문에 무색해지고 있다고 한다. 현행 상가임대차보호법은 건물주가 1년에 한 번 9% 이상으로는 월세를 인상할 수 없게 했다. 그러나 환산보증금이 일정 액수를 넘은 임차상인은 이 조항의 적용을 받지 않는다. 다만 지난해 법안 개정으로 법적으로 보호받게 된 권리금의 경우, 환산보증금 액수를 넘긴 임차상인도 보장받을 길은 열렸다. 서울시의 지난해 권리금 실태조사에 따르면 조사대상 1000곳의 상가 중 377곳이 권리금이 있다고 답했다. 권리금이 있는 경우 평균 7996만원이고, 강남권의 경우 평균 9591만원으로 제일 비쌌다. 맘상모 관계자는 “법이 개정되기 직전부터 권리금을 줄이는 대신 월세를 올리는 방식으로 집주인들이 대응하고 있다. 월세 인상폭을 제한하지 않으면 결과적으로 상인들은 또 다른 고통에 놓이게 되는 셈”이라고 말했다. 서윤수씨는 그 외에도 법적으로 보완할 부분이 많다고 봤다. 현행 법에는 임차인이 3개월만 월세가 밀려도 건물주로부터 계약해지를 당할 수 있다. 서씨는 “장사라는 게 매월 꾸준한 수익을 보장해주지 않는다. 3개월이 아니라 보증금까지 없어질 정도로 월세를 못냈을 경우라든지 좀 더 임차인을 보호하는 방향으로 개정됐으면 한다”고 말했다. 또한 현행 임대차보호법에서는 건물주가 재건축 계획을 임차상인에게 통보한 경우, 중도에 계약을 해지할 수 있다. 맘상모와 참여연대 민생희망본부에서는 환산보증금 폐지, 임차인의 계약갱신청구권 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 방향으로의 개정을 요구했다. 홍익표 더불어민주당 의원 등이 시민단체의 요구와 취지가 유사한 법안을 내기도 했다. 서윤수씨는 “처음 맘상모 활동을 할 때부터 인터넷 여론이 호의적인 적은 없었다”며 “나보고 벌어둔 돈이 많다는 댓글도 봤는데, 지금도 갚지 못한 빚이 억 단위로 쌓여 있다. 여기서 쫓겨나면 그 돈은 어디서 갚으라는 거냐”며 쓴웃음을 지었다. 한편, 은 리쌍컴퍼니의 김모 실장(매니저)에게도 인터뷰 요청을 했다. 하지만 김 실장은 “일이 끝나고 전화드리겠다”고 답한 뒤부터 연락이 끊겼다. 리쌍 논란, 세입자 ‘을질’ 여론은 왜 압도하는 걸까 정용인 기자 inqbus@kyunghyang.com ‘언더도그마’(underdogma)라는 말이 있다. 신조어다. 국내에도 번역된 미국 보수주의 온라인단체 티파티에서 전략가를 자처하는 마이클 프렐이 2012년에 낸 동명의 책에서 쓴 말이다. 여론이나 사람들이 선거나 게임 등에서 상대적으로 약자를 응원하는 현상을 뜻하는 ‘언더독(underdog)’ 효과와 교조나 독단적 주장을 뜻하는 도그마(dogma)를 결합시켜 만들어낸 말이다. 프렐에 따르면 언더독에서 한 발짝 나아가 약자를 천사로 생각하고, 강자(overdog)를 악마로 생각하는 프레임이 바로 언더도그마다. ‘슈퍼을’, ‘을질’, 그리고 ‘언더도그마’. 리쌍-우장창창 분쟁사례와 관련한 온라인 여론에 자주 등장하는 단어들이다. 온라인 댓글만 봐서는 압도적이다. 우장창창 주인 서윤수씨의 ‘약자 코스프레’라는 주장이다. “댓글부대를 통한 여론조작이라고 보지는 않는다. 벌써 수년째 새로 회원을 받지 않는 회원제 커뮤니티에 나타난 반응을 보더라도 이번 사안에 대해서는 리쌍 측보다 서씨를 비난하는 의견이 압도적이다.” 서씨가 운영위원장으로 대표를 역임했던 맘상모(맘편히 장사하고 싶은 상인 모임) 측과 연대활동을 하고 있는 단체 관계자의 말이다. 맘상모 회원으로, 상수동 상인모임을 이끌고 있는 김남균씨는 지난해 김남주 변호사와 이라는 책을 썼다. 책에서 집중적으로 분석하는 사례의 실제 모델이 우장창창 서씨였다. 김씨는 ‘을질’ 논란을 어떻게 볼까. “두 가지다. 어쨌거나 가로수길이다. 그쪽은 아무래도 가진 사람이 장사할 수 있는 곳이 아니냐는 것이다. 둘째, 스톡홀름 증후군이다. 서씨를 비난하는 사람들 모두가 건물주가 아니다. ‘나도 자영업하는데, 나도 세입자인데…’라는 사람들이 꽤 있다. 인질이 되어 있는데, 인질범을 뚫고 갈 수 없으니 그에 동조하는 입장이 되는 것이다.” 김씨에 따르면 여기서 중요한 것은 그 인질범이 리쌍이 아니라 법이라는 것이다. “건물주에게 쫓겨나는 상황, 명도 및 강제집행 건수가 1년에 3만4000건이나 우리나라에서 벌어지고 있다. 법·제도가 들어간 건만 3만건이 넘는다. 내용증명 하나, 전화 한 통으로 세입자를 쫓아내는 경우는 아마 10배가 넘을 것으로 본다.” 그에 따르면 ‘조물주 위에 갓물주(건물주)’라는 말이 나올 만큼 임대인과 임차인의 관계는 한국 사회에서 불평등하다. “건물주의 권리를 이야기하지만 임대인의 권리도 있다. 고용을 한다면 거기에 고용된 노동자와 장소와 맛, 상품을 좋아하는 소비자의 행복추구권도 보호의 대상이 된다. 임대인이 가질 수 있는 권리는 임대인 이외의 권리가 있어서는 안 된다. 임차인은 영세하기 때문에 보호하는 것이 아니라, 경제주체가 상대적 약자가 되었을 때 벌어지는 부작용을 규제하라는 것이다.” 제윤경 더불어민주당 의원은 철거 시도가 있던 날, 현장을 방문했다가 비판을 받았다. 입법권자가 사인 간의 분쟁에 개입하는 것은 정당하지 못하다는 비난이다. 제 의원은 과의 통화에서 “당의 을지로위원회 소속으로 상가 세입자 문제와 관련한 현장 실태를 확인하는 것이 중요하다고 판단했다”고 밝혔다.

특집

[신간 탐색]주거와 다른 기능이 복합된 건물(2015. 12. 21 16:16)

2015. 12. 21 16:16 문화/과학 박송이 기자

무지개떡 건축 황두진 지음·메디치·1만5000원 마당 있는 집, 단독주택을 꿈꾸는 사람이 늘고 있다. 그러나 다수의 사람들은 여전히 아파트에 살고 있다. 인구밀도가 높은 도시에서 단독주택의 삶은 극소수의 사람에게만 적용된다. 지은이는 ‘그림 같은 단독주택’과 ‘기숙사 같은 아파트’의 대안으로 무지개떡 건축을 제안한다. 무지개떡 건축은 주거와 다른 기능이 복합된 유형이다. 주거와 생활공간이 분리되는 구조가 아니라 주거와 다양한 생활공간이 한 건물에 섞인 건축이다. 각 층의 기능이 서로 다른 것을 색이 층층이 다른 무지개떡에 비유했다. 물론 1959년에 처음 등장한 상가주택도 주거와 상업시설이 섞인 건축이라는 점에서 무지개떡 건축과 닮아 있다. 그러나 무지개떡 건축은 최소 3단계로 구성되는 복합건축을 의미한다는 점에서 기존의 상가건축과는 차이가 있다. 지은이는 건축과 길이 만나는 저층부, 효율과 절제가 필요한 중층부, 건물이 하늘과 만나는 상층부로 건물을 나눠 각 성격에 맞는 공간 활용을 제안한다. 무지개떡 건축은 ‘수직의 마을’을 만든다. 보통 마을이나 동네는 자연 지형을 따라 펼쳐진 저밀도의 전원형 유형을 상상하게 마련이다. 그러나 대부분의 사람이 도시에 사는 오늘날 이러한 이상적 마을 형태를 구현하는 것은 불가능한 일이다. 지은이는 무지개떡 건축은 도시에서의 삶의 조건을 담고 있으면서도 마을공동체적 가치를 구현해낼 수 있다고 말한다. 일단 상업지구와 주거공간이 분리되지 않으면서도 도심 거주자가 늘어나게 된다. 마을에는 집만 있는 것이 아니라 동네 어귀 정자에서 시작해 마을회관, 가게, 학교, 우체국, 체육시설, 도서관 등 다양한 시설들이 있다. 이런 것들이 수평으로 배열될 수 없으니 기존 아파트 구조를 이용해 수직적으로 무지개떡 건축에 재구성하면 된다는 것이다. 건축물에 공공적 성격의 공간이 섞여 들어가면서 동네 사람들과의 소통도 자연스럽게 이어진다. 지은이는 오스트리아의 훈데르트바 등 아름답다고 알려진 유럽 도시들은 무지개떡 건축의 성격을 띠는 경우가 많다고 말한다. 건축의 심미성도 중요하지만, 우리에게 필요한 건축은 어떤 것인지에 대한 고민이 가장 급선무라는 게 지은이의 주장이다.

신간 탐색

[주목! 이 사람]맘편히장사하고싶은상인모임 이선민 조직국장 “한국은 건물주 재산권 과보호”(2015. 12. 01 15:56)

2015. 12. 01 15:56 사회 정용인 기자

/이선민 제공 “사회구조적 문제로 임대인과 임차인의 갈등이 빚어진 지점이에요. 누군가는 가해자이고, 누군가는 피해자인 것은 맞습니다. 얼마든지 역으로 ‘내가 피해자’라고 떠들 수는 있지만, 제3자가 양측의 이야기를 들어보고 검토하면 올바르게 판단할 것으로 믿습니다.” 이선민 ‘맘편히장사하고싶은상인모임’(맘상모) 조직국장(40·여)의 말이다. 홍대 삼통치킨. 11월 중순, 온라인을 달군 이슈다. 삼통치킨은 홍대 먹자골목 초입 사거리에 있던 가게다. 2007년부터 임차해 영업하던 가게다. 계약 연장 여부로 갈등이 벌어져 재판까지 갔다. 지난 10월, 재판에서 임대인 측이 승소했다. 그리고 11월 초, 두 차례 강제집행. 유튜브에 올라온 영상을 보면 삼통치킨뿐만 아니라 맘상모 회원들과 용역들 사이에 충돌이 있었다. 삼통치킨 사태는 11월 24일 양측이 합의서에 최종서명하면서 종결됐다. 결론은 삼통치킨 측이 1억원을 지급 받고 나가는 것으로 정리된 걸로 알려졌다. 이 국장은 말한다. “사장님이 ‘나는 돈 때문에 싸우는 것이 아니다’라고 여러 차례 말한 바 있어요. 문제는 우리나라의 상가임대차 법입니다. 우리나라는 과도하게 건물주가 가진 재산권을 보호하도록 되어 있어요.” 젠트리피케이션이라는 말이 있다. 이 논란에서 반드시 거론되는 말이다. 수년간 지역상권을 일궈온 상인이 상권이 활성화되면 쫓겨나는 현상을 말한다. “사실 돈 버는 사람들은 부동산업자예요. 목돈 쥔 사람에게 접근한 기획부동산업자는 ‘주거건물을 왜 삽니까, 상가건물을 사세요’라고 권합니다. 보통 대출한도는 50%인데, 그 대출부담을 못한다고 하면 기획부동산이 가이드를 해줍니다. ‘대출금이 어떻든 일단 건물을 사시면 우리가 대출을 감당할 임차상인을 데려오겠습니다.’ 기존 상인들? 법의 구멍을 이용해 쫓아낼 수 있는 방법도 다 가이드해줍니다.” 대표적인 것이 리모델링을 하거나 재건축을 이유로 하거나 3개월 이상 월세 밀린 기록이 있는 경우 그것을 활용하는 방법이다. 이 국장 역시 이렇게 쫓겨난 경험이 있다. 강서구 방화동에서 ‘카페 그’라는 가게를 5년 계약으로 냈지만 재건축을 이유로 8개월 만에 쫓겨났다. 국회 앞 1인 시위를 벌였다. 그 결과 ‘계약 때 고시하지 않은 재건축으로 상인을 쫓아낼 수 없다’는 상가임대차 보호법 개정안을 이끌어냈지만, 정작 이 국장네 카페는 법 개정 전이어서 적용될 수 없었다. 한때는 다시 카페를 열 생각도 했지만 지금은 상가임대법 개정운동에 힘을 기울이고 있다. 그는 마지막으로 덧붙였다. “사실 이 문제는 한국만의 특수한 현실이에요. 해외를 보면 건물주의 재산만큼이나 임차상인이 자신의 가게 유지에 들였던 재산을 갈등 없도록 동등하게 보호하고 있어요. 임차상인이 600만명입니다. 자영업자 가족까지 합치면 2000만명이 먹고사는 경제구조예요. 나라가 고용문제를 해결하지 못해 자영업에 뛰어든 사람들인데, 다시 그걸 지켜주지 못한다면 우리가 누구를 믿고 장사할 수 있겠습니까.” 모임 이름에 ‘맘편히 장사하고 싶은’이 들어간 이유다.

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