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[초보주부의 재테크 완전정복]소액투자로 고수익 노리는 다세대주택

2011. 08. 05 17:59 재테크

ㆍ종자돈으로 시작하는 부동산 투자 2탄 재테크 공부 6개월째, 눈과 귀로만 익혔던 이론을 하나씩 실천에 옮기며 비교적 안정 궤도에 들어섰다. 돈의 흐름을 직접 확인하고 관리하다 보니 불필요한 소비가 많이 줄었고 절약에 대한 관심도 자연스레 높아졌다. 초보주부가 직접 배우고 도전하는 재테크 완전 정복기, 이달에는 다세대주택으로 틈새 이익을 챙긴 부동산 투자의 달인들을 만나 실질적인 구매 사례와 투자 노하우를 배웠다. 오피스텔은 주인이 일일이 관리하는 부담을 덜 수 있고 임대 수익료로 매달 일정한 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있는 반면 구입비용이 상당히 비싸다. 최근 4인 이하의 나 홀로 가구와 2인 가구가 급격히 늘어나면서 가장 작은 평수의 매물조차 1억원을 호가하고 있다. 전문가들도 “오피스텔 가격은 이미 오를 대로 올랐다”라고 설명했다. 물론 운 좋게 싼 가격의 오피스텔을 구하면 좋겠지만, 그만큼 상당한 수고와 노력이 필요한 것이 사실이다. 지난달 기자가 오피스텔 정보를 수집하며 가장 많이 들었던 조언 중 하나는 바로 “다세대주택에 투자해보라”는 것이었다. 4, 5년 전만 해도 다세대주택을 구입하는 것은 부동산 투자자에게 썩 좋은 선택이 아니라는 인식이 강했다. 아파트는 사는 순간부터 가격이 올라가지만 다세대주택은 오히려 그때부터 가격이 떨어지기 때문에 융자를 받아서라도 다세대주택 대신 아파트에 투자해야 한다는 식이었다. 하지만 몇 년 사이 주택가를 중심으로 재개발 열풍이 계속되고 있고, 이에 반해 아파트는 분양가도 비싸고 전세난까지 심화되면서 투자자들은 물론 학생, 신혼부부, 노부부 등의 실수요자들까지 다세대주택으로 눈을 돌리고 있는 상황이다. 특히 다세대주택은 아파트나 오피스텔에 비해 적은 종자돈으로도 쏠쏠한 투자 수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적인 틈새시장으로 각광받고 있다. 다세대주택 정확하게 구분하기 다세대주택 투자에 앞서 우선 다세대주택과 다가구주택, 빌라, 맨션, 연립주택에 대해 혼동하지 않고 분명히 알고 있어야 한다. 다세대주택은 공동주택의 한 종류로 건축 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말하는데, 건물은 하나이지만 여러 세대가 거주할 수 있도록 공간이 분리되어 있으며 201호, 202호 식으로 구분되어 등기가 가능하기 때문에 세대별로 소유가 가능한 주택이다. 다가구주택과 건축의 연면적, 세대 수 제한이 똑같기 때문에 외관상 비슷한 경우가 많지만, 다가구주택은 세대별로 분리해서 등기하거나 매매하는 것이 불가능한 단독주택이다. 최근에 지은 다세대주택은 겉으로 봐도 다가구주택과 확연히 다르지만, 건축 연도가 오래된 다세대주택은 언뜻 봐서 다가구주택과 구분이 쉽지 않은 경우도 있다. 연립주택은 다세대주택과 비슷한 개념이지만 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과한다는 면에서 차이가 나는데 실제 부동산시장에서는 여러 개의 동이 모여 단지를 이루는 경우가 대부분이고, 보통 다세대주택에 비해 지분이 많거나 연수가 훨씬 오래됐다. 빌라와 맨션은 건축법상 정식 용어는 아니지만 통상 다세대주택이나 연립주택을 지칭할 때 사용된다. 남들이 생각지 못했던 틈새시장 노려라 기자가 오피스텔을 구입하면서 인연을 맺은 정 모씨(36)는 소액으로 고수익을 올리는 다세대주택 투자의 달인이다. 그는 일단 매물 조사를 나갈 때 단점이 있는 지역부터 찾는다. 누구나 다 아는 좋은 위치의 매물들은 이미 가격이 천정부지로 솟았기 때문에 매매가가 턱없이 높고, 투자 대비 수익률도 썩 좋지 못하다. 오히려 경사가 심하거나, 누가 봐도 개발이 불가능한 곳에 위치한 매물들을 저렴한 가격에 구입해 투자에 잘 활용하는 것이 현명한 방법이 될 수 있다. 척박한 지역에 있다고 해서 매물들이 언제까지 버려지는 것은 아니다. 매물을 찾은 시점에 해당 지역의 세입자 움직임과 전세가격을 살펴보면 실수요자들의 흐름을 어느 정도 예측할 수 있는데, 그들이 2, 3년 후에 훌륭한 매수자가 될 수 있다. 정씨의 경험에 따르면 이런 방식으로 매물을 구입하는 것이 재개발 지역 내에서 이미 오를 만큼 오른 매물을 비싸게 구입하는 것보다 더 높은 수익을 거둘 수 있다고 한다. 서울 곳곳에는 아직도 개발이 이뤄지지 않아 일반인들이 잘 모르는 의외의 지역들이 숨겨져 있다. 처음 가보면 경사가 너무 높아서 서울에 이런 동네가 있나 싶은 곳도 있고, 성곽이나 문화재가 있어 재개발되기가 무척 힘들어 보이는 곳도 있다. 하지만 정씨는 이런 점을 이용해 2천만~3천만원의 소액을 투자해 큰 수익을 봤다. 개발이 힘들거나 경사가 심하다는 단점 때문에 매매가는 저렴했지만, 인근에 전철역이나 대형 시장, 대학 등이 있을 경우 전세나 월세의 임대수익을 계속 얻을 수 있기 때문이다. 실제로 정씨는 2007년 6월에 서울 중구 신당동 언덕 위에 위치한 방 2개, 실평수 14평, 대지 5평짜리 다세대주택을 7천5백만원에 구입했는데, 당시 6천5백만원에 전세를 놓아 실질적인 투자금액은 1천만원에 불과했다. 또 같은 해 9월에는 유명 기업인들의 대저택들 사이에 있어서 추가 개발이 힘들었던 혜화동의 방 3개, 실평수 20평, 대지 11평짜리 신축 빌라를 1억5천만원에 구입해 1억3천만원에 전세를 놓았다. 서울 한복판의 꽤 규모 있는 빌라를 단돈 2천만원에 얻은 것이다. 현재 해당 주택의 전세가는 2억원을 웃돈다. 반지하도 잘만 이용하면 쏠쏠하다 반지하의 경우 햇빛이 들어오지 않는 탓에 습기가 차고, 폭우에 불리한 열악한 환경 조건으로 인해 잘 팔리지 않는 경우가 많다. 그래서 그만큼 가격도 저렴하다. 대부분의 사람들은 반지하라는 단점에만 초점을 맞춰 가격이 싸다는 장점은 아예 생각하지 않는 경우가 허다하지만, 타산을 잘 맞추어보면 의외로 괜찮은 수익을 낼 수 있다. 지인 김 모씨(42)는 2009년 6월 서울 종로구 명륜동 성균관대학교 앞에 위치한 8평짜리 반지하 다세대주택을 구입했다. 당시 매매가는 7천5백만원, 전세가는 4천5백만원이었다. 오래된 건물이었고, 주변을 둘러봐도 재개발 가능성은 거의 희박했다. 하지만 대학가라는 위치가 좋았고, 반지하임에도 학생들의 임차 수요가 충분했기 때문에 싸게 구입해 월세로 내놓아도 괜찮을 것이라고 판단해 구입을 결정했다. 김씨는 밤 10시에 아내까지 대동해 매도자에게 찾아가 식사를 대접하며 매매가를 6천4백50만원까지 깎았고, 그 자리에서 바로 계약서를 작성했다고 한다. 그리고 몇 달 후 기존에 살고 있던 세입자가 나가자마자 보증금 1천만원에 45만원씩 월세를 받았고, 지금은 전세 6천만원에 다시 내놓은 상태다. 6천4백50만원에 구입해 1천만원에 45만원씩 월세를 받다가, 6천만원에 전세로 내놨으니 2년 만에 꽤 괜찮은 수익을 올린 셈이다. 대지권과 지분 쪼개기 여부 사전 확인 필수 하지만 대부분의 다세대주택은 건축부터 매매까지 기업이나 외부 관리업체를 거치지 않고 개인에 의해 이뤄지는 경우가 많기 때문에 세심하게 주의해야 할 점이 많다. 특히 재개발과 연관된 다세대주택일수록 더 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 아파트를 구입할 때는 거의 대지권을 보지 않지만 다세대주택을 구입할 때는 대지권을 잘 살펴봐야 한다. 대지권은 한 건물을 지은 전체 대지면적 중 세대별 지분을 뜻한다. 예를 들어 1백평의 땅에 똑같은 평수로 10가구의 주택을 지었다면 각각 10평씩의 대지 지분을 소유하고 있는 것이다. 다세대주택이 속한 지역이 재개발되어 새로운 건물을 짓게 되면, 시세 분양가보다는 해당 대지에 대한 권리가 얼마나 있는지에 따라 권리가액(평가액)이 좌지우지되기 때문에 대지권 확인은 필수다. 다세대주택 구입시 가장 조심해야 할 부분은 지분 쪼개기다. 지분 쪼개기는 과거 다가구주택으로 허가를 받아 건축한 건물에 일부 구조 변경을 해서 다세대주택으로 전환한 경우와 단독주택을 허물고 새롭게 다세대주택 허가를 받아 분양한 경우로 나뉜다. 물론 두 경우 모두 한 덩어리였던 대지에 대한 소유권을 여러 개로 쪼갰다는 점에서 지분 쪼개기에 해당된다. 지분 쪼개기에 속하는 주택은 더 신중하게 접근해야 한다. 향후 재개발이 되어 아파트 분양권을 받고 조합원 자격이 될 때 여러 제약이 따르기 때문이다. 지분 쪼개기를 한 주택인지 아닌지를 알기 위해서는 건축물관리대장을 떼어보는 것이 가장 현명하다. 건축물관리대장은 건물에 대한 역사가 나와 있는 것이기 때문에 주택이 일반건물에서 집합건물로 변동된 내용까지 자세하게 적혀 있다. 그러나 일반적으로 등기부등본만 떼어보고 건축물관리대장까지는 잘 확인하지 않기 때문에 뒤늦게 후회하는 일이 잦다. 물론 등기부등본만 보고도 지분 쪼개기 여부를 알 수 있는 방법이 있다. 예를 들어 외관상으로는 건축된 지 15년 이상 된 것으로 보이는데, 등기부등본의 접수란에 2005년이라고 쓰여 있다면 그 경우에는 해당 연도가 건축 연도가 아니라 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 새로 접수한 건물일 가능성이 높다. 재개발 지역의 다주택자 매물은 위험! 재개발 지역 안에 여러 주택을 소유하고 있는 사람이 내놓은 매물을 구입하는 것은 매우 위험하다. 재개발로 인해 조합이 형성된 지역에서 다주택을 가지고 있는 사람은 자신이 보유한 여러 개의 주택 중 한 개의 입주권만을 받을 수 있다. 이에 따라 나머지 주택은 아파트 분양권을 받을 수 없는 주택이기 때문에 이것을 구입한 매수자도 그 제한을 그대로 승계받아 아파트 분양권을 받기는커녕 구입한 금액에 훨씬 못 미치는 가격에 현금으로 청산받기 쉽다. 최근 1가구 2주택자까지의 지분은 인정해주는 법안이 통과되기는 했지만 여전히 세 채 이상의 주택을 소유하고 있는 사람으로부터 다세대주택 지분을 구입한 사람은 분양권을 얻지 못하기 때문에 큰 손해를 볼 수밖에 없다. <■글 / 윤현진 기자 ■사진제공 / 이주석, 경향신문 포토뱅크 ■도움말 / 정재훈 대표(투머로우 부동산, 02-494-4922)>

초보주부의 재테크 완전정복