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반포 재건축, 분양가상한제 ‘무색’(2021. 01. 22 15:42)

2021. 01. 22 15:42 경제 주영재 기자

ㆍ서초구 ‘래미안 원베일리’ 평당 5668만원으로 역대 최고가 분양 “분양가상한제를 하면 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가보다 5~10% 낮아질 것이라는 발표를 믿고 기다렸는데 뒤통수를 맞은 것 같다.”(한 부동산 카페 게시글) 한국부동산원(옛 한국감정원)은 1월 21일 수도권 아파트값 주간 상승률이 통계를 작성한 2012년 5월 이후 8년 8개월 만에 최고로 올랐다고 밝혔다. / 연합뉴스 “HUG가 제시했던 분양가보다 높아져 조합원 분담금이 내려가니 아무래도 반길 수밖에 없다. 이곳 시세가 평당 1억원이라 그래도 불만인 조합원이 있지만, 이 정도면 서로 윈윈하는 것 같다.”(재건축 사업지 인근의 공인중개사) 서울 서초구 반포동 신반포3차·경남 재건축인 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가인 3.3㎡당 5668만원으로 결정된 후 시장의 반응이 엇갈리고 있다. 분양가상한제는 분양가가 너무 높지 않도록 가격을 제한하기 위해 도입됐다. 하지만 아무리 주변 시세를 고려했다지만, 분양가가 이렇게 높아서는 분양가상한제를 적용할 의미가 사라진다. 분양가상한제 무색하게 만든 원베일리 분양가상한제는 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형 건축비와 건축가산비다. 가산비용은 택지 개발을 할 때의 암반공사나 지능형 설비, 친환경 설비 등의 비용을 반영한다. 분양가상한제를 적용받으면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다. 서초구청은 지난해 12월 말 분양가심사위원회 심의를 거쳐 원베일리 분양가격을 결정해 조합에 통보했다. 분양가는 택지감정평가액 4204만원에 기본형 건축비 798만원, 택지·건축 가산비 666만원을 더한 값이다. 지난해 7월 HUG로부터 받은 4892만원(3.3㎡ 기준)보다 약 16% 올랐지만 1억원 내외인 주변 시세와 비교하면 60~70% 수준이다. 분양가상한제는 건설사와 조합의 폭리를 차단해 고분양가가 주변 시세를 자극하는 악순환을 막을 수 있다는 기대가 크다. 하지만 택지비 등 주변 시세가 크게 오른 상황에서는 분양가상한제도 큰 힘을 발휘하기 어렵다. 특히 지난해 7월 HUG의 심사는 인근 지역에서 2019년 분양된 아파트를 기준으로 했지만, 서초구는 분양가 심사 요청 시점의 택지비 등의 감정평가액을 기초로 한 만큼 1년간의 토지가치 상승분이 일부 반영될 수밖에 없다. 수요자의 기대와 달리 분양가상한제 하에서 HUG보다 분양가가 높아진 이유에 대해 기본형 건축비와 가산비가 과다하게 책정됐기 때문이라는 지적도 나온다. 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 “기본형 건축비로도 충분한 상황에서 가산비가 터무니없이 높다”면서 “건축비는 현재 견적서를 갖고 산정하는데 견적서는 실제 비용과 많이 달라 더 엄격히 심사할 필요가 있다”고 말했다. 과천시 분양가심의위원회에 참여하기도 하는 이 변호사는 분양가심의위원회에서 심도 있는 검증이 이뤄지도록 자료가 좀 더 구체적으로 제공돼야 하고, 문제가 있을 경우 이의를 제기할 수 있는 통로를 만들 필요가 있다고 덧붙였다. 최은영 한국도시연구소 소장은 서초구의 특수성이 작용했다고 봤다. 분양가심의위원회 구성상 택지평가와 건축비 심사가 제대로 이뤄지기 어렵다는 것이다. 최 소장은 “분양가 심의위원에 시장가격을 그대로 반영해야 한다는 생각을 가진 사람들만 참여하고 있다. 이해관계에 얽혀 있는 사람들만 들어가다 보니 위원회가 있으나 마나 한 요식행위가 되고 있다”고 말했다. 실제 서초구 분양가 심의위원의 인력풀에 래미안 원베일리 시공사인 삼성물산 출신 인사가 포함돼 논란이 되기도 했다. 주택법 시행령에 따라 분양가상한제 심사위원으로 등록사업자의 임직원과 임직원이었던 사람으로서 3년이 지나지 않은 사람은 위촉해서는 안 된다. 이런 논란에 서초구청은 억울하다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “지난해 9월 최초에 토지감정평가를 했을 때 평당 5000만원으로 결정됐는데 주택법 개정으로 국토부가 택지비 감독을 강화하면서 한국부동산원에 재의뢰했고, 그 결과 평당 4200만원으로 낮아졌다. 조합에서 지난해 6200만원에 분양가 심사를 요청했을 때도 구청이 460만원 넘게 깎았다”고 설명했다. 삼성물산 출신이 분양가 심사위원의 인력풀에 포함된 것과 관련해 이 인사가 심사에 참여한 적이 없고 퇴직 후 3년이 지나 문제가 없지만 지난 15일부로 예비 인력풀에서 제외했다고 밝혔다. 땅값 급등이 고분양가의 원인 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 분양가상한제의 분양가격이 높다면서 그 기준으로 HUG가 제시하는 분양가와 비교하는 것은 곤란하다고 했다. 분양가상한제 분양가격이 높다라는 결론만 볼 것이 아니라 가격을 구성하는 요인에서 무엇이 올랐는지를 자세히 볼 수 있도록 정보를 제공해야 한다는 것이다. 김 실장은 “토지비가 계속 올라가고 있고 최근 지어지는 주택은 특화설계나 친환경, 에너지 절감 설계로 비용이 높아지고 있는 점을 고려해야 한다”면서 “이를 고려하지 않고 최종 가격만 말하면 곤란하다”고 말했다. 친환경 설계로 건축비가 증가하는 부분에 대해서는 정부가 사업자의 비용을 보상해 최종 분양가를 낮출 수 있는 방안을 검토할 필요도 있다고 덧붙였다. 수요 억제에서 주택공급을 확대하려는 방향으로 정부의 입장이 바뀐 것과 분양가상한제를 연결짓는 해석도 있다. 분양가상한제로 무조건 가격을 억제하는 것이 아니라는 신호를 줌으로써 정비사업의 속도를 높이려는 것 아니냐는 것이다. 함영진 직방 랩장은 “(원베일리의 분양가는) 가산비와 금융비용을 일정 부분 인정하면서도 터무니없이 비싸게 분양은 하지 않도록 조정하겠다는 걸 시장에 보여준 것”이라면서 “좀 더 지켜봐야 하지만 이전처럼 사업이 완전히 중단되거나 후분양을 고민하는 일은 줄어들 것”이라고 내다봤다. 그는 “공급자의 공급 의지를 꺾지 않으면서도 분양가상한제의 의미를 살리는 중도를 찾아가는 과정”이라고 평가했다. 정부의 공시지가 현실화로 분양가가 올랐다는 주장에 대해선 전문가 대다수가 연관성이 크지 않다고 봤다. 택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 산정하지만, 시장에서 거래되는 가격을 감안해 보정하기 때문에 공시지가 현실화 자체가 감정평가액을 높이지 않는다는 것이다. 감정평가는 시세를 반영하는데 애초에 공시지가는 시세에 미치지 못하기 때문이다. 다만 이강훈 변호사는 분양가 상승에 직접 영향을 미치는 땅값 상승을 억제하려면 토지 보유에 대한 세금을 높일 필요가 있다고 밝혔다. 이 변호사는 “분양가상한제 때문에 분양가가 오른 것이 아니라 분양가상한제가 너무 느슨해 분양가를 적절히 규제하는 장치로 기능하지 못하고 있는 게 맞는 설명”이라면서 “건축비보다 땅값이 많은 영향을 미친다는 점에서 토지 가격에 영향을 주는 세금을 강화할 필요가 있다”고 말했다.

‘분양가상한제’ 집값 안정시킬까(2020. 08. 07 15:25)

2020. 08. 07 15:25 경제 주영재 기자

ㆍ민간택지에도 적용 확대, 과거 시행시기 집값 상승률 높지 않아 분양가상한제가 지난 7월 29일부터 민간택지에도 적용됐다. 서울 강남과 서초·송파·강동·마포·용산·성동·동대문·노원 등 18개구 309개동과 경기 과천·광명·하남 등 3개시 13개동이 적용 대상이다. 원래 지난 4월 말부터 시행할 예정이었다. 하지만 일부 조합이 분상제를 피하려고 시행 이전에 입주자 모집 공고를 신청하기 위한 총회를 개최할 경우 코로나19가 확산될 수 있다는 우려에 석 달가량 적용이 늦춰졌다. 민간택지 분양가상한제 시행이 시작된 7월 29일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장에서 공사가 진행되고 있다. / 연합뉴스 분양가를 규제하는 제도는 1977년 ‘분양상한가’라는 이름으로 처음 도입됐다. 당시 중동붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유입되면서 아파트가격 급등이 사회문제가 됐기 때문이다. 그 이후 분양가 규제는 주택시장의 침체·활황에 대응해 확대·축소를 반복했다. 최근 분양가상한제가 민간택지에도 적용된 것은 2015년 4월 이후 처음이다. 당시 박근혜 정부는 건설경기 활성화를 위해 공공택지를 제외한 민간택지의 분양가상한제를 폐지했다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비다. 가산비용은 택지 개발을 할 때의 암반공사나 지능형 설비, 친환경 설비 등의 비용을 반영한다. 분양가상한제를 적용받으면 지방자치단체의 분양가심사위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다. 분양가 중 택지비와 직·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목을 공개해야 하기 때문에 건설사가 폭리를 취할 가능성이 줄어든다. 박근혜 정부의 무력화 후 집값 상승 분양가 상승은 주변 기존 주택의 가격 상승을 불러오고, 기존 주택가격이 오르면 분양가가 오르는 악순환을 가져온다. 이 때문에 분양가상한제로 분양가를 누르면 ‘집값 상승’이라는 바이러스를 억제하는 데 도움이 될 것이라는 기대감이 크다. 실제 정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 최대 절반까지 줄어들 수 있다고 발표했다. 분양가상한제를 적용해 분양가를 계산하면 강남은 3.3㎡당 4700만원에서 2160만원으로, 비강남권은 2250만원에서 1139만원으로 줄어든다는 것이다. 분양가상한제의 가격 안정화 효과를 보려면 과거 사례에 주목할 필요가 있다. 분양가상한제가 시행되던 시기인 2007~2014년 서울의 아파트가격 상승률은 연평균 0.37%였던 반면 민간주택의 분양가 규제가 폐지된 2015~2018년 서울 아파트가격 상승률은 연평균 5.67%에 달했다. 국토연구원도 지난해 7월 민간택지 분양가 상한제 시행으로 서울 아파트가격이 연간 1.1%포인트 하락할 수 있다고 전망했다. 하지만 분양가 규제로 건설사의 채산성이 악화되면 신규주택 공급을 위축시키고, 시세차익을 노린 투기를 불러올 수 있다는 우려도 나온다. 분양가 상한제에 대한 반대 내지 신중론의 주요 논지다. 분양가상한제로 주택 공급이 줄면 결국 장기적으로는 집값이 더 뛸 것이라고 보는 시각도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “조합과 건설사의 이익이 줄면 정비 사업을 주저하거나 기약 없이 연기할 수밖에 없다”면서 “분양가상한제로 분양가를 낮추면 결국 ‘로또 분양’이라는 부작용을 낳게 될 것”이라고 말했다. 그러나 최은영 한국도시연구소 소장은 “역사적 경험을 보면 분양가상한제가 없을 때 항상 주택가격이 폭등했다”면서 “박근혜 정부의 분양가상한제 무력화가 2015년 이후 서울을 중심으로 한 주택가격 상승의 원인”이라고 말했다. 조합의 이윤이 낮아질 뿐 적정한 이윤은 여전히 보장된다는 점에서 공급이 위축되지 않을 것이라고 전망했다. 둔촌주공 재건축, 분양가 올리기 어려워 민간주택에 대한 분양가상한제가 전국적으로 시행되던 과거와 달리 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다는 점에서 공급 위축 효과는 크게 우려하지 않아도 된다는 분석도 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “예전에는 전국적으로 분양가상한제 시행 이전의 밀어내기 공급에 따른 과잉공급이 있고, 그 이후 공급이 감소하면서 시장의 균형이 깨지는 문제가 있었지만, 지금은 투기과열지구 일부에서만 시행하고 고분양가 폭주를 누그러뜨릴 수 있는 효과가 있다는 점에서 차이가 있다”고 설명했다. 다만 그는 “분양가상한제 도입으로 집값이 갑자기 잡히거나 안정화하기는 쉽지 않고 오히려 분양가상한제가 집중 실시되는 서울의 경우 일부 정비 사업의 공급이 원활하게 이뤄지지 않으면서 중장기적으로는 가격이 오를 우려도 일부 있다”고 말했다. 분양가상한제는 다주택자의 주택 매입을 억제하는 효과도 있다. 이 제도를 적용받을 경우 5~10년의 실거주 의무가 생기고, 전매제한 기간 내 매각할 경우 토지주택공사에 팔아야 하는 제한을 받는다. 불법 전매할 경우 3년 이하의 징역이나 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금을 부과받는다. 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 “주택 실수요자들의 분양시장 접근성을 높였다”면서 “다주택자의 주택 취득을 억제하고 취득할 경우의 부담도 상당하도록 만들었다”고 평가했다. 분양가상한제가 실수요자들에 유리하다는 점에서 청약을 기다리는 이들은 분양가상한제로 나올 분양 물량에 관심을 보이고 있다. 그런 점에서 가장 기대를 받는 사업은 둔촌주공 재건축이다. HUG의 분양가가 2978만원으로 3500만원대를 요구한 조합의 기대치보다 크게 낮자 사업이 차일피일 미뤄지면서 분양가상한제를 적용받을 수 있다는 전망이 나오면서다. 조합원 일부는 분양가상한제를 적용받으면 정부의 공시지가 현실화 추세에 따라 HUG 분양가보다 오히려 높게 받을 수 있다는 주장도 하고 있다. 하지만 전문가들은 이런 전망에 회의적이다. 분양가심사위원회가 예전처럼 ‘깜깜이’로 운영되지 않고, 위원회에 누가 들어가는지, 회의 내용은 어땠는지 공개하는 지자체가 늘고 있기 때문이다. 한국감정원에서 심사위원 일부를 파견하기 때문에 투명성도 높아졌다. 함영진 랩장은 “기본적으로 분양가심사위원회가 굉장히 까다롭게 움직인다”면서 “가산비를 인정하는 부분이 있긴 하지만 적어도 HUG가 제시한 것보다 비싸지면 분양가상한제를 도입한 의미가 없어지기 때문에 (분양가상한제 분양가가 HUG 분양가보다 높을) 가능성은 크지 않다”고 말했다.

정부 ‘분양가상한제’ 칼 뽑은 걸까(2019. 08. 16 15:21)

2019. 08. 16 15:21 경제 박상영 경제부 기자

ㆍ시장 상황 고려해 적용 시기와 지역 결정키로… 반쪽 대책 가능성 “분양가상한제는 부동산 과열기에 도입된 것이다. 지금 부동산시장은 한겨울인데 한여름 옷을 입고 있는, 시대 상황과 맞지 않는 낡은 규제다. 우리나라에서 부동산투기가 일어날 우려는 없고 오히려 가라앉는 걸 걱정해야 한다.” 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 낮추고, 재건축·재개발 단지에도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 상한제를 적용하기로 했다. 8월 12일 오후 잠실주공 5단지의 모습. / 우철훈 선임기자 2014년 12월 당시 최경환 전 부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산 3법이 정기국회 내에서 반드시 통과돼야 한다고 강조하며 이같이 언급했다. 부동산 3법은 재건축 초과이익 환수제 폐지법, 분양가상한제 탄력 적용, 재개발조합원 1인 1가구 공급 폐지를 말한다. 최 전 부총리는 취임 초부터 부동산 3법 등을 통해 부동산 규제를 풀어 시장을 살려야 한다고 강조해왔다. 최 전 부총리가 낡은 규제라고 비판했던 분양가상한제가 부활했다. 국토교통부는 지난 8월 12일 서울 전역과 경기 과천·분당 등 전국 31개 투기과열지구 중 주택가격이 급등하는 곳에 민간택지 분양가상한제를 적용하는 내용의 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’을 발표했다. 경제위기 때마다 완화된 ‘분양가상한제’ 정부의 분양가상한제 확대방안은 발표로 이어지기까지 논란이 많았다. 경기침체 우려가 높은 시기에 부동산 규제를 발표하는 것이 적절치 않다는 의견이 여당 내에서도 제기됐다. 실제 현 경제상황은 녹록지 않다. 1분기에 역성장을 기록한 한국 경제는 2분기에 반등에 성공했지만 수출 주력품목인 반도체 단가 하락 등으로 8개월 연속 수출이 뒷걸음질쳤다. 잠시 소강국면이었던 미·중 무역분쟁도 통화전쟁으로 확대되는 가운데 일본과의 갈등이 장기화하는 등 악화되는 대외적 경제여건도 이 같은 우려를 더욱 키우고 있다. 그동안 부동산은 가장 강력한 경기부양 카드였다. 1977년부터 시행된 분양가상한제가 경제위기 때마다 완화된 것만으로도 확인할 수 있다. 택지비에 정부가 고시하는 표준건축비를 더한 액수로 제한하는 ‘원가연동제’였던 분양가상한제가 1999년 전면 자율화된 것도 외환위기의 영향이 컸다. 2007년 민간택지 내 모든 공동주택까지 확대된 분양가상한제가 점차 완화된 시점도 2008년 글로벌 금융위기였다. 최 전 부총리가 민간택지 분양가상한제를 사실상 폐지한 당시에는 수출이 빠르게 하락하는 상황이었다. 2011년 17.1%를 기록했던 수출증가율은 2012년 4.4%를 기록한 뒤, 2015년과 2016년에는 각각 0.5%, 0.9%까지 곤두박질쳤다. 수출주도형 성장모델이 한계에 부딪히자 성장률을 끌어올리기 위해 당시 박근혜 정부는 부동산정책과 기준금리 인하 등을 통해 부동산·건설경기 부양에 나섰다. 정부가 추진한 정책을 보면, 주택취득세 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택담보인정비율(LTV) 한도 상향, 재건축 가능연한 축소, 그리고 민간택지의 분양가상한제 완화였다. 여기에 기준금리를 2.0%에서 1.25%까지 점차 낮췄다. 이를 통해 2011~12년 마이너스 13%였던 건설투자의 성장 기여율이 2013~15년에는 18%, 2016년에는 38%까지 상승했다. 2016년 2.7%였던 경제성장률의 2.2%가 정부 소비와 부동산 부양책 등에 따른 건설투자 영향이었다고 국회 예산정책처는 설명했다. 문재인 정부는 왜 경기하강 국면에 분양가상한제 카드를 꺼냈을까? 부동산을 통한 경기부양에는 대가가 따르기 때문이다. ‘빚내서 집 사라’는 정책기조로 인해 2015년과 2016년 2년에 걸쳐 가계부채 증가율은 10%를 웃돌았다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 가처분소득 대비 부채 비율은 2013년 160.2%에서 2017년에는 185.9%까지 상승했다. OECD 국가 중에 2017년 기준 우리나라보다 부채 비율이 높은 나라는 6개국뿐이다. 미국(108.8%), 일본(105.6%), 독일(93.3%) 등 주요 선진국에 비해서는 두 배가량 높다. 가계부채 증가는 주택담보대출이 주도했다. 2014년 가계 가처분소득 대비 67.3%였던 주택담보대출 비중은 2017년에는 79.3%까지 높아졌다. 부동산 활성화로 집을 소유한 사람과 그렇지 않은 사람 간의 자산 빈부격차도 소득 빈부격차보다 벌어졌다. 가계소득 증가율은 한 자리에 그쳤지만 아파트 가격은 20%, 전셋값은 50% 이상 급등했기 때문이다. 통계청에 따르면 전국 2인 이상 가구의 평균소득(경상 기준)은 2012년 4722만원에서 지난해 5124만원으로 8.5% 증가했다. 같은 기간, 전국 아파트 평균 매매가격은 2억677만원에서 3억1801만원으로 22%, 전세가격은 1억5526만원에서 2억3592만원으로 52% 급등했다. 이로 인해 2016년 처분가능소득 기준 지니계수는 0.304였지만 순자산 기준 지니계수는 0.585에 달했다. 지니계수가 ‘0’이면 완전평등, ‘1’이면 완전불평등을 의미한다. 이에 비춰보면 소득보다 자산의 불평등이 더 심각한 셈이다. 분양가상한제 부활을 이끈 김현미 국토교통부 장관은 야당 의원이던 2016년 당시 박근혜 정부의 부동산정책에 대해 “부동산시장을 부양해 내수경기를 견인한다는 이유로 정부는 기준금리를 거듭 인하해 사상 최저 수준으로 낮췄지만 그 결과는 서민 주거비 폭탄과 가계부채 급증이었다”고 혹평했다. ‘분양가상한제’, 아직은 칼집에 있다 특히 최근 서울을 중심으로 집값이 다시 상승세를 보이고, 금리 인하로 시중 유동자금이 부동산시장에 대거 유입될 가능성이 커지면서 정부의 부동산 추가규제를 요구하는 목소리가 높아졌다. 최근 부동산 가격 상승세는 투자수요가 집중된 서울 강남권 재건축시장을 중심으로 확산되고 있다. 국토부에 따르면 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높다. 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 1000조원에 가까운 단기 유동자금이 부동산시장으로 추가 유입될 수 있는 대목도 우려되는 부분이다. 정부가 분양가상한제 카드를 빼들었지만 한편에서는 반쪽짜리 대책이라는 비판도 나오고 있다. 실제 민간택지 분양가상한제 적용으로 이어지기까지는 넘어야 할 관문이 많기 때문이다. 민간택지에 분양가상한제가 적용되려면 투기과열지구 지정뿐 아니라 분양가 상승률 요건, 또는 주택거래량 요건 등의 선택요건을 충족해야 한다. 이들 요건을 만족하더라도 분양가상한제를 어느 지역에, 언제부터 적용할지는 국토교통부 장관이 주재하는 주거정책심의위원회에서 최종 결정된다. 분양가상한제를 전면 도입했던 2007년과 달리, 시장 상황을 고려해 적용 시기와 지역을 정하겠다는 것이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘민간택지에 대한 분양가상한제’의 실제 시행 여부와 관련해 “정부가 실제 민영주택에 적용할지는 부동산이나 경제상황 등을 감안해 관계부처의 별도 판단이 필요하다”고 말했다. 이 때문에 집값이 오르더라도 실제 분양가상한제가 적용될지에 대해서는 회의적인 목소리도 나온다. 시민단체들은 이번 대책을 두고 정부가 집값을 잡겠다는 의지를 아직 확실히 표현하지 않았다고 비판한다. 경제정의실천시민연합은 “전면적인 분양가상한제 실시가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용지역을 강화, 또는 완화할 수 있는 핀셋 적용으로는 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없다”며 “상한제 적용지역 및 시기에 대한 결정을 10월 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 진행한다는 것은 사실상 상한제를 하지 않기 위한 또 다른 꼼수에 불과하다”고 지적했다.

분양가 상한제, 강남에선 ‘로또’?(2017. 09. 12 11:29)

2017. 09. 12 11:29 경제 선명수 기자

ㆍ주변 시세보다 최소 10~15% 낮은 가격 전망 “당첨 되면 최소 3억 번다” 분양권 상한제는 분양가 거품을 잡는 수단이 될까, 아니면 일부 부자들에게 ‘분양권 로또’를 안겨주는 데 그치게 될까. 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제를 부활시키기로 하면서 향후 시장 추이에 관심이 쏠리고 있다. 지난 9월 5일 국토교통부가 ‘8·2 부동산대책’의 후속 대책으로 민간택지에 대한 분양가 상한제의 적용 요건을 완화한 것은 고공행진을 이어온 아파트 분양가가 주변 집값까지 끌어올리는 등 주택시장을 불안하게 하는 현상을 차단하기 위한 조치였다. 그간 분양가 상한제는 공공택지에만 적용돼 민간택지의 아파트, 특히 강남 재건축단지가 부동산 거품을 키워왔다는 진단에 따른 것이다. 서울 강남권의 재건축 아파트 분양가는 3.3m²당 4200만원을 넘어서는 등 그간 초고분양가 논란을 불러일으켰고, 결국 민간택지에 대한 분양가 상한제는 박근혜 정부의 부동산경기 부양론으로 2015년 4월 사실상 폐지된 뒤 2년 6개월 만에 부활하게 됐다. 분양가 상한제는 분양가 거품을 걷어내고 집값 안정 효과를 거둘 수 있을까. 사진은 9월 8일 서울 송파구에 문을 연 개포시영 재건축단지 '래미안 강남포레스트' 견본주택 모습. / 연합뉴스 들끓는 강남 청약시장, 로또 분양 ‘예고편’? 분양가 상한제는 분양가가 택지비와 건축비를 합한 것을 원칙으로 하되, 품질을 고려해 기본형 건축비에 가산비를 인정해준다. 국토부는 분양가 상한제 적용대상 지역으로 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역 가운데 ▲1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반주택은 5대 1, 국민주택규모(85m²) 이하는 10대 1을 초과한 곳 ▲3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중 하나라도 해당할 경우 선정하기로 했다. 그간 기준 자체가 엄격해 실제 적용이 어려웠지만 이번에 기준을 완화함에 따라 서울 강남권이 분양권 상한제의 사정권 안에 들게 됐다. 강화된 기준은 주택법 시행령이 개정된 후 이르면 10월 말께 적용될 것으로 보인다. 업계에선 분양가 상한제가 시행되면 서울 강남권의 경우 분양가가 3.3m²당 4000만원 이하로 떨어질 것이라고 내다보고 있다. 단지별로 다르지만 시세보다 최소 10∼15%는 떨어질 것이라는 전망이다. 일단 고공행진을 이어온 분양가를 잡는 데에는 분양가 상한제가 확실한 효과를 내는 셈이다. 그러나 일각에서는 일부 인기지역의 분양권이 사실상 ‘로또’가 될 것이라는 관측도 나온다. 분양가가 저렴하다고 해도 완공과 입주 이후 가격은 주변 시세를 따라 오르는 게 일반적이다. 분양가가 시세보다 떨어지면서 강남 등 인기지역의 경우 시세차익을 노린 투자자가 쏠리며 청약 과열이 일 수 있다는 얘기다. 일부 투자자들 사이에서 “현금을 많이 가진 강남 부자들만 득을 보는 제도”라는 볼멘소리가 나오는 것도 이 때문이다. 참여정부 이후 가장 고강도 대책으로 꼽혔던 8·2 부동산대책과 후속조치 이후에도 다시 들끓고 있는 강남 청약시장이 로또 분양의 ‘예고편’이라는 시각도 있다. 8·2 대책 발표 이후 서울 강남에서 처음 분양한 재건축 아파트인 서초구 잠원동의 ‘신반포 센트럴자이’는 올해 서울지역 최고 경쟁률을 기록하며 ‘강남 불패’를 입증했다. 금융결제원에 따르면 9월 7일 1순위 청약을 진행한 이 아파트의 평균 경쟁률은 168대 1. 일부 평형의 경우 단 5가구 모집에 2550명이 쏠리며 경쟁률이 510대 1까지 치솟았다. 올해 서울 최고 기록이었던 ‘신길 센트럴자이’의 평균 경쟁률 57대 1을 크게 앞질렀다. 강남권에서도 지난해 10월 분양한 ‘아크로 리버뷰’ 이후 경쟁률이 가장 높다. 이 아파트는 분양가 상한제 적용을 받지 않았지만, 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 받는 과정에서 시세보다 분양가가 낮게 책정돼 수요자가 쏠린 결과다. 이 단지의 분양가는 당초보다 3.3m²당 500만원가량 떨어진 평균 4250만원으로, 시장에서는 일찌감치 “당첨만 되면 최소 3억원은 번다”는 말이 나왔다. 9월 8일 견본주택 문을 연 개포시영 재건축단지인 ‘래미안 강남 포레스트’ 역시 3.3m²㎡당 분양가가 4160만원으로 떨어지면서 이런 분위기를 이어갈 것으로 보인다. 마찬가지로 민간택지 아파트에 대한 분양권 상한제가 곧 시행된다면 이 같은 ‘로또 분양’ 논란이 심화될 수밖에 없다는 지적이 나온다. 강남 재건축 등 인기 단지의 쏠림현상이 심화될 것이라는 얘기다. 시장 일각에선 분양가 상한제 도입이 오히려 공급 부족을 불러올 수 있다는 우려도 제기된다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “재개발·재건축 정비사업의 경우 높은 분양가에 일반분양이 잘 돼야 조합원들의 부담이 줄어드는 구조”라면서 “일반분양에 따라 수익성이 크게 달라지는 재건축·재개발 사업들은 내년 초과이익환수제가 부활하는 데다 분양가 규제가 되면 수익성이 떨어지기 때문에 사업 추진에 속도를 내지 못하고, 결과적으로 분양물량 감소 및 분양가 상승으로 이어질 것”이라고 전망했다. 반면 분양가 상한제가 안착돼 장기적으로 집값이 안정될 경우, ‘로또 분양권’ 논란은 일시적인 현상에 그칠 것이라는 분석도 있다. 박선호 국토부 토지주택실장 역시 “시세보다 낮은 가격에 분양물량이 나오는 것이 일회성이 아니라 지속된다는 기대가 형성된다면 시장이 안정을 찾을 것”이라고 말했다. “실효성 높일 후속대책 마련해야” 일단 8·2 대책의 ‘약발’은 9월 본격적으로 시작되는 가을 분양시장에서 판가름이 날 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 연내 정부의 규제 및 집중 모니터링 지역에서 총 6만2072가구가 분양될 예정이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “다만 분양가 상한제의 경우 일반분양은 상한제 시행 후 최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지부터, 재건축 등 정비사업은 관리처분계획 인가를 신청한 사업장부터 적용되는 만큼 연내 분양을 앞둔 정비사업 상당수는 분양가 상한제의 적용을 받지 않을 수 있다”면서 “서울 강남권을 중심으로 이미 당초 계획보다 분양가를 낮추는 움직임이 있는 만큼 상한제 적용으로 분양가가 얼마만큼 낮아질지는 상황을 지켜봐야 한다”고 말했다. 제도 안착을 위해 정부의 후속대책을 주문하는 목소리도 나온다. 경제정의실천시민연합은 “선분양 특혜에서 분양가 상한제는 당연한 조치”라면서도 실효성을 높이기 위해 보완책을 마련해야 한다고 주장했다. 경실련은 “과거에도 분양가 상한제가 적용됐지만 분양가심의위원회의 허술한 분양가 심의, 실제 건설원가보다 부풀려진 기본형 건축비, 근거없는 가산비 허용 등으로 실질적인 분양가 인하로는 이어지지 못했다”면서 “국토부는 분양가 상한제 적용 이전에 기본형 건축비 인하 및 가산비용 폐지 등의 대안도 시급하게 마련해 실효성을 높여야 한다”고 밝혔다. 보다 근본적으로는 정부가 주택 후분양제를 도입해야 한다는 지적도 시민사회를 중심으로 꾸준히 제기된다. 현행 선분양제에서는 건설사가 원가를 부풀려 이익을 축소 신고해도 이를 제재하기 어렵고, 투기뿐만 아니라 부실시공에 따른 소비자 피해 역시 막기 어렵기 때문이다.

서울 아파트 분양가 미쳤다?(2017. 07. 11 14:24)

2017. 07. 11 14:24 경제 선명수 기자

ㆍ청약시장 뜨겁자 한 달 새 인근 비슷한 단지보다 3.3당 수백만원씩 ‘껑충’ 서울 강동구에 사는 직장인 최모씨(36)는 최근 주택청약을 넣어보려다 결국 내집 마련 시기를 늦추기로 했다. 분양가가 생각했던 것보다 비쌌기 때문이다. 최씨는 “앞으로 실수요자 청약이 유리해진다고 해서 고덕 쪽 신규분양 아파트를 알아봤는데, 얼마 전 분양한 근처 단지보다 5000만원 가까이 비싸서 포기했다”면서 “2~3년 전부터 신규분양이 나오면 관심 있게 보는데, 분양가가 계속 오르니 청약통장을 아껴두고 다음 기회를 보자는 게 의미가 있는 건지 고민이 된다”고 말했다. 아파트 신규분양에 메스를 들이댄 정부의 6·19 부동산대책에도 서울을 중심으로 한 분양시장의 열기는 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 서울 전 지역으로 분양권 전매금지 등 청약규제는 강화됐지만, 주요 신규분양 단지에 1순위 마감이 이어지는 등 활황세가 여전하다. 이런 상황에서 한때 주춤했던 아파트 분양가 역시 가파른 상승세를 보이고 있다. 비슷한 입지의 3.3당 평균 분양가가 한 달 사이에도 수백만원씩 뛰고, 주변 시세에 비해서도 몸값이 지나치게 높아진 아파트가 많다. 정부의 대출규제 강화조치 시행을 하루 앞둔 지난 7월 2일 서울 '용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어' 견본주택을 찾은 소비자들. / 연합뉴스 분양가 고공행진… 한 달 새 수천만원 ‘껑충’ 7월 5일 전 주택형이 1순위 마감된 서울 용산구의 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’. 용산국제빌딩 4구역을 재개발한 주상복합 아파트로, 3.3당 평균 분양가가 3630만원에 달한다. 조망이 좋은 일부 평형은 3.3당 분양가가 4000만원을 넘겼다. 부지 자체가 ‘서울의 마지막 노른자위’라고 불리며 개발호재가 집중된 지역이지만, 입주를 막 시작했거나 앞둔 지근거리의 다른 주상복합 아파트와 비교해보면 상당히 높은 가격대다. 오는 8월 입주를 앞둔 인근 ‘용산 푸르지오 써밋’의 137 주택이 지난 6월 14억8940만원에 거래됐는데, ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 135 분양가(최고 23억3100만원)와 비교하면 8억원 가까이 차이가 난다. 같은 달 거래된 이 지역의 최고가 아파트 중 한 곳인 ‘용산 센트레빌 아스테리움’과 비교해 봐도 비슷한 평형이지만 분양가가 4억원 가까이 비쌌다. 불과 한 달 남짓 사이에 엇비슷한 지역의 분양가가 수천만원씩 뛰는 경우도 있다. 지난 6월 말 분양한 서울 강동구 ‘고덕 센트럴 푸르지오’의 3.3당 평균 분양가는 2650만원으로, 인근에서 분양한 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’(2219만원)보다 400만원 이상 비쌌다. 전용 59 기준으로는 각각 6억6200만원과 6억2200만원으로 4000만원 정도 차이가 났다. 건설사들은 이 같은 분양가 상승의 이유로 입지 및 시세 상승, 설비 고급화 등을 꼽지만 공공택지에 한해 12개 항목만 공개되는 현행 분양원가 공개제에서 소비자들에게 분양가 책정은 ‘깜깜이’와 다름없다. 여기에 서울 강남권 등 일부 지역의 분양가가 3.3당 4000만원이 넘어서는 등 초고분양가 논란이 이어지고 있지만, 정부의 규제책에도 분양시장의 활황세가 계속되자 건설사들이 ‘물 들어올 때 노 젓기’ 식으로 다시 분양가를 끌어올리고 있다. 2015년 4월 민간택지에 한해 폐지된 분양가 상한제를 부활해야 한다는 목소리도 높지만 정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가가 지나치게 높은 곳의 분양 보증을 거부하는 방식으로 분양가를 우회적으로 관리하는 방식을 고수하고 있다. 분양가 책정, 소비자들에게는 ‘깜깜이’ 이런 상황에서 정부의 대출규제 시행에 ‘중도금 무이자’를 미끼로 내걸고 분양에 나서는 단지도 늘고 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 정부의 대출규제 발표 이후인 지난 6월 30일 견본주택을 열고 분양을 시작한 전국의 14개 단지(임대 제외) 중 10곳이 중도금 무이자 혜택을 제공했다. 중도금 무이자는 전체 분양가의 60%에 달하는 중도금에 대한 대출이자를 계약자 대신 건설사가 부담하는 방식으로, 분양가의 10~20%인 계약금만 있으면 입주 때까지 자금부담이 없다는 점에서 이자 후불제보다도 강도 높은 유인책이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울과 같은 청약 조정지역은 소유권 등기 때까지 전매가 불가능하기 때문에 중도금 무이자 유인이 소비자 입장에서 클 수밖에 없다”고 말했다. 그러나 건설사들이 중도금 무이자라는 미끼를 내걸며 분양가를 슬그머니 올리는 ‘꼼수’를 쓰는 경우도 더러 있어 사실상 무이자 혜택이 조삼모사라는 지적도 있다. 한 부동산전문가는 “중도금 무이자가 결국 분양가에 포함돼 있는 ‘착시효과’에 유의해야 한다”고 지적했다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산·국책사업감시팀장은 “중도금 무이자는 얼핏 봐서는 혜택이지만 주로 미분양단지에서 안 팔리는 상품을 어거지로 팔 때 쓰던 유인책”이라며 “무이자 혜택에 잘 따져보지 않고 계약을 했다가 미분양이 되거나 가격이 하락하면 그 손해를 소비자가 고스란히 떠안아야 하니 유의해야 한다”고 말했다. 주택은 보통 사람에게 생애 전체를 통틀어 가장 비싼 구매품이지만, 가격 형성 과정은 투명하지 않다. 견본주택 등 제한된 정보만으로 수억원을 쏟아부어야 하는 소비자들은 소외된 채 대형 건설사나 투기세력, 때로는 정부에 의해 가격이 결정됐고, 이 과정에서 거품이 자주 끼었다. 분양원가가 투명하게 공개되지 않는 이상 건설사가 분양가를 무리하게 올려도 이를 제재할 방법이 없다는 지적이 나오는 이유다. 현재 민간택지에 분양하는 아파트에는 분양원가 공개제도가 적용되지 않는다. 공공택지에서 공급하는 아파트도 주택법이 정한 분양가 원가공개 항목은 12개에 그치는 등 형식적인 수준이다. 최근 ‘문재인 정부가 꼭 해야 할 5대 부동산 개혁과제’를 제시한 경실련은 거품 낀 분양시장 개혁을 위한 방편으로 ‘주택 후분양제’와 ‘61개 항목에 대한 분양원가 공개’를 제시했다. 현행 선분양제에서 고분양가의 아파트가 주변 집값까지 함께 끌어올리고, 건설사가 원가를 부풀려 이익을 축소 신고해도 이를 제재하기 어렵다는 것이다. 김성달 팀장은 “새 정부가 말로만 투기를 잡겠다고 할 것이 아니라 시장에 강한 시그널을 줘야 한다”면서 “공공아파트에 대한 분양원가 공개와 후분양제는 정부 의지만 있다면 관련법 개정 없이 국토교통부 장관이 즉각 시행할 수 있는 만큼 공공부터 시작해 민간으로 이를 확장해야 한다”고 말했다.