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레이디경향(총 2 건 검색)

뒤늦게 임대료 연체 갚아도…건물주 “계약 갱신 거절 가능”
뒤늦게 임대료 연체 갚아도…건물주 “계약 갱신 거절 가능”
2024. 09. 20 12:00 재테크
전문가들은 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 세입자가 이를 갚더라도 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있다고 경고한다. 개인적인 사정으로 임대료를 3개월간 연체했다가 모두 갚았습니다. 그런데 건물주가 이를 이유로 계약갱신을 거절하겠다고 합니다. 건물주의 갑작스러운 거절 통보에 어떻게 대처해야 할지 막막합니다. 상가 임대차에서 임대료 연체로 계약갱신이 거절되는 사례가 늘어나면서 이에 대한 불만을 토로하는 세입자들이 적지 않다. 전문가들은 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 세입자가 이를 갚더라도 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있다고 경고한다. 20일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “세입자가 임대료 연체를 해결했더라도, 계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다”며 “최근 판례에 따르면 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고, 임대료 연체로 인한 피해를 막는 법리적 해석에 기초하고 있다”고 전했다. 이어 “건물주는 갱신요구권 거절 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다”고 덧붙였다. 이번 대법원 판결(2020다263635)은 세입자가 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체했으나, 계약갱신을 요구할 당시에는 이를 모두 갚은 상황이었다. 그러나 건물주는 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 주장했다. 대법원은 이러한 건물주의 주장을 받아들여 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호의무 면제 판결을 내렸다. 엄 변호사는 “이번 판결의 핵심은 세입자가 임대료 연체를 모두 갚았더라도, 과거 3기 이상의 연체 사실이 있으면 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점이다”며 “이는 임대차계약의 신뢰를 보호하고, 연체로 인한 건물주의 피해를 방지하기 위한 법리적 해석이다”라고 말했다. 이번 판결은 건물주가 세입자의 임대료 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 중요한 판례로 자리 잡았다. 따라서 세입자들은 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료를 성실히 지급해야 할 책임이 있음을 명심해야 한다. 엄 변호사는 “세입자는 계약 갱신에 앞서 임대료 연체 기록이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 문제 발생 시 건물주와 사전에 협의하는 것이 중요하다”고 조언했다. 임대료 연체란? 임대료 연체란 세입자가 계약에 명시된 기간 내에 임대료를 지급하지 못한 상태를 의미한다. 상가 임대차에서는 3기 이상의 임대료가 연체된 경우, 건물주는 이를 근거로 계약갱신을 거절할 수 있는 법적 권리를 갖게 된다. 즉, 계약 갱신 시점에 연체된 임대료가 없더라도, 과거 연체 이력이 있다면 건물주는 이를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있다. 이번 판결로 임대차계약 갱신 시 과거 임대료 연체가 중요한 고려 사항이 되었으며, 건물주의 권리와 세입자의 책임이 더욱 명확해졌다.
새 건물주 연체 세입자 강제집행 불가하다
새 건물주 연체 세입자 강제집행 불가하다
2023. 04. 14 11:00 재테크
전문가들은 전 건물주 때부터 제소전화해가 성립된 경우라면 새 건물주가 세입자를 내보내기가 쉽지 않다고 조언한다. - 세입자가 전 건물주 때 월세 연체했더라도 새 건물주는 강제집행 불가 - 새 건물주가 채권 양도, 양수 계약 맺었다면 강제집행 가능 - 상속인이 새 건물주 된 경우는 채권 계약 없이도 강제집행 가능 # “최근 건물을 매수해 건물주가 됐습니다. 문제는 매입한 건물에 전 건물주 때부터 제소전화해 조서를 위반한 세입자가 있다는 겁니다. 문제의 세입자를 제소전화해 위반으로 내보내고 싶은데 새 건물주인 제가 내보내도 문제가 없는지 판단이 서지 않습니다.” 제소전화해로 하는 강제집행을 둘러싸고 세입자와 새 건물주와의 눈치싸움이 치열하다. 전문가들은 전 건물주 때부터 제소전화해가 성립된 경우라면 새 건물주가 세입자를 내보내기가 쉽지 않다고 조언한다. 14일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “최초 계약 당시 제소전화해를 한 당사자가 그대로인 상황에서는 제소전화해 조서 위반 책임을 묻는 일이 어렵지 않다”면서도 “하지만 이미 세입자가 조서 위반을 한 상황에서 건물주가 바뀐 경우라면 기존에 있던 제소전화해 조서로는 강제집행이 불가능할 수 있다”고 조언했다. 제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화 문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다. 원칙적으로 제소전화해는 건물주가 바뀌더라도 효력이 유지된다. 즉 보증 서비스가 남아 있는 제품을 거래하는 것으로 이해하면 쉽다. 가령 세입자와 제소전화해가 성립된 부동산을 다른 사람이 매수한다면 제소전화해를 다시 신청하지 않아도 법률적 효력이 승계되는 셈. 엄 변호사는 “이 경우 세입자가 위법행위를 하게 된다면 제소전화해 조서 위반에 따라 새 건물주가 강제집행까지 진행할 수 있다”면서도 “다만 제소전화해 성립 당시 건물주 명의가 지금과 다르기에 법원에 승계집행문 부여 신청을 통해 강제집행을 진행해야 한다”고 말했다. 반면 세입자가 제소전화해 조서를 위반한 사항이 임대료 연체라면 이야기는 달라진다. 임대료 연체는 다른 위법 사항과 달리 채권에 관한 문제기 때문. 채권은 당사자 간 해결해야 할 문제지 자연적으로 승계되는 것은 아니다. 가령 세입자가 전 건물주 때 3기 이상 임대료를 연체했지만, 새 건물주가 된 사람에게는 한 번도 연체하지 않았다면 새 건물주는 세입자에게 책임을 물을 수 없다. 다시 말해 세입자가 임대료를 연체한 건 전 건물주이지 새 건물주가 아니라는 뜻. 엄 변호사는 “전 건물주 때 임대료를 연체한 세입자를 새 건물주가 제소전화해 위반으로 내보낼 수 없다”며 “채권 관계에 있는 전 건물주와 세입자가 해결할 문제”라고 설명했다. 이어 “이와 반대로 세입자가 새 건물주에게 임대료를 연체하더라도 새롭게 3기 이상 연체 사실이 없다면 책임을 물을 수 없다”고 부연했다. 물론 전 건물주 때부터 임대료를 연체한 세입자를 제소전화해 조서 위반으로 새 건물주가 내보낼 수 있는 경우도 있다. 건물주간 채권 계약을 한 경우다. 법률에서는 이를 채권 양도, 양수 계약이라고 한다. 즉 세입자의 임대료 연체는 전 건물주가 받아야 할 채권에 해당하는데 채권 양도, 양수 계약을 통해 새 건물주가 승계받았다면 임대료 연체에 대한 책임을 세입자에게 물을 수 있다. 엄 변호사는 “만약 건물주 거래 시 건물주간 채권 계약까지 맺었다면 세입자의 임대료 연체에 대한 채권을 새 건물주가 갖게 된다”며 “따라서 세입자를 상대로 제소전화해 조서 위반으로 계약해지 통보도 할 수 있고 강제집행 신청까지 가능하다”고 전했다. 한편 건물 매매가 아닌 건물주의 사망으로 그의 상속인이 건물주가 된 경우라면 어떨까. 민법에는 ‘피상속인(건물주)의 사망으로 재산이 그의 상속인에게 상속될 경우 재산에 관련된 거의 모든 부분이 포괄적으로 승계된다’고 규정하고 있다. 다시 말해 건물주의 지위뿐 아니라 채권, 채무에 관한 문제도 그의 상속인에게 승계된다는 말이다. 엄 변호사는 “건물주의 상속인은 따로 채권 계약을 맺지 않아도 상속 절차에 따라 세입자의 임대료 연체 채권을 승계받을 자격이 있다”며 “때문에 제소전화해 조서 위반으로 세입자에게 바로 책임을 물을 수 있다”고 강조했다.
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