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[경제]민영화 대신 ‘제2철도공사’로 갈아타기(2013. 04. 01 18:36)

2013. 04. 01 18:36 경제 박병률 경향신문 경제부 기자

ㆍ국토부 대통령에 업무보고 후 발표할 듯… 야당·시민단체 “민영화 꼼수다” 제2철도공사가 KTX 민영화 논란에 종지부를 찍게 할 수 있을까. KTX 민영화 논란이 2라운드로 접어들고 있다. 수서발 KTX 노선을 민간에 매각하는 방안에 대한 반발이 거세지자 정부가 ‘제2철도공사’ 설립을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 국토교통부는 박근혜 대통령에게 업무보고를 한 뒤 늦어도 4월 초에는 이 같은 방안을 확정해 발표할 것으로 알려졌다. 하지만 시민사회단체와 야당, 코레일 등은 제2공사 설립도 결국은 민영화를 위한 꼼수가 아니냐는 시각으로 바라보고 있다. 서승환 국토교통부 장관이 3월 25일 대전의 한 음식점에서 열린 기자간담회에서 발언하고 있다. | 연합뉴스 수서발 KTX 경쟁으로 가격인하 유도 3월 6일 국회에서 열린 국토교통부 장관 후보자 인사청문회. 서승환 후보자는 수서발 KTX 경쟁체제 도입과 관련, “현재 체제도 문제가 있고 민간에 맡기는 것도 문제가 있기 때문에 제3의 대안이 있는지 중점적으로 검토할 것”이라고 말했다. 서 후보자가 말한 제3의 대안은 민간 매각이 아닌 공사 설립 쪽으로 의견이 모아져가고 있다. 한국공항공사와 별개로 설립했던 인천공항공사가 모델이다. 선로교통분야에서는 서울지하철 1~4호선을 운영하는 서울메트로와 5~8호선을 운영하는 도시철도공사가 모델이 되고 있다. 수서발 KTX란 서울 강남구 수서역에서 출발해 부산(경부선)과 목포(호남선)로 가는 KTX를 말한다. 2015년 완공예정이다. 지금은 KTX가 서울역과 용산역, 두 군데서 출발한다. 서울역은 대전~동대구~부산으로 가는 경부선 노선이다. 용산역은 서대전~광주 송정~목포로 가는 호남선 노선이다. 수서역이 생기면 서울에서는 서울역, 용산역과 함께 3곳에서 KTX가 출발 혹은 도착하게 된다. 다만 수서역은 경부선과 호남선을 동시에 이용할 수 있다. 수서에서 출발하거나 도착하는 KTX 운영권을 코레일이 아닌 다른 사업자에게 줘서 경쟁을 붙이겠다는 것이 정부의 생각이다. 국토부가 KTX 경쟁체제 도입을 고집하는 이유는 기존 서울역, 용산역 출발 KTX에다 수서발 노선까지 코레일에 맡기게 되면 너무 방대해질 것을 우려하고 있다. 철도산업의 유일무이한 독점사업자여서 정부가 계속 끌려다닐 수밖에 없다는 것이다. 현재 코레일의 1인당 인건비는 7000만원에 육박하는 수준으로 동종 교통경쟁업종에 비해 지나치게 높다는 것이 국토부의 생각이다. 높은 임금은 KTX 요금에 포함돼 국민부담으로 돌아왔다. 국토부는 수서발 KTX노선을 타 사업자에게 넘겨 경쟁을 시켜면 요금이 지금보다 20% 정도 떨어질 수 있다고 추정한다. 2년 뒤인 2015년 KTX 가격은 수서~부산(5만5500원)이 서울~부산(6만9500원)보다 1만4000원 정도 더 저렴할 것으로 전망했다. 지금부터 16년 뒤인 2029년에 가면 수서~부산은 7만8100원, 서울~부산은 11만3300원으로 3만5200원까지 가격차이가 날 것으로 내다봤다. 국토부의 한 관계자는 “기존 서울역과 용산역에서 출발하는 KTX노선 일부를 떼어내 새 사업자에게 준다면 코레일이 극렬히 반대할 수 있기 때문에 신설노선을 선택한 것”이라며 “서울에서 부산을 가는 데 서울역발과 수서역발의 가격이 다르다면 결국은 낮은 쪽으로 맞춰지지 않겠느냐”고 말했다. 국토부는 지난해 실시한 대국민 설문조사에서도 철도운영 경쟁체제 도입에 대해 64.5%가 찬성했다고 밝혔다. 설문조사는 GRI에 의뢰했고, 조사대상은 KTX 이용경험이 있는 만 19~69세 일반인 1200명이었다. 국토부의 ‘선량한’ 의지에도 불구하고 논란이 커졌던 것은 철도 경쟁체제 도입을 비공개로 진행해 왔던 탓이 크다. 국토부는 2009년 교통연구원에 비공개 수의계약으로 ‘철도산업 경쟁력 제고를 위한 연구’를 용역 의뢰했다. 이듬해 12월 교통연구원은 최종보고서를 비공개로 작성했고 여기에는 KTX 경쟁체제 도입방안이 담겼다. 2011년 2월 국회에서는 한나라당 최구식, 백성운 의원의 주최로 ‘철도운송시장의 경쟁 도입과 효과’ 토론회가 열리면서 KTX 경쟁체제 도입이 수면에 떠올랐다. 같은 해 12월 국토부는 이명박 대통령에게 업무보고를 통해 “수서발 KTX 경쟁체제를 도입하겠다”고 밝혔다. 이 같은 발표는 큰 반발을 일으켰다. 특히 이명박 정부가 인천공항공사, 우리금융지주 등을 민영화시키겠다고 나서던 차여서 논란은 더 커졌다. 특정 기업이 사실상 내정됐다는 소문까지 돌면서 국민여론은 걷잡을 수 없이 나빠졌다. 대선을 앞두고 있던 상태여서 야당은 공세에 나섰고, 여당은 발을 뺐다. 2012년 대선을 앞두고 새누리당은 ‘신중한 검토’를, 민주통합당은 ‘민영화 반대’를 공약으로 내걸었다. 민간특혜 잡음 없게 공사설립 추진 이런 상황에서 나온 절충안이 ‘제2철도공사’다. 민간기업이 아닌 공기업을 설립해 철도운영을 맡기면 민간특혜 시비를 비켜나가면서도 경쟁체제 도입효과는 누릴 수 있다는 복안이었다. 전 철도시설공단 이사장이었던 새누리당 조현룡 의원이 이런 아이디어를 주도하고 있다. 하지만 정부 주장과 달리 제2철도공사가 만들어지면 기대보다 경쟁효과가 없을 것이라는 반박도 나온다. 코레일이 작성한 내부문건을 보면 제2공사를 설립하는 데 초기 투자비용으로만 3000억~4000억원이 들 것으로 추정됐다. 승차권 예매발매 시스템 등 전산시스템을 마련하는 데 1000억원, 기관사 양성과 사옥임차비, 금융비용 등 초기 영업준비금으로 1100억원, 전산시스템 구축에 따른 감가상각비 등이 연간 400억원 발생한다는 것이다. 이렇게 되면 고객 1인당 평균 5500원의 운임부담이 되레 증가한다는 주장이다. 민주통합당 박수현 의원은 “인천국제공항공사와 한국공항공사는 운영하는 공항이 다르지만 코레일과 제2철도공사는 거의 같은 노선을 사용하게 돼 시장이 겹친다”며 “같은 노선에 두 회사가 별도의 시스템과 인원을 구축해야 하는 만큼 효율이 생각보다 낮을 수 있다”고 말했다. 국토부는 코레일에 대한 압박을 계속하고 있다. 코레일이 독점하는 관제권과 철도역사에 대한 작명권 회수에 들어갔다. 또 회계분리도 지시했다. 지금까지는 코레일이 영업적자를 보더라도 철도외 부대사업에서 얻은 수익을 합칠 수 있도록 했지만 앞으로는 별도 분리해 공개하라는 것이다. 영업적자를 부각시켜서 경쟁체제 도입 여론에 힘을 얻도록 하려는 조치다. 3월 25일 서승환 장관의 취임 기자간담회에서도 제2철도공사는 논란이 됐다. 서 장관은 “제3의 대안은 제2공사만 있는 게 아니다. 다른 게 여러 개 있을 수 있다”며 “현재까지 제2공사를 하겠다고 결정한 것은 아니다”라며 속도조절에 나섰다. 문제는 시간이다. 수서발 KTX 개통시한이 2015년으로 2년밖에 남지 않았다. 운영에 따른 준비 등을 감안하면 지금이라도 사업자 공모에 들어가야 개통시간을 맞출 수 있다. 조현룡 의원은 “만약 제2철도공사가 생기면 철도산업은 기존의 코레일, 철도시설공단 등과 함께 3개 공사가 되는 것”이라며 “야당도 당차원에서는 ‘대안’에 대해 큰 반대가 없고 2015년 개통까지 시간이 촉박하다는 것을 고려하면 가장 현실적인 방안”이라고 말했다.

[정치]참여정부 인사들 ‘배 갈아타기’(2007. 12. 25)

2007. 12. 25 정치

진대제·윤진식·김상희·허준영씨 등 이명박 후보 내·외곽에서 도와 한나라당 이명박 대선 후보에 대한 BBK 의혹이 무혐의로 판명나자 각계 각층에서 이명박 후보에 대한 지지선언이 봇물을 이루고 있다. 정치권에서는 김종필 전 자민련 총재와 정몽준 의원이 이명박 후보의 손을 들어줬으며, 각 직능단체 회원들의 지지 방문으로 여의도 한나라당 당사는 문전성시를 이루고 있다. 이 같은 이명박으로의 ‘쏠림현상’에 참여정부 인사들도 예외가 아니다. 윤진식 전 산업자원부 장관과 허준영 전 경찰청장은 이명박 후보 중앙선거대책위원회에서 일을 하고 있으며, 김상희 전 법무차관은 외곽에서 이명박 후보를 직간접적으로 도와주고 있고, 진대제 전 정보통신부 장관은 최근 이명박 후보에 대한 지지의사를 공식적으로 표명했다. 열린우리당 간판으로 국회의원이 된 강길부 의원(무소속)은 대통합민주신당을 탈당하고 이명박 후보 선거운동을 도와주고 있다. “노 대통령의 인사 실패 연장선상” (왼쪽부터) 윤진식 전 산업자원부 장관, 허준영 전 경찰청장, 김상희 전 법무차관 (왼쪽부터) 진대제 전 정보통신부 장관, 강길부 의원 참여정부의 녹을 먹은 인사들의 이명박 후보 지지를 어떻게 봐야 할까. 이들에 대한 평가는 ‘주인을 배반한 배신자’라는 말부터 ‘실무형 전문가’로 당(이념과 노선)을 넘나들 수 있다는 견해까지 다양하다. 대통합민주신당 김현미 대변인은 “참여정부의 책임을 맡았던 사람으로서 정치도의상 있을 수 없는 결정을 했다”며 “이렇게 진영을 떠나는 것이 우리 정치의 후진성을 보여주는 한 단면”이라고 말했다. 같은 당 노웅래 의원은 “이것도 넓게 보면 노무현 대통령의 인사 실패의 연장선상에 있는 것”이라고 평가했다. 반면 목진휴 국민대 교수(행정학)는 “진대제·윤진식 전 장관의 경우 노무현 대통령과 같은 이념을 가진 사람들이 아니고, 실무형 테크노크라트”라며 “정권이 바뀐다 해도 이들의 전문성은 계속해서 인정받을 필요가 있다”고 말했다. 즉 노무현 대통령의 ‘코드인사’라는 말은 이념형 인사를 지칭하는 것이지, 실무형 인사는 포함되지 않는다는 논리다. 참여정부 초대 정보통신부 장관인 진대제 전 장관은 최근 한국여성벤처협회 송년의 밤 행사에 참석, 축사를 통해 “상당기간 기업경영과 성공 경험이 있는 최고경영자(CEO) 출신이 이번 대선에서 국가 지도자가 되는 것은 시대의 흐름이며 바람직한 일이다”라고 말했다. 이 같은 발언 이후 진 전 장관 측은 현대건설 CEO 출신인 이명박 후보에 대한 지지선언으로 봐도 된다고 확인까지 해줬다. 이와 관련, 진 전 장관 측 임형찬 비서실장은 “진 전 장관은 이명박 후보가 BBK 사건에 대한 검찰 수사 결과 발표로 모든 도덕적 의혹이 해소됐다고 생각한다”며 “기업경영 마인드가 확실한 이 후보가 국정 책임자가 되는 것이 시대정신에 부합한다고 생각하고 있다”고 말했다. 임 비서실장은 “진 전 장관이 현재 투자회사 일에 집중하고 있다”고 밝히고 “이런 이유 때문에 이명박 후보 캠프에 들어가서 일하지는 않을 것”이라고 밝혔다. 그는 한나라당의 ‘진대제 영입설’ 해프닝 사건에 대해서는 구체적인 답변을 피했다. 한나라당은 11월 14일 진 전 장관을 이명박 후보가 위원장으로 있는 중앙선대위 경제살리기특위 고문으로 영입했다고 발표했으나, 진 전 장관 측은 “사전에 논의한 바 없다”며 부인해 해프닝으로 끝났다. 현재 진 전 장관은 ‘진대제 펀드’로 알려진 사모투자회사(PEF) 스카이레이크인큐베스트를 경영하고 있다. 진대제 전 장관은 참여정부의 초대 정통부 장관으로 3년여 동안 재직했으며, 2006년 3월에 열린우리당에 입당해 5·31 지방선거에서 경기도지사 후보로 출마했으나 김문수(한나라당) 후보에 패했다. 당시 열린우리당 진대제 캠프 관계자는 “진 전 장관은 단지 참여정부 장관직에 대한 보은 차원에서 경기지사에 출마한 것 이외는 아무것도 없었다”며 “선거 막바지에 이르러서는 경기지사 선거 캠프에 열린우리당 의원이 한 명도 없었다”고 회고했다. 참여정부 초기 산업자원부 장관을 지낸 윤진식 전 장관은 이명박 후보가 위원장인 경제살리기 특위에서 황영기 전 우리금융지주회사 회장과 함께 부위원장을 맡고 있다. 정통 경제 관료 출신인 윤 전 장관은 이명박 후보의 경제철학을 공약으로 집대성하고 있다. 그는 최근 ▲현재 50% 선인 중산층을 70%로 늘리고 ▲청년실업률을 절반인 4% 이하로 줄이고 ▲주거비, 의료비 등 7가지 서민 고통을 해결한다는 ‘747민생공약’을 내놓은 바 있다. 윤 전 장관은 “이명박 후보를 대통령으로 만들기 위해 캠프에 합류했다”고 말했다. 그는 “한나라당의 정강, 정책이 개인적으로 맞는 것 같다”며 “그동안 참여정부에서 소홀히 했거나 개선해야 할 점이 많았다”고 덧붙였다. 일각에서는 이명박 후보가 당선할 경우 그가 경제 관료로 다시 컴백할 것으로 예상하고 있다. 강길부 의원은 신당 탈당 지지선언 2005년 1년 동안 참여정부 경찰청장을 역임한 허준영 전 경찰청장은 이명박 선대위 직능정책본부 행정자치위원회 공동위원장을 맡고 있다. 이명박 후보와 고려대 선후배 관계인 허 전 청장은 경찰·소방 분야 전직 공무원들을 상대로 조직 확대 작업을 하고 있다. 그는 지난해 7·26 재보선에서 한나라당 서울 성북구(을)에 공천을 신청했으나 고배를 마셨다. 이와 관련해 허 전 청장의 핵심 측근은 “허 전 청장은 한나라당 공천 신청을 생각도 안 했는데 한나라당에서 영입한다고 해서 갔다”며 “갑자기 정치바람에 휘말린 것”이라고 말했다. 측근은 허 전 청장의 향후 진로와 관련해 “현재 대선에만 몰두하고 있다”고 답했다. 2005년 12월 이른바 ‘시위 농민 사망사건’으로 물러난 허 전 청장은 최근 출간한 자서전 ‘허준영의 폴리스 스토리’에서 “처음 소주만 마시던 청와대 참모들이 몇 달이 지난 뒤에 분위기가 바뀌었다. 양주도 등장하고 고급 호텔도 드나들었다”라고 폭로하는 등 청와대와 대립각을 세워왔다. 2005년 8월 ‘안기부 X파일 사건’에서 삼성으로부터 떡값을 받은 검사로 거론되자 사퇴한 김상희 전 법무차관도 이명박 후보를 물심양면으로 돕고 있다. 김 전 차관은 이른바 ‘서초동팀’을 이끌며, 이 후보에 대한 BBK 서면조사 등 각종 법률자문을 해온 것이 알려졌다. 서초통팀은 이명박 후보를 지지하는 법조계 인사들이 한나라당 클린정치위원회 박준선 변호사의 서초동 사무실을 사용한다는 이유에서 나온 말이다. 박준선 변호사는 “이명박 후보 후원회장 출신인 송정호 전 법무장관을 통해 김상희 전 차관이 인연이 된 것 같다”며 “BBK 수사 때는 서초동 사무실에 상황실이 있었으나 지금은 특별한 역할이 없다”고 말했다. 2004년 4월 열린우리당 울산 울주군 국회의원으로 당선한 강길부 의원은 11월 2일 대통합민주신당을 탈당했다. 강 의원은 12월 7일 “실물경제를 잘 아는 이명박 후보가 대통령의 적임자”라며 이 후보에 대해 지지를 선언했다. 울산의 유일한 여당 국회의원이었던 강 의원은 대선 후 한나라당에 입당할 예정이다. 강길부 의원실 관계자는 “한나라당 입당을 대선 후보등록일(11.25) 이전에 진행하려고 했으나 여의치 않았다”며 “한나라당에서 입당을 대가로 내년 총선 공천 약속은 없었다”고 말했다. 대통합민주신당 노웅래 의원은 “강 의원은 지역 개발에는 관심이 많았지만 정치적 소신이 있는 다른 의원들과는 거리가 있었다”며 “동료 의원들과도 별로 교류하지 않았다”고 밝혔다. 건설교통분야 전문 관료 출신인 강 의원은 실제로 울산국립대·경부고속 철도 울산역 유치와 울산신항만 건설예산 확보, 산재병원 유치 등 지역 현안을 해결하는 데 전념해왔다.

[머니]갈아타기 펀드는 실패 가능성(2007. 12. 11)

2007. 12. 11 경제

2007년 펀드투자의 교훈… 예측투자 위험성 커 국민은행은 외국인 투자비율이 높은 주식에 투자하는 '외국인 선호주 펀드'와 골드만삭스, 모건스탠리 등 글로벌 투자은행에 투자하는 '월스트리트 투자은행 펀드' 상품을 출시했다. 2007년은 명실상부하게 펀드가 ‘자산운용의 핵심’으로 우뚝선 해라고 할 수 있다. 저금리와 부동산 시장 불안 등으로 마땅히 갈 곳을 찾지 못하던 자금들이 대거 펀드 시장으로 몰렸다. 국내 주식시장을 비롯해 중국을 중심으로 하는 전 세계적인 증시 호황에 힘입어 국내외 주식펀드 대부분이 높은 수익을 올리며 시중 자금을 빨아들였다. 실제로 자산운용협회에 따르면 지난 11월 23일 현재 전체 펀드 수탁고는 299조4600억 원으로 300조 원 돌파를 목전에 두고 있다. 이는 지난 연말 대비 무려 64조8560억 원(27.64%)이 늘어난 규모다. 특히 주가상승에 힘입은 주식형 펀드의 수탁고 증가가 단연 두각을 나타냈다. 주식에 60% 이상 투자하는 주식형 펀드의 경우 작년 말 대비 무려 125%(58조1332억 원)나 늘었다. 시중자금이 주식형 펀드로 몰린 셈이다. 이는 주식형 펀드는 안팎으로 평균 30% 이상 높은 성과를 올렸기 때문이다. 한국펀드평가에 따르면 11월 27일 현재 국내 주식형 펀드의 연초 대비 수익률은 38.01%, 해외 주식형 펀드는 30.51%를 각각 기록했다. 하지만 모든 투자자가 수익을 올린 것은 아니다. 비록 주가는 올랐지만 저조한 성과에 머문 투자자도 적지 않다. 특히 단기적으로 이 펀드에서 저 펀드로 갈아타기를 한 투자자들이나 뒤늦게 중국 펀드에 뛰어든 투자자의 얼굴은 어두울 수밖에 없다. 올해 펀드 시장에서 얻을 수 있는 반면교사(反面敎師)의 교훈을 짚어본다면 2008년에는 성공투자로 갈 수 있지 않을까? 첫째, 단기 전망에 근거해 이 펀드에서 저 펀드로 ‘갈아타기’ 하는 것은 실패로 이어질 가능성이 높다. 올 초 적지 않은 투자자들이 일본 펀드로 갈아타기를 했다. 일본이 그동안의 장기적인 경제불황에서 벗어나 경기가 나아질 것이라는 언론보도 등이 잇따르면서 일본 펀드 붐이 일어난 것이다. 하지만 결과는 기대와 완전히 다르게 흘러갔다. 다른 해외 펀드와 달리 마이너스 수익률을 벗어나지 못하고 있다. 따라서 시장 상황에 대한 예측에 의존해 ‘갈아타기’하기보다 투자 범위나 지역을 넓혀서 그물을 넓게 치는 것이 현명한 투자법이다. 둘째, 과거 성과만 보고 펀드에 투자하다가는 자칫 ‘배신’당할 수도 있다. 상반기 부동산이나 부동산 투자회사 등에 투자하는 리츠 펀드가 한창 유행했다. 글로벌 경제 호황에 힘입어 빌딩 공실률이 낮아질 것이라는 기대로 부동산 투자회사 등의 주가가 꾸준히 올랐다. 자연스럽게 해외 리츠 펀드들이 높은 수익률을 올렸으며 이를 근거로 국내에서 리츠 펀드가 쏟아져나오고 자금이 몰렸다. 하지만 하반기 들어 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 문제와 글로벌 금리 상승이 부각되면서 수익률이 곤두박질쳤다. 셋째, 특정한 범위나 업종 등에 집중 투자하는 것은 투자 위험이 지나치게 높다. 한때 삼성그룹 등 그룹주 펀드나 물 펀드와 같은 특정 업종 펀드가 큰 인기를 모았다. 하지만 이런 펀드는 해당 그룹이나 업종의 주가가 하락할 경우 수익률 하락을 방어하기 위한 대책을 마련하기가 어려운 상품이다. 결국 투자 위험이 높은 만큼 이 상품들에 집중 투자하기보다 분산투자 차원에서 접근하는 것이 바람직하다. 넷째, 주가를 예측해서 단기적으로 펀드에 투자하는 관행에서 벗어나야 한다. 상반기 코스피지수가 1400을 돌파하자 상당수 투자자들이 펀드 환매에 나섰다. 조만간 주가가 조정을 보이면 다시 들어가겠다는 전략이었다. 하지만 예측과 달리 지수는 2000까지 계속 올랐고 이미 환매한 투자자들은 뒤늦게서야 다시 펀드에 투자했다. 주가를 예측해서 투자하는 것이 얼마나 무모한지를 보여주는 사례다. 민주영

레이디경향(총 1 건 검색)

아파트 갈아타기 노하우

2015. 02. 25 18:24 재테크

누구나 새 집, 넓은 집, 좋은 환경의 집에 살길 원한다. 그러나 ‘누구나’라는 막연한 단어의 주체를 ‘나’로 바꾼 이들은 많지 않다. 돈 한 푼 들이지 않고 20평대 아파트에서 50평대 아파트로 갈아탄 남자, 김형욱씨. 그가 똑똑한 집테크 노하우를 알려준다. 투자에서 중요한 건 돈이 아니다 2010년, 결혼을 앞두고 신혼집을 알아보던 김형욱씨는 대구 서구에 위치한 25평의 P 아파트를 구입했다. 당시 부동산 경기 침체로 새로 분양하는 아파트가 거의 없었는데, 조합원 매물 중 시세보다 저렴하게 나온 것을 발견하고는 바로 매수했다. 매매가는 1억2,000만원이었지만 세금과 확장 비용 등이 발생해 결과적으로는 1억4,000만원에 구입한 셈. 2년 뒤, 그 아파트는 2억1,000만원에 팔렸다. 양도세는 면제됐고 순이익으로 7,000만원을 남겼다. “매수한 아파트의 가치가 시간이 지나면서 점점 오르는 것을 계기로 아파트 투자에 관심을 기울였습니다. 그리고 면밀히 분석해보니 부동산 상승기에는 다음에 살 아파트를 미리 사놓으면 큰돈 들이지 않고도 갈아탈 수 있을 것이라는 결론에 다다랐죠.” 2011년, 서구의 아파트에서 신혼생활을 하던 중 그는 달서구의 S 아파트 분양 소식을 접하게 됐다. 지하철역과 가깝고 주변에 밀집된 편의시설이 매력으로 다가왔다. 게다가 기존의 부도난 아파트 현장을 새로운 시행사가 싸게 매수한 부지여서 분양가 또한 35평 기준 2억1,000만~2억3,000만원대로 저렴하게 나온 상황이었다. 그는 35평 분양권을 매입했고, 2억2,000만원에 집을 구매했다. 마침내 2013년, 기존의 P 아파트를 팔며 생긴 2억1,000만원으로 S 아파트에 입주했다. 실질적으로 새 아파트에 입주하며 든 돈은 1,000만원이었다. 2013년 6월, 그의 레이더망에 수성구의 53평 H 아파트 분양 소식이 다시 잡혔다. 수성구는 대구의 강남이라 불리는 곳. 향후 전망이 밝을 것이라 판단했다. 더욱이 A 건설사가 건축하고 분양했다 완공 전 부도가 나면서 몇 년간 방치됐던 이 아파트 역시 새로운 시행사가 싸게 매입, 저렴하게 재분양하는 중이었다. 고민 끝에 그는 3억1,000만원에 이 아파트를 분양받았다. 2011년에 2억2,000만원에 매수한 달서구의 S 아파트의 시세가 3억3,000만원으로 1억1,000만원 오른 상황이라 35평에서 53평으로 갈아타는 데 오히려 2,000만원이 남는 상황이 됐다. 그러나 2014년 2월경, 그는 달서구의 E 아파트 할인 분양 소식을 접하면서 계획을 수정했다. 이미 2009년부터 입주를 시작한 E 아파트였지만 부동산 경기가 좋지 않아 대형 평수가 미분양이었고 건설사가 울며 겨자 먹기로 할인 분양을 하고 있는 중이었다. 역세권의 E 아파트는 주변에 백화점, 대형 마트 등이 밀집돼 있고 초등학교가 아파트 단지와 붙어 있어 자녀의 초등학교 입학을 앞둔 그의 가족에게 안성맞춤이었다. 그는 2014년 56평의 E 아파트를 4억3,000만원에 할인 분양받았다. 2015년 입주를 앞두고 있는데, 이미 수성구의 H 아파트가 1년 만에 가격이 오르며 1억2,000만원 정도의 수익을 남긴 터라 한 푼도 들지 않고 평수를 넓힌 셈이 됐다. 이쯤 되면 “운이 좋았다”라고 말하는 이들이 분명 있을 것이다. 하지만 그는 20평에서 50평으로 집을 넓혀가는 데에 운보다 더 크게 작용한 것이 있다고 강조한다. 바로 시간과 끊임없는 관심이다. “대부분의 사람들은 재테크를 위해 큰돈이 있어야 한다고 착각하지만 개인적으로 돈이 투자에 있어서 중요한 요소이기는 하나 절대적인 요소는 아니라고 생각합니다. 돈이 없어도 시간을 확보하고 있으며 투자에 대한 지식이 있으면 얼마든지 돈을 불려나가고 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 부동산이라는 것은 마치 생물처럼 살아 움직여서 한 지역이 계속적으로 상승하지 않으며, 한 지역이 계속적으로 하락하지도 않습니다. 그동안 수도권 아파트의 경우 몇 년 동안 조정 내지 보합세를 유지했으나 지방의 경우 높은 상승세를 기록하고 있으며, 이 흐름은 지난 수십 년간 그래왔듯이 차후에 얼마든지 다시 변할 수 있습니다. 따라서 부동산에 대해 많은 관심을 갖고 상승할 가능성이 있는 지역에 시세 차익을 위한 투자를 하는 것이 바람직하다고 봅니다.” Kim’s Knowhow 1 시류에 편승하라 그는 자신이 아파트 투자에 성공할 수 있었던 가장 큰 이유로 부동산 상승기의 흐름을 면밀히 분석해 파악하고 그 시류에 잘 편승했다는 점을 꼽았다. 특히 한정된 투자 금액을 갖고 있는 서민들의 경우 선택과 집중을 통해 수익의 극대화를 노려야 한다. 그다음에는 수익이 난 것을 다시 재투자해 더 큰 수익으로 굴려가야 한다. Kim’s Knowhow 2 치밀하게 절세 계획을 세워라 앞서 언급한 각 아파트를 차례로 매수하는 과정에는 공통점이 있다. 바로 양도세를 면제받았다는 것이다. 그는 1가구 1주택시 2년간 거주 후 매도한 경우 혹은 2013년 신규 분양한 아파트의 원 분양자인 경우(5년간)에 양도세가 면제된다는 점을 활용했다. 치밀하게 매도, 매수 스케줄을 짜며 차익과 함께 절세 혜택을 본 것이다. 참고로 5년간 양도세가 면제되는 아파트의 경우 해당 아파트가 속한 각 구청에서 분양 계약서에 신축 주택 혹은 감면 대상 기존 주택임을 확인하는 날인을 해준다. Kim’s Knowhow 3 학군이 좋은 곳을 찾아라 우리나라의 교육열에 대해서는 긴 말이 필요 없을 것이다. 이는 “앞으로도 교육 환경이 좋은 곳으로 이사하려는 수요가 줄지 않을 것이다”라는 말과 일맥상통한다. 아이들이 커가면서 평수는 넓혀가되 집값이 싼 지역을 찾는 이들이 많다. 하지만 투자의 관점에서 본다면 이는 피해야 할 선택이다. 실제로 학군은 집값을 결정하는 중요한 요소였고, 학군이 좋은 지역일수록 다른 곳보다 가격 상승의 폭이 컸다. Kim’s Knowhow 4 부도난 아파트가 숨은 보석이다 노하우는 있지만 실천할 수 없는 가장 큰 문제는 돈이다. 이 경우 김씨는 부도난 아파트를 눈여겨보라고 조언한다. 처음 25평 아파트에 거주할 무렵, 그 역시 여느 재개발 현장처럼 많은 말을 들었다. 공기 내에 짓기 어렵다, 짓다가 언제 중단할지 모른다는 등 소문이 무성했다. 하지만 결과적으로 이는 선입견으로 인한 루머에 불과했다. 직접 주변 부동산 중개업소에 가서 의견을 물어보고 현장에 있는 건설 분양 사무실을 방문해 담당자들과 이야기를 나누며 나름의 분석을 한 결과, 오히려 2,000세대가 넘는 대단지이면서 브랜드가 있는 새 아파트이고, 주요 관공서가 아파트 앞에 몰려 있는데도 주변 아파트에 비해 저평가돼 있다는 사실을 깨달았다. H 아파트나 E 아파트도 마찬가지였다. 새로운 시행사가 재분양하면서 대형 평수로는 분양이 어려울 것이라 판단, 평당 분양가를 파격적으로 낮췄다. 더 이상 대형 평수는 투자 가치가 없다고 말하는 사람들도 있지만 수요와 공급을 따져봤을 때 대형 평수의 공급이 전무한 시점이었고 역세권인데다 학군이 좋으니 여전히 승산이 있을 것이라는 확신이 생겼다. 뿐만 아니라 사는 사람의 입장에서는 애초 분양가에서 최대 절반 정도 할인을 받았으니 이보다 더 좋은 선택이 또 있을까. Kim’s Knowhow 5 입주와 동시에 갈아탈 아파트를 찾아라 대부분 살고 있는 아파트를 매도하려고 할 즈음 다른 아파트를 알아본다. 하지만 자신이 갖고 있는 아파트 가격이 오른 것처럼 다른 아파트의 가격도 그만큼 오르기 때문에 더 넓은 평수로 갈아타기 위해서는 추가로 돈이 든다. 따라서 아파트를 사서 입주함과 동시에 바로 다음에 살 아파트를 분양받으면 추가 비용 없이 혹은 금액을 절약할 수 있다. 단, 부동산 상승기라는 전제하에서다. Kim’s Knowhow 6 목표 달성을 위한 로드맵을 짜라 성공을 위해서는 목표 달성을 위한 로드맵이 필요하다. 일명 ‘집테크’도 마찬가지다. 1단계는 목표 설정. 김씨는 목표를 4년 주기로 세웠다. 이때 포인트는 무난한 목표보다는 조금은 무리한다 싶을 정도의 목표를 설정하는 것. 이를 달성하기 위해 긴장감 있게 노력해가는 과정이 집중력을 키우는 데 도움이 된다고 한다. 2단계는 보기. 견물생심을 이용한 자극법이다. 목표로 삼은 아파트가 생겼다면 그 아파트를 많이 보는 것이 좋다. 주변의 편의시설도 확인하고 어떤 커뮤니티 시설이 있는지 확인도 해본다. 가능한 한 많이 보고 갖고 싶다는 강한 욕망을 품을 수 있도록 말이다. 3단계는 듣기. 일명 귀동냥 전략이다. 일단 한 달에 투자 관련 서적을 최소 3, 4권씩 읽는다. 그러나 그보다 더 큰 도움이 되는 것은 현장의 이야기다. 평수를 늘려가는 과정에서 수많은 부동산 중개업소에 들러 이야기를 듣자. 김씨의 경우 받은 명함만 500장이 넘는다. 살 집을 위한 정보를 얻기 위해서뿐 아니라 집을 늘리기 위한 구체적인 정보를 얻었다. 그들의 투자 성공담과 실패담도 책에는 나오지 않는 고급 정보다. 모델하우스를 방문하는 것도 추천한다. 4단계는 상상력의 극대화. 원하는 집을 둘러본 뒤 어디를 어떻게 인테리어할지 등 구체적으로 상상한다. 4년 전, 25평 아파트에 살면서 50평대로 옮겨간다는 조금은 무리한 목표를 설정한 덕에, 그 목표를 잊지 않고 꾸준히 봐온 덕에, 관련된 지식과 노하우를 배우고 셀 수 없이 상상을 한 덕에 목표가 눈앞에 있다. Profile 김형욱씨는… 외국계 기업에서 10년간 근무하며 능력을 인정받았지만 경제적 자유를 꿈꾸며 직장을 그만둔 뒤 본격적으로 부동산 투자에 관심을 기울였다. 그 결과 추가 비용 없이 20평대에서 50평대로 집을 옮기는 데 성공했다. 현재 ‘젊은 부자 되기 with 푸르미미(cafe.naver.com/jumpu)’를 운영하고 있으며 다음 카페 ‘대파소(대구 아파트를 소개합니다)’의 칼럼니스트로 활동 중이다. <■글 / 김지윤 기자 ■사진 제공 / pixabay ■참고 서적 /「돈 한 푼 안 들이고 20평대에서 50평대로 갈아타기」(푸르미미 저, 무한)>