경향신문(총 178 건 검색)
- 서울시, 부동산 공시가격 검증·분석 착수
- 2025. 01. 15 15:27경제
- ... 지가 변동 추이와 개발지역 및 주요 상권의 적정시세 등을 분석하게 된다. 이번 조치는 정부의 공시가격 산정체계 개선 정책의 후속 조치이기도 하다. 국토교통부는 지난해 9월 “국민 경제적 부담 증가...
- 부동산 시장은 지금
- 내년 아리팍 보유세 1160만→1407만원 오른다···공시가격 수정방안 발표
- 2024. 11. 19 11:30경제
- ... 된다. 정부는 올해 9월 현실화율 로드맵을 폐기하겠다고 발표하고, 시세 변동만 반영하는 새로운 공시가격 산정 방식을 내놓았다. 하지만 로드맵 폐기를 위해선 부동산공시법이 국회에서 개정돼야 하는데,...
- 공시가격부동산보유세아파트부동산 시장은 지금
- 내년 공시가격 현실화율도 ‘69%’ 동결···시세 변동만 반영하기로
- 2024. 11. 15 17:09경제
- ... 된다. 문재인 정부는 공시가격을 2030년(공동주택 기준)까지 시세의 90%로 끌어올리겠다는 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 발표했다. 부동산 시세와 공시가격의 격차를 좁혀 조세 형평성을 높이겠다는...
- 공시가격부동산
- 부동산 공시가격 시세 변동만 반영…‘90% 현실화’ 폐기
- 2024. 09. 12 20:32경제
- ... 시세 대비 90%까지 끌어올리기로 한 바 있다. 그러나 로드맵 적용 시점이 집값 상승기와 맞물리면서 공시가격이 가파르게 올랐다. 적용 첫해였던 2021년 공동주택 공시가격 변동률은 직전 평균의 6배를...
- 공시가격부동산감세시세부동산 시장은 지금
스포츠경향(총 4 건 검색)
- “AI가 예측한 우리집 가격은 얼마?”···부동산 플래닛 ‘AI 추정가’와 ‘공시가격’ 정보 제공
- 2024. 04. 18 22:54 생활
- ‘AI 추정가’와 ‘공시가격’ 정보 제공 부동산플래닛이 인공지능, 빅데이터 기술력을 토대로 부동산 시장 정보 접근성을 한 단계 높인다. 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 전국 아파트와 빌라의 동·호수별 AI 추정가와 공동주택 공시가격을 한 눈에 확인할 수 있는 서비스를 베타 오픈했다고 18일 전했다. 부동산플래닛의 ‘AI 추정가’는 공간정보 빅데이터와 인공지능 알고리즘에 기반해 부동산 가격을 예측하는 자동분석 시스템이다. 이번 업데이트로 전국 아파트와 빌라를 동과 호수별로 세분화한 추정가격은 물론 공동주택 공시가격 정보까지 제공하며, 이용자들의 종합적인 부동산 시세 판단과 결정에 도움을 줄 것으로 기대된다. 추정가는 실거래가 정보와 함께 해당 부동산의 특성과 공시가격, 시장 상황, 주변에서 발생한 유사 거래사례 등 예측 대상 부동산과 관련된 다양한 데이터들을 분석하고, 머신러닝 알고리즘을 통해 산출한다. 특히 아파트 단지 및 빌라 내 동일 전용면적의 평균가 뿐만 아니라, 동과 호실에 따라 상이한 가격들을 각각 분리해 예측함으로써 주택 시장에 관심이 높은 이용자들에게 보다 가치있는 정보를 전달할 수 있게 됐다. 서비스 인터페이스도 이용자 편의를 최우선시했다. 아파트나 빌라의 상세 페이지 내 AI 추정가를 클릭하면, 해당 건물의 층과 호실을 도식화한 이미지를 통해 인공지능이 예측한 가격을 볼 수 있다. 또한 국토교통부에서 제공하는 공동주택 공시가격도 해당 페이지에서 확인 가능하며, 공시된 금액대에 따라 색상별로 구분해 직관성을 높였다. 부동산플래닛은 전국 건물과 토지 등에 걸친 약 3300만 건의 방대한 실거래가 정보를 비롯, 가격에 영향을 미치는 요소들을 종합해 비주거용 일반건물(업무용·상업용·산업용 건물)과 주거용 일반건물(단독·다가구 주택)의 추정가를 제공하고 있다. 건물가격이 포함되지 않은 추정 토지가격, 토지가격이 포함되지 않은 추정 건물가격까지 확인 가능해 기업 및 개인 투자자들의 시장 현황과 흐름 파악에 도움을 주고 있다. 부동산플래닛은 AI가 예측한 추정 매매가격과 변동 추이를 15일 단위로 업데이트하고, 예측 모델을 더욱 정교화하며 서비스를 계속해서 고도화해 나갈 계획이다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “개별 호실별 AI 추정가와 공시가격 정보를 시각화하여 한 눈에 볼 수 있게 만든 것이 이번 서비스의 가장 큰 장점”이라며 “사용자들이 더욱 직관적이고 편리하게 부동산 시세를 파악할 수 있도록 앞으로도 IT 기술을 적극 활용하여 더욱 유용한 부동산 정보 서비스를 제공할 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.
- 서울 경기권 부동산 상승 기조? ‘아파트 공시가격’ 오른다
- 2024. 03. 19 09:39 생활
- 올해 아파트를 비롯한 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 오른다. 공시가격에 연동되는 부동산 보유세는 전반적으로 작년과 비슷한 수준인 가운데 서울 강남권을 비롯해 집값이 오른 단지는 보유세 부담이 소폭 늘어날 것으로 보인다. 1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 주택 수는 지난해 23만1천391가구(1.56%)에서 26만7천61가구(1.75%)로 3만5천여가구 증가한다. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 1천523만가구의 공시가격을 공개하고 다음 달 8일까지 소유자 의견을 받는다고 19일 밝혔다. 최근 몇 년간 롤러코스터를 타던 공동주택 공시가격은 올해 전국 평균으로 1.52% 상승했다. 이는 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 2011년(0.3%), 2014년(0.4%)에 이어 세 번째로 낮은 변동률이다. 전반적인 시세 변동이 크지 않은 가운데, 정부가 공시가격의 시세 반영률(현실화율을) 2020년 수준인 69.0%로 동결했기 때문이다. 한국부동산원이 산정한 아파트 시세가 10억원이라면 공시가격이 6억9천만원으로 산정된 것이다. 공동주택 공시가격은 2016∼2020년 5년간 매년 4∼5%대 상승률을 보이다 집값 급등과 공시가격의 시세 반영률이 갈수록 높아지도록 설계한 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 도입이 겹친 2021년 19.05%, 2022년 17.20% 상승했다. 작년에는 집값이 떨어진 데다, 윤석열 정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 끌어내리면서 공동주택 공시가격이 역대 최대치인 18.61% 하락했다. 공시가격이 가장 많이 상승한 곳은 세종으로 6.45% 올랐다. 지난해 공시가격이 30.68% 떨어지며 전국에서 가장 많이 하락한 데 따른 기저 효과로, 집값 반등에 따른 시세 변동이 반영됐다. 세종에 이어 서울(3.25%), 대전(2.62%), 경기(2.22%), 인천(1.93%) 순으로 공시가격 상승률이 높았다. 공시가격이 가장 많이 내려간 곳은 대구(-4.15%)였다. 이어 광주(-3.17%), 부산(-2.89%), 전북(-2.64%), 전남(-2.27%)이 2∼3%대 하락률을 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 실거래가 지수는 3.64% 올랐다. 서울 아파트는 10.02% 상승했으나 지방은 0.60% 오르며 집값 회복세에 편차가 나타났다. 서울에서도 구별로 공시가격 변동에 편차가 있었다. 송파 공시가격은 10.09% 올랐지만 노원(-0.93%)·도봉(-1.37%), 강북(-1.15%)과 중랑(-1.61%), 구로(-1.91%) 등은 하락했다. 서울에선 송파와 함께 양천(7.19%), 영등포(5.09%), 동대문(4.52%), 강동(4.49%), 마포(4.38%), 강남(3.48%)의 공시가격 상승률이 높았다. 공시가는 재산세, 건강보험료 등 각종 부담금을 매기거나 취약계층의 복지제도 수급 자격을 선별하는 기준으로 쓰인다. 60여개 행정제도에서 직·간접적으로 활용된다. 올해 공시가격이 소폭 오르면서 주택 소유자들 보유세 부담은 작년과 비슷한 수준일 것으로 전망된다. 다만, 집값이 많이 오른 서울 강남권에선 부담이 커질 수 있다. 서울 송파구 잠실주공 5단지 전용면적 82㎡ 소유주(1주택자 기준)는 작년에 보유세로 438만원을 냈는데 올해는 580만원으로 142만원(32.4%) 늘고, 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 소유주는 보유세가 243만원에서 253만원으로 10만원(4.3%) 증가하는 것으로 추산된다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “올해 공시가격 변동 폭이 크지 않아 보유세 문제로 매물을 내놓는다든지, 회수하는 등의 시장 영향은 없을 것”이라며 “지역별로 주택가격 회복세가 차별화되면서 공시가격도 상승·하락이 혼재돼 나타났다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “공시가격 변동에 따른 보유세 증감이 크지 않으므로 주택 보유자들은 공시가격보다 금리 동향, 총선 이후 부동산 정책에 더 주목할 것”이라고 말했다. 올해 공동주택 공시가는 다음 달 30일 결정·공시된다. 결정·공시 이후 5월 29일까지 한 달간 이의 신청을 받고, 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 27일 조정·공시하게 된다.
- “다주택자 상위 100명이 1만5000채 보유…공시가격만 2조원"
- 2018. 10. 15 14:23 생활
- 다주택자가 상위 100명이 보유한 주택 수가 무려 1만4000여 채에 이르는 것으로 나타났다. 공식가격 기준으로는 2조원에 이르는 규모. 1인당 200억여원 가치의 주택을 보유한 셈이다. 민주평화당 정동영 대표가 15일 오전 국회에서 열린 최고위원회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스15일 국회 국토교통위원회 소속 정동영 의원(민주평화당)이 국세청으로부터 제출받은 ‘보유주택 공시가격 기준 1∼100위 보유자 현황 자료’에 따르면 지난해 말 기준 상위 100명이 보유한 주택은 총 1만4663채에 이른다. 공시가격은 총 1조9994억원으로 1인당 평균 199억9000만원의 주택을 보유한 것으로 나타났다. 특히 상위 10명이 보유한 주택의 수는 총 3756채로 집계됐다. 공시가격 기준으로는 6165억원에 이르는 규모다. 정 의원은 “결국 집값이 폭등한 것은 공급물량이 부족해서가 아니라 다주택자들의 주택 사재기 때문”이라면서 “다주택 보유자의 임대사업자 등록을 의무화하고 임대소득에 대해 합당한 과세를 해야 한다”고 제언했다.
- 김현미 국토교통부 장관 “집값 급등 지역, 내년 공시가격 반영”
- 2018. 08. 21 18:19 생활
- 김현미 국토교통부 장관이 21일 서울 등 집값 급등 지역 주택 공시가격을 내년에 인상하겠다고 밝혔다. 김 장관은 이날 국회에서 열린 국토교통위원회 결산회의에 출석해 “현재 공시가격 현실화 방안을 마련하고 있다”며 이같이 말했다. 김현미 장관은 더불어민주당 강훈식 의원의 보유세 강화 질의에 “집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못한다는 지적이 있다는 것을 알고 있다”며 “오는 10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 말했다. 김현미 국토교통부 장관이 21일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 인사말을 하고 있다. 연합뉴스김 장관은 또 서울·수도권 등 부동산 시장 과열 지역에 대해 규제를 지속하는 한편, 위축지역은 공급 속도를 조절하겠다고 밝혔다. 김현미 장관은 “최근 주택시장은 개발 호재 등으로 서울 등 일부지역은 국지적 불안이 나타나는 반면, 지방은 공급 과잉과 지역산업 위축으로 전반적 침체를 보이고 있다”며 이같이 말했다. 이에 따라 올해 들어 집값이 많이 오른 강남권과 강북 일부 지역 공시가격이 내년에 급등할 것으로 예상되면서 이들 지역 주택 보유자 보유세 부담도 늘어날 것으로 예상된다. 김 장관은 “주택시장의 안정적 관리를 위해 과열지역에 대해 안정화 대책을 지속하고 위축지역은 공급 속도를 조절하는 등 시장 상황에 따른 맞춤형 대응을 추진하겠다”고 말했다. 한편, 김현미 장관은 BMW 차량 화재와 관련 “국민안전 확보를 최우선 목표로 공정하고 철저하게 결함을 조사해 화재 원인을 명확히 규명하고 징벌적 손해배상 제도 강화, 결함은폐 및 늑장 리콜에 대한 엄정한 처벌 등 자동차 안전 제도를 근본적으로 개선하겠다”고 말했다. 또 불법 등기이사 재직 논란을 빚은 진에어에 대해선 “외국인 임원 재직으로 면허 결격 사유가 발생한 항공사에 대해 고용불안 등 면허 취소에 따른 부정적 효과를 감안해 면허 유지 결정을 하였지만, 경영행태 정상화 전까지 신규노선 허가 등 수익적 처분을 일절 제한하겠다”고 했다. 앞서 국토부는 지난 17일 불법 등기이사 재직 논란을 빚은 진에어에 대해 면허 취소를 하지 않기로 결정했다. 하지만 징벌차원에서 당분간 신규노선 허가 제한, 신규항공기 등록 및 부정기편 운항허가 제한 등 제재를 했다.
주간경향(총 3 건 검색)
- 왜곡된 공시가격, 자산 양극화 부채질(2019. 12. 16 15:10)
- 2019. 12. 16 15:10 경제
- ㆍ시세 절반에도 못 미쳐 부동산에 돈 몰리고 기업들은 보유세 절감 시세를 반영하지 못하는 ‘공시가격제도’를 부동산 가격 폭등의 한 원인으로 꼽는 목소리가 커지고 있다. 지난 12월 5일 경실련과 함께 ‘공시가격 조작’으로 재벌·건물주 등 상류층에게 80조원에 달하는 절세 특혜를 제공했다는 이유로 한국감정원과 국토부 등 유관기관 관계자들을 검찰에 고발한 정동영 의원(민주평화당)이 “한국사회 불평등의 80%가 자산불평등·부동산 불평등이고 그 뿌리에 부동산 공시가격제도의 왜곡과 통계조작이 있기 때문”이라고 밝힌 것은 이런 시각을 대표한다. 민주평화당 정동영 대표(가운데)와 윤순철 경실련 사무총장(왼쪽) 등이 12월 5일 ‘공시지가 조작’ 관련자 고발장을 접수하기 위해 서초동 서울지방검찰청 민원실로 향하고 있다. / 연합뉴스 경실련은 앞서 12월 3일 기자회견에서 지난해 말 국내 땅값이 1경1545조원이고 공시지가의 현실화율(시세반영률)은 43%라고 주장했다. 국토부가 주장하는 현실화율인 64.8%와는 큰 차이가 있다. 이에 대해 국토교통부는 12월 3, 4일 두 번에 걸쳐 설명자료를 내 한국은행 대차대조표의 토지자산총액은 2016년 7146조원에서 지난해 말 8222조원으로 1076조원 증가했다며 경실련 주장을 반박했다. 국토부는 정동영 의원실에 1월에 공개토론회를 열자고 제안하기도 했다. 낮은 현실화율과 고무줄 공시가격 국토부는 한국은행 통계에 기대고, 경실련은 토지·주택 표본조사의 결과로 추정하고 있다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 한쪽이 무조건 옳다고 하긴 어렵지만 적어도 경실련의 통계가 신빙성을 갖고 있다고 봤다. 고 원장은 “LH공사가 토지수용 보상을 할 때 감정평가사들이 실제 거래 가격을 조사해 제시한 시세 보상을 따르는데 그 보상 비율이 공시지가의 1.8배”라며 “공시지가가 시세의 절반에 미치지 못한다는 경실련의 주장은 어느 정도 근거 있는 수치라고 할 수 있다”고 말했다. 부동산 공시가격제도는 토지에 적용되는 부동산 가격인 공시지가와 주택에 적용되는 공시가격으로 나뉜다. 1990년 처음 공시지가 조사가 시작된 후 2005년 종합부동산세가 도입되면서 주택에 대해서 토지와 건물을 통합해 평가하는 공시가격이 도입됐다. 부동산 공시가격은 재산세뿐 아니라 상속세·증여세·종부세 등 각종 조세와 개발부담금과 건강보험료 등 60여 개의 다양한 행정 목적에 활용된다. 공시가격이 어떻게 정해지느냐에 따라 실질적인 증세나 감세가 이뤄질 수 있다. 공시가격과 관련해 그간 시세반영률이 낮고, 부동산 유형별·지역별·가격대별 불균형이 크다는 지적이 끊이지 않았다. 정부가 올해 처음으로 공개한 부동산 공시가격의 유형별 시세반영률을 보면 시세반영률이 가장 높은 아파트 같은 공동주택조차 시세의 68.1%에 불과했고, 단독주택은 53%에 그쳤다. 특히 시세가 급등한 서울 한남동·청담동의 고가 단독주택의 경우 시세반영률이 20~30%대에 불과해 건물과 토지가격을 합산한 주택 공시가격이 해당 주택의 공시지가보다 낮게 책정되는 상황이 발생하기도 했다. 현행법상 공시가격 산정·고시 권한은 정부가 행사하지만 실무의 경우 공동주택과 표준단독주택은 감정원, 표준지는 한국감정평가사협회, 개별 단독주택과 개별토지는 지자체가 제각각 산정하면서 형평성 문제가 더 불거지는 측면도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 공시지가 조사의 정확성 확보를 위해 한국감정원이나 감정평가사에만 의존해선 안 되고 일선에서 거래를 자주 접하는 공인중개사를 활용하는 방안을 마련해야 한다고 제안했다. 권일 팀장은 “감정평가사가 대표적인 땅(표준지)을 정해서 그 땅의 움직임을 통해 주변가격을 추론하는 형태인데 정확성을 기하려면 땅의 표본수를 늘려야 한다”며 “요즘처럼 부동산 시장이 활발하게 움직이면 현실적으로 빠르게 반영되지 않기 때문에 공인중개사와의 협업을 더 적극적으로 모색해야 한다”고 말했다. 다만 공인중개사 스스로 수수료 수익을 위해 시장을 교란하는 면도 있어서 제제와 보상 체계를 먼저 마련해야 한다고 덧붙였다. 고종완 원장 역시 비슷한 제안을 했다. 한국감정원의 경우 이와 달리 정부 주도로 전국적으로 일원화된 가격 조사 체계를 만들어야 한다는 입장이다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 제도 변화보다 조사 과정의 투명성을 확보하는 것이 우선이라고 주장했다. 김 국장은 “공시지가 조사 예산이 투입되는 과정 자체가 불투명해 수의계약으로 진행하는지, 경쟁으로 이뤄지는지도 알 수 없고 감정평가사가 현장에서 조사한 내역서도 알 수 없다”며 “정부가 주장하는 현실화율 64%를 그대로 믿기 어려운 것도 시세가 얼마이며 그래서 어느 정도의 공시가격이 적정한지 자료를 공개하지 않기 때문”이라고 말했다. “공시지가 현실화, 보유세 강화해야” 특히 법인이 소유한 비업무용 토지의 공시지가가 낮게 산정돼 부동산 재벌, 대기업의 세 부담이 낮다는 문제가 지적된다. 일례로 경실련 조사에 따르면 평당 4억4000만원에 매각된 서울 삼성동 한전 부지의 경우 공시지가가 평당 1억9000만원에 불과하다. 고종완 원장은 “대기업 소유 토지의 공시지가가 상대적으로 낮다 보니 세금을 낮추기 위해 기업들이 지가산정위원회의 이의신청 절차를 거쳐 합법의 외피를 쓴 특혜를 추구하고 있다는 논란이 제기되는 것도 사실이다”고 말했다. 법인의 경우 공시지가가 낮게 정해지는 상가·사무실·공장 등 별도합산토지 비율이 높다 보니 세금 부담도 낮다. 지난 12월 11일 정동영 의원이 국세청에서 제출받은 ‘종합부동산세 100분위’ 자료에 따르면 2017년 기준 종부세를 내는 법인 보유 부동산 자산의 평균 규모가 개인의 13배에 달하지만 보유 부동산 규모 대비 종부세 비율은 3배 수준에 그쳤다. 특히 상위 1%만 보면 법인 부동산이 개인의 50배인데 세급납부비율은 1.7배에 그쳤다. 김 국장은 정부가 기업들에 막대한 부동산 보유세 절감효과를 주는 공시지가제도를 개선해야 한다고 주장했다. 김 국장은 “상위 100개 법인이 전체 토지의 75%를 보유하고 그중에서도 최상위 1% 재벌 대기업들을 중심으로 토지 소유가 증가했다”면서 “아파트값이 오르는 건 건물값이 올라서가 아니라 땅값이 올랐기 때문이라는 점에서 재벌들의 부동산 투기가 부동산 가격 폭등으로 이어지고 있다”고 말했다. 유종성 가천대 사회정책대학원 교수는 공시지가를 현실화해 보유세를 높이고 대신 양도소득세와 취·등록세 등 거래 관련 세금을 낮추는 방향으로 정책을 바꿔야 한다고 주장했다. 유 교수는 “지금 취·등록세와 양도소득세가 높아 매물이 나오지 않고 집값이 오르고 있다”며 “거래세를 낮추면서 보유세를 높이면 부동산 가격 안정과 불로소득 환수 측면에서 모두 긍정적인 효과를 볼 수 있다”고 주장했다. 재벌 기업들이 보유한 토지의 공시지가를 높이는 것도 바람직하다고 봤다. 토지는 공급 탄력성(가격 변화에 따른 공급량 변화)이 제로라 세금을 늘려도 경제적으로 왜곡 효과가 없다는 점에서 효율적이라고 설명했다. 유 교수는 “재벌들은 생산적 투자보다 부동산 수익이 높으면 당연히 부동산에 투자하게 된다”며 “부동산에서 얻을 수 있는 불로소득의 기대 수익을 낮추는 구조를 만들지 않고 이런저런 규제를 한다고 부동산 가격을 잡을 수 없다”고 말했다.
- 공시가격 현실화 이젠 이뤄질까(2018. 08. 06 15:04)
- 2018. 08. 06 15:04 경제
- ㆍ미국 시민권자, 비현실적 공시가격 ISD 제기… 정부 정책 딜레마 재개발사업으로 자신의 토지를 수용당한 미국 시민권자 서모씨는 지난 7월 한국 정부를 상대로 약 300만 달러(33억원)를 보상하라며 ISD(투자자·국가 간 국제중재제도)를 제기했다. 주택과 토지 수용 과정에서 책정된 보상금 85만 달러(약 9억5000만원)가 시장가격과 비교해 적다는 게 서씨의 주장이다. ISD는 해외 투자자가 상대국가의 법령이나 정책 등으로 손해를 입었을 경우 해당 정부를 상대로 국제중재를 요청해 손해배상을 받을 수 있도록 한 제도다. 서씨가 제기한 ISD는 한·미 FTA의 독소조항으로 꼽히는 ISD가 공공개발사업의 영역을 침범한 첫 사례다. 서울 종로구 평창동 일대의 고급 단독주택 단지. / 경향신문 DB 국내 부동산을 소유한 외국인들이 한국 정부의 토지 수용 절차가 한·미 FTA 위반이라고 보는 근거는 한·미 FTA에 명시된 ‘공정한 시장가치’에 따른 보상 원칙에 있다. 공정한 시장가치는 ‘시장에서 구매자와 판매자 간에 실제 거래를 수행하는 금액’으로 실거래가에 비해 현저히 낮은 값을 매기는 한국 정부의 ‘공시가격’과는 차이가 있다. 비현실적인 공시가격이 ISD를 제기할 빌미를 준 셈이다. 기득권층의 눈높이에서 시작된 공시지가제 서씨는 ISD를 제기하며 낸 중재신청서에 “(부동산) 보상금이 시장가치를 제대로 반영하지 못하고 있다”고 밝혔다. 서씨가 주장하는 시장가치를 반영한 보상금 액수와 별개로 개발사업에서 빈번한 보상금 시비의 근간에는 공시가격이 있다. 공시가격이 재산을 평가해 보상금을 산정하는 기준이 되기 때문이다. 현재 아파트를 비롯한 공동주택과 단독주택의 공시가격은 국토교통부 산하 한국감정원이 전담해 매긴다. 공시지가도 국토부 소관이다. 국토부에서 전국 3268만 필지를 대표하는 50만 필지를 뽑아 가격을 정하면 지방자치단체가 그 값을 토대로 개별 공시지가를 정한다. 대개 공시가격, 공시지가는 시장에서 거래되는 실거래가보다 30~40%, 많게는 60%까지 낮은 수준이다. 정부가 매기는 땅값과 집값이 시세보다 싼 이유를 보려면 공시지가제도의 도입 배경부터 봐야 한다. 현행 공시지가제도는 노태우 정권 당시인 1989년 지가공시법 제정을 통해 도입됐다. 당시 건설부의 기준지가(보상)와 내무부의 시가표준액(지방세), 국세청의 기준시가(국세) 등 여러 개로 나누어진 지가체계를 개선하기 위해 마련된 제도였다. 공시지가가 과표의 새로운 기준이 되자 당시 기득권층은 공시지가에 시장가치를 반영하지 않고 최대한 낮게 산정하도록 정부에 압력을 넣었다. 공시지가가 높게 산정되면 그만큼 세금을 더 내야 하는 까닭이었다. 이 기조는 그대로 유지됐고, 이후 도입된 주택 공시가격 제도에서도 마찬가지였다. 시세와 동떨어진 공시지가는 토지 수용과정에서 보상갈등을 일으키는 주요 원인으로도 작용한다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 보상금은 실거래가가 아닌 사업시행인가 당해연도 표준지 공시지가로 감정평가가 이뤄진다. 정부와 지자체를 포함한 사업시행자들은 이 법을 근거로 시세보다 낮은 공시지가를 십분 활용해 싸게 토지를 매입하고 보상금을 낮춰 사업비를 절감한다. 합법적으로 싼 값에 땅을 매입해 사업비를 낮춰 이익을 극대화할 수 있는 이 절차는 민간사업자들에게도 열려 있다. 현행법상 공익성이 검증되지 않은 사업도 강제 토지수용을 통해 추진하는 데 문제가 없다. 골프장과 리조트 개발사업도 마찬가지다. 지난 9년간 골프장 조성 등을 이유로 국가에 강제수용된 토지 면적은 1106㎢로 여의도 땅의 132배에 해당하는 규모다. 일단 사업 허가가 떨어지면 주민들은 울며 겨자먹기로 주변 시세보다 낮은 공시지가를 기준으로 산정된 보상금을 받고 집과 땅을 내줘야 한다. 여기에 ‘보상금을 더 받게 해주겠다’며 소송을 부추기는 브로커들이 끼어들면 보상갈등은 소송전으로 치닫게 된다. 보상분쟁으로 치러야 할 사회적 비용은 고스란히 주민들이 져야 한다. 최재홍 민주사회를위한변호사모임 환경보건위원회 위원장은 “현재 토지 수용제도는 공시지가를 근거로 헐값에 땅을 매입해 민간기업의 사적 이익을 충족시키는 구조”라며 “공시지가 현실화가 사업비 정상화로 이어지면 무분별한 토건사업 난립 문제를 개선할 수 있는 하나의 방안이 될 수 있다”고 말했다. 특히 공익성이 담보된 사업장에서 공시지가 현실화는 더 의미가 있다. 토지강제수용철폐 전국대책위 박성율 목사는 “정부가 진행하는 공익사업과 관련해 공시지가가 현실화되면 헌법에서 보장하는 정당한 보상이 충분히 가능할 수 있다고 본다”며 “현재 시세의 3분의 1 수준인 보상규모를 현실적으로 끌어올리는 바탕을 마련할 수 있다”고 말했다. 공시지가 현실화 방안에 ‘세금폭탄’ 반발 보상문제와 별개로 부동산에 ‘제값’을 매겨야 한다는 논의는 꾸준히 이어져 왔다. 하지만 역대 정부 모두 손대지 못했다. 공시가격 현실화가 거론될 때마다 증세부담을 앞세운 납세저항이 밀려왔다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 물론 건강보험료 산정 기준 등 60여 가지 행정 목적으로 활용되는 공시가격은 다루기 까다로운 숫자다. 자칫 세금의 ‘뇌관’을 건드릴 수 있기 때문에 정부 입장에서는 부담스러운 과제다. 문재인 정부도 공시가격 현실화 카드를 섣불리 꺼내지 못하고 있다. 지난 7월 국토교통부 관행혁신위원회는 현실과 괴리가 큰 부동산 가격 공시제도 개선을 위해 공시가격의 낮은 실거래가 반영률을 현실화할 것을 권고했다. 혁신위는 부동산 공시가격의 실거래가 반영률이 유형과 지역·가격별로 들쑥날쑥한 문제점도 지적했다. 당시 김남근 국토부 관행혁신위원장은 “고가 단독주택의 현실화율은 시세의 50%에 불과하고 공동주택의 경우 서울 강북은 70%인 반면 강남은 60% 수준”이라며 “적어도 공시가격은 시세의 90% 이상을 반영해야 한다”고 강조했다. 권고안이 나오자 당장 ‘세금폭탄’에 대한 우려가 쏟아져나왔다. 재산세에 대한 증세 여부를 결정 짓는 공시가격은 3억원이다. 현행 재산세 세율은 공시가격 3억원을 초과하는 순간부터 기본 납부액이 19만5000원에서 57만원으로 급증하고, 3억원 초과 금액에 부과하는 세율도 0.25%에서 0.4%로 높아진다. 서울 기준 실거래가 5억원 안팎의 아파트는 공시가격으로 3억원 이하에 속한다. 현재 공동주택의 공시가격 현실화율은 70% 수준인데, 90%로 올릴 경우 공시가격은 3억원을 넘어서 소유주의 세부담도 늘어날 것이라는 얘기다. 공시가격 현실화가 저가 부동산 및 저소득층의 세부담 증가로 이어져 조세저항이 나타날 수 있다. 복지제도의 기준이 되는 공시가격이 오르면 기초노령연금과 기초생활보장, 장학금 지원 등 복지혜택이 끊기는 부작용도 나올 수 있다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “공시가격을 올리면 정부는 세금을 많이 거둘 수 있어서 좋겠지만 소득인상 없이 증세를 감당해야 하는 서민들은 타격을 피할 수 없다”며 “공시가격 현실화로 인해 시장에서 나타날 반응을 감안해 장기적인 계획을 세워야 한다”고 말했다. 세금폭탄에 대한 우려가 필요 이상으로 과장됐다고 보는 시각도 있다. 하루아침에 공시가격을 인상해 현실화율 90%를 반영한 상황을 전제로 쓴 ‘최악의 시나리오’라는 것이다. 세율인하와 공제혜택 등 피해대책을 마련해 납세자의 부담을 줄이고 ‘비정상의 정상화’ 과정을 밟으면 된다고 제시한다. 김남근 관행혁신위원장은 “공시지가 현실화로 복지에서 탈락할 사람이 있다고 하면 복지지표를 만들어서 방안을 찾으면 될 일이지 그런 우려 때문에 부동산 가격을 정확하게 조사하면 안 된다는 건 너무 이상한 행정이다”라고 말했다. 한국은행 발표에 따르면 1964년 이후 우리나라 땅값은 3000배 상승해 모든 경제지표(국민총소득, 노동자 평균임금 등) 상승분을 앞질렀다. 하지만 공시지가는 늘 낮은 수준에 머물렀고 부동산 불로소득에 대한 환수도 제대로 이뤄지지 않았다. 시세반영률은 비싼 땅을 소유할수록 낮게 나타났고, 대기업 등 비주거용 건물의 경우 과세기준인 공시지가가 매우 낮게 책정됐다. 실제로 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 조사한 자료에 따르면 5대 기업이 보유한 서울시내 주요 빌딩 공시가격 대비 평균 시세반영률은 38.7%로 실거래가로 세금을 매길 경우보다 연 2215억원가량 적게 과세되는 것으로 나타났다. 지자체 “공시지가 결정권 달라” 요구 국토부 관행혁신위의 권고안과 함께 공시가격 현실화에 대한 요구는 커지고 있지만 실제 개선이 이뤄질지는 불투명하다. 혁신위의 권고안 발표 보름 전 ‘국토부가 공시지가의 투명성과 형평성 강화를 위한 제도개선안을 마련할 계획’이라는 언론 보도가 나오자 국토부는 보도자료를 통해 “현재까지 공시가격 현실화율 제고 로드맵 등은 검토한 바가 없다”고 해명했다. 혁신위 권고안이 나온 뒤에도 국토부는 “공시가격 현실화율 제고 목표치나 로드맵 등에 대해 검토한 바가 없다”며 한 발 물러서는 모양새를 보였다. 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장은 “정부가 구체적인 방안 마련을 할 단계로 갈 의지를 보이지 않고 있다”며 “증세에 대한 우려만 하고 있지 진지하게 대안을 찾고 있지 않다”고 말했다. 공시가격 현실화가 제자리를 맴돌고 있는 가운데 지난달 19일 서울시가 국토부에 표준지 공시지가 산정 권한을 이양해 달라고 요구하고 나섰다. 왜곡된 표준지 공시지가를 거부하고 직접 표준지 가격을 바로 잡겠다는 의지다. 서울시는 지난 2012년부터 중앙정부에 비현실적인 공시지가에 대한 개선을 건의해 왔다. 이에 국토부는 공시지가 산정 권한을 지자체로 이양할 의사가 없음을 밝혔다. 하지만 지방자치단체를 중심으로 공시가격 개선에 대한 요구는 더욱 거세질 전망이다. 오거돈 부산시장과 이시종 충북지사 등 지방단체장 7명은 경실련 정책 질의에 대한 답변을 통해 “공시지가의 조사평가 및 결정 권한을 국토부에서 광역단체장으로 이양하고 투명성을 높여야 한다”는 뜻을 밝혔다. 최문순 강원지사를 포함한 단체장 11명은 “아파트보다 낮은 고급단독주택 및 상업업무 빌딩 등의 보유세 부과기준을 아파트 수준으로 올려야 한다”는 데 찬성했다. 현행 공시가격제가 유지되는 한 서씨 사례처럼 외국인들의 ISD 제기가 반복될 가능성이 높다. 민주사회를위한변호사모임 소속 송기호 변호사는 “국가 공공사업에 따른 토지 수용의 정당성을 중재인들이 판단하게 됐다”며 “ISD 폐지를 주장해 온 내게도 토지 수용 관련 ISD 상담을 요청한 외국인이 있을 정도로 앞으로 줄소송이 우려된다”고 말했다.
- [정창수의 ‘나라살림을 제대로 바꾸는 법’]비싼 집이 세금 덜 내는 공시가격의 현실(2018. 05. 08 10:18)
- 2018. 05. 08 10:18 경제
- 서울지역에서 9억원 이상에 매매되었으나 공시가격이 9억원 미만인 아파트는 65%에 달한다. 3분의 2가 공시가격의 허술함으로 인해 종부세를 내지 않고 있는 것이다. 이런 현상은 조세정의에 반한다. 세금은 민감한 주제이다. 특히 집이 있는 사람들에게 그렇다. 집에 관한 세금은 사고팔 때 내는 양도세, 취득세, 각종 채권 등이 있다. 평상시에도 재산세가 부과된다. 9억원 이상의 집에는 종합부동산세(종부세)도 부과된다. 이때 부과되는 세금 기준은 집이 거래되는 실제 가격이 아니라 ‘공시가격’을 적용한다. 부동산중개업소 유리창에 매물 시세와 현황을 알리는 광고지가 붙어 있다. / 연합뉴스 문제는 실제가격과 공시가격이 매우 많은 차이가 있다는 데 있다. 국토교통부와 지방자치단체는 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 매년 모든 주택과 토지에 대해 ‘적정가격’을 공시해야 한다. 적정가격은 시장에서 거래가 이뤄질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 수준으로 정해진다. 그런데 정부는 부동산의 공시가격과 실거래가에 대한 방대한 공공데이터가 있음에도, 두 가격의 차이를 모니터링하거나 제도를 개선하기 위한 노력을 하고 있지 않다. 못하는 것이 아니라 기초데이터가 있지만 안하고 있는 것이다. 강남구가 이익 많이 보는 제도 4월 3일 참여연대 조세재정개혁센터는 2018년 공동주택 공시가격의 현실화를 요구하는 ‘공동주택가격 의견서’를 국토부와 한국감정원에 제출했다. 이 의견서는 국토부가 고시한 공동주택 공시가격에 대한 의견수렴 절차에 따랐다. 참여연대가 2017년 거래된 초고가 공동주택(아파트, 연립·다세대)을 조사한 결과, 해당 부동산의 2018년 공시가격은 여전히 실거래가의 3분의 2 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 부동산도 누진율이 적용된다는 것을 고려한다면 실제로는 반값에도 못 미치는 세금을 낼 수도 있다. 특히 2017년 거래된 서울 아파트를 구별로 살펴본 결과, 실거래가가 높은 지역일수록 공시가격의 실거래가 반영률은 낮은 경향을 보였다. 강남구 등 땅값이 높은 곳이 이익을 더 많이 보는 셈이다. 서울 전체로 보면 같은 기간 실거래가 반영률은 72.5%에서 65.6%로 하락했다. 국토부가 발표한 2018년 공시가격 역시 실거래가에 비해 매우 낮다. 2017년 실거래가가 20억원 이상인 공동주택 약 200호의 2018년 공시가격을 조사한 결과, 공시가격은 2017년 실거래가의 64.5%에 불과했다. 평균 실거래가가 10억원 이상인 공동주택단지 20곳의 2018년 공시가격은 2017년 실거래가 대비 70.9% 수준이다. 이는 비단 어제 오늘 일이 아니다. 2013년부터 2017년까지 거래된 공동주택 229만여건을 분석한 결과를 보면 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 69.9%에서 2017년 67.2%로 하락했다. 그렇다면 이 간극이 세금에는 어떤 영향을 미칠까. 정부가 발표하는 부동산 공시가격은 재산제, 종부세 등의 과세표준이 된다. 참여연대 보고서에 따르면 초고가 공동주택에 부과되는 보유세는 실거래가를 적용한 경우보다 많게는 1300만원가량 누락된다. 종부세는 어떨까. 서울지역에서 9억원 이상에 매매되었으나 공시가격이 9억원 미만인 아파트는 65%에 달한다. 3분의 2가 공시가격의 허술함으로 인해 종부세를 내지 않고 있는 것이다. 공시제도가 자산 불평등을 완화하기 위해 도입된 종부세의 기능마저 크게 약화시키고 있다. 이런 현상은 조세정의에 반한다. 4월 30일 공시된 공동주택 공시가격 상승률은 11년 만에 최고치를 기록했다. 서울은 공시가가 10% 이상 올랐고, 종부세 대상 주택은 5만채가 늘어 14만채가 되었다. 공시가격이 25% 오른 잠실주공 5단지의 경우 76.5㎡(23평) 보유자는 작년 270만원 내던 것을 올해 397만원을 내야 한다. 이를 두고 일각에서는 세금 폭탄론이 등장하고 있다. 최근 보유세를 강화하려는 움직임에 대한 저항이 주택을 중심으로 시작된 것이다. 그런데 공시가격과 실거래가 사이의 간극을 계산해서 다시 보자. 참여연대의 분석처럼 실거래가 반영률이 65% 정도라고 보면 공시가 11억5000만원으로 책정된 집의 실거래가는 17억7000만원 정도다. 397만원이면 사실상 집값의 0.2%를 세금으로 내는 셈이다. 이것이 많다고 보는지 적다고 보는지에 따라 부동산세제에 대한 판단이 달라질 것이다. 각종 여론조사에 따르면 적다고 생각하는 사람들이 점점 늘어나고 있는 것으로 보인다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남의 아파트단지. / 김기남 기자 공시가격은 대기업으로 가면 더 심각한 문제를 안고 있다. 경제정의실천시민연합이 발표한 ‘5대 재벌 주요 빌딩 과표실태’ 자료에 보면 5대 대기업 소유 35곳 빌딩의 공시가격 평균은 시세의 38.7%다. 이에 따라 대기업들이 아낄 수 있는 세금은 무려 2215억원이다. 공동주택보다 더하다. 대기업 소유 빌딩은 시세의 39% 수준 공시가격은 삼성전자의 상속·승계에도 관련돼 있다. 에버랜드의 공시지가가 370%나 급등해 삼성물산과 제일모직의 합병비율에 영향을 주었다는 것이다. 이는 국토부와 감사원 조사 결과 밝혀졌다. 공시가격은 한국감정원이 조사하고 검증과 의견청취 등을 거쳐 공시된다. 그런데 국토부는 공시가격의 실거래가 반영비율을 공개하고 있지 않다. 올해 공시가격의 실거래가 반영비율은 예년과 크게 다르지 않다고만 말하고 있다. 하지만 앞의 참여연대 조사에서 보듯 이미 사실상 공개되어 있다. 그리고 그 결과는 오히려 역행하는 중이다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특위 활동이 본격화되고 있다. 재정개혁특위는 첫 단추로 세금 누락 효과를 심화시키는 왜곡된 부동산 공시가격을 바로잡아야 한다. 또한 세계 최고수준의 속도로 심화되는 한국의 자산불평등을 완화하기 위해 종부세 세율을 참여정부 수준으로 정상화해야 한다. 감정원과 경쟁관계에 있는 감정평가사협회가 고위공직자 재산 시가 확인 서비스를 시작한다고 한다. 앞으로 공직자가 첫 재산신고를 할 때는 부동산 실거래가로 하는 것을 규정한 ‘공직자윤리법 시행령’ 개정안이 입법예고되었기 때문이다. 그야말로 실거래가 반영비율을 공개하지 않는 국토부는 벌거벗은 임금님처럼 되어가고 있다. 혹시 그분들이 사는 곳이 강남이 많은 게 이유는 아닐 것이라고 믿고 싶다.
- 정창수의 ‘나라살림을 제대로 바꾸는 법’
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