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경향신문(총 196 건 검색)

148억 전세사기 ‘건축왕’ 7년형 확정…피해자들 “절망스러운 판결” 반발
148억 전세사기 ‘건축왕’ 7년형 확정…피해자들 “절망스러운 판결” 반발
2025. 01. 23 20:44사회
... 전국대책위 등은 이날 서울 서초구 대법원 앞에서 기자회견을 열고 “희대의 전세사기범 일당에게 면죄부를, 피해자들에게 절망을 판결한 대법원을 규탄한다”고 말했다. 피해자들은 기자회견 시작 전부터...
전세사기대법원판결전세사기 피해
전세사기 가담한 공인중개사가 법 위반 아니라니···“피해자들에게 절망”
전세사기 가담한 공인중개사가 법 위반 아니라니···“피해자들에게 절망”
2025. 01. 23 14:47사회
... 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원장이 23일 서울 서초구 대법원 앞에서 열린 인천미추홀구 전세사기 일당의 대법원 선고 결과에 대한 입장 발표 기자회견에서 눈물을 흘리며 발언하고 있다....
전세사기대법원판결전세사기 피해
전세사기 피해자 910명 추가 인정···누적 2만5578명
전세사기 피해자 910명 추가 인정···누적 2만5578명
2024. 12. 20 07:17경제
전세사기 피해자들이 11월 6일 서울 서초구 대법원 앞에서 인천 미추홀구 전세사기 일당에 대한 감형 판결... 910명이 추가로 인정됐다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회는 이달 4일부터 세 차례...
전세사기 피해
전세사기 특별법 지원, 938명 추가 인정…피해자 총 2만4668명
전세사기 특별법 지원, 938명 추가 인정…피해자 총 2만4668명
2024. 11. 22 06:58경제
... 전세사기 피해자 대책위를 비롯한 시민사회 활동가들이 지난 19일 서울 서초구 대법원 앞에서... 중 63명은 이번에 피해자 요건이 충족돼 전세사기 피해자로 인정됐다. 144명의 이의신청은...

스포츠경향(총 2 건 검색)

‘추적 60분’ 빌라왕을 위한 나라, 누가 만드나···전세사기 피해자 반 이상이 청년층
‘추적 60분’ 빌라왕을 위한 나라, 누가 만드나···전세사기 피해자 반 이상이 청년층
2024. 09. 13 22:04 연예
KBS 13일 오후 10시 KBS1 ‘추적 60분’ 1380회가 ‘빌라왕을 위한 나라, 누가 만드나’를 방송한다. 지난 8월 28일, 전세사기특별법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 22대 국회 들어 첫 여야 합의 처리되며 국회가 모처럼 제 기능을 했다는 평가가 나오는 가운데, 피해자들의 입장은 어떨까. 피해자들은 구제받을 수 있을까. 이제 전세 사기 걱정은 놓아도 되는 것일까. 사회 초년생인 청년들에게 천금과도 같을 전세보증금. 작년 2월~5월 전세보증금을 돌려받지 못한 청년 4명이 극단적 선택을 하며 공분이 일었던 인천 미추홀구 전세 사기 사건의 피해자들을 제작진이 찾았다. 피해자들의 일상은 심각했다. 부실시공으로 건물 외벽이 떨어져 나가고 물이 고여 천장이 무너져 내린 집에 사는가 하면, 언제 개시될지 모르는 경매를 걱정하며 불안에 떨고 있었고, 까다롭고 복잡한 대응 절차에 집중하기 위해 퇴사를 감행하기도 했다. “이 수많은 사람들의 전 재산이 날아갔고 그래서 몇 사람이 죽고 그리고 개중에는 이혼하신 분들도 있고 아기가 유산되신 산모분도 계세요. 결혼을 앞두고 있다가 파혼한 집들. 피해자들 상황은 진짜 말을 할 수가 없을 정도로 처참하거든요”(정호진 전세사기 피해자) KBS 8월 27일, 이들의 전세보증금을 조직적으로 작당해 가로챘다는 ‘범죄단체조직’ 혐의로 구속기소 된 남OO의 항소심이 열렸다. 인천지법은 남OO에게 징역 15년을 선고한 원심을 파기하고, 징역 7년을 선고했다. 같은 혐의로 기소된 공범 9명은 각각 무죄 또는 징역형의 집행유예를 선고받아 당일 출소했다. ‘추적60분’이 구치소를 나오는 남OO 일당의 모습과 울분에 찬 피해자들의 외침을 담았다. “그 판결을 듣고 있자니 ‘그냥 사기 치고 사는 게 맞는 거야’라는 판결 같았어요. 남을 속이는 거 그런 건 중요하지 않고 돈을 벌 수 있는 과정 중에 일어날 수 있는 일이니까 ‘너도 적당히 사기 치며 살아 법이 다 용납해 줄게’라고 하는 것 같았어요. 법을 지키면서 살아야 한다고 생각했는데 잘못 생각하고 산 것 같아요” (안상미 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장) 도대체 세입자의 전세보증금을 왜 돌려주지 않는 것일까? 제작진은 보증금을 반환하지 않고 있는 임대인들을 직접 만나 입장을 물었다. “그 당시에 기망이 될 수가 없죠. 내가 그 사람들한테 뭘 기망을 했다는 거예요. 근데 가격에 문제가 생기고 언론에서 2022년 8월에 깡통전세 문제가 이렇게 말이 생기고 이거는 생각을 안 했던 부분이었잖아요. 그러면서 모든 게 다 무너져서 일이 안 됐던 거예요” (조OO 임대인) KBS 임대인들은 집값 하락과 전세 사기 문제가 수면 위로 올라오면서 차질이 생긴 것일 뿐, 계약 당시 기망 의도는 전혀 없었다고 말했다. 전세사기가 사회적 문제로 떠오른 지 2년이 지났다. 경찰이 2022년부터 벌여온 전세 사기 특별 단속 결과에 따르면 경찰 수사 과정에서 확인된 피해자는 만 6천여 명. 이 가운데 30대 이하가 62.8%를 기록했다. 제작진이 만난 청년 피해자들은 사기 피해 주택에서 이사를 나와 산 지 얼마 되지 않았다. 희망으로 가득 찼을 보금자리를 버리고 더 많은 돈을 내면서까지 나와야 했던 이유는 단 하나, 살기 위해서였다. 전문가들은 2017년 2월부터 HUG 전세 보증의 담보인정비율이 100%로 상향되면서 전세 보증이 악성 임대인의 무자본 갭 투기 수단으로 악용되었다고 말한다. 역대 정부의 ‘서민 주거 안정’을 명분 삼은 전세대출 확대가 깡통전세를 양산했고 되레 전셋집이 절실한 사람들을 집 밖으로 내몰았다. 이제는 제도를 보완할 때다. “보증 한도를 그렇게 높이면 안 됐었던 거예요. 근데 그렇게 높여놓으면 결국 무슨 문제가 생기느냐 그거 믿고 대출이 커지는 거예요. 정부가 대출 보증 정책, 전세 대출 확대 정책을 그 당시에 쓰면서 우려 사항들이 많았음에도 불구하고 적극적으로 밀어붙인 나쁜 결과가 지금 이렇게 대규모로 터져 나온 깡통 전세 사태의 배경이 됐기 때문에 정부에게 책임을 묻는 겁니다” (이강훈 변호사) ‘추적 60분’ 1380회 ‘빌라왕을 위한 나라, 누가 만드나’ 편은 13일 금요일 밤 방송된다.
내달부터 전세사기 피해자에 DSR 미적용…연체정보 등록 유예
2023. 05. 28 10:13 생활
금융당국이 다음달 1일부터 전세사기 피해자의 주거 안정을 위해 대출 규제를 완화하고 전세 대출과 관련한 연체 정보를 등록 유예한다. 우선 금융위는 4억원 한도 내에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 한시적으로 완화한다. 경락자금(경매 낙찰 시 필요한 자금) 관련 LTV는 낙찰가의 100%까지 허용하기로 했다. 신규 주택 구입 등을 위해 일반 대출을 받을 경우 LTV는 비규제 지역 기준 70%에서 80%로 늘어난다. DSR은 적용하지 않기로 했다. DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로, 대출액이 1억원을 넘을 경우 차주당 40%로 규제되고 있다. 이미 전세 대출을 받은 전세사기 피해자가 경락자금 대출 등까지 받게 될 경우 DSR 한도에 걸릴 수 있으니 일시적으로 관련 규제를 풀어주겠다는 취지다. 피해자들이 신용불량자가 되는 것을 막기 위해 무이자 분할 상환 및 연체 정보 등록 유예 조치도 시행된다. 경·공매가 끝나도 전세대출 채무가 남은 경우 보증기관(주금공·SGI)이 대위 변제 후 최장 20년간 무이자 분할 상환할 수 있도록 했다. 분할 상환 약정 체결을 전제로 대위 변제 후 6개월 동안 연체 등 신용도 판단 정보는 등록되지 않는다. 피해자가 경매를 통해 거주 주택을 소유하게 되거나 신규 주택을 구입할 경우 정책 자금인 특례보금자리론을 연 3.65~3.95% 금리로 이용할 수 있다. 피해자가 저소득 청년일 경우 최저 연 3.55% 금리가 제공된다. 생계가 곤란한 전세 사기 피해자는 연 3% 금리의 신용대출인 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’을 최대 1천200만원까지 받을 수 있다. 개인신용평점 하위 20%, 기초수급자·차상위계층, 근로장려금 해당자가 대상이다.

주간경향(총 2 건 검색)

전세사기 구제책에도 피해자는 불안하다
전세사기 구제책에도 피해자는 불안하다(2024. 06. 10 06:00)
2024. 06. 10 06:00 사회
시행 시점과 소급 여부 불투명…실질 지원에 의구심 한 동짜리 아파트 전체가 전세사기를 당한 인천 미추홀구의 A아파트에서 2023년 6월 29일 오전 한 피해자가 이사를 가고 있다. 이 아파트 입구와 복도에는 입주민들이 제작한 “집을 보러 오신 분께서도 또다른 피해자나 공모자가 될 수 있다”는 현수막이 붙어 있다. 김송이 기자 자고 일어나면 새로운 사건이 터진다. 2022년부터 수면 위로 올라온 전세사기 이야기다. 지난 6월 4일에는 경기도 오산에서, 그다음 날에는 서울 관악구와 광주에서 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다는 피해 사례가 전해졌다. 2022년 9월 첫 범정부 대책이 나오고 2년 가까이 지났지만 전세사기 피해는 현재도 진행형이다. 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행된 2023년 7월 이후 인정된 피해자만 1만7000명을 넘어섰다. 정부는 특별법이 일몰되는 2025년 7월까지 인정 피해자 수가 3만6000명에 달할 것으로 추산한다. 이쯤 되면 “젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했다(박상우 국토교통부 장관)”라고 볼 수 없는 문제다. 오히려 집값이 내려가는 악조건을 상정하지 않고 전세 시장이라는 풍선에 바람을 넣어왔던 역대 정부에 정책 실패의 책임을 물어야 한다. 윤 대통령, 야당 특별법안에 거부권 사회구조적 위기에서 비롯됐다는 점, 피해자금의 성격, 피해 규모 등을 고려하면 대책을 내놓는 건 정부의 권리가 아니라 의무에 가깝다. 그럼에도 윤석열 대통령은 ‘선(先)구제 후(後)회수’를 골자로 하는 야당 주도의 전세사기 특별법 개정안에 거부권을 행사했다. 정부는 이 개정안이 국회 본회의에 상정되기 하루 전인 지난 5월 27일 새로운 피해자 지원책을 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 사들이고 최장 20년까지 살 수 있도록 피해자들에게 임대하는 것이 골자다. LH는 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액을, 보증금을 한 푼도 건지기 어려운 후순위 피해자들에게 나눠 지급하기로 했다. 이사를 원하는 피해자는 이 방식으로 보증금 일부를 받아 이사를 할 수 있다. 정부는 정부안이 ‘선구제 후회수’ 방식보다 피해 구제에 적합하다고 주장한다. 선구제 후회수 방식은 보증금을 회수하기 어려운 피해자들의 채권(전세보증금)을 공공기관이 매입해 보증금의 30%가량을 먼저 돌려주고, 추후 채권 추심·매각 등을 통해 공공기관이 재원을 회수하는 것을 골자로 한다. 그러나 정부는 피해자들의 채권 가치를 평가하는 것부터 쉽지 않다고 본다. 채권 평가를 위한 별도의 인력이 필요해 추가 행정비용이 소요되고, 보증금의 완전한 회수도 불가능할 것이라는 게 정부 설명이다. 정부는 재원 부담에 대한 우려도 몇 차례나 언급했다. 반면 정부의 매입임대 방식은 기존에 편성된 공공임대주택 예산을 활용하기에 예산의 즉시 투입이 가능하다는 장점이 있다. 기존 사업과 구조가 유사해 행정비용도 가장 적다. 거부권 행사에 반발했던 피해자들도 정부안에 기대를 하고는 있다. 동시에 불안도 있다. 크게 두 가지 원인이 작용한 것으로 보인다. 첫째는 기존 대책에 대한 불신이다. 정부는 전세사기 피해가 폭증한 2022년 9월부터 여러 차례 대책을 내놨다. 정부가 분류하는 지원방안의 가짓수만 16개다. 지난 4월 말 기준 이들 지원책의 누적 이용 건수는 1만400여건. 피해자가 1만7000명이니 피해자 한 명이 한 건의 지원만 받았다고 해도 약 7000명은 지원을 하나도 받지 못한 셈이 된다. 이번 정부안의 골자인 매입임대도 지난해 시행된 특별법에 기본 틀이 담겨 있다. 그러나 지난 1년간 LH가 피해 주택을 실제 매입한 사례는 단 2건에 그쳤다. 피해 구제를 위해 백방으로 알아봐도 각종 까다로운 조건으로 지원이 거절된 경험이 있는 피해자들은 이번 대책도 실질적인 지원책이 되지 못할 것이라 우려한다. 정부는 그간 매입대상에서 제외했던 불법 증축 등 위반 건축물, 신탁사기 주택도 매입하기로 한 만큼 매입이 원활히 이뤄질 것으로 본다. 둘째는 정부안에 정교함이 빠져 있어 실제 구제가 어떤 방식으로 이뤄질지 가늠하기 어렵다는 점이다. 핵심 중 하나는 대책의 시행 시점과 소급 여부다. 전세사기 피해가 발생하고 이미 상당한 시간이 지나 하루가 다르게 피해자들의 상황은 악화하고 있다. 이는 피해자들이 빠른 구제가 가능한 선구제 후회수안을 선호했던 이유기도 하다. 정태운 대구 전세사기피해자대책위원장(33)은 대구 침산동 신탁사기 피해자다. 가짜 임대인은 신탁사 소유의 건물을 자기 것처럼 속여 정 위원장과 전세계약을 맺었다. 신탁사는 모르는 계약이라며 정 위원장의 퇴거를 요구하는 명도 소송을 제기했다. 신탁사기 주택도 매입하겠다는 정부 방침이 뒤늦게 나왔지만 정 위원장의 명도 소송 결과는 코앞인 오는 6월 14일 나온다. 그는 “신탁사들은 재산권 보호를 위해 경매보다 명도 소송을 먼저 진행한다. 명도부터 유예할 수 있게 해줘야 하는데 쫓겨나고 대책이 나오면 무슨 소용이냐”고 했다. 거부권에 가로막힌 특별법 개정안에는 명도 소송을 유예하는 방안이 있었지만, 정부안에서는 빠졌다. 시간이 흐를수록 권리관계가 복잡해질 수 있다. 예컨대 부산의 한 전세사기 피해 건물은 20여 세대가 사는 다세대 주택인데, 세대 전체를 공동담보로 한 근저당이 설정돼 있다. 문제는 세대별로 경매가 진행돼 오는 6월 말이면 낙찰되는 세대가 나올 수도 있다는 점이다. 공동담보 건물의 특성상 경매가 모두 마무리돼야 보증금 회수가 진행될 가능성이 크다. 세대별로 낙찰이 이뤄져 피해 세대와 일반 세대가 뒤섞이면 LH가 매입임대를 하더라도 건물 관리 등에서 문제가 발생할 수 있다. “선구제 후회수안 병행 추진돼야” 피해자들은 정부안과 ‘선구제 후회수’안이 병행 추진돼야 한다고 주장한다. 정부안이 보호하지 못하는 사각지대가 있기 때문이다. 정부안은 매입임대 후 10년간은 주거 비용을 피해자에게 받지 않아 피해 주택에서 계속 거주를 희망하는 피해자들에게 유리하다. 다만 전세사기 피해자 중 2030세대가 73.7%를 차지해 취업, 결혼, 출산 등 생애주기에 따라 이사가 불가피할 가능성이 크다. 이 경우 보증금을 최대한 회수하는 것이 중요한데, 일부 피해 사례에서 정부안은 선구제 후회수안보다 보증금 회수에 효과적이지 않은 것으로 나타났다. 예컨대 경기도 화성의 한 오피스텔 전세사기 사례는 보증금이 1억원인데 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액은 1000만원이다. 정부안대로면 피해자는 보증금의 10%인 1000만원만 회수할 수 있다. 30% 회수를 보장한 선구제 후회수안이 더 유리하다. 장선훈 대전 전세사기피해자대책위원장은 “피해 구제를 정부만 고민할 것이 아니라 선순위 채권자인 금융사들도 함께 고민했으면 한다. 무분별한 전세 대출이 피해 규모를 키우는 데 일조했다. 금융사들이 이자 징수를 중지하고 원금 배당만 신청하는 것으로도 후순위 피해자들이 보증금을 더 회수할 수 있다”고 했다.
[윤형중의 정책과 딜레마](22)전세사기 피해자의 최우선변제권 보장(2023. 06. 16 11:48)
2023. 06. 16 11:48 경제
5월 26일 서울 용산구 전쟁기념관 앞에서 열린 정부차원의 전세사기·깡통전세 추가대책 마련 및 대통령 면담 재차 촉구 기자회견에서 참가자들이 사망한 피해자를 추모하며 묵념하고 있다. / 연합뉴스 전세사기 특별법이 오랜 진통 끝에 지난 5월 25일 국회에서 통과됐다. 전세사기 피해가 공론화된 뒤 너무 늦은 대응이었고, 그사이에 다섯 명의 피해자가 세상을 떠났다. 늦은 만큼 제대로 된 해법이 나온 것도 아니었다. 특별법 제정 직후부터 후속 대책을 둘러싼 논의가 분분하다. 전세사기를 넘어 전세 제도 자체에 대한 논의가 다소 복잡하게 전개되고 있다. 임차인이 알기조차 어려운 최우선변제권 문제는 논의의 범위가 넓어지면서 쟁점마다 충분한 논의가 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 이럴 땐 논의의 갈래부터 나누는 작업이 선행돼야 한다. 현재 전세사기와 관련된 논의는 크게 세 갈래로 나눌 수 있다. 첫째는 특별법이 언제, 어떻게 적용되는지에 대한 현장의 혼란이다. 피해자 인정, 경·공매 유예와 대행, 전환 및 신규 대출의 조건과 실행 등을 둘러싸고 피해자들은 여전히 혼란을 겪고 있다. 정부의 조속한 대응이 필요한 부분이다. 둘째는 특별법 제정 막판까지 쟁점이었던 전세보증금 보전 방안과 피해자 요건의 사각지대다. 피해자들은 보완 입법을 통해 이 문제를 해결해야 한다고 주장한다. 셋째는 전세 제도 개선 방안과 역전세난 대응이다. 원희룡 국토교통부 장관이 “수명이 다한 전세 제도에 대한 근본적인 개편 작업에 들어가겠다”고 했다가 “전세를 제거하려는 접근은 하지 않겠다”며 갈팡질팡 행보를 보이고, 정부·여당이 임대차 3법을 원인으로 지목하는 등 전세사기조차 정쟁적 사안으로 접근하고 있지만, 여야뿐 아니라 시장에서도 전세에 혜택을 줬던 전세대출과 전세보증 제도를 손봐야 한다는 공감대가 확산되고 있다. 아울러 하반기에 본격화될 깡통주택 위기와 역전세난을 앞두고 임대인에 대한 대출 확대 등이 대안으로 논의되고 있다. 이 세 가지 갈래의 논의가 모두 중요하기에 함께 다뤄지곤 한다. 하지만 각각의 논의가 혼란스럽게 전개되지 않고, 쟁점이 하나씩 정리되며 성과를 내려면 어떤 논의를 하는지를 분명히 할 필요가 있다. 이 글은 전세보증금 보전 방안 중에서 최우선변제권에 대해서만 다루려 한다. 전세사기 특별법을 제정하면서 막판까지 쟁점이었던 사안은 피해자 범위, 전세보증금 반환 채권의 공공 매입 여부, 최우선변제금 보전 방안 등 크게 세 가지로 나뉜다. 이중 최우선변제금 보전 방안은 여러 전세사기 피해자 가운데에도 가장 벼랑 끝에 몰린 이들에게 중요한 사안이었다. 사망한 다섯 명의 전세사기 피해자 가운데 두 분이 최우선변제금조차 받지 못하는 상황이었다. 이들은 전 재산에 대출까지 받아서 냈던 7000만원과 9000만원의 전세보증금을 전액 날릴 상황이었다. 피해자 대책위는 인천 미추홀구 전세사기 피해자 가운데 500명 이상이 최우선변제금조차 받지 못하는 것으로 파악하고 있다. 이들이 새로 전세를 얻을 때 최우선변제금만큼 무이자 대출을 지원하겠다는 내용이 특별법에 담겼다. 피해자 대책위는 ‘전 재산을 날린 피해자들에게 새로 더 빚을 내라는 무자비한 대책’이라는 입장이다. 그렇다면 일부 피해자들은 왜 최우선변제금조차 받지 못하는 상황에 이르렀을까. 현행 주택임대차보호법은 임차인이 임대인에게 맡긴 보증금 가운데 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리(최우선변제권)를 보장한다. 이 권리가 정하는 한도액이 최우선변제금이다. 다만 이 최우선변제권은 소액임차인에게만 적용된다. 그러면 사망한 두 피해자는 소액임차인이 아니었을까. 이들이 계약한 시점이 전세난이 절정이었던 2021년이고, 임차한 주택의 위치가 인천시였다는 점을 감안하면 전세보증금 7000만원과 9000만원이 고액이라고 보긴 어렵다. 실제로 당시 주택임대차보호법 시행령에서도 인천 지역 소액임차인의 기준은 보증금 1억3000만원 이하였다. 이들은 이 기준에 충족했다. 문제는 이들보다 선순위로 근저당권을 가진 채권이었다. 최우선변제권을 가지는 소액임차인과 우선 변제금액의 기준 시점은 임차인의 계약일이 아닌, 선순위 근저당이 설정된 날짜다. 이로 인해 2021년에 입주한 임차인은 이 시기의 법령이 아닌, 임대인이 집을 담보로 대출받은 시점의 법령을 적용받는다. 실제로 첫 번째 사망자는 임대차계약 시점보다 무려 10년 앞선 2011년의 법령을 적용받았다. 임대인이 그때 빚을 냈기 때문이다. 2011년 기준 소액임차인의 기준은 6500만원으로 2021년 전세보증금 7000만원을 맡긴 임차인은 최우선변제권이 보장되지 않았다. 세 번째 사망자의 사례도 마찬가지다. 그는 2019년 전세보증금 7200만원에 계약했고, 2021년 재계약 시 임대인의 요구에 따라 보증금을 9000만원으로 올려줬다. 이 증액이 문제였다. 이 집의 선순위 근저당이 설정된 시점은 2017년 7월로, 이 당시 소액임차인의 기준은 8000만원이었다. 원래는 소액임차인이었으나, 전셋값이 올라 기준을 넘은 것이다. 이렇게 최우선변제권의 기준 시점이 선순위 근저당 설정일이라는 것을 대부분의 임차인뿐 아니라 임대인조차 알지 못한다. 극히 일부의 법률 전문가와 업계 종사자만이 아는 ‘법률 기술’에 가깝다. 그게 삶과 죽음의 경계를 갈랐다. 전세사기 피해 지원을 위한 특별법 시행 첫날인 6월 1일 서울시청 서소문 별관 내 전·월세 종합지원센터를 찾은 피해자가 직원의 도움을 받아 상담신청서를 작성하고 있다. / 연합뉴스 이상한 법률 해석 바꾸고 법 개정해야 삶과 죽음을 가른 이상한 법령에 대해 좀더 파고들고자 한다. 임차인이 계약 시점의 법령이 아닌, 선순위 근저당 시점의 법령에 적용을 받는 근거는 주택임대차보호법 시행령 부칙에 있다. 이 부칙의 제2조를 그대로 옮기면 “(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조 제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영(令) 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”이다. 좀 어려워 보이지만, 우선변제를 받는 금액(제10조)과 소액임차인의 기준(제11조)에 대한 규정 개정 전에 임차주택을 담보로 잡고 대출을 내준 채권자에겐 이전의 규정에 따른다는 의미다. 이 규정을 기계적으로 해석한 결과가 현재까지의 판례다. 법원은 줄곧 최우선변제권을 가지는 임차인의 기준을 선순위 근저당이 설정된 시점으로 판결해왔다. 그런데 다시 한 번 엄밀히 따져보자. 이 부칙은 담보물권자의 권리를 규정하지만, 임차인의 권리를 규정하진 않는다. 담보물권자는 대출을 내줄 당시의 최우선변제금만큼 상환을 못 받을 가능성이 있고, 따라서 법령이 바뀌더라도 마땅히 자신의 권리가 온존하길 바란다. 하지만 소액임차인의 기준은 이후에 전셋값이 올라가면서 바뀌는 것이 당연하고, 과거의 기준을 적용하면 소액임차인의 범위는 지극히 제한될 수밖에 없다. 무엇보다 소액임차인의 기준이 바뀌더라도 담보물권자의 입장에선 이전보다 손해를 입거나, 권리가 침해되는 것이 전혀 없다. 최우선변제금이 이전과 동일하게 적용되기 때문이다. 따라서 이 부칙 조항은 ‘적확하지 않은 애매한 문장으로 각 주체의 권리 관계를 명확히 규정하지 않은 한계’가 분명하고, 담보물권자에 대해 적용되는 이 규정이 신규 임차인에게 적용된다고 추론하기까지는 여러 인과적 연결고리가 있어야 하지만, 이 법령에선 반드시 갖춰야 하는 연역적 연결고리가 부재한다. 결국 부칙으로 적힌 이 애매한 문장이 수백명, 수천명의 전 재산을 빼앗고, 심지어 목숨까지 잃게 만든 것이다. 정부와 정치권은 정책적 개입을 해야 그나마 다행인 것은 이번 전세사기 사태로 인해 이 문제에 대한 공론화가 거의 처음 시작됐고, 국회에서도 개선하려는 시도가 나온다는 점이다. 맹성규 더불어민주당 의원이 지난 6월 8일 공인중개사가 임차인에게 최우선변제의 세부사항을 의무적으로 설명하도록 하는 내용의 법률 개정안을 발의했다. 이 법안은 그러나 지나치게 미온적이다. 국회는 법령의 부칙에 대한 유권해석을 정부에 요구하고 해석을 바꾸도록 목소리를 내며, 이참에 최우선변제권을 보장받는 소액임차인의 기준을 아예 삭제하도록 법률을 바꿀 필요가 있다. 언뜻 보기엔 고액임차인을 왜 보호해야 하느냐는 반론이 나올 수 있다. 하지만 집값과 전셋값이 급등하는 한국사회에선 이 소액임차인의 기준이 지속적으로 문제가 됐다. 애초에 임차인을 나눌 필요 자체가 없는 일이었다. 집을 담보로 잡고 대출을 내주는 금융기관들이 처음부터 최우선변제금을 고려해 대출 금액을 정하면 될 일이었기 때문이다. 게다가 금융기관은 대출의 기간을 정하고, 기간마다 대출 일부를 상환하게 하거나, 금리를 바꾸는 권한도 가지고 있다. 자신들의 리스크를 통제할 충분한 힘을 가지고 있는데도 불구하고, 법령이 금융을 과보호하고 있는 셈이다. 힘센 자들을 과보호하느라 약자들이 죽어가는, 이 상황을 더 이상 방치해선 안 된다. 법령 해석과 법률 개정의 노력만으로는 피해자들에게 도움이 되지 않을 수 있다. 이럴 때 필요한 것이 ‘정책적 개입’이다. 최우선변제금을 최대한 보전하기 위한 여러 정책적 방안은 분명 있다. 정부는 그저 ‘사기 피해자에게 재정을 투입할 수 없다’며 완고한 입장을 보이지만, 이런 태도는 대안을 강구하지 않겠다는 ‘무의지’와 ‘무능’을 보여줄 뿐이다. 최우선변제금을 보장하지 못하는 근거가 된 선순위 채권을 공공이 인수해 최우선변제금의 재원으로 삼는 방안 등 공공이 가진 권한과 시장의 기능을 활용하는 대책들이 충분히 나올 수 있다. 다른 지원과의 형평성을 고려하더라도 재정이 일정 수준의 역할을 하는 방안을 전향적으로 고려할 필요가 있다. 더 이상의 희생과 고통을 방치하지 않길 정부와 정치권에 바랄 뿐이다.
윤형중의 정책과 딜레마
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