주간경향(총 2 건 검색)

기업형 임대주택, 대기업 특혜?(2015. 01. 20 16:11)

2015. 01. 20 16:11 경제 박병률 경향신문 경제부 기자

ㆍ겉으론 중산층 주거안정, 실제론 먹거리 떨어져가는 대기업 우회 지원책 전세난에 허덕이는 중산층을 위한 정책일까. 대기업의 이익을 보장해주기 위한 정책일까. 또 이 정책으로 서민들의 주거비 부담은 낮아지게 될까. 1월 10일 서승환 국토교통부 장관(오른쪽)이 서울 용산구 동자동에 건설되고 있는 민간임대주택 사업장을 둘러보고 있다. | 연합뉴스 정부가 발표한 ‘기업형 임대주택제도’에 대한 기대와 우려가 엇갈리고 있다. 정부는 1월 13일 대통령 업무보고를 통해 ‘기업형 임대주택제도’를 발표했다. 기업형 임대주택이란 민간 건설사와 투자사의 자금으로 임대주택을 지어 공급하는 정책이다. 정부는 그린벨트와 국·공유지, 토지주택공사가 소유한 공공지 등의 땅과 함께 각종 세금지원과 저금리 대출지원을 건설사에 해준다. 그 대신 건설사는 세입자가 최장 8년까지 거주할 수 있도록 해야 하고, 월세도 연 5% 이상 올릴 수 없다. ‘빚 내서 집 사라’는 정책을 냈던 정부가 임대주택시장으로 눈을 돌리는 것은 일단 파격이라는 평가가 나온다. 또 서민이 아닌 중산층을 정책목표로 삼았고, 고품질의 비싼 주택을 내놨다는 것도 이전에는 볼 수 없었던 정책이다. 국토부 관계자는 “집에 대한 개념이 ‘소유’에서 ‘임대’로 바뀌고, 임대형태도 전세에서 월세로 전환되고 있다는 현실을 반영했다”며 “특히 수도권 전세난이 심해지면서 위축되는 중산층 가계가 심각하다는 점을 고려했다”고 말했다. 그린벨트에 허용·각종 세금 지원 하지만 국토부의 기대와 달리 이번 정책은 대기업 특혜로 변질될 가능성이 크다는 우려도 많다. 겉으로는 중산층의 주거안정을 내세우지만 실제로는 먹을거리가 떨어져가는 대기업을 우회지원하기 위한 정책이라는 것이다. 대기업은 이 사업에 뛰어들면 연 5%의 수익이 보장된다. 요즘 같은 저금리시대에 수익률 5%는 결코 낮지 않다는 것이 업계의 얘기다. 정부는 오는 6월까지 관련법을 통과시킨 뒤 2017년부터는 본격 공급에 나서겠다는 계획을 세웠지만 여론에 따라서는 국회 통과 과정에서 진통도 우려된다. 정부가 대기업과 투자자에게 약속한 지원책은 풍성하다. 우선 땅이다. 동사무소나 우체국 등 국·공유지, 학교를 지으려다 남은 땅, 지방으로 이전한 공공기관 부지를 저렴하게 제공한다. 그린벨트 해제지역도 포함된다. 사실상 사용가능한 땅은 무엇이든 제공하겠다는 의미다. 그린벨트에 임대주택을 지었던 이명박 정부의 ‘보금자리주택’과 국·공유지와 유휴지에 임대주택을 짓기로 한 박근혜 정부의 ‘행복주택’을 합친 개념으로 보면 된다. 세금지원도 강력하다. 취득세와 양도세, 소득세, 법인세 등을 대폭 깎아준다. 취득세와 양도세는 감면폭을 확대했고, 소득세와 법인세는 감면대상 주택의 공시지가를 3억원 이하 주택에서 6억원 이하 주택으로 2배 확대시켜줬다. 자기관리형 리츠의 경우는 임대소득에 대해 8년간 법인세 전부를 깎아준다. 사실상 면세다. 증세 대신 비과세·감면을 축소해 세수입을 늘리겠다는 정부로서는 매우 파격적인 조치다. 정부는 이로 인해 얼마의 세수가 줄어들지도 추정하지 못하고 있다. 일단 세금부터 깎아주고 보는 셈이다. 기재부 관계자는 “기업들이 얼마나 사업에 참여할지 모르니 세수 감면액을 추정하는 게 의미가 없다”며 “세금 감면폭을 확대한 것은 사실지만 정책 대상이 중산층이라는 점에서 준공공임대주택 수준 이상으로는 세금 감면을 해주지 않았다”고 말했다. 땅과 세금에 이어 돈도 지원해준다. 사업에 참여하는 건설사들은 연 2~3%로 주택기금에서 대출을 받을 수 있다. 임대기간이 길면 금리를 추가 인하받을 수 있다. 임대기간에는 원금을 상환하지 않아도 된다. 대규모로 공급하는 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’는 용적률이 높아지고, 승인절차도 4단계에서 1~2단계로 줄여 임대주택을 빠르게 지을 수 있도록 했다. 저금리시대 연 5% 수익 보장 기존의 아파트 브랜드에 ‘스테이’와 8년을 뜻하는 ‘8’을 붙이는 것도 허용했다. ‘자이 스테이 8’ ‘힐스테이트 스테이 8’ ‘푸르지오 스테이 8’ 같은 임대아파트가 나올 수 있다는 얘기다. 이렇게 되면 쉽게 세입자를 끌어모이고 더 비싼 값으로 월세를 받을 유인이 된다. 건설사들은 한 번 세입자를 받으면 최고 8년까지 연속해서 머무를 수 있도록 해야 하고, 월세는 연 5% 이상 올릴 수 없다는 ‘규제’를 적용받는다. 여기에도 빈틈이 있다. 초기 월세 책정에는 한도가 없다. 행복주택이나 보금자리주택처럼 ‘주변 시세의 70~80%’ 같은 내용이 없다. 그냥 건설사가 받고 싶은 만큼 받을 수 있다. 이런 조치를 통해 현행 2% 정도인 수익률을 5%까지 올려준다는 것이 정부 복안이다. 문제는 세입자다. 아무리 중산층이라도 이런 상태로는 주거비 부담이 줄어든다고 보기 힘들다. 서울의 경우 보증금이 없다면 월 122만원 수준으로 예상된다. 관리비까지 더하면 월 150만원이 넘는다. 웬만한 중산층이라면 도저히 거주하기 힘든 수준이다. 보증금을 많이 건다고 생각해도 부담은 크게 줄지 않는다. 만약 월세의 150배 수준으로 보증금을 걸어 반전세로 간다고 생각해보자. 그러면 1억400만원의 보증금에 월 70만원 정도로 추정된다. 관리비를 감안하면 월 100만원 정도는 내야 한다. 중산층들이 전세를 선호하는 이유가 월세 부담을 줄이기 위해서라는 점을 감안하면 그다지 매력 있는 가격이라고 보기 어렵다. 국토부 고위관계자도 “초기에는 무주택자의 부담이 늘어날 수 있다”며 “다만 임대주택 공급이 늘어나면 장기적으로 월세가 내려가지 않겠느냐”고 말했다. 또 다른 관계자는 “최대 75만원까지 환급해주는 월세 세액공제를 활용하면 부담은 더 줄어들지 않겠느냐”고 말했다. 일각에서는 건설사들이 초기 임대료를 높이 설정할 경우 되레 주변 월세가 올라갈 수 있다는 우려도 내놓고 있다. 또 건설이 아닌 매입임대까지 건설임대와 같은 세제지원을 하는 것은 과하다는 지적도 많다. 추가적으로 시장에 공급되는 주택이 없어 월세난 해소에 도움이 되지 않는다는 것이다. 법인소득세를 대폭 감면해 주면서 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세정의를 흔든 것도 후유증이 우려된다. 가뜩이나 2017년까지 임대소득을 과세하지 않겠다고 미룬 마당에 향후 임대소득 과세가 더 어려워질 것이라는 이유에서다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 논평을 내고 “기업형 주택임대사업은 대기업 특혜 종합선물세트”라며 “경영난에 빠진 건설사들에 신사업 물량을 제공하겠다는 것으로 중산층 주거안정보다는 임대료 상승 등 부작용이 나타날 가능성이 더 크다”고 말했다.

[재무설계]임대주택 분양받으면서 웬 청약저축?(2006. 12. 05)

2006. 12. 05 경제

홀아버지 모시고 두 자녀 둔 30대 후반 박용길 부부의 경우 지방대 광고학과를 나온 오인영씨(가명)는 어렵사리 서울의 작은 광고업체에 취직했다. 그가 받는 월급은 세금을 떼고 나면 130만 원이 조금 넘는다. 오씨가 혼자 사는 집은 차가 들어가지 않는 경사진 곳인데, 보증금 500만 원에 월세 25만 원이다. 소득의 5분의 1에 가까운, 그에게는 벅찬 금액이다. 그나마 이 정도는 다행이다. 전에는 선배와 함께 지하철 역이 가까운 대로변 원룸에 월세 40만 원을 내고 살았다. 선배가 먼저 친척 집으로 들어가는 바람에 오씨도 비용이 적은 곳으로 옮긴 것이다. 오씨가 살던 원룸 건물에는 대학 때부터 사귀다 함께 사는 커플이 있다. 주거비를 절약한다는 차원에서 보면, 오씨가 선배와 살았던 것과 다르지 않다. “돈 많이 벌어야겠다는 다짐을 했어요.” 오씨가 얼마 되지 않는 이삿짐을 나르며 한 다짐이라고 한다. 아이 낳는 것은 둘째 치고, 결혼 자체도 아직은 오씨의 관심사가 아니다. 먼저 경제적으로 여유로워지기 전에는 연애나 결혼에 신경 쓰지 않겠다는 각오다. 우리 사회 저출산 현상의 한 단면이다. 행복추구권이 아니라 차라리 의식주기본권을 헌법에 행복추구권이 있지만, 사람들은 그저 보기 좋으라고 넣어놓은 미사여구로 생각할 뿐이다. 행복은 주관적 요소가 더 중요한데, 그런 추상명사로 뭘 보장하려고 하는지 모를 일이다. 차라리 ‘의식주 기본권’이라고 하는 게 명확하지 않을까. 현대사회에서는 교육, 의료, 노후, 체육문화활동 등도 소홀히 할 수 없는 요소다. 그러나 지금 집값에 대한 부담을 보면 결코 앞선 사회라고 할 수 없다. 주거문제의 핵심은 땅이다. 집이야 자신의 형편에 맞게 지을 수 있다. 거래목적이 아닌 주거목적이라면 얼마든지 싸고도 실용적으로 지을 수 있다. 국가는 주거권을 보장해 주기 위해 집 없는 사람들에게 싼 값에 다양한 집터를 공급해야 한다. 그러나 땅은 한정된 자원이고 국가는 법으로 집터를 규제한다. 언제부터 집터가 법으로 규제됐는지는 모르겠지만, 쾌적한 환경을 위해 일정 정도 규제할 필요성은 인정한다. 그런데 이런 규제 때문에 땅장사 폭리가 가능해진다는 점도 생각해 봐야 한다. 그 폭리의 가장 밑바탕에 정부(한국토지공사)가 있다는 건 모순이 아닐 수 없다. 집 공급을 늘린다면서 신도시를 만드는 건 한편으로는 기존 주택의 가치를 상대적으로 떨어뜨리는 것이다. 가장 큰 피해자는 기존 주택 가운데서 가장 열악한 주택을 가진 사람이다. 이런 점을 감안한다면 낙후된 주거지역의 재개발에 많은 자원을 투여해야 한다. 아들 딸에게 따로 방을 쓰게 할 방법은? 출판업계에서 일하는 30대 후반 박용길씨는 서울 외곽의 임대아파트에 산다. 내년에 칠순이 되시는 홀아버지를 모시고, 일곱 살과 네 살 난 두 자녀를 두고 있다. 박씨의 세후 소득은 월 270만 원이다. 가계수지를 살펴보면 식비가 65만 원으로 의외로 많다. 나이 드신 아버지를 위해 형편에 비해 외식을 많이 하는 편이라고 하는데, 줄이기가 어렵다고 한다. 또 하나 특이한 건 피아노 학원비다. 자녀가 다니는 게 아니라 아내가 다닌다. 빠듯한 다섯 식구 살림을 하는 아내의 유일한 낙이라고 한다. 현재 주거는 아버지 명의로 된 주공 임대주택이다. 5년 만기가 다 되어 내년 초에 분양을 받을 생각이다. 4500만 원을 대출받아야 하는데, 1년 거치 19년 분할상환이고 이자율은 연 6%다. 이 모든 현실이 만족스럽지는 않지만, 박씨는 자신의 처지를 인정하는 편이다. 경제적 여유보다 가족들 간의 애정이 더 중요하다고 생각한다. 저축현황을 살펴보는데 청약저축 통장이 있다. 3년 전에 가입한 통장인데 잔고가 270만 원이 조금 넘는다. 지금도 월 10만 원씩 계속 불입하고 있다. 현재 사는 집은 방이 셋이다. 아이들이 크면 딸애와 아들을 따로 방을 줘야 할 것이다. 그럼 방 넷 짜리가 필요하다. 물론 박씨가 어릴 때는 그렇게 각기 방을 쓰지 않았다. 그러나 지금은 그렇게 하는 게 기본이다. 비록 그 집이 대치동에 있건 강북 어느 곳에 있건, 아니면 서울 밖에 있건 말이다. 다른 저축상품을 보니 5년 만기 근로자우대저축에 월 10만 원씩 불입하고 있다. 만기가 두 달 남았고 금리는 연 4%다. 반면 15% 이자를 내는 카드할부금이 70만 원 있다. 만기가 다 되었으니 해약해서 할부금을 갚고 새로운 금융상품을 가입하자고 제안했다. 남은 저축상품이 하나 더 있다. 두 자녀 명의로 각기 가입한 월납 3만 원 적금(연 4%)이다. 사실 박씨 가정의 자금배치 순서로 치면 이 적금은 한참 뒤로 밀린다. 가정의 유일한 수입원인 박씨의 위험관리도 충분하지 않고, 아내는 아예 없다. 모시고 있는 아버지 역시 보험은 전혀 없고, 아버지의 병환에 대한 예비자금도 준비된 게 없다. 주택확장 자금도 청약저축 월 10만 원뿐이다. 그런데도 박씨는 아이들 이름으로 월 3만 원씩 꼬박꼬박 찍히는 적금통장을 만들어준 것이다. 3만 원짜리 적금으로 대학 학자금이 될까 어디에 쓸 거냐는 질문에 “대학 갈 때 써야죠” 하며 또 웃어 보인다. 두 자녀가 대학갈 때까지는 대략 15년이 걸린다. 월 3만 원이면 원금 540만 원이고, 세금을 떼고 받을 금액은 678만 원이다. 이 돈으로 대학을 보낼 수 있을까. 물론 그 정도 준비금도 없이 대학에 간 사람도 많다. 실제로 박씨는 가정형편 때문에 고교를 중퇴하고 혼자 힘으로 대학에 진학했다. 그러나 자녀 세대에는 그보다 더 여유로운 환경을 만들어줘야 하지 않을까. 어렵더라도 자녀교육을 책임지겠다는 박씨 부부의 뜻을 존중하는 것은 최대한 저축여력을 높이는 것이다. 현실에 더 가깝게 많은 저축목표를 실천함으로써 자녀 이름으로 통장을 유지하지 않는 아쉬움을 보상받을 수 있다. 월납 15만 원. 박씨의 부족한 보험을 감안해 유니버셜장기보험으로 선택했다. 표에서 보는 것처럼 사망보험금은 어느 시기에서건 저축보다 많다. 또 필요하다면 교육자금으로, 비상자금으로 중도인출도 가능하다. 단 보험이 계속 유지되어야 의미가 있고, 그것도 10년 이상 장기여야 비과세와 복리혜택을 충분히 누릴 수 있다. 그런 점을 감안해 근로자우대저축의 환급금에서 보험유지의 최저선인 18개월분 270만 원을 선납으로 불입했다. 또 하나 빠뜨려서는 안 될 것은 보험료 납입이 장기간 유지 가능한가이다. 아무리 재무목표를 의욕적으로 잡았다 해도 오래 유지하지 못하면 그만큼 새는 돈이 생기게 된다. 초등학교 방학계획표를 6시간 자고 10시간 공부한다고 짜는 것과 같다. 어른이 되어 1년에 종자돈 3000만 원 모으겠다고 이웃들에게 신세만 지면서 자린고비 생활을 하는 것도 초등학교 방학계획표와 결코 다른 게 아니다. 목표와 현실의 아름다운 조화가 필요하다. 그 첫걸음은 가계수지를 맞추는 것이다. 6시간 자고 10시간 공부하는 초등학교 방학계획표 상담을 받으며 부부가 가계지출을 점검해 보았다. 많은 가정에서 나타나는 것처럼 박씨부부도 “어, 왜 적자지?” 하는 반응이 나왔다. 전에는 경비 일을 했던 부친이 가끔 목돈을 대줘 적자를 메워줘 깨닫지 못했던 것이다. 눈 수술을 하고 일을 그만두었기 때문에 이제부터는 온전히 가계수지를 맞춰야 한다. 아이들이 커가면서 지출은 늘어날 것이다. 40대 중반까지 박씨 급여가 늘어나리라 예상하지만 확실한 것은 아니다. 여기서 재무상담사는 교육비 설계가 아니라, 올바른 교육이 무엇인지를 놓고 마음을 나눠야 했다. “아빠가 아이들을 믿고 있다는 느낌을 갖게 해주면 스스로 제 길을 잘 찾아가는 거 아닌가요?” 실제로 박씨 부부는 여유가 없어 사교육비는 거의 들이지 않는다. “부모한테 물려받을 재산이 없다는 걸 아는 아이들이 스스로 공부하는 습관을 잘 들인다”는 어느 교육전문가의 말을 믿어본다. 멀지 않은 장래에 부친 때문에 목돈이 들어갈 일이 분명히 생긴다. 그 외 또 어떤 일이 생길지 모르지만, 박씨 부부가 마련한 예비비는 저축은행에 넣어둔 400만 원뿐이다. 박씨 가정만이 아니라 이 시대 많은 30대 부부의 현실이기도 하다. 행복추구권까지는 아닐지라도, 의식주와 교육 그리고 노후에 대한 기본권이 지금보다 폭넓게 실현되기를 바라는 마음이다. 이광구〈포도에셋 기획팀장〉

재무설계